xx年关于闲置土地情况调研报告.docx

XX 年关于闲置土地情况调研报告 XX 年关于闲置土地情况调研报告 为提高土地资源节约集约水平，提升土地资源供给能 力与水平，推动经济社会发展转型升级，国家将闲置土地 问题解决提升到了十分重要的高度，今年国务院将安排对 XX 年 XX 年土地市场动态监测监管网上显示的疑似闲置土地 进行督察督导。我省一直以来对闲置土地清理十分重视， XX 年全省产业园区工作推进会对闲置土地清理提出了要求， 黄家培副省长也多次作了指示。为作好闲置土地清理处置 准备工作，根据贵州省国土资源厅党组安排，土地利用处 组织相关事业单位在全省开展了闲置土地调研，重点对毕 节市、遵义市进行了实地调研，并组织全省对网上显示的 XX 年以来疑似闲置土地逐宗进行了清理核实，摸清了闲置 土地的底数、分析了闲置土地的成因，提出了 XX 年解决闲 置土地问题的建议，拟定了下一步闲置土地清理处置工作 打算。现将调研情况汇报如下： 一、闲置土地基本情况 经对土地市场动态监测监管网上显示的疑似闲置土地 逐宗清理核实，网上显示疑似闲置土地 518 宗，面积公顷， 其中真实闲置类土地 183 宗，面积 公顷，面积占%;非真实 闲置类土地 335 宗，面积公顷，面积占%。土地市场动态监 测监管网上显示批而未供土地公顷。 真实闲置土地各年度分布为：XX 年 1 宗，面积公顷; XX 年 2 宗，面积公顷;XX 年 3 宗，面积公顷;XX 年 96 宗， 面积公顷;XX 年 81 宗，面积公顷，主要集中在 XX 年、XX 年，面积分别占 %、 %。真实闲置土地地区排序分别为： 毕节市 118 宗，面积 公顷;铜仁市 18 宗，面积公顷;安顺 市 17 宗，面积公顷;遵义市 14 宗，面积公顷;黔南州 8 宗， 面积公顷;六盘水市 4 宗，面积公顷;黔西南州 4 宗，面积 公顷; 非真实闲置土地各年度分布为：XX 年 4 宗，面积公顷; XX 年 2 宗，面积公顷;XX 年 8 宗，面积公顷;XX 年 30 宗， 面积公顷;XX 年 53 宗，面积公顷;XX 年 238 宗，面积公顷， 主要集中在 XX 年。非真实闲置土地最多的为毕节市。 二、真实闲置土地形成原因 (一)政府原因 1、征地拆迁难。一些地方政府因急需通过土地出让 获得出让金用于各项事业发展，往往采取先生地出让再进 行征地拆迁，导致征地拆迁时间计入土地出让开发时间， 造成土地闲置。而目前征地拆迁难度较大，一般有以下几 个原因：一是我省现行的征地补偿安置标准是按 XX 年统一 年产值标准计算，农民对补偿标准不满意，农民思想工作 难做，阻工现象频发;二是地方政府征地拆迁资金常不到位， 安置补偿不到位，导致征地拆迁进展缓慢，未能在约定期 限交地，使土地多年闲置。 政府资金不到位，土地未征收完，无法按期开工 2、规划调整频繁。 “十二五”期间，我省实施工业化、 城镇化战略，城镇发展速度快、交通条件变化大、新产业 新业态层出不穷，导致各地城镇规划、产业布局不断调整。 而我省目前经济发展尚处于以“地”谋发展阶段，地方政 府对土地财政依赖性强，形成极强的卖地冲动，导致一些 开发条件不成熟、规划设计不完善的土地出让给了开发商。 开发商拿地之后，由于相关规划不健全，土地开发条件和 基础不完备，无法达到开发所需求的标准和规划条件，开 发商只能被动闲置土地。 遵义县共青湖住宅用地公顷，因地块位于饮用水源保 护区不能进行开发建设，需调整区位而闲置。 