工业地产开发模式分类

工业地产开发模式分类 表 3：工业地产主要开发模式 模式 定义 主要特点 备注 1、工业 园区开发 模式 在政府主导的前提下进 行，通过创造相关产业 支持政策、税收优惠等 条件营造园区与其他工 业地产项目所具备的独 特优势，然后通过招商 引资、土地出让等方式 引进符合相关条件的工 业发展项目。 基于区域经济建设、 社会发展、百姓就 业等各种综合因素 考虑而设置，是促 进区域经济发展的 强有力的推动器。 是目前中国各级地方政 府最常使用的工业地产 开发模式，也是我国目 前工业地产市场的主要 载体 2、主体 企业引导 模式 是主体企业进行的工业 地产开发 某个产业领域具有 强大的综合实力的 企业，营建一个相 对独立的工业园区； 在自身企业入驻且 占主导的前提下， 借助企业在产业中 的强大的凝聚力与 号召力，通过土地 主体企业引导模式严格 意义上来说并不是单纯 的房地产开发，其主要 是围绕主体企业进行的 开发运作，是企业产业 链的打造及完善。 出让、项目租售等 方式引进其他同类 企业的聚集，实现 整个产业链的打造 及完善 3、工业 地产商模 式 房地产投资开发企业在 工业园区内或其他地方 获取工业土地项目，在 进行项目的道路、绿化 等基础设施建设乃至厂 房、仓库、研发等房产 项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作 经营的方式进行项目相 关设施的经营、管理。 获取合理的地产开 发利润 全球最大的工业房地产 开发商普洛斯即是模式 代表。具体由普洛斯打 造一个设施平台，吸引 物流企业入驻，普洛斯 只作房地产投资开发和 物业管理，日常物流业 务仍由客户操作，其本 质是依旧是房地产开发 商。 4、综合 运作模式 是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模 式进行混合运用的工业地产开发模式。 纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主 体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 (1)工业园区开发模式 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最 常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。 在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营 造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出 让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 (2)主体企业引导模式 如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做 强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与 发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种 相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业 链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同 类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。 （3）工业地产商模式 如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设 施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制 造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管 理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设 施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常 物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 （4）综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工 业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 就我国目前来说，工业 地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园 区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针 对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。 政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体 的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道 路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。 目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出 于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域 内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少 园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此， 园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。 核心提示：据不完全统计，到目前为止，日本共建有各类工业园区 4591 个。 这些工业园区按兴办主体分，由国家地域公团和企业立地指导中心建设的有 47 个；由地方政府或政府主导的有关财团兴办的有 941 个；由民间企业协同 组合兴办的有 3603 个。按产业类型分，根据国家地域公团和企业立地指导中 心提供的资料分析，工业园区内制造业占 83.4%，非制造业占 16.6%。 一、 日本工业园区（工业团地）的三个历史阶段： （1）上世纪五十年代初到六十年代初，为工业园（或产业基地）建设 的探索时期；主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海 建区。 （2）六十年代初至八十年代初，国家中小企业法和都市计划法的颁布， 逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内 地和高速公路两侧转移。 （3）上世纪八十年代至今，在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下， 从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向 更加成熟化和高层次的方向演进 二、日本工业地产状况 据不完全统计，到目前为止，日本共建有各类工业园区 4591 个。这些工 业园区按兴办主体分，由国家地域公团和企业立地指导中心建设的有 47 个； 由地方政府或政府主导的有关财团兴办的有 941 个；由民间企业协同组合兴 办的有 3603 个。按产业类型分，根据国家地域公团和企业立地指导中心提供 的资料分析，工业园区内制造业占 83.4%，非制造业占 16.6%。 三、日本工业地产的作用 第一，工业园区的建设为日本企业创造了良好的发展条件，有效地推进 了日本制造业特别是产业集群的发展，推动了日本向现代的工业化社会转变。 日本全国的工业园区共集聚了 10 万多家的企业，为这些企业提供了一个相互 沟通、协作和进行产业配套的机会，形成了产业集群式发展的模式。这种集 群式发展的模式，有力地推动了当地工业化和城市化的发展，如大工业城市 丰田市就是依托丰田汽车公司在一个农村小镇上建立起来的。 第二，工业园区在促进和带动区域经济的发展方面发挥了十分重要的作 用。据日本国家立地中心资料，按生产值计算，2002 年北海道、常磐、山口、 九州、福冈、佐贺、长崎 6 大工业园区产生的经济效果为 37707 亿日元，其 中直接效果（指园区内生产值）为 22132 亿日元，波及效果（指对园区外产 业的带动效益）为 15547 亿日元。 四、 日本工业园区特点 （1）日本的工业园区是一个先进技术与高层次产业的集聚区。在工业园 区内落户的大多数是那些在本行业居于领先地位的企业，技术比较先进，产 业层次比较高。 （2）日本的工业园区是一个高效率的生产区。日本绝大多数工业园区面 积都比较小（大多数为 300 亩左右），但土地的产出率相当高。 （3）日本的工业园区也是一个高效率的技术开发区。日本企业的一个突 出特点是适应市场需求的速度很快，技术开发的能力很强，所开发的产品式 样多、质量高。如雅玛哈发动机公司每年按照客户需要开发的大的品种项目 都要在二、三十个以上。 （4）日本的工业园区更是一个优美的生态环境示范区。每一个工业园区 几乎可以说都是一个大花园，不少工业园区由于建在河流旁、山脚下，青山 绿水相映，风光无限。 （5）日本的工业园区已成为海外生产的“头脑“和“指挥部“。