2011昆明楼市一路走低 2012是房地产的分水岭

2011 昆明楼市一路走低 2012 是房地产的分水岭 2011-12-29 10:14 昆明日报 评论 我 要 评 论 收藏打印字号：T |T 摘要被国人称为“政策年”的 2011 带着余温即将跨入 2012。2011 年的昆明楼市呈现高开低走的局面，市场形势也悄然转变， 专家们称 2012 年是房地产的分水岭。 被国人称为“政策年”的 2011 带着余温即将跨入 2012。回望今年频出的新政，“新国八条”、限购 令、一房一价、三次加息七调准备金率不仅延续了从去年开始的调控行情，且更加全面和坚决。而在 与这些房地产政策和金融调控不断磨合，以及保障房建设对市场预期引导之下，2011 年的昆明楼市呈现 高开低走的局面，市场形势也悄然转变：传统的销售旺季“红五月”不再火，“金九银十”摇身变“铜九 铁十”；曾经一路高歌的房价停下脚步，“地王”也从我们视线中消失；原先的购房支撑力量投资客“见 风转舵”，而“刚需”则变得更为理性。 调控连加码 2011 年初以来，涉及楼市的调控政策就没给市场留下任何喘息的机会，几乎以每月一则的密度接连 打出。而此次覆盖范围最广、“史上最严”的调控则以 1 月 26 日出台的“新国八条”为起始拉开序幕。 “新国八条”的强势出场，把“限购”推向全国，并上调了二套房首付比率至六成以上；不到两个月，昆 版限购令细则“靴子”落地，其犹如一剂立竿见影的猛药，对于楼市虚火而言还是颇有效果；之后“新建 住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的正式实施，更彰显出政府对房地产调控 的决心。 与此同时，国家为调控通胀，不断提高金融机构存款准备金率并多次加息。1 月至 6 月，央行每月上 调一次存准率，每次 0.5 个百分点，将大型金融机构存准率推达历史高点 21.5%；另外央行还分别在 2 月、 4 月和 7 月加息 25 个基点，经过三次调整，5 年期以上的商业贷款利率再度破七，由年初时的 6.40%调至 当前的 7.05%。而这三次加息六次上调存款准备金率更是从资金方面加大了房地产调控力度。 尽管 2011 年国家和地方对房地产市场的调控力度之强前所未有，但就近日中央明确的“坚持房地产 调控不动摇，促进房价合理回归”政策基调来看，未来楼市调控不放松、进一步提高存款准备金率和加息 的预期依然强烈。 成交现疲软 在以“限购、限贷”为代表的调整政策之下，不少具备购买能力的投资者被排除在有效需求之外，其 住宅投机投资行为受到遏制，而由于房贷首付比例大幅提高、按揭利率一路上调，以及调控下市场对房价 下降的预期，大量改善型购房者和首次置业者则不再着急入市，选择观望。正是在这种形势下，昆明楼市 成交量震荡下行。 据昆明市房产信息网统计数据显示，在 2011 年调控力度最松的一个月 1 月昆明商品房共成交 12536 套，并成为今年以来月销售的最高点。但随着“新国八条”和“限购令”的出台的出台，加之春节假日因 素，2 月份的市场明显“降温”，仅成交 4600 余套。在 3 月、4 月和 5 月这三个令人期待的节点上也并未 见起色，进入 6 月的成交量则继续走低，接下来一个月的 3100 套销售数据更是创今年以来月成交情况的 最低纪录。而之后的几个月每月成交均仅有五、六千套。在商品房市场疲软的情况下，二手房也同样遇冷， 交易量大幅下滑，同比降幅最高甚至达到 50%至 60%左右，同时成交量下滑带来了议价空间的增大，部分 小中介门店还因生意困难关门歇业。 而楼市的降温也“传染”到了土地市场，自今年开春以来开发商一改往昔“抢地备战”的传统策略， 开始刻意放缓拿地节奏、谨慎出手，因此昆明土地易市场多呈现“底价成交”的常态，甚至还有一些地块 流拍。