3、土地储备融资抵押。我省地方政府为了从土地上 获得开发资金，纷纷成立了土地储备机构，将土地储备作 为融资的重要平台，大量的储备土地作为抵押物抵押给银 行等金融机构，贷款为地方建设提供资金，只有少部分用 于抵押土地开发。由于抵押时间较长，导致土地闲置。 4、招商引资良莠不分。 现行政绩考核机制对土地招商功能过分依赖。在“以 GDP 为纲”的发展观及现行行政考核体制下，政绩工程频出， 地方政府不顾出让土地的实际状况，以土地作为承诺进行 招商引资，以期推动本区域经济发展，在投资商圈地得越 大越好的心态影响下，掀起了大范围的“圈地热” 。再由于 我省各类园区过多，供过于求，而各地政府又急于发展经 济，导致各地招商引资恶性竞争，以土地为主的各类优惠 政策层出不穷， “饥不择商” ，招商引资良莠不分，有的 是为炒地皮、囤土地而来，有的是为享受优惠政策而来， 有的是为借土地用于贷款而来，为真正发展而来的为数不 多。 (二)企业原因 1、资金乏力。贵州经济欠发达，导致各地招商引资 来的多是经济实力不强的开发商，如国家大力支持毕节试 验区以来，开发商涌向毕节试验区各园区，通过挂牌出让 方式取得地块使用权之后，由于自身资金不足，周转困难， 加之近几年银行收紧银根，贷款困难，得了土地后无资金 开发，开发商只有到处找投资合作者开发。找不到合作者 的开发商，便将土地闲置。 2、经济下滑。近几年全国经济下行，房地产市场持 续低迷，楼房库存大，销售困难，去库存的压力较大，企 业取得土地后，若实施开发建设将面临难以销售的情况， 企业存在观望等待的想法，停止新楼盘开发，将已取得的 土地闲置起来，期待市场回暖。 3、土地炒卖。一些开发商利用贫困地区招商引资的 优惠条件和土地价位偏低，取得一块土地后，对其投入尽 可能少的资金，然后拿这块土地抵押后继续购入新的土地， 如此循环，以有限的资金取得了更多的土地，他们看中的 不是土地的产出效应，而是土地的升值效应，从而造成了 土地利用率低下、土地闲置。 4、法院查封。有的开发商将土地进行低押贷款，贷 款资金用于其它经营，无力还贷，土地被法院查封而闲置。 (三)体制原因 除政府、企业具体成因外，现行土地管理体制也在一 定程度上导致了土地闲置。 1、集中批地，报多用少，形成大量批而未供土地。 我国现阶段土地利用管理的基本特征是“规划”与“计划” 并举， “规划”偏重于空间， “计划”偏重于数量。土地利 用计划指标按年度逐级下达，且该指标必须当年用完，未 用完的用地指标不能结转到下一年度，形成了现行的土地 审批制度基本特征是国家和省集中批地，县市“零售”供 地。国务院和省政府在批地时主要根据计划指标确定用地 规模，往往缺乏项目实际用地需求数据的支撑。 。一些地方 政府为了不“浪费”当年下达的土地利用年度计划指标， 即使没有真实的用地需求，也会想尽办法，将用地指标在 当年用完，导致市、县(区)政府普遍存在“先从锅里捞到 碗里再说”的思想，因而千方百计向国家和省争取建设用 地计划，尽可能多的报批建设用地，部分地方政府部分地 方还将报批新增建设用地的数量作为衡量各级政府和国土 资源管理部门政绩的依据之一，获取的用地计划指标供应 不出去，但为了不影响下一年度的指标申报总额，往往先 将剩余指标批转征用，过度出让土地，而后闲置待用，导 致各级地方政府重土地审批、轻土地利用和监管，形成了 土地批多用少的现实情况。XX 年以来，我省累积批而未供 土地 3 万公顷。 2、建设用地批后监管涉及部门多，协调不畅。