工业区改造指引

龙岗区旧工业区升级改造工作指引 （初稿） 为了有效引导龙岗区旧工业区升级改造工作，进一步加 强相关的组织管理和规范操作流程，保障平稳有序地推进龙 岗区产业结构的调整、转型和升级，根据深圳市人民政府关 于工业区升级改造的若干意见（深府 200775 号）、深圳市 人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的 意见（深府办200835 号）、 深圳市城市更新办法（深府第 211 号令）制订本工作指引。 一、改造范围和改造方式 （一）在符合城市规划和环境保护规划的前提下，区政府 鼓励对具有下列情形之一的工业区实施升级改造： 1不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区； 2不符合安全生产和环保要求的工业区； 3建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区； 4内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工 业区。 （二）工业区升级改造分为综合整治、功能改变和拆除重 建三种改造方式。其中，综合整治是指基本不涉及房屋拆建 的工业区环境美化和功能完善项目；功能改变是指改变部分 或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体 和使用期限，保留建筑物的原主体结构，在满足相关规范的 要求下可以根据消除安全隐患和功能完善的需要加建附属 设施的项目（包括“工改商 ”和“工改居”）；拆除重建是指局部 或整体拆除工业区内原有建筑并重新建设的项目（包括“工改 工” 、“工改商 ”和“工改居 ”）。 二、改造标准和要求 （一）按照“统筹规划、政策引 导，遵循规律、稳步推进，优 化产业、促进发展” 的原则，整治与重建相结合，完善功能配 套，提高土地使用价值。 （二）按照“政府引导 、市场运作、社会参与、共同受益” 的 原则，充分调动改造单位的积极性，依法保障建设单位、业 主及其他利害关系人的合法权益，促进工业区与周边社区和 谐发展。 （三）与产业布局规划调整和产业集群发展相结合。依托 我市优势产业和行业龙头企业，鼓励发展按产业链分工协作、 行业公共服务平台配套完善的特色工业园区。 （四）与发展循环经济、增强园区整体配套功能相结合，进 一步完善工业区水、电、气供应，工业和生活排放等功能配 套设施和物流配送等生产性服务设施，促进工业区的可持续 发展。 （五）与促进土地节约集约利用，提高工业用地产出效益 相结合，鼓励适度提高工业用地建筑容积率。 第 3 页 共 7 页 （六）与整治工业违法用地和违法建筑相结合。含有违法 用地、违法建筑的工业区，在实施改造的同时，要按照有关 法规、政策规定处理遗留问题。 三、组织实施 （一）加强工业区升级改造工作的领导和协调。成立区工 业区升级改造领导小组，由常务副区长任组长，主管规划国 土、工业、贸工的副区长任副组长，成员为各街道和区发改、 贸工、财政、规划国土、建设、环保、消防等相关职能部门的 负责同志。领导小组负责制定有关政策，审定全区工业区升 级改造总体方案和年度改造计划，协调解决工业区改造的重 大问题。各街道成立相应的领导小组和办公室，领导小组组 长由街道主要领导担任，办公室设在街道城中村（旧村）改造 办公室。 区工业区升级改造领导小组办公室设在区城中村（旧村） 改造办公室（以下简称“区城改办” ），统 筹本区的工业区升级 改造工作，负责会同有关部门编制工业区升级改造总体方案 和年度改造计划，对工业区升级改造进行指导和监督，其中 涉及有关产业的事项，由区贸工局协助、配合。 （二）加强对工业区升级改造的统筹规划。完善龙岗区工 业区升级改造“工改工 ”项目近期实施计 划（2010-2015），区 工业区升级改造领导小组办公室会同贸工、规划国土等部门 尽快出台龙岗区关于旧工业区升级改造的工作方案，报区 工业区升级改造领导小组审定后组织实施。 （三）区政府是工业区升级改造的责任单位。区工业区升 级改造领导小组负责组织对辖区内的工业区进行普查，制定 辖区工业区年度改造计划，审定本区的工业区升级改造实施 方案并指导和监督方案的实施，协调解决辖区工业区升级改 造过程中出现的问题。 （四）改造主体是工业区升级改造的具体实施单位。改造 主体为依法取得工业区改造项目范围内全部产权，或者已与 工业区改造项目范围内全部产权单位签定委托改造或合作 改造协议的法人企业。因公共利益需要由市、区政府直接组 织改造的项目改造主体为市、区政府指定单位。改造主体负 责编制工业区升级改造项目的产业规划、升级改造专项规划 和改造实施方案，经批准后组织实施。工业区升级改造由改 造主体向所在区工业区升级改造领导小组提出改造申请。工 业区升级改造所需资金由改造主体自筹解决。 改造主体编制的改造项目实施方案由区工业区升级改造 领导小组组织专家论证并征求市发改、贸工、规划国土、环 保等主管部门和相关利害关系人的意见后批准，报市工业区 升级改造领导小组办公室备案。 改造主体编制的改造项目产业规划和升级改造专项规划， 应当经区政府主管部门审核后分别报市贸工、规划国土部门 批准，并报市工业区升级改造领导小组办公室备案。 （五）“工改工 ”拆除重建 项目由区贸工局 负责做好项目前 期的发动、组织与申报，项目后期的产业规划、招商及运营 第 5 页 共 7 页 管理，区城改办负责改造项目的审批、上报工作。为加快项 目审批的速度和更能符合我区的经济发展规划，对“工改工” 项目的专项规划审批权限（包括容积率调整）下放到区级规 划国土管理部门。 “工改商 ”拆除重建项 目由区城改办负责整 体的租住实施，区贸工局给予配合，协助进行商业招商。综 合整治类项目由区贸工局负责组织实施，区城改办、区国资 局配合。 无论是“工改商 ”、“工改居”或改其他用途的 项目，除公共 配套设施建设、市区重大项目外，必须经区政府的审查通过 后才能办理相关申报手续。 （六）为使工业区升级改造工作稳妥推进，可选择一些条 件比较成熟的工业区进行改造试点，积累经验后再全面铺开。 四、扶持政策 （一）市政府在年度政府投资计划中安排一定的资金,用于 升级改造工业区的市政基础设施建设。 （二）在市产业技术进步资金中设立工业区升级改造专项， 用于资助升级改造工业区规划费用和公共服务平台建设费 用。 （三）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业 用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部 分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的 50%缴纳地价。不涉及局部或整体重建的，经过综合整治,土 地使用权到期后在符合城市规划的前提下，可以按规定申请 办理续期手续。 （四）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务 业。因产业发展需要增加生产性服务业用地（包括配套的研 发培训、产品检测、产品展示、物流配送、信息及中介服务、 公共食堂用地）的，可按比例（控制在工业区总占地面积的 7%以 内）享受工业地价优惠。 （五）鼓励利用旧工业区改造推进产业集群化发展。工业 区升级改造后达到特色工业园区认定标准的，经认定可享受 特色工业园区相关优惠政策。 （六）工业区升级改造项目列入深圳市年度重大投资项目 计划。政府各相关职能部门要加强对工业区升级改造项目的 支持和指导，简化办事程序，为工业区升级改造项目办理各