不动产的善意取得制度

不动产的善意取得制度篇一：浅析不动产的善意取得制度浅析不动产的善意取得制度 论文摘要不动产善意取得制度是物权法律体系中非常重要的一项制度设计，它设计的初衷主要是保护财产流转过程中的安全，即按照有些学者的观点就是牺牲财产静态上的安全来保护财产动态上的安全。尽管我国物权法已经明确地确立不动产的善意取得制度，但是在理论和实务中仍然存在着一定程度上的争议，而争议的最大之处就在于其余不动产登记制度的作用重复之处。我们认为我国不动产善意取得制度的构建是从我国目前市场交易的实际情形来看的，有其相当的合理性。 论文关健词善意取得 不动产善意取得 不动产登记 一、关于善意取得制度的基础理论分析 我们已经知道，善意取得制度设计的初衷就是为了在最大限度上维护动态财产上的交易安全，鼓励市场经济的发展，促进物质生产资源的自由配置和流动。但是按照所有权绝对的原则，为何要牺牲财产所有权即静态上的安全呢，为此应该考察善意取得制度的理论基础，这是我们认识这一制度的基本步骤，同时也是强化对善意取得制度构建合理性和施行准确性的客观要求。 在善意取得制度构成理论中，我们认为以下几个理论比较具有代表性，尽管我们不一定赞成其中的每一个理论，但是拓宽对于善意取得制度的认识而言，具有重要的参考意义。首先是取得时效之说。当然我们认为该种理论在现在看起来可能已经过时，为学者所不能理解和接受，但是从其最初产生时期，还是为众多的国家的学术甚至是立法所接受的。其次是占有学说，就是通常而言的占有保护，基于公示公信的原则，理应受到保护，这种学说是有一定的道理的。再次是法律规定，即善意取得人之所以能够取得财产上的权力，完全是由于法律的规定，而不受当时人的意思的左右，该种学说的缺点在于没有理解法律规定的理由，所以难以经得起推敲，难以为人们所接受。最后，有一种就是所谓的权利外形说，此种学说与公示公信原则有着一定的相似之处，即该种权利的产生主要是基于推定而拥有，并不是实质意义上的权利。从目前的实际情况来看，善意取得制度的构建合理之处主要还是在于公示公信的原则，即主要在于第二种学术观点。当然，它的优点就在于能够最大限度上促进动态上的财产流转，尤其是财产的交易行为。 二、不动产善意取得制度的争论 尽管我国立法已经规定了不动产同时也是适用善意取得制度的，但是基于学者学理上的分析，仍然呈现出两种不同的意见，即肯定说和否定说。肯定者认为，我们应当承认不动产的善意取得制度，有学者从不动产登记制度的缺陷来进行分析，认为无论不动产登记制度多么的完善和严密，仍然无法避免实际权利和登记内容不一致的情形的产生。所以我们一概地将其排列在善意取得制度之外是一种不符合实际情况的行为，当然同时也存在都有失公平的可能。还有学者从交易安全的角度来论述该问题，认为现代经济顺利运作基础就是交易上的安全，如果缺 乏法律这一最有力的武器的保障，将难以为市场经济的快速健康的发展提供应有的制度约束。如此则最终不利于我们达到通过私法来保障市场主体的安全交易。而否定的观点则认为，如果一旦建立不动产的登记制度，那么第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。而且由于我们知道不动产登记簿具有普遍公开性，即无论当事人任何一方都不能宣告自己不知道登记的内容，如此一来主观意义的善意已经不再得到确认。考察其他各种否定的观点，我们发现其主要还是集中在其与登记制度之间的冲突和对抗，认为只有登记才能是实际权利的享有人。即使已经登记的不动产发生了权利人的错误，也的应当通过公示公信原则来进行调整，而没有必要再进行另外制度的构建，以此来防止不必要的重复制度的设计，从而打乱已有的合理的民法体系。 笔者认为，我国当前通过立法的形式来设立不动产善意取得制度是合理的，仅从我国目前市场经济发展的过程和阶段来看就有其合理性和必要性，最大限度地鼓励经济的发展，促进各市场经济主体之间的交易。当然，我们在适用该项制度时，也应当考虑否定说存在的可能性，而不能完全予以忽视，更不能生搬硬套，只有将该项制度与实际案件相结合，进行合理的利用，灵活地利用才能发挥其应有的作用，至少应当做到两点，首先是加大对登记财产的审查力度，让登记的财产主体，确实是原权利所有人，即在保障第三人在应有的谨慎的情况下，做到受让财产上的善意时候是实实在在的无过失的。二是在适用该项制度时候要注意无权处分人尽管对财产没有处分权，但是在对处罚该项财产时候确实有着一定的合法占有的状态。而与此相关的是，我国相关的房地产登记部门要强化自我职责，完善有关登记制度，严格审查责任。总而言之，不动产善意取得制度在我国市场经济发展中有其重要的地位，需要我们在实际运用中进行不断地探索适用，充分发挥其应有的作用和地位。 三、不动产善意取得制度的意义 既然不动产善意取得制度主要是为了保护善意第三人的合法权益，而牺牲了原来权利人的财产所有权，这是在权衡了其中所蕴含的法律价值冲突之后所作出的价值判断和价值选择，遵循法的价值冲突及其整合的一般理论，笔者认为，不动产善意取得制度的构建，主要具有如下几方面的意义： 首先保护善意第三人毫无疑问可以提高市场经济主体交易效率，促进交易安全，最终实现市场的活跃。从整体与部分的关系的角度来讲，暂时牺牲原有权利人的价值就是暂时牺牲了部分利益，而通过保护第三人的利益，最终来促进整个市场积极的、健康有效的运行和发展，是保护了整体上的利益，所以我们从这样一个角度来看，在社会主义市场经济的积极条件下，我们应当更加强调社会整体上的利益， 所以不动产取得这一制度设计较好地贯彻了这样一原则，应当说与社会主义主流价值观是相适应的。如果我们一味地强调保护原有权利人的经济利益，则使得市场交易的成本加大，从长远来看，都不利于搞活市场，促进交易的自由流通。 其次，确立不动产善意取得制度，也符合物尽其用的基本原则，能够最大限度发挥物的应有价值。市场经济作为我国现在的基本经济制度，资源只有通过流通，通过市场这个看不见的手的优化配置才能够最大限度地发挥其作用，在不动产善意取得制度里就包含了不动产流动之意思，借用经济学的术语而言，我们可 以认为该制度在某种程度上促成了不动产物权的边际效用的提升，从社会整体而言，提高了社会整体的福利待遇，所以权衡静态的安全和动态的安全，以及整体经济利益的考量之后，最终确定了保护善意第三人的善意取得制度，即认可了动态上的安全。