对此业界人士普遍认为，目前调控政策逐步落实和深入，加上银根紧缩、信贷收紧，使开发商们开 始调整入市节奏，观望市场走向，拿地也更为谨慎和理性。 房价理性调整 房价会不会跌？年初，在昆明街头随机访问十位市民，可能有七位说“不会”，如今，反过来说“会” 的可能是七位。 吸取了 2008 年房价“越调越涨”的经验教训，2011 年的调控手段比以往更加严厉，买房人的心态也 比之前更加理性，开发商们也显得更加“大方”。随着 8 月份滨江俊园二期高调宣布顺势让利 20%开始， 希望快速走量的开发商调整营销思路，给出之前罕有的价格和优惠幅度。日前某楼盘打出“累计最高可享 8%优惠”的认筹信息，而 12 月 16 日新亚洲欢乐城更以“每平米直降 3100 元”的宣传口号入市。 “当下一些开发商会因为销售任务的关系来决定是否降价优惠，不排除少数开发商下调价格，但多数 开发商则还是会选择不降价或只进行小范围价格调整，仅仅点到即止。”云南财经大学房地产与土地 政策研究中心主任张洪表示，虽然现昆明房价已渐归理性，而且明年确实存在下跌的可能，但起伏幅度不 会大，基本将维持价稳的状态。 和全国所有城市相同的是，在宏观调控的威慑下，昆明住宅市场经受着前所未有的“严寒”。交易市 场持续低迷；开发商们在对于“春”的期盼与失望间蛰伏，继而等待 然而，与全国部分城市房价明显下挫不同，昆明住宅市场呈现出的却是有价无市的局面。面对如此困 局，更多的开发商选择观望；而昆明购房者们没有喊出“开发商，对不起了”的坚决，却始终在“究竟降 不降？究竟买不买？”的漩涡中纠结与挣扎，买卖双方形成“大眼瞪小眼”格局。 房市量跌价挺 2011 昆明商品房市场， 在限购、限贷、限价的“限令”下，在成交量的下挫和交易价格的坚挺中， 蹒跚走过。 来自昆明市房产信息网统计数据显示，2011 年 111 月，昆明主城四区及呈贡新区商品房成交面积 约 580 万平方米，成交套数为 66000 余套。除 1 月、4 月成交套数分别创下 12536 套和 10684 套的“高点” 外，其它逐月成交量均在 30005000 套之间徘徊。数据同时显示，2011 年昆明商品房成交量较 2010 年 下滑超过万套。 不可否认，昆明商品房市场的转折点出现在 2 月份，而那时正是宏观调控开始的时间。 目前的形势，无论是冠之以“拐点”，抑或是“观望”、“调整”，已经仅仅是名目上的不同了，内 在的意思已无大的争议包括昆明在内的全国范围成交量大幅下滑。 然而，面对相同的市场困局，昆明房价的反应，却在各地不断传来的下调声中依旧不为所动。 根据昆明市房产信息网统计数据显示，2011 年 111 月，昆明主城四区及呈贡新区商品房均价始终 保持在 7000 元/平方米8000 元/平方米区间。根据记者对昆明主城四区房价调查，目前均价在 8000 元/ 平方米以下的楼盘已经非常稀少，在二环以内的房源价格已经基本过万，市中心黄金地段的房源均价已突 破 2 万元/平方米，整个市场价格呈现出“8115”格局，即二环外区域的楼盘均价水平在 800010000 元/ 平方米不等，一环至二环线之间区域的楼盘均价为 1000015000 元/平方米，一环内的楼盘均价水平在 1500020000 元/平方米。 在 2011 年 8 月，俊发地产顺势下调滨江俊园二期莱茵均价 20%，该事件曾一度激起昆明楼市不小波 澜，让关于昆明房价“多米诺”的猜想持续。 建“定向房”过冬 昆明开发商 2011 年的表现，不免让人疑惑。 虽然“缺钱、缺钱”已经成为他们的“口头禅”，但是提起“降价”，他们却都保持沉默。同时仔细 观察各个在建项目的建设进度，并没有出现停滞。