市场调查-德邦物流市场调研与选址(ppt 81页)

德邦物流市场调研与选址 开店靠的是什么？ 是 位置 ， 位置 ，还是 位置 。 李嘉诚 麦当劳，肯德基如何选址？ 选铺跟着麦当劳、肯德基走，肯定没错 1,市场调查和资 料信息收集 2，对不同 商圈 中 的物业进行评估 3，投资回报与风 险评估 1， 商圈 的划分 与选址 2，聚客点的测 算与选址 德邦的选址效果如何？ 广告有遮拦，广告效果差 无人气，无货量 绿化带过宽，人员、车辆进出不方便 广告位置好，效果好 上海松江工业园区营业部 广告效果好，停车位好 深圳龙岗区坂田营业部 深圳宝安区西乡营业部 广告效果好 顺德大良营业部 有人气，广告效果好 1、选址时应该注意些什么？ 2、选址时如何做市场调研？ 3、如何应用调研的数据 ? 1.选址原则与要求 2.区域市场调研 3.选址技巧 4.选址的误区 选址原则与要求 一、选址 原则与要求 1、找点资源投入最小化 注： 2010年下半年开点中选取的有数据的样本 投入的少说明找点人员规划市场准确，反之模糊 小区 开点数 平均找点补贴 福州营业区 3 1730 郑州金水营业区 3 1080 南通开发营业区 3 450 全国 254 1006 一、选址 原则与要求 注： 2010年下半年开点中选取的有数据的样本 找点时长短， 说明找点人员定位 市场准确， 反之不准 2、找点时间最短化 小区 开点数 平均找点时长 合肥营业区 2 102 云南营业区 2 40 江门营业区 2 19 全国 254 40 一、选址 原则与要求 注：样本为 2010.6.1-2010.10.15新点 新点盈利高， 说明找点人员市场调研充分，反之不充分。 3、新点盈利最大化 小区 开点数 平均前三月点均 广州天河营业区 3 67627 广州越秀营业区 2 94326 广州东平营业区 2 152430 全国 226 94941 一、选址 原则与要求 新点选择范围过大，导致 投入的资源和时间扩大化 新点选择范围过小，导致 选择面小，影响新点成长 合理的新点选择 范围也是 能让找点人员在最短的时间内找到具有优 越市场环境的范围，这也 是做好 市场调研评估的重要目的之一。 要求 新点选择范围合理 范围 范围 一、选址 原则与要求 区域市场调研 市场调研 为 找 点人员提供 选址决策所必须的资料 调研原则 调研内容 调研方法 注意事项 市场调研 二、区域市场调研 二、区域市场调研 1、调研原则 什么人？ 什么时间 ？ 什么地点 ？ 调研的对象是谁？ 会遇到什么困难？ 如何解决这些困难 ？ 要获得怎样的结果 ？ 有哪些途径获得结果？ 品牌效果调研 物流市场环境调研 物流市场需求调研 竞争对手调研 二、区域市场调研 2、调研内容 政府政策 物流市场环境调研 二、区域市场调研 交通情况 公共基础设施 的建设 交通情况的好坏直接影响了物流市场的发展公共基础设施的建设直接影响了物流市场的发展 政府的政策一般有利于推动物流市场的发展 贸易市场大型工业园区 写字楼、商务楼 二、区域市场调研 物流市场需求调研 二、区域市场调研 物流市场 需求 调研 食品制造业 纺织业 纺织服装、鞋、帽制造业 皮革、毛皮、羽毛 (绒 )及其制品业 家具制造业 印刷业和记录媒介的复制 文教体育用品制造业 橡胶制品业 塑料制品业 仪器仪表及文化、办公用机械 制造业 饮料制造业 医药制造业 工艺品及其他制造业 可运输产品的市场 按照不同的市场活动内容进行工业分类，共有 39类， 其中上表是我们 公 司运输的工业行业 ，作为重点的考察对象。 