商超运营方案

某某新天地 成立的意义 提升某某公司商业项目的后期运营和管理 促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发 经营定位 提供完备的商业 服务 为核心定位， 辅以商业咨询和 适度 的商业管理。 定位说明 而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者 手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。 因此，通达新天地商业管理公司的核心定位只能是： 商业服务 商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控 制。其核心定位为：运营管理。 例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内 容，辅以商业服务。 大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经 营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。 究其根本原因是： 产权 +经营权 的高度统一或 经营权的高度集中 经营战略 o 长期战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管 理水平，为集团公司商业地产项目的开发提供支 持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成 功的，可复制的模式。 o 短期目标 围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极配 合和支持项目一期的销售工作。实现项目一期成 功销售。 经营范围 o 主营 ： 商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策 划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策 划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设 计、制作、发布等。 o 兼营： 糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、 化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋 帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动 器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等 主要职能 o 四大职能 市场 招商 销售 管 理 市场职能 1、 项目商家经营情况审核； 2、区域市场、竞争对手的调查分析； 3、商业应对策略的制订； 4、项目对外关系的协调和维护； 5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行； 招商职能 1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等； 2、项目开业后的补位招商； 3、商家的储备工作； 4、对入驻商家进行评估工作； 销售职能 1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所 处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率； 2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持 营业收入稳定提升； 3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整 经营业态和策略； 4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备 实力的业主或经营者 “ 嫁接 ” 和导入新的商业理念和模式； 管理职能 两大方面 ： 物业管理 运营管理 1、经营行为管理 2、消费行为管理 1、经营行为管理 主要内容： 商户档案管理； 建立评估体系，对商户进行等级评 定； 建立商业经营的各项规章制度； 建立和完善商 业经营的各种流程； 代办服务：工商税务等证照的办 理； 特约服务：商务、中介、委托等有偿服务； 租 金等费用收缴； 2、消费行为管理 主要内容： 宣传促销管理； 建立和完善项目 VI系统； 经营秩序 和公共安全管理； 退换货、投诉等售后服务管理； 助 学、文化等公关公益活动； “ 某某会 ” 会员的管理和维护； 项目电子商务平台的管理和维护； 组织架构 组织架构设计说明： 商管公司的组织架构主要分为三大板块：物业服务部分 （物业 公司另案说明） 、商业服务部分 （包括策划促销和商户管理） 、行政财务等 公司运营部分。其中由策划部和运营部组成的商业服务部分 是整个管理公司的核心运营机构。 公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和 相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组， 专业组直接管理所有商户。 组织结构图 总经理 策 划 组 策 划 部 运 营 部 办 公 室 财 务 部 平 面 组 会 计 组 出 纳 组 招 商 组 客 服 组 人员配置和岗位描述 序号 部门 职务 人数 岗位职责 1 运营部 招商主管 2名 负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商业物 业管理方案 客服主管 2名 负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等 ;负责项目电子商务工 作的开展，网站的建设、管理和运营； 2 策划部 市场策划 2名 负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确 定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开 发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分析和研 究 ;项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、会 员维护、项目广告位管理等等 ; 平面设计 2名 其中平面 1名，负责项目促销广告的设计、 VI系统的设计之行和维护，项目商业形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工 1名，负责 POP书 写，卖场包装陈列、美化等； 3 办公室 后勤支持 1名 办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等； 人事管理 1名 人员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、合同、管理文本制作管理； 4 财务部 会计 1名 经营活动中费用开支的控制；整体费用的控制；整体运营成本的控制； 出纳 1名 各项费用的收取；报销、差旅等财务数据的审核； 经营模式 盈利模式 管理模式 风险和应对措施 盈利模式阐述 主要盈利渠道分析： 1、管理费 2、广告位发布费 （外立面和商业街内部广告位） 3、场地使用费 （商业街内外公共场地部分） 4、租赁和转让 （有偿委托和转让中介收费 ） 5、活动赞助费用 盈利模式阐述 6、刊物宣传收费 (DM、内刊和会员刊物等 ) 7、培训讲座收费 （举行消防、工商、投资等讲座） 8、自营项目收入 （自营商铺的收入） 9 、代理厂商公关活动策划执行收费 （例如：新品推介会 /酬宾会等） 10 、代理设计制作厂商刊物及 DM刊设计收费 （商户自行制作的宣传物品等） 管理模式阐述 开发公司 业主 商业经营公司 租赁经营者 委托合同 租赁合同委托合同 返租合同 管理模式的五个统一 统一物业管理 即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境 统一营销管理 统一经营主题 统一招商管理 统一服务管理 即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流， 举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播 文化资讯的平台 即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费 调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态 控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。 