2008年度广东房地产市场分析报告

2008 年 度 广 东 房 地 产 市 场 分 析 报 告 广东省房协市场分析课题组 （广 东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、 广东省统计局固定资产投资统计处） 一、社会经济环境 2008 年广东经济增速放缓，完成国内生产总值 35696 亿元，同比增长 10.1%，增幅同 比回落 4.4 个百分点。完成全社会固定资产投资 11181 亿元，同比增长 16.5%，增幅同比回 落 1.5 个百分点。城镇居民人均可支配收入 19732.86 元，同比增长 11.5%，扣除物价因素， 实际增长 5.7%，增速同比放缓 1.2 个百分点。 二、数据分析 （一）房地产开发投资 1、完成开发投资 广东房地产完成开发投资 2932.34 亿元，同比增长 16.8%，增幅同比回落 20 个百分点， 比全国平均增长低 4.1 个百分点。固定资产投资占 GDP 比重为 31.32%，与上年持平，比全 国平均水平低 26 个百分点。房地产开发投资占 GDP 比重为 8.21%，与上年持平，比全国平 均水平低约 2 个百分点（见表 1） 。 表 1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元 地 区 时 间 国内生产 总值 固定资产 投资 房地产开发 投资 固定资产投资占 GDP 比重(%) 房地产投资占 固定资产投资 比重(%) 房地产投资占 GDP 比重(%) 2007 年 246619 137239 25280 55.65 18.42 10.25 2008 年 300670 172291 30580 57.30 17.75 10.17全 国 同比增长(%) 9.0 25.5 20.9 1.65 百分点 -0.67 百分点 -0.08 百分点 2007 年 31084 9595 2510 31.35 26.16 8.20 2008 年 35696 11181 2932 31.32 26.23 8.21广 东 同比增长(%) 10.1 16.5 16.82 -0.03 百分点 0.07 百分点 0.01 百分点 2 图一：广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较 近年第 4 季度房地产投资呈现逐年上涨的态势，2008 年第 4 季度则接近零增长（见图 二） 。 图二：广东近年第 4 季度房地产开发投资增长比较 按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比增长 18.85%，增幅同比回落近 20 个百分 点；办公楼在上年下降 3.86的基础上，又有 13.36%的回落；商业用房同比增长 6.1%，增 幅同比回落 9.29 个百分点；其他投资同比增长 21.53%，与上年 62.15%的增幅形成较大反 差。数据表明，各类用途的开发投资增幅均出现不同程度的下滑，其中住宅与其它开发投 3 资最为明显（见表 2） 。 表 2 按用途完成开发投资数据表 单位：万元 完成投资总额 住宅投资 办公楼投资 商业用房投资 其它投资 2007 年 25100549 17942930 1079541 2098630 3979448 2008 年 29323437 21325231 935276 2226717 4836213 同比增长(%) 16.82 18.85 -13.36 6.10 21.53 从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资结束了前两年高速增长的态势，增速趋缓， 办公楼投资连续两年负增长（见图三） 。 图三：广东近年房地产各类投资走势 2、开发资金来源 全年到位资金 3762 亿元，同比下降 4.82%，与上年 42.31增幅形成对比。从近年房 地产到位资金占开发资金比例看，2002 年以来呈现逐年增长态势，到 2007 年达到最高位。 2008 年首次下滑，比例为 1.281，且为近年最低（见表 3，图四） 。 表 3 近年来房地产到位资金占开发资金比重 年 度 房地产到位资金（亿元） 房地产开发资金 （亿元） 到位资金占房地产开 发资金的比例 2002 年 1368 1117 1.22：1 2003 年 1595.93 1209.92 1.321 4 2004 年 1863.89 1355.84 1.371 2005 年 2102.62 1498.28 1.401 2006 年 2777.63 1834.34 1.511 2007 年 3952.76 2510.05 1.571 2008 年 3762.08 2932.34 1.28：1 图四：广东近年房地产到位资金情况 第 4 季度到位资金同比下降 22.73%，为 2002 年以来历年同期房地产到位资金占开发 资金比例最低。可见，房地产开发资金较为紧张（见图五） 。 图五：广东近年第 4 季度房地产到位资金情况 从资金来源结构看，国内贷款与自筹同比均有一成多的增长，而外资增长同比回落两 成多，销售回笼资金出现了 2003 年以来首次的负增长，降幅为两成二（见表 4） 。 5 表 4 房地产资金来源基础数据表 单位：万元 图六：广东近年房地产资金来源变动 资金结构发生较大调整。