相比曾经在 2008 年调控中出现的“钱荒荒，心慌慌”， 2011 年昆明开发商显然要淡定得多。 “现在找银行，不如找客户”。这是在一次聚会上，记者听到的昆明某开发商对前来讨教的同行 的指点迷津之言。“就这市场，还去哪找客户？”经不住同行的一再追问，该开发商老总才道出了其中奥 秘。所谓“客户”，就是“定向房”。据该开发商透露，自年初调控颁布执行时，该公司就调整了开发战 略，将原来计划开发的全部面对市场的商品房住宅的 80%改为了“定向房”，并及时找到了买家。“说白 了，定向房就是为客户量身定做的。这样一来销售保证了，资金自然也就得到了基本保障。”该开发 商进而透露，他们的项目将争取年底开一次盘，但只拿出来不到 200 套。而对于市场他并不担心，他告诉 记者，在“定向房”的保证下，他们的销售压力不大，如果市场反应不好，他们可以继续等待。 在记者的随后调查中发现，目前在众多昆明房地产开发企业中，“定向房”已经成为开发商挺过“寒 冬”的权宜之计。 然而即便如此，在面对“后市预测与期许”的问题，昆明开发企业老总们的结论出人意料的一致：观 望或者说调整仍将持续，未来市场走势如何，关键看宏观经济能否回暖，宏观政策会否变化。如果内外因 仍然跟目前一样，行业深度整合将不可避免。 区县楼市悄然升温 2011 年，昆滇楼市略显沉寂。然而，在限购、限贷之下，大部分区县楼盘因地处政策“真空地带” 或将“幸免于难”，迎来发展良机。 在昆明 8 个县（市）区中，石林县、嵩明县、安宁市、宜良县都不乏为“限购”重拳未触接到的热土。 苏宁环球、张江置业、万方集团纷纷将触角延伸到了旅游胜地石林；伴随着长水国际机场的规划、建设 与投入使用，嵩明楼市也迎来了自己特有的“春天”；华侨城、汤泉盛景、乡鸭湖则将宜良的温泉推向了 昆明乃至云南；地产大鳄保利、恒大极富预见性地早早落子安宁。很显然，区县楼市正悄然升温。 石林 借力旅游二次创业 在广达 400 平方公里的石林景区内，遍布着上百个黑色大森林一般的巨石群，它们被誉为“天下第一 奇观”。而这里，正是石林旅游发展的基地。近年来，为了推动石林旅游二次创业，把石林打造成为国际 旅游目的地，石林县正全力将景区旅游从“旅游景观型”向“旅游度假型”转变。 在此大背景下，石林楼市被赋予众望。既肩负使命，便应担当重任。万方集团、苏宁环球、张江置业 纷纷在石林风景区周边圈地，只因对这片土地充满期待。正如万方集团市场部经理崔利所言，吸引万方来 石林开发项目的关键点就是它的知名度与得天独厚的旅游资源。“如今石林的年均旅游人数为 350 万，今 后还会有所增长，全国的旅游地产呈增长态势，云南也不例外，这是万方进军云南的基点。另外，调研发 现，昆明缺少一个一小时路程高端消费经济圈，正与万方的资源优势吻合。在选择项目方向时，万方也考 虑到项目的可持续开发和后期的营运，要实现公司的远景目标，就得有一个个切实可行的中期目标来支撑。 万方对项目的期望值很大，真真心心地想在云南打造一个样板，面向整个云南、整个东南亚。” 怀揣同样的梦想，苏宁环球、张江置业、怀化千鸿及许多云南本土企业对石林寄予厚望。我们相信， 伴随着石林旅游二次创业的深度推进，石林楼市也将迎来属于自己的春天。 嵩明 与空港经济圈同步发展 近几年来，围绕空港经济圈的热点话题不断：中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的第四大国家门户枢 纽机场长水国际机场即将正式运营，借助空港经济圈的助推效应，嵩明楼市也逐步由冷到热、由热到 旺。 嵩明的优质楼盘并不少，如星耀水乡、御行中天、万年花城、银杏人家、海宇花园等。