建设 用地批后监管涉及国土资源、发改、规划建设等职能部门， 政府和相关职能部门受现行建设用地审批方式和职能分工 的影响，容易出现沟通协调不畅，缺少协同机制，难以形 成合力的现象。政府往往把主要精力放在了项目用地的审 批上，注重对非法占地进行查处，对建设用地批后监管工 作重视程度不够，忽视对取得了土地使用权的“合法”土 地的用地过程进行全程动态跟踪管理，造成建设用地监管 措施的实施效果不理想，给闲置土地的形成留下了空间。 3、人员不足。我省各地国土资源部门中负责批后监 管的都是用地管理科(股)，在负责建设用地管理的同时， 还负责土地利用管理，任务重，工作量大，但一般科(股) 只用 2-3 人，工作量和人员配置不匹配，监管机构人员严 重不足，造成监管工作的缺失。 三、非真实闲置土地形成原因 (一)资料不全。土地市场动态监测网对动工的认定， 需提供项目动工的施工许可证才能上传，否则就无法通过。 在招商引资项目签订投资协议后，企业资金一经到位，企 业用地就会启动。而建设规划部门对办理施工许可证存在 矛盾问题，导致企业无法提供动工资料。 遵义奥克明丰环保建材有限公司取得遵义县公顷工业 用地，已竣工投产，土地市场动态监测网上为疑似闲置土 地，实际因无法录入施工许可证造成疑似闲置，实际不闲 置。 (二)业务不熟。一些县市土地市场动态监测网信息录 入员对信息录入业务不熟，造成一些已开工或竣工项目因 信息不及时录入而显示为闲置土地。 遵义辉亚置业投资有限公司公顷普通商品住房用地已 经开工建设，不存在闲置现象，但因信息不及时录入，在 土地市场动态网上显示为疑似闲置土地。 四、闲置土地处理建议 闲置土地处置涉及到政府多个职能部门和用地单位， 需要政府主导，协调相关部门，才能顺利促进闲置土地处 置。提出相关建议如下： (一)真实闲置土地处理建议 1、及时向政府汇报，抓紧处置闲置土地。主动向政 府汇报，采取“政府主导，国土牵头，部门协作”机制， 针对供而未用造成闲置土地的原因进行分类处理。 2、维护农民利益，加快征地拆迁进度。在综合考虑 连贯性、一致性、稳定性的前提下，采取合理调整征收补 偿标准、奖励、预留安置发展用地等方式，化解征收工作 中的一些矛盾，保障广大人民群众的合法权益，解决土地 征收拆迁难的问题。同时，在以后的土地供应上要力争做 到“净地、熟地”出让，实现“土地权利清晰、安置补偿 落实到位、没有法律经济纠纷、具备动工开发所必需的其 他基本条件”的要求，从而保证能按合同约定交付土地， 为企业的投资建设奠定基础。 3、区位调整。国土资源部办公厅关于毕节试验区 国土资源差别化政策综合改革试点方案的复函(国土资厅 函 192 号)同意毕节试验区开展国土资源差别化政策综合改 革试点。 毕节试验区国土资源差别化政策综合改革试点方 案第 9 项方案是“已批准的国有建设用地，由于相关规 划调整、产业政策调整、产业布局调整等原因，为提高土 地使用效率，可按规划作区位调整” 。因此，毕节市可对因 规划调整而闲置的土地进行区位调整。其它市州参照实行。 4、规范土地抵押融资。对于因土地抵押融资而闲置 的土地，各地要将土地已抵押融资资金用于土地开发，消 除已抵押土地闲置现象。今后要按照财政部国土资源部 中国人民银行银监会关于规范土地储备和资金管理等相关 问题的通知(财综 4 号)规定，不得再向银行业金融机构 举借土地储备贷款。 5、建立闲置土地处罚预警机制。