住房保障局十三五保障性住房和房地产业健康发展研究.docx

住房保障局十三五保障性住房和房地产业 健康发展研究 住房保障局“十三五”保障性住房和房地产业健康发 展研究 根据X 市国民经济和社会发展第十三个五年规划编制 工作方案要求，制定了X 市住房保障和城市管理局“十 三五”规划编制工作方案，对我市“十二五”期间保障 性住房和房地产业健康发展情况进行了总结，并对“十三 五”期间保障性住房和房地产业健康发展提出了思路，主 要研究成果如下： 一、保障性住房 基本情况 十二五时期，我市累计建设廉租住房 XXXXX 套，已入 住 XXXXX 套；建设公共租赁住房 XXXX 套，已分配入住 XXXX 套；建设经济适用住房 XXXX 套，已全部分配入住。自 XXXX 年以来，国家累计下达我市各类棚户区改造任务 XXXXX 户， 已建成安置房 XXXXX 套，其中：中央下放地方煤矿棚户区 改造 XXXXX 套，采煤沉陷区综合治理 XXXXX 套、国有工矿 棚户区改造 XXXX 户、城市棚户区改造 XXXX 户。在保障性 住房物业管理模式方面，我市加强和创新社会管理，在安 置小区全面推行网格化管理，提供精细化服务。依托市属 国有企业成立物业管理公司，建立了社区党支部、居委会、 业主委员会、物业企业“四位一体”的物业管理。 X.主要做法 一是加强组织领导，完善工作机制。成立了以市长为 组长的棚户区改造工作领导小组，连续五年将棚户区改造 列入为民办理的十件实事，与各责任单位签订目标责任书， 纳入年度目标管理考核，专门设立了棚户区改造单项奖， 每年安排 XX 万元对棚户区改造工作进行奖励。XXXX 年 X 月 和 XX 月，市政府又专门召开全市棚户区改造动员大会，制 定了X 市棚户区改造实施方案，提出了“两年基本建成， 三年彻底完成”的总体目标，制定了 XX 项减、免、缓优惠 政策，细化了任务，明确了责任追究。建立了市政府总负 责，县区政府抓落实，市直部门各司其职的棚户区改造推 进机制。二是完善投入机制，拓宽筹资渠道。市财政每年 安排不少于 X 亿元的棚户区改造资金，切实加大市级财政 对棚户区改造的投入力度。积极创新融资方式，充分发挥 星瀚市政产业集团、九柱城市发展集团、X 恒力盛泰房地产 开发公司和星洲房地产开发公司等国有企业棚户区改造开 发建设的主体作用和融资平台作用，通过金融租赁、信誉 贷款、发放债券等多种方式，多渠道筹集棚户区改造建设 资金。采取挂牌出让，土地出让收益返还的方式，鼓励社 会力量开发建设商业价值高的棚户区。形成了“国家争一 点，政府出一点，政策扶一点，商网补一点，企业拿一点， 居民筹一点，银行贷一点”的多元化投资格局。三是坚持 建管并重，提升服务能力。严格执行基本建设程序，切实 加强工程质量监管。成立了 X 市住房保障中心和正惠公共 租赁住房管理公司，专门负责保障性住房的审查审批和资 产管理。科学制定分配程序，建立和完善了市、辖区、街 道、社区四级审批三级公示制度，实行全方位、全过程、 全社会监督的管理服务机制，实现了建设、管理与服务无 缝对接。 X.取得的成效 一是极大地改善了民生。通过棚户区改造安置住房建 设，XX 多万人住进了新楼房，占全市总人口的 XX%。全市 城镇人均住房面积由 XXXX 年的 XX.X 平方米提高到现在的 XX.X 平方米，居住条件和生活环境得到了极大地改善。增 加了困难群众的财产性收入，棚户区居民户均房产价值由 原来的不足 X 万元提高到 XX 万元以上。仅集中安置区就新 建 XX 所中小学、X 所幼儿园、X 所医院、XX 个社区活动中 心等配套设施，保障房居民充分享受到了就医、就学等公 共服务。二是有效拉动了经济增长。XXXX 年以来，国家对 我市棚户区改造累计投入 XX.X 亿元，直接拉动我市棚户区 项目投资 XXX 亿元，全市棚户区改造投资占房地产投资的 XX.X%，占固定资产投资总额的 XX.X%，实现建筑业增加值 XX 亿元，拉动房地产业增长 X.X 个百分点。同时，棚户区 改造带动了道路、通讯、供排水、供电等基础设施建设和 学校、幼儿园、卫生院等配套设施建设，带动了钢材、水 泥等建材以及家居、装修、商贸等相关行业的发展。据不 完全统计，棚户区改造带动各类建筑材料消费超过 XX 亿元， 居民生活性消费 XX 多亿元，对全市经济增长的贡献率达到 了 X.X%，并且创造了大量的就业机会。