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XX 年县房地产市场调研报告 一、新乡县小冀镇宏观市场分析篇 新乡县小冀镇概况 新乡县小冀镇位于新乡市西南 16 公里处，地处豫北平 原，京广铁路、京深高速公路、新荷铁路交汇的三角地带， 镇区青年路、青龙路直通 107 国道，距郑州机场 60 公里， 区位优势明显。 全镇总面积平方公里，辖 27 个行政区，人口万，其中 农业人口万，非农业人口万，镇区建成面积 8 平方公里， 常住人口万人，占全镇人口的 60%。 历史沿革 小冀镇是从唐代起就以商贸著称的千年古镇，是新乡 县的经济、文化、教育中心。 小冀镇紧紧抓住国家“小城镇大战略”的历史机遇， 各项事业特别是城镇建设得到了长足的发展。 1990 年，小冀镇被河南省建设厅命名为“中州名镇”; 1995 年被建设部列为“全国小城镇建设试点镇”;同年被原 国家体改委等 11 部委列为“全国小城镇综合改革试点”; 被省体改委等 11 厅局委列为“河南省改革发展建设综合试 点镇”;1996 年被中国农村小康建设促进会命名为“小康示 范镇”;1997 年被农业部确定为“全国东西部合作示范区”; 1999 年 10 月被财政部列为全国 20 家，河南省惟一的“小 城镇财政改革试点”;XX 年 4 月又被河南省人民政府列为决 定加强建设的 100 家“省重点镇”之一。 XX 年 2 月在争创文明村镇活动中被评为“市级文明镇” ， XX 年 6 月被河南省委评为“先进基层党组织”,XX 年 7 月 被新乡市委评为“六好先进党委” 。 经济概况 小冀镇是“中州名镇” ，经贸发达，一直是辐射周边县 的商品集散重地。 乡镇工业企业达 72 家，生产门类齐全，形成了医药、 化工、机械、建材等多种工业行业，工业产品达 200 余种， 曾连续 3 年被省委、省政府评为“发展乡镇企业先进单位” 。 常住镇区的高科技人员 39 名，其中享受国务院特殊津 贴的专家 5 名、博士生导师 2 名、研究生 30 余名，明显的 人才优势为该镇乡镇企业向高科技发展提供了有力保证。 该镇工业辐射到全国二十多个省市;太行振动机械总公 司生产的振动设备是全国冶金行业的排头兵，该企业的三 个项目分别列入国家“863”计划、火炬计划、省高新技术 产业化项目;中联公司投资 2500 万元引进俄罗斯“一步炼 铅法”新技术，属世界领先水平，可彻底解决炼铅带来的 污染问题。 以旅游业为龙头带动第三产业的迅猛发展。 以京华实业公司创建的度假胜地京华园，每年吸引大 批游客，为无山无水的小镇增添了风采，并带动了全镇服 务行业的发展。 小冀镇有数百年的集市贸易延续至今，贸易市场面积 达 8 万平方米,年交易额上亿元。 京华园、京华宾馆、京华度假村已成为闻名遐迩的旅 游胜地。 二、新乡县小冀镇各楼盘详细情况分析 青龙嘉苑 项目地址:青龙路与工业路交汇处闫庄新村前开 发 商:新乡市景程置业有限公司 策划代理:不详 物业类别:普通住宅 建筑类型:多层 项目概况:项目共 7 栋楼，分 2 期建设，一期 3 栋，在 售为 1 期，其中 1#、2#、3#楼已建两层(现已暂停)，计划 与 2 期同时施工。 面 积:两房、-三房; 价 格:三层 1818 元/; 优惠活动:一次性优惠 50 元/，按揭优惠 30 元/; 销售热线:xxxx; 内部配套:休闲广场，对讲门禁系统，外墙保温、双层 中空玻璃，停车场; 周边配套:京华小学，新乡县一中、邮政银行、工商银 行、建设银行、京华幼 儿 园、新乡县人民医院; 项目亮点:一、价格便宜; 二、多层建筑，舒适度高; 三、交通便利; 项目小结:整体属于低端项目，周边交通方便，建筑风 格为现代简约型，外立面为红色和浅黄色相结合。 户型面积偏大，较单一，可选性少。 周边无大型超市。 望锦花园 项目地址:和谐大道京华区域西段路南 开 发 商:新乡市望锦置业有限公司 策划代理:不详 物业类别:普通住宅，商铺; 建筑类型:高层 项目概况:项目总占地约 50 亩左右，共 7 栋楼，分 2 期建设，一期 3 栋，在售为一期高层电梯住宅; 面 积:三房、三房; 价 格:均价 2500 元/; 优惠活动:一万抵两万; 销售热线:xxxx; 配套设施:单气双水、休闲广场，对讲门禁系统，外墙 保温、双层中空玻璃、水系、停车场、会所、咖啡屋、幼 儿园; 项目亮点:一、配套齐全; 二、大产权，可进行按揭; 三、交通便利; 项目小结:整体属于一般型项目，周边交通方便，建筑 风格为现代简约型，外立面为深咖色和黑色中空双玻相结 合，两个大门，人车分流。 商业配套相对不太完善;周边无大型超市。 