银基发展评估报告

评估报告编号：（12）金融产品报批字第 号外贸信托银基发展股票收益权投资单一资金信托评估报告项目名称：外贸信托银基发展股票收益权投资单一资金信托申报部门：项目经理：申报时间：2012 年 11 月 15 日声 明 与 保 证我们在此声明与保证：此报告是按照外贸信托业务流程规范和有关规定，根据评估人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接评估人（项目经理）：评估审查人（部门经理）：评估审定人（主管领导）：目 录1. 项目要点 12. 项目背景与交易结构概述 33. 投资标的价值分析 64. 股票收益权出让人及基本情况 .125. 质押物价值分析 .176. 风险收益分析 .197. 结论性意见 .22项目评估报告01. 项目要点1.信托名称 外贸信托银基发展股票收益权投资单一资金信托2.信托类型 股票收益权投资单一资金信托3.受托机构 中国对外经济贸易信托有限公司4.资金用途信托资金用于受让沈阳银基发展股份有限公司（下称“银基发展” ，股票代码 000511）股东沈阳银基集团有限责任公司（下称“银基集团” ）持有的5000 万股股银基发展流通股之股票收益权。5.资金来源 单一机构投资者6.信托规模 9825 万元7.信托期限 2 年8.股权回购溢价款支付1、每个自然季度最后一个月的信托结束当日。9.信托收入来源 银基集团溢价回购款的支付。10.优先受益人预期收益率9.0%/年；总成本 9.5%/年11.信托利益分配信托运行到期时（含提前到期），信托账户中的信托财产分配顺序：1、信托费用；2、受益人收益；3、受益人本金。信托要点12.信托终止及延期1、信托存续期间，银基集团若提前行使股票收益权回购权，则信托计划向受益人分配投资本金及收益，信托终止；2、信托存续期间，银基集团未按时足额支付任一期溢价款，则受托人有权要求银基集团提前履行回购义务或者依照股权质押合同的约定处置质物，实现质权；3、信托存续期内，若连续 5 个交易日被质押股票总市值小于 16702.5 万元（股票收益权转让价款的 170%）或在任一日被质押股票总市值低于14737.5 万元（股票收益权转让价款的 150%），则银基集团有义务于触发上述任一条件后的 2 个工作日内追加保证金或受托人认可的质物使特定股权市值和追加的保证金或质物市值之和大于或等于 16702.5 万元。如果其不按约定交付保证金，则受托人有权要求银基集团提前回购或者项目评估报告1依照股权质押合同的约定处置质物，实现质权，信托计划提前终止。4、信托存续期内，若任何一天标的股票股价下跌，导致被质押股票总市值低于人民币 13755 万元（股票收益权转让价款的 140%）时，触及平仓线，在触发上述条件后的 2 个工作日内银基集团未追加保证金或受托人认可的质物使特定股权市值和追加的保证金或质物市值之和大于或等于16702.5 万元的情况下，我司有权依据与标的股票持有人签订的股票质押合同，下达出售全部或者部分标的股票的指令，以标的股票变现所得价款优先代受让方偿还其在转让合同项下全部债务，信托计划提前终止。5、信托到期银基集团享有优先回购标的部分股权的权利，如银基集团未能回购标的部分股票收益权，则我司作为质权人有权按照股权质押合同的约定方式实现质权，直至全部质权实现，信托终止。风险防范措施13.风险控制措施1、股票收益权到期回购承诺：银基发展股东银基集团与我司签订特定股票收益权转让合同、特定股票收益权回购合同，约定信托计划满 2 年时，银基集团将溢价回购该合同项下的全部股票收益权。其中基本价款（即购买股票收益权本金部分）于信托到期日一次性支付，溢价价款分次支付，每个自然季度的最后一个月的 21 日及信托结束当日。2、流通股股权质押：银基集团以其持有的 5000 万股股银基发展流通股提供质押担保，质押价约 1.97 元/股（本金质押率为该股票 20 日均价 3.94 元/股计的 5.0 折（以 2012 年 11 月 14 日收盘价为基础），具体质押价格以质押合同签署日前 20 日的股票收盘均价为准）。3、预警线及追加保证金设置：a) 预警线：若连续 5 个交易日被质押股票总市值小于 16702.5 万元或在任一日被质押股票总市值低于 14737.5 万元，则银基集团有义务于触发上述任一条件后的 2 个工作日内追加保证金或受托人认可的质物使特定股权市值和追加的保证金或质物市值之和大于或等于 16702.5 万元。我司将书面通知银基集团准备追加保证金事宜。