其中，不得不 提的当属星耀水乡，这个占地约 6500 亩的大盘，一举网罗了马术俱乐部、垂钓俱乐部、高尔夫会所、种 植园、分时度假酒店等元素，真正酝酿着水乡的独特风情。还记得在星耀水乡媒体发布会上，星耀集团董 事长颜语曾表示， “我们距长水国际机场仅十余分钟车程，且在星耀水乡有国际标准化的马场，无论是 老人还是小孩，男男女女都能在星耀水乡找到自己的玩场。星耀水乡已经占据了地利与天时。” 事实上，空港经济圈为嵩明诸多楼盘带来的助推作用是毋庸置疑的。 商业地产领舞楼市 2011 年昆明楼市的舞台上，商业地产成为了最具含金量的领舞者。来自相关调查机构的统计，1 至 11 月昆明市新建商品房非住宅类成交套数同比增长 26%，面积增长 44%，金额 76%。在住宅成交低迷萎缩 同比降幅达 30%中，商业地产撑起了今年昆明楼市发展的大旗。 商业地产异军突起 2011 年被比喻为史上最严厉的楼市调控年，从全国到地方，各种各样、大大小小的新政层出不穷， 牵动着楼市的每一寸神经。 无论是“新国八条”、一房一价、银根紧缩，还是限购，其核心就是一个字“限”。住宅市场调控的 进一步深入，发展空间仍很大的商业地产成为众多房地产企业的利润增长点，各家企业纷纷加大商业地产 投入。 开发商的增加供应量，投资者目光从住宅转向商业，使得市场热情瞬间引爆，携手推动商业地产的发 展。 于是，各种商业地产项目以及投资物业类型纷纷登场，大型综合体、产业园、大卖场、旅游地产、特 色商业街、写字楼及商业公寓等涌动春城。报纸、网络、电视、广播、户外媒体无不充斥着商业地产 的诱惑营销。大批商业地产项目打着 “不限购 不限贷”等口号，给寒冬中的楼市注入了热情，春、秋两 季的房交会上，无一不是商业项目在唱主角。 2011 年 9 月 28 日，昆明商业地产发展达到最高潮。主城区最好的商业开发黄金区域 CBD 核心区的原 市政府地块，历时 3 个半小时 83 轮角逐，由香港恒隆地产以 34.968 亿元竞得。折合楼面地价 4163 万元/ 亩，远远超过 2010 年年底地王 2800 万/亩的如安街地块。这无疑给昆明商业地产发展注入了最强音。 城市化加速商业发展 如果仅是将投资者追捧商业地产归为新政调控给楼市带来的影响，显然并不全面、客观。恒隆集团地 产有限公司执行董事高伯遒表示，之所以愿意花这么高的价钱去打造这个项目，除了看中了它的地段，还 因为看中了昆明市和云南省未来的发展前途。 2000 多年前的“南方丝绸之路”就将昆明与世界相连；700 多年前，意大利旅行家马可。波罗盛赞昆 明为“壮丽大城”；100 多年前修建的滇越铁路开辟了近代中国沟通内外的国际通道；70 多年前，昆明群 贤毕至、物资集散，被誉为“小香港”。今天桥头堡战略的启动和实施，使昆明由边疆省会城市一跃成为 中国面向西南开放的前沿门户。 在今年全国“两会”上，昆明 7 个重大项目列入国家“十二五”规划纲要，云南“桥头堡”建设提升 为国家战略，滇中经济圈列入国家“十二五”规划纲要，“加快昆明区域性国际城市建设步伐”则通过省 第九次党代会，成为全省的意志。同时，滇中城市群的推进，让以昆明为中心的曲靖、玉溪、楚雄凝聚在 一起，为云南前行输出强劲动力。 对于全省唯一的特大型城市昆明来说，这个单核中心城市聚集了大量的消费能力，区域市场发展不断 壮大，政府的基础设施建设为商业地产的发展提供了广阔空间。桥头堡建设、滇中一体化、泛亚市场，这 些成为地产商们共同关注的话题。品牌化、国际化的开发思路正融入项目的点点滴滴，一个个综合性、复 合性地产的背后，让我们看到了对一座城市发展的推动力。 而“大通道”“大物流”“大商贸”“大市场”“大城市”“大开放”“大发展”格局， 又反哺城市房地产业的发展，给商业地产发展带来了全新的活力，使得商业地产成为了各路资本关注的投 资热点。 