终稿北京市住房价格形势分析与政策建议060529

我市住房价格形势分析与应对措施（讨论稿 2006 年 5 月 28 日）一、我市住房价格变动基本情况（一）1998年以来住房价格变动基本情况1998 年我市住房制度改革基本完成了从实物分配到货币化分配的转型，自此开始，北京住房平均价格总体上趋于上涨，截至目前总体涨幅约为 50%。其中，1998-2001 年属于微幅上涨，2002-2003房价略有下跌，2004 年以来房价涨幅提升，近两年年度增幅接近 20%。2.66%-5.66%-0.57%19.20%19.10%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2001 2002 2003 2004 2005年 度比 例图 1：2001 年以来我市住房价格增长率变动情况（数据来源：2001-2004 数据来自相应年度北京市统计年鉴 ，2005 年数据来自市建委）（二）今年一季度住房价格变动情况根据市建委提供数据，今年一季度我市商品住宅期房预售平均价格达到 6885 元/平方米，同比上涨 14.8%，全市存量房买卖均价4593 元/平方米，同比增长 9.7%1。二、对我市住房价格变动情况的主要评判（一）我市房价上涨是趋势，存在继续上涨的空间作出这一判断，主要基于以下方面的考虑：一是从全球城市的发展定位来看，我市房价存在继续上涨空间。与主要全球城市相比，我市房价还处于较低水平。随着我国经济的发展和北京城市功能的完善，北京作为全球城市的地位将更为突出，北京房地产市场服务全球的态势也正在形成，住房价格将会逐步与其他全球城市接轨。表 1：北京市与其他全球城市中心住房价格比较城市 市中心价格北京 2500usd上海 3000usd东京 6000usd香港 4500usd莫斯科 6000usd伦敦 6000usd纽约 10000usd（注：北京、上海为 2006 年数据，香港特别行政区和国外城市为 2005 年数据）二是我市居民人均可支配收入持续提高，为我市房价持续上涨提供支撑。1999 年以来，除 1999、2002 年外，我市城镇居民人均可支配收入年增长幅度均超过 11（图 2） ，从未来走势看，我市经济增长势头较好，人均可支配收入存在快速、连续上涨的趋势，居1 根据市统计局数据，今年一季度全市现房销售均价达到6764元/平方米，同比上涨29.8%，全市普通住宅价格指数为108.9，涨幅分别比上年同期和上季度提高0.9个和0.1个百分点，结合市场实际并对数据来源渠道的分析，大多数人士认为市建委发布的数据实效性更强。民对住房面积和住房质量的要求将不断提高，支撑我市房价的持续上涨。8.39%11.87%7.65%11.38%12.71% 12.89%12.64%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 年 度比 例图 2：1999 年以来我市人均可支配收入变动情况（数据来源：相应年度北京市统计年鉴 ）三是我市“人多地少”的矛盾已经较为突出，而随着我国快速城市化进程的推进，这一矛盾将进一步加剧，为住宅价格上涨提供了客观基础。按照年均一个百分点的城市化增长速率，我国平均每年将新增 2000 多万城镇人口，到 2020 年，我国将再有 3 亿人口进入城镇，在此过程之中，北京面临人口规模进一步膨胀的压力 2，人多地少的矛盾将更为突出，客观上决定了房价继续上涨的趋势。（二）2004年以来我市住房价格增长过快1.不能笼统的认为“房价只要是市场形成的，就是合理的”对于如何衡量房地产价格增长是否过快，目前学术界和业界存在争议。