销售回笼资金占到位资金的比例仅 42，为 2002 年以来最 低；相应地自筹资金占到位资金的比例升至 33，国内贷款占到位资金的比例升至 23%， 均为 2002 年以来最高；外资占到位资金的比例 1.74，为近年次低（见图七） 。 国内贷款 外 资 自 筹 其它（定金、预付） 资金来源 金额 % 金额 % 金额 % 金额 % 2007 年 39527569 7689609 19.45 881048 2.23 10637076 26.91 20319836 51.41 2008 年 37620812 8691304 23.1 653740 1.74 12496667 33.22 15779101 41.94 同比增 长(%) -4.82 13.03 3.65 个 百分点 -25.8 -0.49 个 百分点 17.48 6.32 个 百分点 -22.35 9.47 个 百分点 6 图七：广东近年房地产资金来源结构 （二）土地购置 与上年相比，房地产企业购置土地面积减少 13.26%，购置欲望降低；购置金额增长 19.4%，购置单价增长 37.7%，连续 3 年单价均增长 3 成多（见表 5、图八） 。 表 5 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万 m2 图八：广东近年房地产企业购置土地状况 金额 面积 单价（元/m 2） 2007 年 4087547 3038.49 1345 2008 年 4880663 2635.58 1852 同比增长(%) 19.4 -13.26 37.7 7 （三）商品房建设 商品房施工面积、竣工面积同比分别增长 14.39%、8.24%。值得关注的是，商品房新 开工面积同比出现了负增长，为 2003 年以来首次，与上年增长 30.37成强烈对比（见表 6、图九） 。新开工面积当中住宅降幅近 12，而上年同期增长 32.68；商业降幅 2.6，而上年增长 10.73；其他基本持平，而上年增长 43；截然相反的是办公楼增幅 高达 34%，而上年是 17.0的降幅。 表 6 各类商品房建设数据表 单位：万 m2 面积 总数 住宅 办公楼 商业 其他 施工面积 20100.81 15747.21 735.56 1740.56 1877.49 新开工面积 7171.24 5886.05 122.02 510.71 652.462007 年 竣工面积 4027.3 3309.4 92.92 325.34 299.64 施工面积 22992.63 18022.38 792.43 1923.29 2254.53 新开工面积 6505.62 5189.91 163.46 497.41 654.85 2008 年 竣工面积 4359.24 3476.22 140.72 349.61 392.69 施工面积 14.39 14.45 7.73 10.50 20.08 新开工面积 -9.28 -11.83 33.96 -2.60 0.37同比增长(%) 竣工面积 8.24 5.04 51.45 7.46 31.05 图九：广东近年商品房建设状况 全年各季度新开工面积呈现先降后涨的特点。第 13 季度逐步回落，第 4 季度出现 了反弹（见表 7、图十） 。 8 表 7 广东 2008 年度各季度新开工面积比较 新开工面积(万) 新开工面积环比增长 第 1 季度 2610.41 29.20% 第 2 季度 1580.87 -39.44% 第 3 季度 1081.24 -31.60% 第 4 季度 1233.10 14.04% 图十：广东 2008 年各季度新开工面积比较 从近年第 4 季度新开工面积比较情况来看，2008 年已经回落到了 2003 年同期的水平 （见表 8、图十一） 。 表 8 广东近年第 4 季度新开工比较表 新开工面积(万) 新开工面积同比增长 2002 年 1114.06 2003 年 1247.95 12.02% 2004 年 1579.61 26.58% 2005 年 1367.08 -13.45% 2006 年 1601.23 17.13% 2007 年 2020.46 26.18% 2008 年 1233.10 -38.97% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 新 开 工 面 积 (万 ) 1114.06 1247.95 1579.61 1367.08 1601.23 2020.46 1233.10 新 开 工 面 积 同 比 增 长 12.02% 26.58% -13.45% 17.13% 26.18% -38.97% 12.02% 26.58% -13.45% 17.13% 26.18% -38.97% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 500 1000 1500 2000 2500 广 东 近 年 第 4季 度 新 开 工 比 较 图图十一：广东近年第 4 季度新开工比较 （四）商品房交易 全年商品房销售面积 4824.41 万平方米，同比下降 22.43%；销售额 2880 亿元，同比 9 下降 21.40%。商品房销售均价 5970 元/平方米，同比增长 1.34%。商品住宅销售面积和销 售金额同比均有两成多的回落。住宅销售均价 5754 元/平方米，同比增长 1.79%（见表 9） 。 表 9 房地产交易数据表 全年商品房及住宅销售面积与销售额负增长，均为 2003 年以来首次。房价终结快速 增长势头，急降至 2004 年以来最低幅度增长（见图十二、图十三） 。 