商业布局迈向多中心 在这一年中，随着城市空间的不断延伸，以及新兴居住区的外扩，商业地产也将打破了传统市中心单 核心的格局，在区域分布上更趋分散，在交通等利好因素带动下形成了区域性商业中心及商圈。 北市区形成了以北辰财富中心、欣都龙城、中汇商业广场、嘉年华商业中心为代表北京路沿线，以和 谐世纪为核心的银河大道沿线为两大主轴的商业区域；在南市区形成以南亚风情第壹城为核心的滇池路 商业区，广福路、日新路沿线的红星国际、润城、广福城为代表商业区；西市区形成了经典双城、马 街摩尔城和西山新城为代表的商业区域；东市区则以东南方向发展，围绕彩云路沿线形成了世纪城、新 亚洲体育城、新螺蛳湾为核心的商业区。 当 11 月 2 日呈贡宣布撤县设区时，区委书记周峰越喊出“呈贡以后就是昆明的主城区”之时，呈贡 区在这一时刻聚集了所有投资者的目光。这里即将涌现以东盟森林、上海东盟商务大厦、实力心城、置信 广场、七彩云南第壹城为代表的新兴商业区，更有望成为昆明最具潜力的商业发展区域。 城市综合体彰显国际视野 改变，是现代都市持久不变的主题。房地产作为城市演变的内核，其发展轨迹直接影响城市内涵、城 市品位、城市文化和城市价值的趋向。 随着昆明建设区域性国际城市步伐的加快，昆明正由单核心圈层蔓延式向多中心轴向组团式转变，逐 渐演变成为主城、呈贡新区、空港经济区为核心的开放式网络城市空间结构。 城市综合体作为城市空间重要组成部分，近几年随着城市改造不断涌现，加快昆明从一个单中心的城 市向着多中心的方向在发展由传统的“三市街”商圈走向“一主三次”，即主城主中心区以及西市副 中心区、北市副中心区、南市副中心区。 当昆明提出建设区域性国际城市的战略规划后，一些有远见有眼光的开发商成为先知先觉的实践者。 在他们的参与下，城市新的规划战略得以实施，新的中央商务区、新的城市中轴线得以确立，新型的物业 形态引领了房产开发的潮流。 2011 年，业界人士估计昆明的城市综合体项目累计超过 20 个。昆明城市综合体时代悄然来临。 城市综合体的涌现为昆明这座历史名城迈进国际大都市行列注入新鲜活力。其往往以“担当现代城市 运营者”的姿态，与城市共享创造与发展的价值。 2011 年，一直深耕精品住宅开发的银海地产，旗下畅园二期银海樱花语项目启动，总建筑面积 60 万平方米，其中商业体量达到 10 万平方米，包括风情商业街、写字楼、酒店、酒店式公寓等，堪称一个 不小的“综合体”典型。 海伦国际作为昆明最大的城中村改造项目，在昆明整体向东南扩张的进程中，占据了得天独厚的区位 优势。开发商以巴黎拉德芳斯、美国曼哈顿、上海外滩为蓝本，致力于将项目打造成为世界首座城央生态 HOPSCA，代言昆明国际化新形象。 位于滇池路中段的南亚风情第壹城这个月将投入运营。总占地 282.45 亩，总建筑面积将达到 100 万平方米，集商务、商业、写字楼、酒店、酒店、SHOPPINGMALL、商超等于一体，南市副中心区地位将由 此确立。 历经 3 年的运营，顺城已堪称昆明城市综合体成功运营的典范，国际品牌的进驻确立了其走全球高端 路线，可以在这里享受到国际一线品牌购物体验。 力图以整体运营城市的高度打造新的人文地标新工人文化宫预计明年开放，未来的栗树头片区将 依托文化宫为文化载体，塑造文化综合体的整体价值感，以“我家有个文化宫”的核心理念，为昆明带来 标志性和全新意义的城市生活形态。为市民缔造出“文化聚集层”，更为这座城市带来融合艺术和文化气 质的深远影响力，成为昆明主城核心区重要人文地标。 国际路线的价值重塑 转型升级后的城市综合体，促使昆明城市价值加快重塑。 本土开发商俊发、银海、世博兴云、诺仕达集团、奥宸地产、百大地产、经典地产等房企大力进军昆 明商业地产，外来房企如红星国际、海伦堡地产等，均在商业地产上有大手笔。 