项目评估报告2b) 平仓线：在信托存续期内，若任何一天标的股票股价下跌，导致被质押股票总市值低于人民币 13755 万元时，触及平仓线，在触发上述条件后的 2 个工作日内银基集团未追加保证金或受托人认可的质物使特定股权市值和追加的保证金或质物市值之和大于或等于 16702.5 万元的情况下，我司有权依据与标的股票持有人签订的股票质押合同，下达出售全部或者部分标的股票的指令，以标的股票变现所得价款优先代受让方偿还其在转让合同项下全部债务。4、强制执行公证：对信托项目项下的特定股票收益权转让合同、股票收益权回购协议、股权质押合同等信托文件做强制执行公证。项目评估报告32. 项目背景与交易结构概述3. 项目背景我司拟设立单一资金信托计划，信托期限 2 年，信托资金用于受让沈阳银基发展股份有限公司（下称“银基发展” ，股票代码 000511）股东沈阳银基集团有限责任公司（下称“银基集团” ）持有的 5000 万股股银基发展流通股之股票收益权，总受让金额为人民币 9825 万元左右。信托到期银基集团将回购上述股票收益权。银基集团将其持有的 5000 万股股银基发展流通股股票质押给我司，作为其履行股票收益权回购义务的保证。4. 交易结构概述投资方式：受让银基发展 5000 万股流通股股票收益权信托规模：9825 万元信托期限：2 年资金用途：信托资金用于受让银基集团持有的 5000 万股股银基发展流通股之股票收益权。溢价款支付：银基集团支付溢价款在每个季度的最后一个月的 21 日及信托结束当日。信托退出：银基集团溢价回购全部股票收益权。风险控制措施： 股票收益权到期回购承诺：银基发展股东银基集团与我司签订特定股票收益权转让合同、股票收益权回购协议，约定信托计划满 2 年时，银基集团将溢价回购该合同项下的全部股票收益权。 流通股股权质押：银基集团以其持有的 5000 万股股银基发展流通股提供质押担保，质押价约 1.97 元/股（本金质押率为该股票 2012 年 11 月 14 日为基础的 20 日均价计的 5.0 折，具体质押价格以质押合同签署日前 20 日的股票收盘均价为准）。 预警线及追加保证金设置：预警线：若连续 5 个交易日被质押股票总市值小于 16702.5 万元或在任一日被质押股票总市值低于 14737.5 万元，则银基集团有义务于触发上述任一条件后的 2 个工作日内追加保证金或受托人认可的质物使特定股权市值和追加的保证金或质物市值之和大于或等于 16702.5 万元。我司将书面通知银基集团准备追加保证金事宜。平仓线：在信托存续期内，若任何一天标的股票股价下跌，导致被质押股票总市值低于人民币 14737.5 万元时，触及平仓线，在触发上述条件后的 2 个工作日内银基集团未追加保证金或受托人认可的质物使特定股权市值和追加的保证金或质物市值之和大于或等于 16702.5 万元的情况下，我司有权依据与标的股票持有人签订的股票质押合同，下达出售全部或者部分项目评估报告4标的股票的指令，以标的股票变现所得价款优先代受让方偿还其在转让合同项下全部债务。 强制执行公证：对信托项目项下的特定股票收益权转让合同、股票收益权回购协议、股权质押合同等信托文件做强制执行公证。信托延期与终止： 信托存续期间，银基集团若提前行使股票收益权回购权，则信托计划向受益人分配投资本金及收益，信托终止； 信托存续期间，银基集团未按时足额支付任一期溢价款，则受托人有权要求银基集团提前履行回购义务或者依照股权质押合同的约定处置质物，实现质权； 在信托存续期内，若连续 5 个交易日被质押股票总市值小于 16702.5 万元或在任一日被质押股票总市值低于 14737.5 万元，则银基集团有义务于触发上述任一条件后的 1 个工作日内追加保证金或受托人认可的质物使特定股权市值和追加的保证金或质物市值之和大于或等于 16702.5 万元。如果其不按约定交付保证金或受托人认可的质物，则受托人有权要求银基集团提前回购或者依照股权质押合同的约定处置质物，实现质权，信托计划提前终止。 平仓线：在信托存续期内，若任何一天标的股票股价下跌，导致被质押股票总市值低于人民币 14737.5 万元时，触及平仓线，在触发上述条件后的 1 个工作日内银基集团未追加保证金或受托人认可的质物使特定股权市值和追加的保证金或质物市值之和大于或等于16702.5 万元的情况下，我司有权依据与标的股票持有人签订的股票质押合同，下达出售全部或者部分标的股票的指令，以标的股票变现所得价款优先代受让方偿还其在转让合同项下全部债务。 