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XX 年关于设备考察报告 XX 年关于设备考察报告 应美国世邦魏理士物业管理公司的邀请，中国物业管 理协会以田在玮副会长为团长的赴美高层楼宇设备管理考 察团一行 10 人，于 20*年 12 月 11 日 23 日对美国物业管 理及高层楼宇设备管理现状进行了认真考察，现将考察情 况报告如下： 一、美国物业管理的现状 美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它 国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社 会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理 市场运作体系。 1、在美国，物业管理作为社会管理事务，主要由业 主和企业及行业协会负责，政府基本不予干涉。小政府， 大社会，能够由市场来做或依靠民众自主自律能够解决的 问题，政府均不予过多过问，所谓“民有、民治、民享” 是也。尽管美国物业管理有效地承担和履行了服务社会的 职能，但这并不是美国政府的功劳。美国政府的行政分支 中没有物业管理的管理部门，政府的作用是立法和司法。 日常的行业管理，主要由一个叫物业管理研究院的机构负 责。美国物业管理研究院(IREN)总部位于芝加哥，成立于 1934 年，是美国房地产商协会的一个下属机构，是一个非 政府机构和非盈利性组织，其主要职责是：(1)培养物业管 理职业队伍，包括培训和鉴定从业人员的资格，颁发注册 物业经理(CPM)、注册住房经理(ARM)证书;(2)制定和执行 物业管理行业标准、道德规范，推广新技术、新工艺，维 护行业的社会价值;(3)协助政府部门起草法律，法规;(4) 推介并带领会员向海外开拓市场。 美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经 营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的 机构设置。 2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重 要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获 得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而 是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不 同。美国物业管理资质分三种：CPM，注册物业经理 (Certified Property Manager);ARM，注册住房经理 (Accredited Residential Manager);AMO，注册物业公司 (Accredited Management rganization)。还有一种过度性 的叫 CPM Candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。 负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资 格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经 理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队 伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选 择。 3、成为 CPM 的职业要求 申请人向 IREM 提出申请，取得预备 CPM 资格。申请 人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法 定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年， 最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房 地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。 申请人取得预备资格后，需按照 IREM 设计的一套考 核制度，取得 260 分，其中 160 分为必修分，100 分为选修 分。 IREM 课程：30 分必修分，多达 100 分选修分。IREM 每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，IREM 就将课 程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包 括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租 赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投 资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。 CPM 证书考试：30 分必修分，0 选修分。考试内容涵 盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日 常管理、法律和风险管理。 管理策划：20 分必修分，0 选修分。IREM 提供管理策 划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充 分反映学员的实践经验和理论知识。 道德规范：20 分必修分，0 选修分。每一个申请人必 须修这一课，牢记并严格遵守 CPM 职责道德规范。 经历：60 分必修分，多达 100 分选修分。从事物业管 理每一个月算一分，因此，60 分意味着 5 年的预备期。但 是，如果申请人在提出申请前曾经在一个 CPM 指导下从事 物业管理，或已经是 ARM，那么，这些经历也可算分。对经 历，IREM 还有具体规定：如管理住房，则一处不少于 300 单元、或 2 处不少于 200 单元、或 5 处不少于 100 单元;如 管理办公楼，则一处不少于 12 万、或 2 处不少于 8 万;如 管理工业用房，则一处或多处不少于 20 万。 正规学院教育：0 必修分，多达 90 分选修分。地产、 经济学、法律、金融或经营管理的学士折 70 分，其他专业 的学士折 60 分。 其他成人教育：0 必修分，多达 100 分选修分。IREM 承认其他 15 个房地产协会提供的课程。IREM 在培训手册中 均有列明。 其他要求：经 IREM 地方分部批准;交清分部和总部的 会费;一直严格遵守 CPM 的职责道德规范;经 IREM 理事会批 准。 4、美国物业管理队伍的基本情况 全美国目前只有 CPM9500 多人、AMO363 家，负责管理 着全美价值 8795 亿美元的各种物业。在 IREM 的长期有计 划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高 素质，体现如下几个特点： 身份高：全国只有 CMP9500 多人，AMO363 家，从申请 到成为成员，有一套严格规定。因而也只有较高学历、坚 持执着的人能成为注册物业经理，具有高等教育的人员达% 。一旦成为注册物业经理，则进入高收入阶层，促使 CPM 珍惜职业、珍惜荣誉。1998 年注册物业经理的平均年收入 达 86362 美元，而位于洛杉矶地区的 MONTEREY PARK 市的 平均家庭年收入才 32605 美元! 专业分工：公司多以 CPM 为核心，其他人员围绕 CPM 工作，所以规模一般不大(见表)，某物业管理公司，具有 AMO 资格，管理住房 380 多栋， “康斗”20 多栋(类似我们 所说的连体别墅)和一些公寓，但整个公司只有 4 个人。董 事长兼总裁为 CPM，同时拥有代理、开发、建筑等资质，主 要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策;副总兼财务主 要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理;两个办事员 按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都 要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要 求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常 和特殊的管理事务。 注重经营的综合服务：一是 CPM 的时间分配和收入结 构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要 内容;二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重;三是组织 类型上，CPM 除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、 投资信托、银行等行业中均有分布。 