华凯国际 项目地址:香港路与冀源路十字向西 50 米路北方正超 市对面(原东街小学) 开 发 商:河南荣凯置业有限公司 策划代理:不详 物业类别:普通住宅，商铺; 建筑类型:高层 项目概况:项目总占地约 25 亩左右，共 4 栋楼，分 2 期建设，一期 2 栋，在售为一期高层电梯住宅; 面 积:三房; 价 格:均价 2550 元/左右; 优惠活动:一次性优惠 5 个点，按揭优惠 2 个点; 销售热线:xxxx; 配套设施:单气双水、对讲门禁系统、外墙保温、双层 中空玻璃、停车场; 项目亮点:一、周边商业完善; 二、交通便利; 项目小结:整体属于一般型项目，周边交通方便，1 个 大门，建筑风格为现代简约型，外立面为深灰色和黑色中 空 双玻相结合。 人流量大，周边商业配套相对完善。 翡翠现代城 项目地址:和谐大道与西环路交汇处东北角 开 发 商:河南建发置业有限公司 全程营销:郑州博恒 物业类别:普通住宅，商铺; 建筑类型:多层 项目概况:项目总占地约 170 亩左右，分 3 期建设，在 售为一期 12 栋多层电梯住宅。 面 积:87-180; 价 格:均价 2100 元/; 优惠活动:一万抵两万; 销售热线:xxxx; 配套设施:单气双水、休闲广场，对讲门禁系统，外墙 保温、双层中空玻璃、水系、停车场、会所、咖啡屋、幼 儿园; 项目亮点:一、配套齐全; 二、交通便利; 项目小结:整体属于中端项目，周边交通方便，建筑风 格为现代简约型，外立面为深灰色和黑色中空双玻相结合， 两个大门，人车分流。 周边无大型超市。 商业配套相对不完善，相比之下项目位置离小冀镇较 远。 世博庄园 项目地址:中央大道与青龙路交汇处 开 发 商:河南恒杰置业有限公司 物业公司:香港怡高物业 全程营销:深圳众厦 物业类别:别墅、普通住宅，商铺; 建筑类型:独栋别墅、双拼,联排; 项目概况:项目总占地 400 亩，建筑面积 350000，6 栋小高层，其余全是别墅，绿化率 35%，容积率。 面 积:87两房、三房、-别墅; 价 格:别墅均价 3500 元/，小高层均价 2500 元/; 优惠活动:一次性优惠 3 个点，按揭优惠 1 个点; 销售热线:xxxx; 内部配套:单气双水、休闲广场，对讲门禁系统，外墙 保温、双层中空玻璃、水系、停车场、会所、咖啡屋、幼 儿园、24 小时电子巡更系统; 周边配套:京华小学，新乡县一中、旺旺超市，万得隆 购物广场、邮政银行、工商银行、建设银行、京华幼儿园、 新乡县人民医院; 项目亮点:一、配套齐全; 二、大产权，可进行按揭; 三、交通便利; 项目小结:整体属于当地的高端项目，周边交通方便， 建筑风格为现代简约型，外立面为红褐色和彩色中空双玻 相 结合，3 个大门，人车分流。 周边商业配套完善，是小冀镇现有项目中体量最大， 最具有规模的小区。 在推广上，单页、户外广告随处可见，在包装上,VI 系 统、售楼部应用得以实现。 三、新乡县房地产市场情况分析 房地产市场现状整体趋势 政府措施-政府支持房地产开发，客观上推动了房地 产行业的发展; 消费潜力-经济持续良好的不断发展，市场的消费潜 力加大; 硬性需求-硬性的居住需求，决定了消费群体的逐渐 增多; 房价提升-房价整体呈逐步抬升趋势; 以上四个方面的特征，都将有力推动房地产行业的发 展，新乡县房地产市场将面临新一次的发展机遇。 总体上新乡县房地产市场供需两旺，且市场潜力比较 大。 整体市场现状 经济持续良好发展; 市场投放量不断增加; 市场消费潜力巨大，城市化进程加快; 整体销售价格均价在 2500 元/左右，拉高价格的 项目有世博庄园、华凯国际、望锦花园等电梯小高层的物 业类型是拉升均价的重要因素之一; 三房为市场主力户型，目前在售楼盘中，均以三房 为主，面积在 100-130平左右，在市场房源中占到 80% 的比例; 目前新乡县房源投放量以 100-130三房为主，主要 是满足自身的居住需求。 同时，两房的投放量相对三房较小，但两房的消费需 求仅次于三房需求，因此 70-90的两房及 95-115 的精简紧凑三房是下步市场投放的重点。 不规范操作 小冀当地小产权的项目较多，整体销售价格低于大产 权房子 500-900 元/，造成一部分客户流失。 购房者多以房子价格低的因素购买小产权房。 市场开发建设方面，手续不齐边建设边销售的不规范 现象居多。 购房客户群体 房地产市场从县城居民消费开始向乡镇村民消费转移， 大量外出务工人员经济收入增长后因孩子上学等原因在县 城置业成为乡镇村民发展的新趋势。 概况小结 新乡县房地产市场属初级阶段，市场不规范，人为操 作性强，购房者多为刚性需求，政府缺乏合理引导。 近几年来，新乡县房地产不断发展，投放与需求持续 加大，外地开发公司和代理公司相继进入新乡县房地产市 场，整体操盘水平逐渐提高，市场竞争明显增加;加上投放 量的加大，促进各项目在户型面积控制、立面创新、景观 规划、产品附加值、广告宣传、后期物业、营