信托到期银基集团享有优先受让标的部分股权的权利，如银基集团未能受让标的部分股票收益权，则我司作为质权人有权按照股权质押合同的约定方式实现质权，直至全部质权实现，信托终止。项目评估报告55. 投资标的价值分析6. 上市公司简介证券代码：000511 证券简称：银基发展 公司名称：沈阳银基发展股份有限公司 公司英文名称：Shenyang Ingenious Development Co.,Ltd 交易所：深圳证券交易所 法人代表：宋浩办公地址：辽宁省沈阳市沈河区青年大街 109 号 上市日期：1993-05-18 董秘：孙家庆主要股东结构： 截止 2012 年 6 月 30 日股 东 名 称 持 股 数 (万 股 ) 占 总 股 本 比 % 股 份 性 质沈 阳 银 基 集 团 有 限 责 任 公 司 25495.93 22.08 无 限 售 A 股华 润 信 托 福 麟 1 号 2049.01 1.77 无 限 售 A 股兴 业 信 托 浙 江 中 行 新 股 申 购 信 托 项目 （ 8 期 ）1165.21 1.01 无 限 售 A 股江 西 国 际 信 托 股 份 有 限 公 司 资 金 信 托（ 金 狮 110号 ）1040.00 0.90 无 限 售 A 股华 宝 信 托 有 限 责 任 公 司 单 一 类 资 金 信托 R2007ZX111923.20 0.80 无 限 售 A 股7. 公司经营状况1）主营业务情况介绍公 司 的 主 营 业 务 范 围 是 土 地 整 理 ， 房 地 产 开 发 ， 酒 店 投 资 经 营 等 。2011年 ， 为 保 持 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 ， 中 央 继 续 采 取 一 系 列 措 施 ， 加 强 房 地 产 市 场 调 控 。 一方 面 通 过 “限 购 ”、 “限 价 ”、 “限 贷 ”及 房 地 产 税 制 改 革 试 点 等 措 施 ， 抑 制 投 机 投 资 性 需 求 ； 另 一 方面 通 过 加 大 保 障 性 住 房 建 设 ， 加 大 闲 置 土 地 的 清 理 等 措 施 增 加 住 房 供 给 。 上 述 政 策 的 陆 续 出 台 ， 不 断将 调 控 引 向 深 入 。 房 地 产 投 资 性 需 求 显 著 下 降 ， 价 格 上 涨 得 到 遏 制 ， 市 场 成 交 以 满 足 刚 性 居 住 需 求 的中 小 户 型 普 通 住 宅 为 主 。 本 公 司 作 为 主 营 房 地 产 业 务 且 高 端 项 目 占 比 较 大 的 上 市 公 司 受 影 响 程 度 要 更大 一 些 。面 对 持 续 不 断 的 调 控 政 策 和 低 迷 的 市 场 环 境 ， 报 告 期 内 ， 公 司 根 据 董 事 会 和 股 东 大 会 制 定 的 经 营方 针 ， 以 稳 健 务 实 的 姿 态 积 极 应 对 外 部 环 境 的 变 化 ， 继 续 狠 抓 两 个 核 心 项 目 即 沈 阳 银 河 丽 湾 上 品 项 目和 上 海 银 河 丽 湾 项 目 ， 实 施 了 打 造 精 品 、 树 立 品 牌 的 经 营 策 略 ， 并 采 取 主 动 灵 活 的 市 场 营 销 策 略 ， 取得 了 一 定 成 效 。报 告 期 内 2011年 ， 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 47,017.73 万 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 9.88%； 实 现 营 业利 润 5,318.9 万 元 ， 比 上 年 增 长 9.56%； 实 现 净 利 润 3,296.2 万 元 ， 比 上 年 增 长 6.86%。 报 告 期 内 ，公 司 主 营 业 务 收 入 和 利 润 主 要 来 自 于 沈 阳 银 河 丽 湾 项 目 ， 上 海 银 河 丽 湾 项 目 仍 处 于 投 资 建 设 期 ， 因 此 ，受 项 目 开 发 周 期 及 市 场 持 续 低 迷 的 影 响 ， 公 司 2011 年 主 营 房 地 产 业 务 收 入 只 是 比 上 年 略 有 增 长 。 报 告 期 内 ， 沈 阳 银 河 丽 湾 项 目 实 现 销 售 42,533 万 元 。 在 市 场 低 迷 的 不 利 形 势 下 ， 经 多 方 努 力 ，公 司 全 资 子 公 司 沈 阳 银 基 置 业 有 限 公 司 与 国 电 东 北 电 力 有 限 公 司 成 功 签 约 了 写 字 楼 房 产 买 卖 合 同(国 电 东 北 电 力 有 限 公 司 办 公 楼 ) ， 合 同 总 额 为 61,105 万 元 。 