无偿收回作为一种 对依法取得土地使用权的企业非常严厉的行政处罚手段， 该手段不仅在现实中难以实施，而且其使用可能会产生一 系列负面影响，包括损坏投资环境、打击土地市场、影响 地方财政、拖累经济发展、增加处置成本等方面。因此， 在对因企业原因闲置土地进行处罚前，给予企业一个缓冲 期，实行闲置土地处罚预警机制。因企业原因闲置土地的， 对企业进行约谈，讲明闲置土地处置规定 ，下达闲置土 地限期开工建设通知。不按期开工的，对闲置一年以上的 土地依法收取闲置费，对闲置二年以上的土地依法收回。 6、加快土地司法纠纷处理进度。各地政府要协调当 地司法部门，对因法院查封而闲置的土地，要加快司法处 理进度，按法院判决及时处置查封土地。 7、加强政府相关部门之间的协同合作，减少造成土 地闲置的政府因素。闲置土地的形成往往涉及多个政府部 门，如规划修改调整、地质地貌不明、土地他项权利不清、 水电路不通、拆迁不完全等原因，都会造成征地拆迁难度 大，迟迟无法达到交付要求，无法及时供地，形成闲置土 地;工业项目的立项审批、规划许可、环境影响评价等程序， 所需时间长，增加了土地闲置的可能性。因此，需要加强 发改、经信、规划、建设、财政、商务、监察、环保、交 通等多个部门之间的信息共享与协调合作，将对政府因素 对造成土地闲置的影响。闲置土地的清理处置涉及到土地 征收、土地交付、项目建设等各个方面，是系统性、综合 性较强的工作，涉及到各级政府、财政、规划、住建、村 组等较多的部门，需要进一步加强领导，建立统一协调机 制，明确各级各部门职责、时间、任务，做好信息互通， 齐抓共管，建立闲置土地清理处置的统一协调机制。 8、加强动态巡查力量。土地利用动态巡查是近年来 新增的日常监管工作，是一项全新系统工程和管理模式， 流程长、环节多、监管难、人员少，且涉及到政府多个职 能部门和用地单位，为便于协调各职能部门之间的工作关 系，切实改变“重供地审批、轻利用监管”的局面，强化 单位相互协作配合的联动监管机制、动态巡查和跟踪监管 机制，全力做好土地利用动态巡查监管工作，建议设立 “国有建设用地批后监管协调小组” ，小组由各地耕地保护 科、土地执法部门、土地利用科组成，具体负责建设用地 批后监管的日常工作。 9、向国土资源部建议，改革土地利用年度计划指标 制度，强化规划的作用。土地利用年度计划指标制度是闲 置土地产生的重要原因之一。建议改革土地利用年度计划 指标制度，弱化土地利用年度计划指标的作用，强化土地 利用规划在土地管理中的作用，如果符合规划，审批只需 要确认是否符合用地规模控制指标。如果不符合规划，若 用地方能出示可以调整规划的文件，视为符合规划的情况， 但要办理规划变更核准手续;若用地方不能出示可以调整规 划的文件，视为不符合规划，建议另外申请用地，或者要 求用地者申请规划调整许可后在申请审批。用多少，其权 限下放给各级政府，在不违反规划的前提下，给地方政府 较大的自由度，地方政府可以根据城市发展实际情况和建 设用地实际需求，决定用地的时机和规模，上级管理部门 注重规划的实施监管，有利于更加充分有效地利用土地， 预防闲置土地的产生。 10、建立加强批后监管长效机制。加快完善建设用地 动态监测系统，在实现省、市、县、镇四级联网的同时， 加快各相关业务单位、环节的联网;加快土地使用权证和地 上建筑物产权证两个发证单位的联网;在此基础上，根据监 测信息，市县对土地供地和开工、竣工等开发利用情况的 全程监管。采取在合同约定动工前 2 个月发出开工提醒、 违约告