近一年来，雄踞各大片区的城市综合体纷纷崭露头角，在国际化的城市定位中呈现出全球化视野。南 亚之门、志远城市商贸城等提升的是主城中心 CBD 气质和中心价值；欣都龙城则坐守北市区，清晰勾勒出 区域内未来购物、娱乐、商务、休闲汇聚的景象；经典双城、假日城市、马街摩尔城等掌控西市板块，未 来该片区居住价值、人气聚集，商业繁荣或由此可见；以南亚风情第壹城为代表的南市副中心区，同时 坐拥润城、红星国际、金坤世纪等多个大体量项目，未来将成为昆明城市中心南移趋势下新的区域中心级 商务、商业中心。这些项目都位于城市一环到三环的黄金地段，随着后期的建设和运营，或将成为以城市 综合体为代表的多个城市区域级商业副中心。 明年楼市以稳为主 访昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈 虽然昆明 2011 年全年的数据尚无定论，但从近段时间的昆明房地产运行情况不难看出，在历经一年 多的房地产调控之后，高企的房价已被遏制住了过快上涨的趋势，出现回落，调控效果已很明显。 在昆 明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈看来，昆明房价已经逐渐开始合理回归的步伐。 2011 年的调控政策已经取得重要成果：房地产市场正朝健康的方向发展、房价趋于理性，那么 2012 年的昆明楼市走向又如何？“2012 年昆明房地产总体市场或将更加健康，将更为稳定。”邓晓盈分析认 为，这一方面是因为目前楼市调控已初显成效，未来调整方向将从“抑通胀”转变为“保平稳”，政府不 允许房价出现暴涨暴跌；另一方面，随着保障房建设和城中村改造的稳步推进，未来供需明显失衡的可能 性不大，房地产市场出现大幅波动的概率较小。 邓晓盈表示，政府出台各项政策的初衷并不是打压房地产行业，只是为了让其健康发展，因为政府调 控只是想让房地产这个行业健康稳定地发展。“当然，政府出台的政策起到的是引导作用，房价和销量一 定程度上还是由供需关系所决定。供应量少，价格就会涨幅比较快，反之涨幅就会变慢。涨幅快，市场就 会显得比较火爆，涨幅慢，市场就会稍显疲软。”邓晓盈告诉记者，想要让房地产行业健康发展，对于市 场需求的释放至关重要。就眼下昆明房地产市场潜在需求依旧旺盛的状况，如何增加保障房供应，调节供 需结构，是实现房地产市场持续稳定的关键所在。2011 年，昆明市城镇保障性住房目标任务为 124388 套， 总建筑面积 800.47 万平方米，这个任务是昆明市 2010 年任务的 6 倍，是“十一五”期间总量的 1.5 倍， 而现如今全市 79 个城镇保障性住房建设项目已全部开工建设，可见明年保障房将成为楼市的“重头戏”。 “伴随着商品房与保障房双轨制的逐步形成，住房供应结构将发生变化，另外加之明年坚持房 地产调控不放松，促进房价合理回归政策基调的影响，房地产业可能会面临大规模行业洗牌。”邓晓盈 认为，如果政府调控力度不放松，那么可以断定在未来两三年内，部分小的或新兴的房地产企业将被淘汰。 从今年的昆明楼盘销售现场就可以看出，项目销售现场明显不像以前那样红火，而一些小的开发企业的楼 盘交易就更显冷清。其实，这些小开发商在 2008 年首次调控的时候就举步维艰，销售资金衔接不上，外 加融资越来越困难，使得企业运营压力非常大。现如今，房地产调控力度不断加大，行业内部的分化与整 合，破产兼并与收购重组将开启，并成为此后中长期内的一种常态，而这无疑促进了昆明房地产朝着有利 于行业持续健康稳定发展的方向推进。 