其中，比较代表性的一种观点认为判断房地产价格是否合理的唯一标准是市场供需情况，合理的价格水平应由市场供需均衡2十五期间，我市平均每年净增加人口为35万左右。决定，如果市场供需两旺，则不存在价格增长过快之说。该观点看似合理，但经不住仔细推敲。与普通商品相比，房地产具有不可移动性、耐久性、供给弹性低等特征，具有增值、保值功能，因此在经济持续增长和资金流动性充裕的情况下，房地产作为投机、投资品的地位将会大幅提升，会吸引大量资金进入市场，而这种效应又通过消费者的非理性预期不断放大，最终促使房地产价格不断上涨、形成泡沫。在此过程之中，消费者的参与行为具有相当程度的非理性成分，市场上释放出的需求也包含了大量的投资、投机因素，因此，不能单纯的根据市场供需情况来判断房地产市场价格是否合理。从日本等地房地产市场的经验也可以看出，在 1985-1990 年日本房地产价格急剧上涨、泡沫加速扩大的时期，市场同样出现供需两旺的情形，即使价格再高也有人进入市场，但 1991 年之后日本房地产泡沫的破灭证明了这种供需两旺是市场非理性行为催生的结果。2. 2004 年以来我市住房价格增长过快虽然我市房价趋于上涨是合理的、并且存在继续上涨的空间，但 2004 年以来我市住房价格增长过快，存在引发房地产泡沫的风险。我们作出此判断，是在分析房地产市场的特征并综合我市具体情况和发达国家的经验的基础上提出的。具体而言，主要有以下几个方面的考虑：（1）从市场需求的构成来看，如果市场需求中投机、投资因素较大，则可以认为房价上涨具有一定程度的不合理成分目前难以准确测算出我市房地产市场需求中的投机、投资因素比重，但有关专家和市场业内人士估算，这一比重大致在 15左右。另外，数据显示目前我市房地产市场外来需求上升趋势明显，特别是在中高档、高档住宅市场这一现象更为突出，今年一季度，均价在 10000-15000 元和 15000 元以上的高档商品住宅中，外省市个人和港澳台、外国人购买比重分别高达 43.6%和 51.6%。外来需求增多虽然与我市房地产市场从全国性市场迈向全球性市场的趋势相一致，但其中也在一定程度上反应出投资意愿的增强。此外，根据全球最大的物业顾问服务公司之一世邦魏理仕提供的资料，今年一季度投入我国内地房地产市场的所有境外资金中，约有 50%投资在北京，约 43%投在上海，从一定程度上印证了当前我市房地产市场中投资、投机需求比重的上升。（2）目前我市房价收入比偏高、且房价增幅明显高于同期人均可支配收入增幅，居民购房压力明显加大虽然房价收入比受各个国家（或城市）的经济实力、消费结构、居住习俗、居住水平、物业标准等诸多因素影响，难以明确的确定一个合理区间，也不能简单的进行横向比较。但是，考虑到房地产业不仅是国民经济的重要支柱产业之一，更需要发挥满足居民基本住房需求的重要功能，因此，能否有效满足居民基本住房需求显然应当作为判断房地产市场是否健康、房地产价格是否合理的重要标准，从这个角度来看，住房与居民收入之比又是衡量当前我市房价增长是否过快的非常重要的硬性指标。据测算，目前我市单套住房价格 3与家庭年收入之比已经达到15:1，也就是说按照当前的平均房价和平均收入水平，平均人口规模为 2.7 人的家庭在不进行其他任何消费的条件下，需要花费 15 年的家庭总收入才能购买一套建筑面积 100 平方米 4（目前我市新建商品住宅单套平均面积 118 平方米）的住房，若考虑居民的其他消费支出、并按住房之外的消费支出占总消费支出 50%5计算，则意味着平均意义上一个家庭需要花费 30 年的积累才能购买一套自有住房，因此，从是否有效满足居民基本住房需求的角度来看，我市房价收入比已经偏高。