二、区域市场调研 物流市场需求调研 竞争对手 数量、 面积、人数、收入与货量 最大竞争对手与主要货源、线路 竞争对手的竞争策略 二、区域市场调研 竞争对手调研 网点参照表（德邦后进入地区华宇情况） 区域 网点名称 面积 （ M2） 月 租金（元 ） 人数 月出发营业额 （万） 月出发货量（ 吨） 月到达货量（ 吨） 西城区 增光 50 3000 11 20 55 70 密云县 密云县 70 1500 7 18 150 100 平谷区 平谷 40 1000 4 10 80 50 延庆县 延庆 20 750 4 4 30-50 10 门头沟区 门头沟 30 500 3 2 20 35 二、区域市场调研 竞争对手调研 网点 参照表（德邦后进入区域佳吉经营情况） 区域 网点名称 面积（ M2） 月租金（ 元） 人数 月出发营 业额（万 ） 月出发货 量（吨） 月到达货 量（吨） 密云县 密云佳吉 檀西路办 事处 30 1000 6 15 100 80 平谷区 平谷佳吉 二环路办 事处 130 1000 5 13 80 100 二、区域市场调研 竞争对手调研 到达货 情况 德邦品牌知晓率 了解德邦后发货意愿 客户 选择比例（德邦，华宇，佳吉，新邦） 二、区域市场调研 品牌效果调研 如何收集数据？ 二、区域市场调研 1、人员访问 2、电话访问 3、邮寄访问 4、网上访问 二、区域市场调研 3、调研方法 1、人员访问 可以咨询工业企业的管理者， 或者朋友、亲戚动用一切可以 利用的人进行调查。主要用于 同行调查 。 二、区域市场调研 2、电话访问 2、电话访问 可以上阿里巴巴网站或者地区黄页 上搜索企业的信息，然后直接电话 拜访。或者打电话给工商局或统计 局获取自己想要的数据。 二、区域市场调研 也可以上阿里巴巴网站上搜索企业 的信息，然后一方面给对方发送 email，同时 给对方用德邦信封邮寄 信件。 二、区域市场调研 3、邮件访问 上一些论坛或者统计局网站或者 其他官 网进行数据搜索 二、区域市场调研 4、网上访问 /index.php经济学家论坛 ： 优点：拥有大量的省份， 城市区域的经济宏观资料 ，数据非常全面但下载需 要论坛币， 缺点：论坛 币难搞 二、区域市场调研 /bbs/index.php人大论坛： 优点：拥有次于经济学家 论坛的省份，城市区域的 经济宏观资料，数据非常 全面但下载需要论坛币， 且论坛币好搞。 缺点：数据量不够大 二、区域市场调研 /豆丁网： 优点：拥有比较稀有的省 份，城市区域的经济宏观 数据，找不到数据时可以 来这里找 缺点：下载速度慢，需要 破解软件下载 二、区域市场调研 /?retcode=0新浪共享网： 优点：全国最大的共享资料数据库，完全免费 缺点：数据不全面，有些失真 二、区域市场调研 /百度文库： 优点：资料多，涉及少量的宏观经济 方面的数据，留着备用 缺点：数据不全面，且下载需要金币 。 二、区域市场调研 当这些网站上数据都 找不到时该怎么办了 ？ 二、区域市场调研 二、区域市场调研 二、区域市场调研 二、区域市场调研 4、注意事项 数据 造假 二、区域市场调研 选址技巧 选址方法有哪些？ 技术 主观程度 成本 技术要求 计算机数据要求 精确度 应用比例（ %样本 ） 经验法则 高 低 低 低 一般 100 因素表法 一般 低 低 低 一般 63 类推法 一般 低 低 低 一般 33 比率法 一般 低 一般 低 一般 30 多元回归 低 一般 高 一般 高 42 区别分析 低 一般 高 一般 高 12 聚类分析 低 一般 高 一般 高 42 空间互动模型 低 高 最高 高 高 37 专家系统 低 高 最高 最高 最高 9 神经网络 低 高 最高 最高 最高 14 注，数据来源： Survey of U.K. Relailers 目前公司使用的是因素表法 评分表。正在研究神经网络选址！ 三、选址技巧 李嘉诚去上海郊区找点，发现一个店铺不错，在 物流园里面，有 99平米，而且房租还是一年一交 ，但又发现离这里不远的市区有另一家店铺在主 干道上，只有 80平米，房租是押一付三 。 假设这 两个网点其他信息都一致且满足选址要求。 如果 是你会选哪个？为什么？ 