随着全球化 战略的推进，日本已把大批制造业生产基地转移至海外。生产基地虽然办在 国外，但生产什么、何时生产基本上都由国内总部决定。 五、 借鉴之处 （1）充分发挥民间力量建设与管理工业园区，形成工业园区自我管理与 发展的机制。民间力量主导兴建的占大多数； （2）高度重视对土地资源的保护，合理利用土地，加强对农民问题的处 理。 （3）构筑以工业园区为基础、富有竞争活力的区域性都市，以富有活力 的区域性都市来带动地方经济的发展。 （4）把科技进步作为推进工业园区和制造业基地建设的根本性措施来抓。 （5）在竞争中发展大企业，高度重视发展中小企业：政府只有鼓励和引 导某项产业发展的政策，而绝对没有针对某个企业的特殊政策，对企业的发 展采取鼓励竞争的战略，让企业在竞争中发展壮大。 （6）高度重视生态问题，对防污染和循环利用项目舍得花巨资支持，为 工业园区和制造业基地的建设创造良好条件。 业园区物业管理的现状分析 作者：商国臣 1、工业园区的概念 工业园区指由政府规划建设的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局合 理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。 2、工业园区物业管理的现状 （1）工业园区物业管理立法不完善 随着城市建设突飞猛进的发展，城镇居民生活设施的改善，成片的住宅小区、公寓、写字楼、 商厦、工业园区的建成，房屋售后物业管理也越来越重要。社会化、专业化的物业管理是改革开放过 程中出现的新生事物，由于缺乏相应的物业管理法律规范，致使物业管理过程中产生的大量纠纷得不 到及时解决。我国自 1994 年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系。但是到目前为 止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。 而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么 根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管 理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明 确的法律法规来规范。 而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺 陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务， 所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。又如，对于发生了市场纠纷，比如业 主欠缴费用，规定的也很含糊，只是说物业管理公司有追偿的权利，但对于如何追偿，追偿不到怎么 办？再如，业主高空抛物，把下面的车辆砸坏或人砸伤，应该由谁来赔偿？小偷偷业主的钱、财、物， 应该由谁承担责任等等，都没有具体的规定或说明，使得实际工作中面临有法不能依的尴尬局面。 作为物业公司催不到费用，只好采取停水停电的办法，这是违法行为，那么违反哪一条法律法规， 也不是很明确。如业主的车辆被盗，也只是说物业公司要承担一定的责任，但如何承担责任，在什么 情况下应该承担，什么情况下不承担，也没有明确法律法规。虽然可以按照停车发票作为保管合同法 来推定承担责任，那么物业公司在停车卡上写明只提供车辆使用场地，车辆的损坏和被盗物业公司一 概不赔偿，那又该怎么办。公共专用基金谁来支付这笔款项呢？到目前为止，还没有一家开发商向住 宅管理部门划拨这笔款项，即使开发商有这种想法，也不知道把这笔款项划拨到什么地方。 我们应当承认，物业管理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交叉，特别是在居住环 境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等方面。由于二者地位和作用不同，所代 表的利益不完全相同、工作的出发点不同，可能会在工作中引发各种冲突。对此除了及时沟通、消除 误解外，还需要法律上确定二者各自职责范围及其在相关领域的配合机制。 对于工业园区物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。至今，尚无一部关于工业园区物业管理 的法律法规。在司法实践中，涉及工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执行。 此外，由于对工业园区物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业园区物业管理 中产生的许多法律纠纷难以处理。 （2）工业园区的市场化程度不高 目前，全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市 场则会烽烟四起。我们可以预测，未来 3-5 年是中国物业管理市场的“战国时代”。到 2010 年末， 全国性的物业管理品牌格局将基本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难 更大，为时已晚。所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。 当前获得物业 管理市场的方式主要有如下三种： 通过公开招投标占领市场 这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。这是物业管理市场化最根本的方式。 但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比较少，在整个物业管理市场所占的比例也小， 而且主要集中在一些政府的公共型物业。 通过协议招标方式占领市场 这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。一般是较优秀物业的开发商邀请一些知 名品牌的物业管理公司进行管理。目前，在物业管理市场上，这种方式比较常见，而且项目数目 较多。 通过自建自管方式拥有市场 这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进行管理。这是目前 非常普遍的一种现象。这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。 由于工业园区的物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大 等，对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发 商自建的物业管理企业进行管理。 （3）规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面 从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、 市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园区的， 但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。比如，许多 标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物 业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员”，处处救火。 （4）工业园区的配套设施不够完善 我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施 不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商 贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、 商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。 3、工业园区物业管理的发展状况 （1）我国物业管理行业发展状况 现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上 海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程 度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题： 以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后 劲不足等问题，以 2000 年末的统计资料为例，全市拥有 1100 家大小规模不一的物业管理企业， 正式注册的仅 500 家，按 2000 年全市物业开发量约 800 万平方米计算，1100 家物业管理企业平均 分配不足 1 万平方米。 企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管 理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营 成本居高不下，市场竞争力差的局面。 由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成 资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极 大，企业成本增加；另一方面