本 合 同 的 签 订 将 为 公 司 带 来 稳 定 的 主营 收 入 和 利 润 ， 同 时 ， 有 利 于 沈 阳 银 河 丽 湾 项 目 大 社 区 的 配 套 完 善 ,提 升 项 目 的 整 体 形 象 和 公 司 品项目评估报告6牌 的 声 誉 ， 报 告 期 内 该 项 目 实 现 收 入 2.50 亿 元 。 沈 阳 银 河 丽 湾 项 目 一 期 （ 原 东 方 威 尼 斯 项 目 ） 存 量实 现 销 售 6,027万 元 。 报 告 期 内 ， 上 海 银 河 丽 湾 项 目 主 要 从 项 目 管 理 、 质 量 进 度 、 成 本 控 制 、 市 场 销售 等 方 面 严 格 标 准 ， 保 证 项 目 高 品 质 。 尽 管 部 分 楼 盘 达 到 预 售 条 件 ， 但 从 市 场 状 况 及 项 目 整 体 运 作 考量 ， 上 海 项 目 没 在 报 告 期 内 开 盘 。报 告 期 内 ， 公 司 投 资 参 股 的 沈 阳 凯 宾 斯 基 饭 店 报 告 期 内 实 现 营 业 收 入 1.28 亿 元 ， 2011年 蝉 联东 北 地 区 最 受 欢 迎 商 务 酒 店 金 枕 头 大 奖 ， 入 选 2011年 中 国 旅 行 奖 -“中 国 百 家 酒 店 ”。2）主营业务分析(1)按行业构成情况(2)按地区构成情况。(3)占公司营业收入 10%以上的产品构成情况（4）主要供货商、客户情况：报告期内，公司向前五名供应商合计的采购金额占年度采购总额的比例为53.66%，前五名客户销售额总计占公司销售总额的比例为65.46%。（5）公司控股子公司的经营情况:1、公司全资子公司沈阳银基置业有限公司，是本公司在沈阳投资房地产项目的专业公司。主营业务：房地产开发、商品房销售。注册资本17,000 万元人民币，总资产221,777.51 万元，净资产 66,557.45 万元。目前主要资产集中在位于沈阳市五里河公园内富民桥两侧占地30万平方米的房地产开发项目，其中正在开发的有富民桥东侧银河丽湾二期项目-麗湾上品。该公司全资拥有沈阳皇城商务酒店有限公司、沈阳银河丽湾物资经营有限公司两家子公司。报告期内实现营业收入3.77亿元，实现净利润5,257万元。公司全资子公司银基发展(上海)投资控股有限公司，主营业务：房地产开发经营、实业投资、资产管理、建筑工程设计装潢装饰。注册资本5000 万元人民币，总资产195,711.56 万元，净资产项目评估报告7128,837.53 万元。上海银基于2009 年9月24日，通过挂牌出让的方式获得了上海市奉贤200906205地块的国有建设用地使用权，地块总用地面积78,556.3 平方米，土地用途为商住用地，容积率不大于3.8。报告期内,该项目住宅部分一期工程已全部开工建设，该项目商业部分现已进入规划报批阶段。（6）公司未来发展前景公司主营业务属房地产开发行业。房地产市场发展趋势的主要影响因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供求增长等。自2010 年4 月以来，国家加大了房地产宏观调控的力度，经济手段与行政手段并用，坚决遏制房价的快速增长。经过近几年各项调控政策的叠加作用，房价上涨势头终于得以遏制。2012 年度，房地产行业的调控政策仍然不会动摇，货币信贷政策不放松，加上房产税改革试点工作的推进等因素，将会长期影响整个行业的发展趋势，长远来看，房价将合理回归，行业将逐步向更加规范健康的方向发展。同时，在未来中国经济仍将持续稳步增长的大背景下，推动我国房地产发展的内因即扩大内需、城市化、人口红利、工业化等因素依然未变，这些仍将成为支撑房地产行业长期向好发展的基石。经过十几年的发展，国内房地产业已进入专业化、标准化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，行业集中度进一步加强。公司主要项目分别地处沈阳和上海，面临不同的发展机遇。沈阳作为东北区域中心城市，也是国家振兴东北老工业基地、投资及拉动内需等各项政策的主要受益城市。近几年，沈阳市房地产行业取得了较大的发展，已经成为沈阳市重要的支柱产业，未来发展潜力较大。公司作为辽沈地方的龙头企业之一，将充分发挥自身综合优势，抓住机遇，树立品牌。