我国房地产价格形成的机制

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 我国房地产价格形成的机制 【摘要】房地产无疑是我们现在 最受关注的产业之一，从房地产业进入 商业模式为始十几年间房价翻了几番， 2011 年国家又出台了极其严厉的国八条， 限制房价，随后北京、上海、广东以及 各省都纷纷出台了与之对应的具体实施 细则。在这种现实状况下，很多学者、 房产商及民众都表达了不同的看法。政 府调控希望房价合理回归，而市场要求 房价下跌。短期看，政府主导房价走势， 但长期，应该是市场起决定性作用。这 样就有必要研究究竟房地产价格机制是 如何形成的，以正本清源。因为市场规 律是不以人的意志转移的，起作用只是 时间问题。如果要对国内房地产市场进 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 行形势判断，我们既要对现实市场仔细 观察，关注当前房地产市场政策走向， 也要弄清房价的真实构成。 中国论文网 /2/view-12901159.htm 【关键词】房价调控投资 一 当前房地产市场现状 自 2011 年史上最严厉的调控政 策出台以来，房地产市场出现了积极的 变化，房价过快上涨的势头得到初步遏 制。以全国 100 个城市住宅平均价格为 例，其中 27 个城市价格环比上涨，72 个城市环比下跌。2012 年 2 月，全国商 品房和住宅销售均价分别为 5918 元/平 方米和 5502 元/平方米，比 2011 年同期 分别下跌 8.1%和 10.4%，是 2009 年以 来首次同比下跌。但从全国住房销售、 住房投资开发、资金进入情况来看，当 前国内房地产仍然处于一种亚健康状态。 值得我们深思的问题是究竟房地 产的价格应该是多少，应该由谁来决定， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 百姓买不起房究竟是因为开发商黑心还 是市场使然。理顺房地产价格的形成机 制，可以让百姓清清楚楚的知道自己究 竟为什么埋了单，让不合理、不合谐的 声音无处遁形，打破房地产业发展瓶颈。 另外，完善的价格体系也是市场经济成 熟的必然要求，价格作为晴雨表清晰的 引导了整个社会经济发展的各个环节。 房地产业要想走出低谷，走出生路，一 定离不开合理定价，因为只有这样才符 合整个社会的利益最大化。 二 房地产价格的主要构成 我们通常认为房地产价格就是房 价，其实这是两个不同的概念，房地产 价格比单纯的房价多了一项内容，即房 屋占用土地所形成的价格。本文我们要 分析的即是房地产价格。从成本构成上 看，房地产价格包括土地成本，材料和 人工成本，资金借贷成本，税费和利润。 至于房价的变化普遍认为除了受到成本 变动的影响外 还受到总体物价水平， 劳动力就业结构，政府政策，市场预期 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 因素影响。 1土地价格 很多房地产商面对民众质疑高房 价时，最常抛出的论调就是土地价格推 动了房地产价格，地王拉高了房地产商 成本，拉高了周边土地的价格，拉高了 房屋价格，而土地转让最大受益者是地 方政府。但其对立方认为是房价决定了 地价，持这一观点的主要代表人是美国 的 Jack Harvey，他分析了房屋存量市 场和流量市场之间的价格互动机制，认 为地价的变化是由房价传递而来的，房 屋需求的增加或减少，激发土地需求者 参与或退出竞争领域，从而决定了土地 价格的变化。 土地转让金作为房价中最大比例 的一块，无疑与房价有着明显的正比关 系。然而究竟地价和房价谁因谁果，有 待定论。应该说两种观点各有其道理， 城市土地价格范畴超越了一般商品的价 格决定范畴。它既与土地的直接劳动投 入和间接劳动投入有关，又受到城市经 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 济中正负效应的影响，城市中的房价和 地价是互相决定的关系。 由于住宅具有固定的位置，不同 的房屋因所处位置不同，而具有了不同 的社会经济文化区位。土地价格的区位 因素，就是所谓的地段成为影响城市住 宅价格水平的重要影响因素，这是由土 地的异质性所决定。