5、美国物业管理的内容 (1)首要任务是物业经营。美国物业管理的首要任务 是将物业经营好。因此在 IREM 的培训中，总是将物业的促 销与租赁放在重要位置。CPM 有%的时间用在了经营方面， 有 40%的收入来自于物业管理以外的经营活动。物业管理人 员更注意的是房地产市场的变化，如何使自己所管的物业 保持竞争力，保持高出售率/出租率。及时收取物业经营所 得，在租户可能逃租时采取果断的措施减少业主的损失;降 低经营成本，通过批量购买、固定服务渠道、适时付款等 取得一切可能的优惠，减少顾客的成本。 (2)日常维修保养依靠专业公司。对于物业的日常维 修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的 作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并 不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公 司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担;卫生由卫生 清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾 2 次;绿化有 绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或 施肥 1 次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。 (3)保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据 业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其 是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费 昂贵;二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安 全才请保安的，物业难免贬值;三是技防的普及，技防公司 可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警 察和消防队(911)的快速反应。 (4)、物业管理一般不设 24 小时值班，上班时间以外 发生的紧急事情，由政府的 911 办公室处理，物业管理成 本大大减少。IREM 的解释是减少社会资源消耗，无需在每 一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队 伍就可以应付一大片。 二、美国高层楼宇设备管理的特点 1、采用高端技术，保持楼宇管理的先进性。美国是 世界上科学技术最为发达的国家，这也反映在他们对高层 楼宇设备的配置要求上。我们在洛杉矶参观了由美国世邦 魏理士物业公司管理的智能大厦 6500Wilshire Boulevard 大厦。该大厦 23 层高，总面积 435，039 平方英尺(40416 平方米)，位于洛杉矶市繁华地段，是洛杉矶市企业界的标 志性建筑，由贝聿铭设计。自大厦可远望太平洋海岸、世 纪城、好莱坞山及洛杉矶市区。大厦连续三年获得国际建 筑业主及经理协会(BOMA)年度最佳大厦的称号并成为洛杉 矶市最令人满意的办公大厦。该大厦采用了先进的保安监 控系统，免除了人力巡视。大厦空调系统采用美国 Auto- Matrix 企业的超级终端计算机控制软件系统进行能源管理。 该大厦的温控可由工程师利用一部便携式计算机进入超级 终端系统，随时随地(特别是在下班时)对空调系统运行进 行调整。 2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参 观 6500 Wilshire Boulevard 大厦，给我们印象最深的是 大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造 楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获 得美国环保署“能源之星奖” 。通过投资改造，大厦能源管 理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换， 所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调 速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅 车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上 节约近十万美元。 3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦 管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发 现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及 设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。 同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均 有明确的周期规定与现场检测记录。 三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示 1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的 内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介代理、咨询评 估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目 前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业 务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了 物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行 业风险。美国的物业管理企业有 40%的收入来自于物业管理 以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理 举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示;另一方面， 涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业 管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对 外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、 干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育 学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要 提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉 足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。 2、美国高度职业化的物业管理队伍，保证了美国的 物业管理能够保持在较高水平上。参观学习中，给我们很 深印象的是，美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得 来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强 的长期甚至终身从事物业管理的愿望。他们把自己毕生的 精力与才华贡献在物业管理这一社会服务事业，这即保证 了他们自己的较高社会地位和经济收入，也保证了美国物 业管理的世界级水准。从物业管理行业来说，高度职业化， 严格注册资格的筛选程序，限制注册人数(全美仅有 9500 人)，都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质，提 高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信 誉，使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。我 们认为，美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学 习与借鉴。 3、注重环保与节能，是此次赴美考察中感到的重要 特点。在参观考察 6500 Wilshire Bo