上海项目地处城市的副中心区域，随着上海城区、长三角城际快速轨道交通网的不断完善，将助推上海及周边长三角区域房地产市场的持续快速发展，为公司在上海及周边地区的发展提供了机遇。8. 公司基本财务数据（1）资产负债情况上市公司主要以高端酒店的开发及经营为主营业务，每年的开发、出售的数量都较为稳定，同时公项目评估报告8司自持物业最近几年也基本没有变化，因此公司的总资产规模最近几年基本保持稳定。此外，公司十分重视公司的财务风险控制，公司的资产负债率一直维持在 55%左右，在地产行业内，该负债率略低于行业平均水平。公司的流动比率保持在一个较好的状态，但是速动比率最近几期均低于 1，但不显著低于 1，基本在 0.88 左右，因此流动性风险也相对可控。上市公司于 09 年 11 月成功发行 5.5 亿元的 6 年期“银基债”，根据鹏元评级机构对其的 2012 年评级，对债项的评级为 AA，对主体评级为 A+，长期展望为稳定。（2）现金流量情况 公司的经营活动现金流在 2012 年显著增强，现金净流量也达到 2.5 亿元，这是因为公司开发的项目在 2012 年开始销售，产生回款所致。同时公司在 2012 年的筹资现金流为负数，公司销售回款后，开始归还对外借款所致。（3）公司近几年盈利情况项目评估报告9公司的经营收入最近 3 年波动不大，2010 年和 2011 年受调控影响，营业收入较 2009 年有所下降，但截止 2012 年 9 月底，公司的营业收入也在逐渐上升，今年有望突破 5.5 亿元，显示公司良好的运营能力。项目评估报告109. 股票收益权出让人及基本情况10. 股票收益权出让人-银基集团概况1）基本情况融资公司 沈阳银基集团有限责任公司法定住所 沈阳市沈河区青年大街 109 号法定代表人 刘成文企业类型 有限责任注册资本 人民币 壹亿壹仟肆佰柒拾万元实收资本 人民币 壹亿壹仟肆佰柒拾万元母公司经营范围 实业投资子公司核心主业 房地产开发、酒店 经营经营期限 自 1996 年 11 月 18 日至 2016 年 11 月 18 日2）股权结构出资人 出资额(货币单位: 万元） 股权占比 行业归属刘成文 4816.33 41.99% 自然人上海银兴投资发展有限公司 3567.17 31.10% 投资刘博巍 3086.50 26.91% 自然人最新股东构成合计 11470.00 100%3）公司主要控股公司情况企业名称 注册地 业务类型注册资本（人民币）持股比例项目评估报告11沈阳银基发展股份有限公司沈阳市沈河区青年大街109号城市基础设施投资；（旅游服务、餐饮 服务、住宿、房地产开发、装修装 饰、建筑工程设计施工限分公司持证经营）115483万元 22.08%沈阳银基物资供应有限公司沈阳经济技术开发区七号街15号机械电子设备，金属材料，建筑材料，五金交电，通讯器材，家用 电器，日用百货，服装，针纺织 品销售，装饰材料，地板销售；商务经纪与代理；自营和代理各类商品和技术的进出口200万元 60%沈阳银基国际商务投资有限公司沈阳市沈河区青年大街109号实业投资、投资管理顾问、投资信息咨 询（房地产开发、商场、酒店限分支经营）；酒店管理、物业管理服 务；公寓、写字间出租、出售5000 万元 4.25%11. 公司财务情况1） 近三年主要财务数据（合并）项目 2009/12/31 2010/12/31 2011/12/31 2012/9/30货币资金 355,073,775.45 306,412,943.10 93,924,061.67 205,224,586.94应收账款 27,408,835.51 29,389,993.21 28,707,204.65 29,217,277.26其他应收款 229,588,576.95 231,355,237.57 145,371,798.87 294,419,772.21预付账款 930,430.00 71,959,276.00 2,597,057.80 15,484,578.10存货 2,743,103,564.78 2,992,719,506.58 3,007,675,481.13 3,077,532,879.72流动资产合计 3,358,872,959.43 3,632,679,264.27 3,286,062,543.58 3,631,810,399.53长期股权投资 395,889,633.55 133,636,718.48 124,475,436.15 122,675,436.15项目评估报告12长期投资合计 395,889,633.55 511,123,455.71 