此外，从国际比较来看，目前东京、香港、伦敦等城市此比例分别为 5:1、8:1、6:1，美国主要城市房价与家庭年收入之比在 5-8:1 之间，均低于我市水平。虽然我市房价收入比数据中对收入进行了偏紧测算，对居住面积和交易单价进行了偏大估算 6，我市房价收入比合理区间理应有所提升，有相当部分学者认为，这一数据的合理区间大致为 812：1。尽管如此，如果考虑销售面积计3 以预售均价为价格指标。4这个数据一定程度上也反应了北京市居民购房的超前消费（主要是面积消费，据全球人类居住报告1996，人均收入低于5000美元的国家和地区的城市，大多数人均住房面积小于10平方米。）5 按照美国标准，住房支出占总消费支出比重超过30%即定义为住房高成本负担家庭，1991年美国共有28%的家庭被界定为高成本负担家庭。6 收入的偏紧测算主要是尚未考虑灰色收入，居住面积和交易单价测算偏高主要是因为我市测算数据为平均价格，西方城市多为中位数价格，在存在收入分配差异（基尼系数）的前提下平均数一般大于中位数；同时，西方城市交易数据主要为二手房交易，我市主要为期房数据，在一定程度上造成我市房价收入比的偏大估算。算方式、住房质量、装修标准、土地产权等方面的差别，我市房价收入比与其他全球城市之间仍存在很大差距。在我市房价收入比已经偏高的条件下，为了更好的满足居民基本住房需求，住宅价格合理涨幅应低于、至多等于同期的人均可支配收入涨幅，逐步降低居民的购房压力。但数据显示，2005 年和今年一季度，2005 年北京商品住宅期房预售平均价格涨幅超过城市居民人均可支配收入实际增长 8 个百分点，居民购房压力进一步提升。因此，综合当前我市房价收入比已经偏高并且房价增幅明显高于同期人均可支配收入增幅的情况，我们判断当前我市房价上涨过快。（3）房价与租价比偏高，表明我市房价处于较高区位虽然住房购买价格上涨一定程度上会导致租房价格上升，因为房价上涨通常会将部分合理住房需求挤向房屋租赁市场从而提高租房价格，但一般来说，相对于购房价格而言，租房价格受短期投机因素影响较小，因此房价与租价比一定程度上能够反映住房价格偏离其实际价值有多大 7。按我市 2004 年商品住宅平均预售价格 5642 元/平方米、二居室7 需要说明的是，衡量售租比市场的数据来源必须统一既为可出售又可出租的房屋。新房必须经过一段时间的装修等时间流程之后才可以进入租房市场，因此，不能直接使用新房预售价格（尚未建设完毕，无法出租）和现时出租市场价格进行直接比对，必须进行一定的修正。本报告的修正手段系，对2005年2季度数据采取2004年预售价格和2005年二季度出租价格进行比对。住房平均租价 1577 元（建委公布的 2005 年 2 季度数据）计算，则2004 年新房的购房价格与租价之比为 286:1，在考虑二手住房交易价格普遍低于一手房价格的条件下（二手房价格相当于一手房价的85左右） ，2004 年全市新房房价售租比可以修正为 243：1。为了获取连续的数据，我们分别计算芙蓉里、知春里等 18 个居民小区（其中除通州区一个以外，其余均位于中心城区）2005 年 5月的相关数据，结果显示 6 个小区房价租金比比例在 300:1 以上，18 个小区房价租价比的算术平均值为 286:1。据此，可以判断，目前我市房价租价比较高、且最近 1 年提高幅度较快，说明我市房价处于较高水平。与此同时，居民预期也在不断提高，根据我们的测算，北京住房全市长期升值预期 8的平均水平已达 2.63年，在较低利率水平的前提下，存在一定泡沫隐患。（4）其他相关指标也印证了近期我市房价上涨过快一是从空置住房面积来看，截至今年 3 月底，我市空置一年以上的商品住宅面积为 353 万平方米，比上年同期增长 26.7 万平方米，一定程度上反映了当前市场的供需失衡。