1、评分表明细 三、选址技巧 一票否决 若 1年内政府有城建规划而使部门无法营业的 若 部门两旁的商户强烈反对做物流行业 一 次交租超过 12个月 (不含 12个月 )。 请先确认该档口是否可以拉电信或网通的网线（流量 2M）电话线， 不能办理的不予开设 房东没有房产证明，或部门不能正常办理各证件 不能取得或代开房租发票 市区设点档口面积不少于 75平米，否则不少于 100平米 新进城市设点须在市区 10公里范围内，档口面积不少于 300平米 1、评分表明细 三、选址技巧 案例分析 按照新点评分表上的等级划分，评分表的分数越高，其开点成功率越高 。 类型 =90 失败 11 55 17 4 1 成功 9 66 27 9 4 总计 20 121 44 13 5 成功率 45% 55% 61% 69% 80% 1、评分表明细 三、选址技巧 评分 表实际得分与经营情况案例 营业部 城市 评分表得分 前 3月平均收入 前 3月平均利润 中山三乡镇华财古玩城营业部 中山市 91.5 151965 2035 广州番禺区新水坑营业部 广州市 90.5 152332 8556 深圳龙岗区坂田岗头营业部 深圳市 86.5 155157 7545 重庆北碚区营业部 重庆市 76.1 41500 -18766 天津北辰区双口营业部 天津市 76 33311 -22421 杭州拱墅区香积寺路营业部 杭州市 68.7 47971 -21149 1、评分表明细 三、选址技巧 2、如何选址 三、选址技巧 如何计算成本 三、选址技巧 房租 装修 水电 运输成本 + + + 如何判断预期效益 同 行！ 三、选址技巧 如何判断预期效益 湖北荆州的同行佳吉 、华宇可以做到 15万 以上，货源结构也和 德邦货源结构相符， 轻工业产值也较高， 所以可以开点。 2010-8-24湖北荆州 营业部开业，现已做 到 22万。 三、选址技巧 如何判断预期效益 货源结构 +轻工业产值 三、选址技巧 淮安的 轻工业产值达到 了 610亿 ，且它的分行业产业 与德邦的货源结构较 匹配。 江苏淮安营业部前三月点均 90556，成长非常好。 分行业 产值（亿） 农副食品加工业 171 黑色金属冶炼及压延加工业 165 化学原料及化学制品制造业 145 电气机械及器材制造业 125 有色金属冶炼及压延加工业 106 通用设备制造业 93 纺织业 78 通信设备、计算机及其他电 子设备制造业 75 纺织服装、鞋、帽制造业 65 烟草制品业 64 三、选址技巧 2、如何选址 三、选址技巧 三、选址技巧 发展情况 快 中 慢 收入起步速度 专业市场 物流园 主干道 收入增长潜力 主干道 物流园 专业市场 利润增长速度 物流园 主干道 专业市场 选点顺序：物流园 专业市场 主干道 3、注意事项 三、选址技巧 不要把网点选在道路凹处货拐弯次数超过 3次的区域。 德邦物流 3、注意事项 三、选址技巧 网点尽量避开 1KM范围内因为红绿灯或者车流太多导致堵车严重的路段 德邦物流 3、注意事项 三、选址技巧 网点尽量选在客户易到达、交通便利的地方 德邦物流 3、注意事项 三、选址技巧 网点尽量选择客户流与车流一致的区域 德邦物流 车流量 3、注意事项 三、选址技巧 广告牌不要有遮挡。 选址的误区 有人会认为营业部的租金越少越好，因为租金少，部门的成本就 可以减到最少。这是错的一种观念。 部门 月租 (元 ) 可用 面积 (平方米 ) 停车 面积 (平方米 ) 开业时间 亏损期 月平均营 业额 月平均利 润 成都龙泉 400 80 20 2006 7个月 5万 -1.6万 深圳车公庙 120000 1000 150 2004 0 150万 5万 1、租金 四、选址的误区 市容整顿不允许做广告 牌 。 某些车型道路禁行，或者部门门口增加绿化带，不方便 车辆 进出 。 档口开业时间不久，经营情况良好，但是由于当地政府 规划物流产业，所以