507,786,300.37固定资产原价 225,337,920.84 245,224,607.40 246,589,649.30 38,606,915.04固定资产净值 137,923,805.73 150,328,964.57 145,424,887.47 28,786,672.54固定资产合计 137,923,805.73 150,328,964.57 228,662,966.47 113,129,076.54无形资产及其他资产合计 8,477,024.83 8,259,698.11 11,061,244.13 3,502,618.33资产合计 3,901,418,749.69 3,926,319,083.70 4,034,255,578.22 4,256,625,143.54短期借款 0.00 0.00 379,100,000.00 509,100,000.00应付账款 296,464,785.82 300,977,859.26 153,918,981.41 208,149,765.87预收账款 74,332,384.36 108,599,192.50 141,802,859.03 287,507,747.03应交税金 33,616,240.40 14,602,468.02 30,021,024.36 2,561,582.67其他应付款 100,374,687.22 119,097,822.49 48,375,289.71 70,853,529.28流动负债合计 513,757,361.40 560,232,302.921,561,978,972.761,754,904,030.81长期负债合计1,470,636,134.261,635,852,903.59 750,450,699.11 766,917,148.93负债合计1,984,393,495.662,196,085,206.512,312,429,671.872,521,821,179.74股本 114,700,000.00 114,700,000.00 114,700,000.00 114,700,000.00资本公积 0.00 0.00 0.00 0.00盈余公积 58,530,907.35 58,530,907.35 58,530,907.35 58,530,907.35其中：法定公益金 0.00 0.00 0.00 0.00未分配利润 267,597,963.07 273,429,694.13 287,712,831.95 269,997,278.22归属母公司股东权益合计所有者权益合计1,917,025,254.031,730,233,877.191,724,825,906.351,734,803,963.80负债和所有者权益（或股东权益）总计3,901,418,749.693,926,319,083.704,037,255,578.224,256,625,143.54截至 2011 年 12 月，银基集团的资产规模约为 40.37 亿元，与 2010 年底相比基本持平，截止 2012年 9 月 30 日，银基集团的总资产为 42.57 亿元。集团近三年总资产规模浮动不大，其中，公司的主要资产为存货，主要是企业的开发成本。合并口径负债截止 2012 年 9 月底为 25.22 亿元，资产负债率 58.76%其中，主要是上市公司从银行的借款，以及银基集团从信托的融资。公司的合并口径负债规模最近几期相对较为稳定，没有明显增加，资产负债率也较为稳定，显示出公司较为稳健的发展策略。利润表（集团 合并）项 目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 1-6 月一、主营业务收入 607,924,612.70 428,061,579.98 514,120,489.10 183,777,232.29减：主营业务成本 371,386,773.91 297,924,819.86 352,416,369.01 132,770280.92主营业务税金及附加 41,766,008.79 30,874,250.79 67,982,656.89 15,728,843.40项目评估报告13二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 194,771,830.00 99,262,509.33 93,721,463.20 35,278,107.97加：其他业务利润（亏损以“-”号填列） 279,830.24 -4,013,753.83 