有专家认为，如果考虑投资、投机性购房后空置的住宅，我市住宅的实际空置面积将会更高。二是从国外房地产泡沫形成和发展的实践来看，接近 20%的年8 长期上涨预期是指住房所有者根据市场信息作出的对未来相当长时期内住房价格上涨的判断，这一数据是在考虑住房折旧前提下的数据。数据越逼近于利率，说明市场中的泡沫成分越大。均涨幅存在引发泡沫的风险。日本 1984-1991 年间的房地产泡沫形成之快在全球范围内也不多见，但即使是在此期间，日本东京都内公寓每平米平均价格年均涨幅也仅为 17.3%。就美国而言，包括美联储前主席格林斯潘在内的多数人士认为目前美国房地产价格上涨过快、泡沫风险已经相当大，即使如此，美国近 5 年来房地产价格的平均涨幅也仅为 8.4%。因此，从这一角度来看，一定程度上印证了我市房价连续两年接近 20%的涨幅存在引发房地产泡沫的风险。三、近期我市住房价格上涨过快的主要原因（一）需求旺盛，投资、投机性需求成分增加1.本市居民自住需求上升本市居民自住需求主要包括三个部分。一是新增人口住房需求：按照 2005 年 1%人口抽样调查数据，2005 年底北京家庭户数比 2000 年增加了 113.2 万户，平均每年增加 22.6 万户，形成了庞大的潜在购房市场。二是现有居民住房改善需求：目前我市人均可支配收入上涨较快，一定程度上增加了增加住房面积、旧房换新房的需求。三是城市建设拆迁需求：随着奥运会建设的全面推进、 “城中村”改造的快速实施，由拆迁引致的被动需求较大。今年全市计划拆迁12.3 万户，预计约 8 万户需要从市场购买住房，导致住宅被动需求约 640 万平方米。2.投资、投机性购房需求成分上升受人民币升值预期、全球范围内流动资金过剩、奥运前期效应等因素影响，近期境外资金进入我国房地产市场的趋势明显，其中相当比重的资金流入我市房地产市场，如新加坡嘉德置地一家企业2005 年以来对我市房地产市场投资已超过 30 亿元 9；与此同时，国内资金流动性过剩问题也相当突出，大量过剩资金需要寻找投资渠道，增加了我市房地产市场的投资、投机性需求，今年一季度我市高档商品住宅中外地需求上升就在一定程度上印证了这一点。此外，在房地产升值预期下，部分本地居民也加入投资、投机性购房行列，进一步催高了房价。有关专家和市场业内人士估算，目前我市投资、投机性购房需求比重大致在 15左右，一定程度上支撑了房价的过快上涨。（二）供给偏紧受宏观调控政策、土地供应制度改革以及分部分开发企业囤积已供土地等因素的影响，2005 年我市商品住宅供给趋紧，必然反映到价格变化上。2005 年房地产开发土地供应量为 1267 公顷、不到2004 年的 14，土地开发投资下降 47，完成土地开发面积下降50.4，商品住宅新开工面积比上年减少 224 万平方米，今年一季9 目前，该企业主要投资领域为商业物业。度商品住宅竣工面积仅为 199.7 万平方米、下降了 36%，导致了住房价格涨幅的提高。（三）供给结构不合理一是中低价商品房供给不足，今年 1 季度，全市新增批准预售商品住宅中，5000 元以下商品住宅比重仅为 29.9%,比 2005 年有下降；5000-8000 元占 38.2%；8000 元以上比重高达 31.9%。二是今年以来，国土资源部和建设部加大对别墅项目开发的限制力度，一定程度上将部分高档市场的需求挤向中档市场，催高了普通住房价格。三是二手房市场发育不完善，居民购买二手房途径有限，潜在供给总量偏低，导致一手商品住房价格难以为二级市场缓冲。从数据反馈来看，截至 2005 年底，北京二手房交易量与一手房交易量之比为 1：4.5，而同期上海在 2004 年二手房交易量就几乎与一手房持平，香港二手房与一手房交易量之比达到 4：1。