三是促进了社会进 步。全市棚户区改造取得的阶段性成果，有效促进了城市 发展。XXXX 年，全市城镇化率达到 XX%，城市建成区面积 达到 XXX 平方公里，城市规模进一步扩大、品质不断提高、 活力明显增强。改善了生态环境，森林覆盖率达到 XX.X%， 城市绿化覆盖率 XX%，人均公共绿地面积 XX 平方米。促进 了土地节约集约利用，恢复治理矿山废弃地 XX.X 平方公里， 置换建设用地 XXXXX 多亩。有效推动了教育、医疗、卫生、 文化等社会事业不断发展。 存在的主要问题 X 作为资源枯竭经济转型试点城市，转型任务重，民生 历史欠账多，还有 XXXXX 户约 X.X 万人生活在棚户区内， 群众期盼非常强烈，改造任务十分繁重。目前还存在以下 困难和问题： 一是改造成本逐年增加。随着钢材、水泥和人工工资 等不断上涨，新建安置房每平方米建安成本与 XXXX 之前相 比翻倍增长，已达到 XXXX 元以上。同时，房屋拆迁成本从 XXX 元/平方米增加到 XXXX 元/平方米，建设安置周期最短 也要 XX 个月，过渡安置费每月每户 XXX 元，且房屋征收程 序复杂，若个别居民不同意拆迁，新建安置住房就无法及 时开工建设。二是土地征收难度加大。目前，我市剩余的 棚户区大多处在工业园区内，不适宜居民居住生活，需要 异地建设安置住房，原有土地无法进行商业开发，利用价 值低。居民等待国家新的土地征收补偿条例出台，对土地 征收补偿标准期望值较高，异地安置住房建设用地征收难 度大。三是政府财政压力较大。据测算，XXXX 年至 XXXX 年 要完成 XX 个棚户区片区改造任务，共需改造建设资金 XX.X 亿元，除国家补助的 X.X 亿元外，政府承担的棚户区改造 房屋拆迁、基础设施配套等资金缺口在 XX 亿元左右。我市 作为资源枯竭城市，转型发展和改善民生的任务非常重， 加之受当前经济下滑压力增大的影响，财政增收困难，资 金压力巨大。 “十三五”期间保障性住房需求、供给和政策措施 X.X 市“十三五”期间保障房计划 一是新增廉租住房租赁补贴家庭 XXXX 户，其中：X 区 XXXX 户，惠农区 XXX 户；二是新建公共租赁住房 XXXX 套。 完成公共租赁住房实物配租 XXXXX 户；三是完成全市国有 工矿棚户区和城市棚户区改造任务，全面提高棚户区居民 生活居住环境和公共服务水平。 X.主要政策措施 一是加快推进重点项目建设。按照开工项目抓进度， 未开工项目抓前期的工作要求，对已开工的新建项目，督 促项目建设单位加快工程建设进度。对未按期开工的项目， 加大协调服务力度，积极配合辖区政府和项目实施单位帮 助解决房屋征收、土地挂牌出让、前期手续办理、项目推 介等突出问题，确保新建项目尽快全部开工建设。二是做 好项目建设资金筹集工作。组织开发企业尽快完善项目资 料和手续，及时上报自治区住建厅，列入国家城市棚户区 改造项目，争取补助资金。会同财政局、发改委等相关部 门，抓紧协调国家开发银行尽早落实棚户区改造项目政策 性贷款，为全面推进棚户区改造提供资金保障。三是深入 推进住房保障制度改革，整合发展以公共租赁住房为主要 形式的住房保障模式，加大保障性建设力度，增加公共租 赁住房供给，探索保障性住房建设、管理、分配的有效方 式，健全更加完善的保障房供应体系，满足中低收入群众 住房需求。四是全面落实税收、土地供给和金融等方面的 配套政策，扎实推进城市棚户区和国有工矿棚户区改造工 作，积极推进旧住宅区房屋维修和环境整治，完善配套设 施，提高生活居住环境和公共服务水平。五是大力推进城 区老工业区的改造，加大生活区给排水、电力、供气、供 暖、排污、垃圾处理等基础设施建设力度和环境整治，创 造方便生产、适宜生活、生态和谐的居住环境。 二、房地产业 房地产业发展现状 目前，我市登记的房地产开发企业共有 XX 家，其中在 X 市注册的房地产开发企业 XX 家，外地注册在 X 市从事房 地产开发的企业 X 家，外地注册企业在 X 市设立项目部从 事房地产开发企业的 X 家。据市统计局公布我市截止 XXXX 年底常住人口共有人口 XXXXXX 人，其中市辖区城镇人口 XXXXXX 人，约 XX.XX 万户。