9,375,464.38 0.00减：营业费用 17,588,318.58 12,889,283.79 11,728,700.51 6,447,773.11管理费用 24,963,946.00 31,316,806.31 34,004,930.56 11,109,137.69财务费用 -168,533.39 1,947,441.01 10,898,742.66 21,034,762.09三、营业利润（亏损以“”号填列） 152,413,275.86 49,095,224.39 50,366,636.93 1,342,769.50加:投资收益（损失以“-”号填列） 7,308,923.47 6,087,128.03 6,043,958.28补贴收入 0.00 0.00 0.00 0.00营业外收入 2,264.03 738,430.44 116,804.00 17,378.97减：营业外支出 7,063,020.93 2,669,014.96 2,359,258.05 101,372.83四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 152,661,442.43 47,164,639.87 48,124,182.88 1,258,775.64减：所得税 39,888,221.85 15,769,686.34 18,253,888.51 6,694,305.58*少数股东权益五、净利润（净亏损以“-”号填列） 112,773,220.58 31,394,953.53 29,870,294.37 -5,435,529.94公司 2012 年上半年亏损，主要是由于公司开发了上海的楼盘，暂时还没有对外销售，收入下降较多，同时成本也计提较多，造成上半年净利润为负，随着公司对外销售，净利润会很快扭转。现金流分析（合并）项 目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 1-9 月一、经营活动产生的现金流量 现 金 流 入 小 计 807,422,634.43 526,409,704.23 743,926,136.83 330,181,851.55现 金 流 出 小 计 1,515,175,938.63 597,046,486.26 1,156,439,859.68 312,908,662.77经营活动产生的现金流量净额 -707,753,304.20 -70,636,782.03 -412,513,722.85 643,090,514.32二、投资活动产生的现金流量现 金 流 入 小 计 1,670,973.04 65,417,398.85 38,973,572.50 119,975,370.27现 金 流 出 小 计 6,730,962.00 114,434,957.30 86,829,469.07 0.00投资活动产生的现金流量净额 -5,059,988.96 -49,017,558.45 -47,855,896.57 119,975,370.27三、筹资活动产生的现金流量现 金 流 入 小 计 1,452,952,322.52 271,212,602.00 607,777,083.03 184,230,894.46现 金 流 出 小 计 430,307,270.74 205,219,093.87 349,382,950.26 156,410,000.00筹资活动产生的现金流量净额 1,022,645,051.78 65,993,508.13 258,394,132.77 27,820.894.46五、现金及现金等价物净增加额 309,831,758.62 -53,660,832.35 -201,975,486.65 208,923,492.24由于国家对地产业务的持续调控，公司积极调整发展策略，以高端物业、核心城市，只做精品为目标，加大销售力度，同时增加自持物业的比例，因此公司的经营现金流得到持续改善。同时公司的投资现金流也在回笼，公司在调整策略，有进有退，控制财务风险。公司的筹资现金流为正数，显示出公司较为良好的筹资环境。项目评估报告144.3 资金用途银基集团聘请凯宾斯基酒店管理有限公司管理其持有的沈阳凯宾斯基饭店进行全面的装修和升级改造，以适应沈阳高级别商务活动。预计总资金需求为 1.5 亿元，其中，自筹部分为 5000 万元，仍存在10000 万元左右的缺口。因此，拟融资 9825 万元用于该改扩建项目。4.4 还款来源1.