2012 年是房地产的分水岭 访云南财经大学经济发展研究中心研究员王咏雪 “总体来看，2012 年已经成为中国房地产 10 年发展史上的一个分水岭，过了这个分水岭，房地产行 业的情况就和以前截然不同了。”年终岁末，在对房地产行业进行盘点的时候，云南财经大学经济发展研 究中心研究员王咏雪用这样一句话来总括了他对房地产行业未来的判断。在连续的政策调控和各种经济、 市场因素变化下，或许这个行业的转变真的到来了。 “原先说 2010 年的房地产调控是史上最严厉的，从现在来看，2011 年才是。”王咏雪认为，今 年的房地产市场实际面对着太多政策和市场因素，“一是宏观调控和房地产调控叠加，一个是稳定物价和 稳定房价叠加，还有一个是对供给方（开发商）和需求方（购房者）调控的叠加，同时在大环境上，还面 临欧债危机、后金融危机时代、中国经济下行风险增大等背景。”他说。 种种因素集中在一起体现在房地产市场上，我们就看到了上海等一线城市房价终于出现下跌， “10%、20%乃至 30%跌幅”的判断不断从各个媒体和专家的口中传出，“拐点”已经成为楼市不得不面对 的真实情景。 对于楼市出现的这种变化，王咏雪和他的同事在 2011 年初的时候就有了一个初步判断：2011 年下半 年到 2012 年一季度调整窗口打开。如今种种迹象表明这已经成真。除了房地产市场直接表现外，他还举 了一个例子证明这个行业进入调整：“从有的上市公司业务来看，原先房地产是个香饽饽，很多公司 都争先恐后地进入这个高利润行业，如今房地产销售额下降，利润空间压缩，贷款门槛提高，从业门槛提 高这个行业的利润已经不明显了，甚至还拖累了公司主业，所以它们纷纷退出。” 楼市降价潮从目前来看，似乎还未波及昆明，但波澜不惊的本地楼市却也暗藏变化。“据我了解，虽 然昆明没有出现明降，但暗中已经在跌，比如开发商打出的各种优惠。”王咏雪表示，这种情况到了 2012 年可能会更加明显。 不久前刚刚结束的中央经济工作会议透露出的信息是 2012 年“稳”字当头，基于此王咏雪也认为在 宏观政策上最多会出现一些微调，期待房地产行业“救市”政策基本是不可能的，而且作为“十二五”的 第二个年头，2012 年国家在经济转型、产业升级、结构调整等方面将有更多作为，比如文化产业、装备 制造、生物科技、农业等行业逐步增强，经济对房地产的依赖逐渐弱化，这也给房地产行业的深度调整带 来更多契机。 “2012 年已经成为中国房地产 10 年发展史上的一个分水岭，过了这个分水岭房地产的情况就和以前 截然不同了，这个行业的利润点、开发方式、规模都会不一样，兼并、破产、重组、收购这些情况都会成 为行业中长期的一个常态，小企业、小开发商、弱势品牌可能就此消亡退出市场。”王咏雪认为，整个行 业进入深度调整的状态，大浪淘沙后，整个行业的集中度会提高，大房地产开发企业、有实力的开发商的 市场占有率会有所增加，品牌优势、研发优势、资金优势让他们可以让进行更多的资源整合、开拓市场。 “从这一点看，房地产行业终于从疯狂转变为理性，得到健康发展，这对国家是一件好事。”王咏雪 说道。 机构观点 2011 楼市 向多元化发展 2011 年，中国房地产业经历了史上最严厉和持续时间最长的调控，整个市场在政策调控下出现了前 所未有的震荡和资金萎缩。对昆明而言，城市正处于一个快速发展的阶段，桥头堡地位的确立、城市硬件 建设及大量城中村改造为昆明的城市地位加重了砝码，房地产市场因此也迈入了一个全新的发展阶段。然 而，在“抑房价、保民生“的政策下，昆明的房地产市场以一个更为平稳的趋势在运转。 本次的政策调控主要针对的是住宅地产的投资型及投机性消费，调控成效显著，市场进入“深水区”。 大量以开发住宅为主的开发商受到了很大的限制。但是，虽然调控压力巨大，但城市化的脚步不会停止， 市场的发展