住房二级市场不发育直接影响到最终房市价格。（四）土地和建筑成本上升受国际原材料价格上涨、国内需求增大以及标准提升等因素影响，近期水泥、钢材等建筑材料价格逐步提高。此外，受土地供应制度改革等因素影响，近期土地价格上涨幅度较大，以 2005 年招拍挂出让的 48 宗土地为例，平均楼面地价达到 2681 元/平方米，相比2003 年涨幅达 45。如 2005 年 2 月清河毛纺厂地块拍卖价，华润以 25.65 亿元价格取得土地，楼面地价达到 3800 元/平方米。（五）房地产市场价格形成机制一定程度上被扭曲房地产市场买卖信息不对称、不透明，有利于开发商占据信息有利地位人为诱导需求，扭曲价格形成机制，形成不真实的价格信号，从而误导消费者非理性购房，助长了部分楼盘住房价格的上涨。如利用 2-3 套低开盘价，形成价格大幅上涨的虚假现象；在未取得商品房预售许可证前，擅自预约、预订或预售；伪造合同，盗用他人名义签订合同等利用合同从事违法行为；违反商品房销售明码标价规定，以及进行价格欺诈；房地产中介机构直接从事房屋买卖；房地产中介机构与房地产开发企业或卖家相互串通，操纵市场价格等。此外，部分媒体过于渲染房地产价格的高涨形势，发出误导信息，刺激了部分消费者的非理性购房。（六）房地产市场管理举措有待完善受部分中介部门和投机炒作者影响，我市出台的部分管理举措（如购房不满两年转让缴纳 5.5%营业税等）导致的住房交易成本被最终被转嫁到消费者头上，进一步催高了交易价格。此外，目前管理本身目前主要指向交易环节、供给环节，对影响房地产价格的最大的需求环节、预期环节较少考量，说明我市房地产管理工作有待进一步完善。四、应对措施住房不是纯粹的市场调节商品，具有一定的公共物品属性和社会保障性，房地产市场的健康与否直接关系到居民的生活水平以及社会和谐。此外，房地产市场的泡沫风险还增加了经济运行的不确定性，存在引发银行危机、金融危机的可能，不利于经济的平稳、可持续发展，特别是受全球资金流动性充裕、人民币存在继续升值的可能以及房地产业对于银行贷款依赖程度较高等因素影响，当前房地产市场泡沫风险存在加大的可能。因此，需要进一步加大政府对房地产市场的调控力度，立足长远、着眼当前，逐步完善住房供应体系和保障体系，培育多层次的市场结构，建立有效的市场监测预警机制和宏观管理机制，确保房地产市场的健康发展。具体到当前我市住房价格上涨过快的问题，应及时采取有针对性的应对措施，加大住宅供给力度、打击投机性需求、严格市场监管，平抑房地产价格涨幅过快的势头。具体而言：一是增大经济适用住房和中小户型商品住宅的供给，可以考虑在土地招拍挂过程中增加经济适用房或中小户型商品住宅建设的比例要求。二是适当放开别墅项目开发，使高端需求归位。随着我市产业定位高端化，我市高收入人群数量和收入水平都将继续上涨，对别墅等高档住宅的需求会增加，如果继续限制别墅项目开发，势必将更多高端需求挤向中端或中高端市场。就当前阶段而言，适当放开别墅项目开发，有利于促使高端需求归位，使中端、中高端住宅价格回落。三是积极引导居民住房消费小型化，对单套面积过大的住宅进行交易限制，如对单套住房面积超过 160 平方米以上的，按照 20 平方米的累进标准，进一步提高契税税率。在物业税推行后，地方物业税管理办法中可以明确单套面积 160 平方米以上的物业税税率从高计收。四是积极发挥税收等政策的导向作用，抑制投资、投机性购房需求。进一步提高短期持有住房的增殖税和交易税比例，抑制炒作行为。研究制定抑制居民购买两套以上住房的措施，从美国等发达国家经验来看，一般将家庭拥有的第三套及以上住房视为奢侈品，征用高额消费