在不同城市甚至是 同一城市的不同位置，即使同质住宅价 格也是不一样的。比如商业区看重繁华 程度，住宅区更注重周边环境，教育配 套、医疗配套、休闲购物配套。当然交 通便利程度是所有房屋租售的关键因素， 绝大多数购买者都视交通配套为重点。 相应的，好地段土地价贵，房屋贵。 2材料与人工成本 一线城市与二三线城市相比，城 市与农村相比，材料及人工成本的差异 也是很明显的。一线城市建筑业人力资 源的价格要高于其他城市，自然房屋成 本也高于其他城市。另外，即使是同一 城市，不同的房地产也有着不同的市场 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 定位，而不同的市场定位就意味着不同 的质量要求，设计理念，选样材料，人 工成本也就不同了。材料，人工成本的 比重差异是很大的。如面向中高档商业 人士的住宅，楼的外观设计，周边绿化 可能就要占成本很大一块，而对于面向 普通受众的住宅，因为成本因素或是约 定俗成，可能这些花费就不大。房地产 的质量、品位、房型、结构、朝向等内 在因素，影响了房地产的价值和使用价 值，也影响了价格。 3资金借贷成本 房地产开发企业的资本来源于两 个方面：自有资金和外来的债务型或权 宜型资金。当前我国房地产企业的自有 资金只占到很小的一部分，绝大多数资 金来源于外来的债务型或权宜型融资。 我国房地产开发企业的资金来源主要是 国内贷款、自筹资金及其他资金来源 （购房者预付款和定金） 。通过商业银 行的间接融资是房地产企业最主要资金 来源渠道，已上市的房产企业还可以通 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 过股市进行融资。不可否认的一个现象 是房地产发展的最初几年，有些房地产 商是靠着空手套白狼起家，从银行贷了 款然后盖房、卖房，最后用房地产收益 又还了贷款。这里面很重要的因素是利 润远高于借贷成本及监管不严格。 4利润 按照经济学原理，如果充分竞争， 市场良性发展，社会上的各个产业的利 润率应该是相同的。但目前受人民币汇 率等因素影响，我国的制造业优势减少， 其他可投资产业不足，而相对应的房地 产业是绝对的暴利，所以导致其他闲散 资金纷纷流入房地产业，钱多的盖房投 资，钱少的买房投资，以拉平社会平均 利润率。 三 房地产价格的影响因素 房地产作为一种特殊的商品，要 想在流通领域形成其价格，必须具备三 个关键因素：有用性、稀缺性和有需求。 只有同时具备这三样房地产才能售出， 如果房产没有有用性，比如房屋已破败 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 不堪，也没拆迁升值可能性，没有纪念 意义，那它几乎不会售出；如果居民对 房产的需求几乎为零，比如，在一个人 均多套房屋的小镇，如果没有新迁入者， 那房屋也很难售出；如果从纯粹的市场 角度而言，房地产价格就是这三者相互 结合产生的。但在现实中，房地产价格 的涨涨落落还与其他因素相关，而这些 因素也是绝不能忽视的，比如政府的调 控政策，百姓的消费心理，需要投资项 目的热钱。当然影响的程度要视所处时 期、地区、住宅类型的不同而变化，即 有的因素对某个地区的影响可能会比其 他地区大，房地产随其波动的走势偏陡； 同时随着时间的流逝，某个曾经很重要 的因素可能不再能够影响到房地产价格 的变化，我们的分析是就大部分地区的 普遍状况进行论述的。另外需要说明的 是，这些因素虽然实实在在的影响了房 地产价格但不适合用数字或数学公式来 表达。 1需求因素 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 第一，刚性需求。所谓的刚性需 求，是指由于新家庭和人口增加产生的 买房需求。人口增加一般是指新生儿的 出生和外来人口的迁入，房地产居住需 求会因此而增加。新增家庭是指新组建 家庭的夫妻，他们往往有着强烈的购房 意愿。从某种角度而言，人口的数量、 密度、结构很大程度上决定了对住房和 其它房地产的需求，从而影响房价。 第二，非刚性需求。有房子住但 仍有购房欲望的人，当房地产价格下降 或收入上升时，其购房需求会上升，加 入买房大