凯宾斯基饭店经营收益，每年回收现金约 5000 万-7000 万元；2.银基集团股权投资收益，预计每年实现 5000 万元的收入。项目评估报告1512.质押物价值分析13. 质押物概述1、质押物基本情况介绍银基集团以其持有的5000万股银基发展流通股提供质押担保，质押价约1.97元/股（本金质押率为该股票2012年11月14日20日均价计的5.0折，具体质押价格以质押合同签署日前20日的股票收盘均价为准）。银基发展（000511）的具体分析见第5节投资标的价值分析。2、质押价格分析下表列出了银基发展（000511）截至2012年11月14日前的20个交易日的量价统计。日期 开盘价 最高价 收盘价 最低价 交易量(股) 交易金额 (元)2012-11-14 3.82 3.85 3.84 3.79 17794090 681633522012-11-13 3.88 3.88 3.83 3.8 5992635 229344502012-11-12 3.85 3.9 3.87 3.83 10784803 418372242012-11-9 3.81 3.89 3.87 3.77 18834182 726076162012-11-8 3.95 3.95 3.85 3.83 19812000 771720882012-11-7 3.94 3.97 3.95 3.91 16352500 645922882012-11-6 3.96 3.97 3.95 3.85 13738009 537815642012-11-5 3.98 3.98 3.97 3.93 10336541 408363202012-11-2 3.98 4 3.99 3.93 18520188 736805122012-11-1 3.97 4.02 4 3.93 27529604 1096857682012-10-31 3.95 3.97 3.97 3.92 6612959 260951742012-10-30 3.95 4.06 3.96 3.92 11980394 478588442012-10-29 3.97 3.98 3.95 3.88 9992336 394891402012-10-26 3.99 4.02 3.97 3.93 25962072 1034254562012-10-25 3.95 4 3.99 3.95 13091695 521291922012-10-24 3.95 4.04 4 3.9 17574000 702775122012-10-23 4.06 4.1 4.02 3.99 21271320 858110722012-10-19 3.98 4 3.99 3.96 23542538 939134482012-10-18 3.93 4 3.99 3.91 23098012 919688242012-10-17 3.93 3.95 3.93 3.89 10680825 4178544014. 质押物总体评价及风险预警结合以上分析可知，本次质押物银基集团质押价格为 1.97 元/股（本金质押率为该股票 2012 年 11月 14 日 20 日均价计的 5.0 折，具体质押价格以质押合同签署日前 20 日的股票收盘均价为准），质押物足值且质押率较低，可足额覆盖信托资金的全部本息。我司受让银基发展股票收益权后，将密切关注该股票二级市场市值的变动情况，设定风险警戒线，项目评估报告16采用增加或减少保证金的方式来保障信托资金的安全：预警线：若连续 5 个交易日被质押股票总市值小于 16702.5 万元或在任一日被质押股票总市值低于14737.5 万元，则银基集团有义务于触发上述任一条件后的 2 个工作日内追加保证金或受托人认可的质物使特定股权市值和追加的保证金或质物市值之和大于或等于 16702.5 万元。我司将书面通知银基集团准备追加保证金事宜。平仓线：在信托存续期内，若任何一天标的股票股价下跌，导致被质押股票总市值低于人民币 14737.5万元时，触及平仓线，在触发上述条件后的 2 个工作日内银基集团未追加保证金或受托人认可的质物使特定股权市值和追加的保证金或质物市值之和大于或等于 16702.5 万元的情况下，我司有权依据与标的股票持有人签订的股票质押合同，下达出售全部或者部分标的股票的指令，以标的股票变现所得价款优先代受让方偿还其在转让合同项下全部债务。项目评估报告1715.风险收益分析（一）风险分析及主要风险防范措施16. 市场风险 风险描述：因宏观政策、经济周期等因素，可能将对转让方的回购能力产生一定的影响，从而对信托财产产生影响。该风