从这一点来看，可以保障尽可能地实现物的使用价值。最后，我们说善意取得制度保护了第三人动态上的经济利益，但是也牺牲了原权利人的静态上的经济利益，这样有利于促使原权利人通过各种措施和手段来强化自我权利的救济和保护，使得原权利人不至于因为怠于行使原来所具有的权利而最终导致适用善意取得制度的可能性，所以也为原权利人提供了激励功能。所以综合而言，我们考察不动产善意取得制度从理论基础到争辩，再到制度的价值和意义，通过进行全面地分析，笔者认为不动产不仅应当适用于善意取得制度，而且其优点和作用，应当在法律实践中加以运用和实施。 篇二：不动产的善意取得制度浅谈不动产的善意取得制度 摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国物权法中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。 关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意 中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（XX）-11-00-02 一、不动产善意取得制度的建立 善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。 传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩 篇三：不动产的善意取得制度不动产的善意取得制度 一、善意取得制度的概念及其对象 1、概念 了解不动产的善意取得应当首先了解“善意取得” 。所有权取得一般可分为一般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。善意取得又称即时取得，传统民法上的善意取得是指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。而我国的物权法所体现出的现代观念更新为：指受让人以财产所有权为转移为目的的善意，对价受让占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。 2、对象 由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，而不动产的所有权变更则要基于登记制度。 但是这一对象的范围并非绝对限定，而应该看到是可以有一些外延的。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。当事人出于善意，从无处分权人手中购买了房屋并登记过户，善意人取得房屋所有权;再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。不动产的出产物尚未分离，不可能单独成为物权的客体，但可以成为买卖或赠与的标的。如甲有果园，租乙管理，乙擅将树上果实售于丙。那么乙将分离的果实交付于丙时，丙因善意受让而取得其所有权;在丙经乙同意，自将果实从原物分离，而取得占有时，亦有善意取得的适用。这种时候对善意取得的适用，并不能说对象单纯地就是动产。 3、条件 善意取得的条件：第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人;第二，受让人支付了合理的价款;第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。有意见认为，善意取得对所有权保护不利。善意取得对所有权人有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全，这项制度的存在是必要的。 二、善意取得制度的历史渊源 1、善意取得制度的历史背景 在民法发展史上，罗马法上没有建立过善意取得制度，概因其奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物，我即收回”的原则。学界一般认为，日耳曼法中的“以手护手”原则为善意取得制度的渊源，是近世以来为交易安全便捷的需要，吸收罗马法的善意要件而逐渐生成发展起来的。 “以手护手”原则是一项物追及制度，但它也是对绝对的物追及制度的一项限制。依据该原则，占有是权利的外衣，占有动产者，即推定其为动产的所有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利效力便因此而减弱。权利人任意将自己的财产转让与他人占有的，只能向占有人请求返还占有物。如果占有人将财产转让给第三人时，权利人不得向第三人请求返还，而只能请求转让人赔偿损失。后世的法国民法、德国民法等皆借助“以手护手”原则形式上的便宜，而发展出善意取得制度。占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。对动产享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。第三人依据“以手护手”原则取得所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。由此可以看出， “以手护手”原则与善意取得制度还存在相当的差距。在对该原则进行否定之否定的基础之上，善意取得制度应运而生。善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用，因此为当代两大法系具有代表性的国家和地区所继受，如大陆法系的德国、法国以及我国台湾地区，英美法系的美国和英国。善意取得制度自其产生之日，就因其所特有的制度功能而受到许多国家的认同。 2、世界各国民法制度对善意取得的规定 法国所采取的并不是典型的善意取得制度。从严格意义上讲，法国法禀承了罗马法“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”的原则，侧重对所有权人的保护，即使受让人为善意，所有人也得对其主张所有物返还请求权。但应注意的是，法国法并非完全无视受让人的权益，而是规定善意受让人得援引“涉及动产物品时，占有即等于有