截止 XXXX 年末我市 已登记的 房屋总建筑面积 XXXX.XX 万，XX.X 万套；截止 XXXX 年底 我市已取得预售许可登记国有土地上的房屋总建筑面积为 XXX.XX 万，其中住宅为 XX.XX 万，XXXX 套，商业面积 为 XX.XX 万；经计算，目前我市仅 X 区和惠农区居民住 房户均面积 XXX.XX，户均 X.XX 套，人均建筑面积接近 XX，应该说住宅市场已达饱和。 XXXX 年 X-X 月份我市房地产开发投资 XXXXXX 万元，累 计同比增长 XX.X%。X 区房地产开发投资 XXXXXX 万元，累 计同比增长 XX.X%。惠农区房地产开发投资 XXXXXX 万元， 累计同比下降-X.X%。从以上数据看，我市房地产开发投资 总体上是增长的，X 区增幅较大，惠农区呈下降趋势。 XXXX 年 X-X 月份我市商品房施工面积 XXX.XX 万，累 计同比上升 XX.X%。X 区商品房施工面积 XXX.XX 万，占 全市商品房施工面积的 XX.XX %。惠农区商品房施工面积 XXX.XX 万，占全市商品房施工面积的 XX.XX%。从以上数 据看，X 区商品房施工面积较大，惠农区商品房施工面积最 小。XXXX 年 X-X 月份新开工面积 XX.XX 万，累计同比上 升 X.X%。X 区商品房新开工面积 XX.XX 万，占全市商品 房施工面积的 XX.XX%；惠农区房商品房新开工面积 XX.XX 万，占全市商品房施工面积的 XX.XX%。从以上数据看， 我市商品房新开工面积 X 区较大，惠农区最小。 XXXX 年 X-X 月份共批准商品房预售面积 XXX.XX 万， 其中 X 区商品房预售面积 XX.XX 万，占全市商品房预售 面积的 XX%；惠农区房商品房预售面积 XX.XX 万，占全市 商品房预售面积的 XX%。从以上数据看，我市商品房预售面 积 X 区商品房预售面积较大，惠农区商品房预售面积最少。 XXXX 年 X-X 月批准预售住宅 XX.XX 万，XXXX 套，其中 X 区住宅预售面积 XX.XX 万，XXXX 套；惠农区房住宅预售 面积 XX.XX 万，XXXX 套。从以上数据看，我市住宅预售 面积 X 区住宅供给较好，惠农区略少于 X 区。 XXXX 年 X-X 月全市商品房销售面积 XX.XX 万，累计 同比上升 X.X%。X 区商品房销售面积 XX.XX 万，占全市 商品房销售面积的 XX.XX%；惠农区房商品房销售面积 XX.XX 万，占全市商品房销售面积的 XX.XX%。从以上数 据看，我市商品房销售面积 X 区好于惠农区。XXXX 年 X-X 月全市住宅销售面积 XX.XX 万，累计同比上升 X.X%。X 区商品房销售面积 XX.XX 万，占全市商品房销售面积的 XX.XX%；惠农区房商品房销售面积 XX.XX 万，占全市商 品房销售面积的 XX.XX%。从以上数据看，我市商品房销售 面积 X 区好于惠农区。XXXX 年 X-X 月份全市实现商品房销 售额 XX.XX 亿元，同比上升 X.X%。其中 X 区商品房销售额 X.X 亿元，惠农区商品房销售额 X.XX 亿元。从以上数据看， 我市商品房销售面积 X 区好于惠农区。 XXXX 年 X-X 月份商品房销售价格与去年同期相比变化 不大，X 区高层住宅销售均价 XXXX 元/，多层住宅均价 XXXX 元/；惠农区高层住宅销售均价 XXXX 元/，多层 住宅均价 XXXX 元/。 截止目前，全市累计商品房待售面积 XX.XX 万，其 中住宅 XX.X 万。X 区待售面积最小为 XX.XX 万，住宅 X.XX 万；惠农区待售面积 XX.XX 万，住宅 X.XX 万， 较 X 略多。 存在的主要问题 结合 XXXX 年 X-X 月数据和近两年来我市房地产市场的 运行情况上来分析，我市房地产开发企业处于快速增长阶 段，但随着国家调控政策收紧，各商业银行贷款的首付比 例不断提高，贷款利率也在不断攀升，造成了购房成本增 加，导致部分购房人放弃了购房意愿，市场已呈现较为低 迷的状况，销售价格、销售量等明显下滑。从我市 XXXX 年 的商品房施工面积、房地产开发投资来看，房地产市场的 投入任然在增加，但从新开工项目和面积来看，受到房地 产市场调控政策的影响，销售情况并不乐观，且目前期房 和现房销售面积不断增加，空置率居高不下，对我市房地 产市场的健康有序发展产生直接影响。 “十三五”期间房地产业发展意