图十二：广东近年商品房销售情况 商品房销售 面积（万 m2） 商品房销售 额（亿元） 商品房均价 （元/m 2） 住宅销售面 积（万 m2） 住宅销售额 （亿元） 住宅均价 （元/m 2） 2007 年 6219.75 3663.97 5891 5666.65 3203.12 5653 2008 年 4824.41 2879.96 5970 4378.37 2519.34 5754 同比增长(%) -22.43 -21.40 1.34 -22.73 -21.35 1.79 10 图十三：广东近年住宅销售情况 分季度看，商品住宅销售面积与销售额第 1、3 季度走低，第 2、4 季度回升，房价在 第 4 季度环比下挫 5.39（见图十四） 。 图十四：2008 年度各季度住宅销售比较 （五）市场消化系数（注） 市场消化系数比上年下降了 0.4876，且低于 2006 年的水平（见表 10、图十五） ，说明 市场不够活跃，消化能力减弱。 表 10 生成指标数据表 2007 年 2008 年 增长 市场消化系数 X 1.6749 1.1873 -0.4876 图十五：广东近年商品房消化系数走势 （六）二手房交易 11 全省二手房销售面积 3309.54 万 m2，销售额 870.21 亿元，同比分别下降 27.12%和 35%； 销售均价 2629 元/m 2，同比下降 10.82%。 广州、深圳二手房销售面积同比分别下降 37.63%和 54.2%； 销售额同比分别下降 30.62% 和 55.1%；销售均价分别为 4336 元/m 2 和 5264 元/m 2，同比分别增长 11.24%和负 2%。其中， 第四季度广州、深圳二手房销售面积环比分别下降 3.56、18.34%；销售额环比分别增加 1.47%和负 12.80%（见表 11）。 表 11 二手房交易数据表 地 区 时 间 销售面积（万 m2） 销售额（万元） 均价（元 /m2） 2007 年 4540.98 13388579 2948 2008 年 3309.54 8702145 2629全省 同比增长 (%) -27.12 -35 -10.82 2007 年 1079.55 4208042 3898 2008 年 673.27 2919578 4336 同比增长 (%) -37.63 -30.62 11.24 2008 年第 3 季度 175.92 741131 4213 2008 年第 4 季度 169.65 752026 4433 广州 环比增长 (%) -3.56 1.47 5.22 2007 年 1081.77 5808780 5370 2008 年 495.43 2607770 5264 同比增长 (%) -54.2 -55.1 -1.97 2008 年第 3 季度 148.9 705510 4738 2008 年第 4 季度 121.59 615200 5060 深圳 环比增长 (%) -18.34 -12.80 6.80 数据来源：广东省建设厅 （七）商品房空置 商品房竣工面积同比增长 8.24%，增加竣工 332 万平方米；销售面积同比下降 22.43%，减少销售 1395 万平方米，较大地增加了空置量。 年末商品房空置总量 1824.61 万平方米，较上年末增加 245.4 万平方米，增幅 15.54%。其中在第四季度就增加近 253 万平方米。滞销（空置 13 年）和积压（空置 3 年 以上）面积同比增加 14.84%，待销（空置一年以内）面积增加 17%。住宅空置增加 279 万 平方米，增幅高达 37%，其中在第四季度增加 228 万平方米。其余各类型物业的空置指标 总体呈现小幅的下降态势（见表 12）。 表 12 房地产空置数据表 单位：万 m2 总数 住宅 办公楼 商业 其他 空置面积 1579.21 751.61 104.59 439.42 283.59 12 待销 491.74 268.05 33.97 100.04 154.59 滞销 689.57 352.77 25.71 189.32 121.76 积压 397.9 130.79 44.91 150.06 72.14 2007 年 末 其中 滞销和积压 1087.47 483.56 70.63 339.39 129.0 空置面积 1824.61 1030.66 98.44 421.83 273.67 待销 575.80 357.01 27.11 101.78 89.88 滞销 889.12 559.05 34.33 186.43 109.32 积压 359.69 114.60 37.00 133.62 74.47 2008 年 末 其中 滞销和积压 1248.81 673.65 71.33 320.05 183.79 空置面积 15.54 37.13 -5.88 -4.00 -3.50 待销 17.09 33.19 -20.19 1.74 -41.86增长(%) 其中 滞销和积压 14.84 39.31 0.99 -5.70 42.47 年末商品房空置总量及住宅空置量出现了 2004 年以来连续 4 年下降后的首次上升（见 图十六） 。 图十六：广东近年年度期末商品房空置状况 三、结论 1、关于开发投资和商品房供应。全年完成开发投资增速明显放缓，住宅开发投资增幅 下滑明显。商品房新开工面积负增长，为 2003 年以来首次。 2、关于资金供应和土地供应。全年到位资金负增长，其占开发资金比例为 2003