物业市场需求旺盛

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 物业市场需求旺盛 高力国际近日发布了今年第三季 度上海房地产市场回顾及展望。高力国 际观测到第三季度上海写字楼、零售物 业以及住宅物业的市场需求均有上升。 在甲级写字楼市场，租赁需求持续超过 供应。受空置率持续下降的影响，本季 度核心商务区的租金自 2012 年第四季 度以来首次出现增长。零售物业市场需 求活跃，许多海外零售商选址上海作为 中国的首家店铺或旗舰店。在住宅市场 方面，第三季度，一二手房成交量均保 持坚挺，由于今年 1 至 8 月上海住宅新 开工量持续的同比负增长，未来一年内 新增供应将十分有限。受此影响，短期 内房价将会继续上升。高力国际中国调 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 研部董事谢靖宇表示，9 月底挂牌的自 贸区对其周边物业市场的资产表现或会 产生一定的影响，但鉴于具体操作可执 行细节仍未出台，短期内市场投机行为 将有所增加，而以住宅类别的二手资产 表现尤为突出。 中国论文网 /5/view-4525084.htm 中国（上海）自由贸易实验区对 上海房地产市场会产生哪些影响？高力 国际认为，对写字楼市场的影响可能体 现为企业在自贸区注册营运所带来的对 新增办公面积的需求，对区域内写字楼 物业的租金和资本值预计会产生正面影 响，但鉴于自贸区内的办公物业形态主 要以仓库夹层、厂房裙楼等附属形式存 在，优质的办公楼宇供给有限，因此新 增需求可能会由于溢出效应使得自贸区 周边的办公物业受益，尤其是位于浦东 的优质办公楼集聚区；但值得提出的是 对办公楼市场的整体影响主要还是取决 于自贸区政策对整体经济推动的有效程 度和力度。国内投资者对浦东写字楼物 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 业的投资兴趣有所增长；投资浦东的意 愿较浦西旺盛。操作细则尚未明确，企 业需要在自由贸易实验区内经营抑或仅 需注册？无论如何，已有 11 家金融机 构及 25 家企业在挂牌首日注册。花旗 银行、汇丰银行、东亚银行及星展银行 是迄今四家获准进驻自由贸易实验区的 国际银行。 甲级写字楼 由于新设和扩租需求的增长以及 静安嘉里中心三号楼较高的预租率，上 海核心商务区甲级写字楼的租赁需求在 第三季度上升。净吸纳量环比上升 40%，至约 10.2 万平方米，超过新增供 应。平均空置率因而环比下降 0.6 个百 分点，至 7.8%。季内，瞩目的租赁交 易包括：外汇交易商福汇在创兴金融中 心租赁 700 平方米，用于设立新的办公 点；大众汽车某子公司在尚嘉中心租赁 800 平方米，用于设立新的办公点；律 师事务所 WGM 从恒隆广场二期迁至静 安嘉里中心二号楼，承租约 1300 平方 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 米；无印良品从中华企业大厦迁至旺旺 大厦，承租 1100 平方米左右；以及长 城汽车在香港新世界大厦租赁 422 平方 米作为新设办公点。 截至第三季度末，核心商务区甲 级写字楼平均租金在前两季的持平之后 环比上涨 1.1%，至人民币 8.9 元每天每 平方米。季内录得一宗整售交易及一个 资产组合交易。基汇资本由腾飞处购得 上海浦汇大厦，总价约人民币 16.7 亿元 或单价约人民币 4 万元每平方米。此外， 总部位于香港的开发商南丰集团收购富 达来信托 30%的信托单位以及信托管理 公司，部分获得富达来中国资产组合。 彰显外资开发商对中国，特别系上海商 业地产的信心。 零售物业 上半年，由上海商业信息中心监 测的 85 家商场之销售额总计人民币 344 亿元，而娱乐及餐饮业上半年分别实现 销售额增长 12.1%和 8.8%，继续成为购 物中心吸引客流的重要因素。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 第三季度，服饰、餐饮、娱乐、 教育、珠宝及配饰等业态对中高端购物 中心物业市场需求表现活跃。例如：意 大利潮流品牌 10 Corso Como 于南京西 路开设 2500 平方米店铺；Bershka 于南 京东路设立 800 平方米店铺。Mango 与 H&M 皆于季内进行品牌战略扩张， 其分别于静安嘉里中心及环球港开设其 中国首家男装店，同时，日本零售品牌 Muji 于 IAPM 推出其上海首家旗舰店 （1200 平方米） 。俏江南上海第十七家 门店于龙之梦购物中心开业，面积为 1522 平方米。强劲的需求以及额外的新 增供应带动净吸纳量环比增长 231%至 29.18 万平方米。然而，截至第三季度 末，众多包括 353 广场、818 广场、港 汇恒隆广场和正大广场在内的购物中心 持续进行内部业态及品牌组合调整，致 使上海中高端购物中心物业市场之整体 空置率上升 0.3 个百分点至 8.8%。 截至第三季度末，内环商圈内某 租金低于平均水平的大型项目拉低了上 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 海中高端购物中心市场首层平均固定租 金，使其环比下降 2.5%至人民币 39.7 元每天每平方米。上海零售物业投资市 场录得一宗境内股权交易：由嘉实基金 和高富诺基金联合投资成立的嘉实房地 产投资公司，通过收购正大乐城实现其 在中国第一桩投资交易。 IAPM 及静安嘉里中心继 2013 年 第三季度试营业后，有望于第四季度盛 大开业。连同计划于 2013 年第四季度 重新开业的大上海时代广场，上海中高 端购物中心物业市场预计于年底前新增 约 22.3 万平方米新增供应。短期内，市 场整体空置率有望在一定合理范围内下 降，而租金预计会在年底前逐步回升。 住宅市场 第三季度上海新建商品住宅成交 量环比和同比分别上升 5%和 26%，至 310 万平方米（24827 套） 。在经历了 7 月的下跌后，8 月新建商品住宅成交量 出现反弹，9 月上升至 142 万平方米 （11185 套） ，同比上升 75%。由于预 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 期房价会继续上涨（受通胀及土地成本 上升影响） ，首次置业及改善型需求买 家继续入市。 受成交量持续增长的带动，第三 季度上海新建商品住宅成交均价环比和 同比仍分别上升 2%和 5%，至人民币 24258 元每平方米。成交均价的环比上 升主要是由于中低端产品成交价格上涨 所致。由于中小户型住宅供应有限，发 展商纷纷提高中低端加推楼盘售价，提 价幅度一般在 1%至 3%之间。 鉴于土地市场的回暖以及预期未 来房价会继续上涨，第三季度录得多宗 优质住宅物业投资交易案例。8 月，融 创绿城以总价人民币 5.074 亿元收购了 浙江康恒位于普陀区的香溢花城项目 49%的 股权。该项目地上建筑面积为 46.8 万平 方米，为住宅、商务办公和酒店用途。 同月，莱蒙国际以总价人民币 16.9 亿元 收购了摩根大通位于浦东的莎玛世纪公 园酒店式公寓项目，折合楼板价约为人 民币 34200 元每平方米。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 展望未来，受 10 月传统销售旺