即统一项目的业态规划和商品布局。 重点工作流程 商铺交验流程 （交房验收） 商户进场装修流程 （装修审图、保证金入场证办理） 商户开业申报管理流程 （开业时间、地点、活动规模和形式等） 商户促销活动申请流程 （商家促销活动审核、风险预防） 商户特殊行业审批流程 （特殊行业证照审核、安全性评估等） 公关活动流程 （公关活动策划、组织、实施、监控） 投诉处理流程 （消费者投诉问题的受理，处置、反馈等） 退换货流程 （消费者货物退换的受理、处置、反馈等） 重要管理制度 某某新天地商业业主公约 与销售合同捆绑的合同或协议性质文件 某某新天地商户服务手册 涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节 某某会会员手册 会员服务、联盟商家手册 某某新天地委托租赁合同 为业主或转租商户提供代租服务 某某新天地经营管理条例 对商户日常经营行为进行规范化管理 某某新天地商户经营承诺书 要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺确认 某某新天地消费者投诉管理制度 结合相关工商规定执行 某某新天地消防安全管理制度 结合相关消防规定执行 风险和应对措施 散户退场 商铺大面积闲置 管理费收缴 垫付装修费收回 代收代缴费用 主力店流失 增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路； 销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增 加控制手段，强化招商，加强宣传推广； 提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管 理费减免优惠，减少工程环节质量问题； 协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合； 充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况； 提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务； 应 对 措 施 财务风险 经营风险 经营计划说明 从两个方面进行经营指标预测： 1、经济指标 2、经营指标 经济指标 5年内主要经济指标预测表 年份 指标 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 备注 日常费用 -25万 -30万 -35万 -40万 -40万 人 员 工 资和 办 公 费 用 营销活动费 -15万 -8万 -15万 -5万 -15万 推广和宣 传（开 业费 用） 公关费用 -5万 -2万 -2万 -2万 -2万 政府关系 维护 固定收入 10万 25万 70万 100万 120万 广告、 场地、管理 费 预计亏损 -35万 -15万 18万 53万 63万 经营指标 5年内主要经营指标预测表 年份 指标 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 商户入驻率 70% 1期 85% 2期 70% 2期 85% 3期 85% 商铺开业率 60% 1期 70% 2期 60% 2期 70% 3期 75% 招商达成率 65% 75% 85% 90% 95% 服务满意度 75% 80% 85% 95% 98% 费用收取率 70% 80% 80% 85% 90% 会员数量 4000 5000 10000 10000 10000 工作内容图示说明 前期介入阶段 正常管理阶段 跟进控制阶段 商管工作三个阶段 前期介入阶段 商业经营管理调查 （销售促进和项目提升） 商铺交验 业态规划和商业布局优化 后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度 经营管理咨询和答疑（销售促进） 人员组织控制等各项事宜 主要工作内容 正常管理阶段 项目区域市场的升级管理 项目区域市场的分析、评估 项目区域市场的商家管理、调整 项目区域市场的日常管理 主要工作内容 跟进控制阶段 管理工作质量的监控 管理品质的评估及创新 主要工作内容 工作范围的界定 1、招商方面： 商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前 期策划公司的招商工作，重点参与主力店客户洽谈，参加招商推介会等； 2、销售方面： 以前期策划公司和销售部为主，商管公司辅助和配合。 重点参与项目推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等； 3、前期宣传推广工作： 以策划部为主展开工作，商管公司辅助和配合。 重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等； 4、商业运营方面： 以商管公司为主导，负责某某区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待 登记工作。策划部配合，前期策划公司提供指导和支持。 现阶段具体工作安排 配合前期策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等； 商管公司独立开展招商客户积累工作 初步工作计划： 1、招商政策；（包含政策层面和开发商层面） 2、招商业态；（ 1期 3层为餐饮、服务业， 1， 2层的主力品牌店） 3、招商渠道；（ DM投递、重点商户走访、政府商业资源整合、 行业协会商会组织等） 4、目标任务：（配合策划公司力争实现主力店招商达到 10家左右） 主力店招商政策 1、政府税费的减免优惠 2、政府返税政策支持 3、政府专项资金扶持科技创新和商业创新 4、开发商垫付装修费 2000元 /平米 开发商提供装修费 2000元 /平米的 5年无息贷款。 5、增加商户装修期优惠 针对主力店商户，增加 2至 3个月的免租期用于装修。同时针对不同业态 推出额外的 36个月的免租期优惠，进一步降低经营成本。 主力店招商政策 6、共享 “ 某某会 ” 固定客户资源； 商业经营公司打造 “ 某某会 ” 会员组织，招募会员形成固定客户群体； 7、打造统一的电子商务平台 针对主力店商户，提供网络平台，拓宽营销渠道； 8、送外墙外立面广告位使用权 外立面广告位置赠送给主力店商户，（超市，百货，和快餐店） 具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定。 9、广告宣传同步免费送 在某某新天地开业时，对外的整合媒体计划（电视媒体 /主流平面媒体报 纸软硬广 /主流广播电台 /DM刊夹寄等），宣传推广活动中，针对主力店 商家，可以获得某某新天地同步的免费宣传的优惠政策。 10、试营业期间减免管理费 为了打消主力店商户的顾虑，建议在试营业阶段（试营业时间需根据具 体情况而定，可设为三个月或半年）实施减免物业管理费的优惠政策， 进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过开街前期的难关。 招商工作辅助 1、商户座谈活动 走访某某重点餐饮和娱乐商户，主要传递 2方面的信息内容： A、商管公司正在北京和某某市内招商，刺激某某区域商户心理； B、商管公司后期对项目进行总体运营管理，提供服务； 2、商业调查活动 商管公司负责设计商业调查问卷，了解某某市场对某某新天地 提供的服务和商品的需求；同时，针对性了解商户对未来商业管理 公司有哪些服务要求和建议。策划部负责印刷问卷并制作小礼品， 安排销售人员在各乡镇开展商业调查活动。 3、会员招募活动 商管公司启动会员组织筹备，将某某市场的主要消费者提前聚集， 既能促进招商，又达到营销效果，促进销售。并能在未来经营中成为 重要的资源。 4、商务网站筹建 商管公司着手拟定项目网站筹建方案，预备打造项目电子商务平台。 拓展公司销售和招商渠道。 招商工作安排 北京地区（ 4月中旬开始） 1、招商业态： 餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）； 2、前期主要招商手段： 网络、行业协会、经销代理、投递，沟通成熟后，拜访洽谈。 3、需要支持： 项目楼书、招商手册、视频资料等 某某地区（ 4月底开始） 1、招商业态： 餐饮、娱乐和主