房地产企业工程造价成本管理研究

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产企业工程造价成本管理研究 摘要：随着国家宏观调控政策的 不断实施、市场竞争的加剧以及购房者 的不断成熟，房产企业的暴利时代已面 临终结，除了找准自身市场定位和开发 出质量优良定价合理的产品外，强化成 本控制是其保持市场竞争力的一个重要 途径。本文对当前房地产企业的粗放经 营、成本控制意识淡薄的问题进行了详 细阐述，同时提出对工程项目的“前期、 中期、后期” 全过程管理应对措施，以 提高房地产行业成本精细化管理理念。 中国论文网 /2/view-12872309.htm 关键词 房地产 ， 成本控制 ， 对策 Abstract: along with the national -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 macroeconomic regulation and control policy implementation, and constantly up competition of the market and the person that buy a house continues to mature, real estate enterprise of the profits times already facing an end, in addition to get their own market orientation and develop high quality products with reasonable price outside, strengthen the cost control is keep the market competitive a important way. In this paper, the current real estate enterprises extensive management, cost control consciousness of problems in detail and puts forward in the engineering project of “early, middle and later” whole process management measures to improve cost of real estate industry fine management concept. Key words real estate, cost control, and countermeasures -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 中图分类号：F293.33 文献标识 码：A 文章编号： 一、房地产企业成本控制 的现实意义 （一）加强成本控制是提升企业 竞争力的重要手段 2010 年 5 月 31 日公布的国务 院批转发展改革委关于 2010 年深化经 济体制改革重点工作意见的通知中， ” 逐步推进房产税改革” 这一表态，被认 为是最高决策层对于楼市调控具体税收 手段的明示之一。与近期出台的房贷政 策一起分析，可以合理的推断出房地产 价格一路走高的趋势可能性是比较低的。 因而，成本控制就成为企业提高竞争力 的一个重要的砝码。从该角度出发，成 本已从影响企业利润高低的一个因素发 展到成为影响企业生存与持续发展，影 响房地产企业竞争力的关键因素之一。 （二）加强成本控制是创利增效 的重要途径 利润是销售收入扣除成本费用的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 余额，在其他条件保持不变时，降低成 本是提升利润的最有效方法。而创造利 润的能力是衡量一个企业竞争力重要标 准，房地产企业也毫不例外，因此，大 部分房地产企业都是以实现利润最大化 为其目标，而成本控制就是实现这一目 标的重要手段。 二、本房地产企业成本控制的问 题与不足（现状） （一）未树立系统全面的成本管 理理念 房地产行业的投资周期长，投入 资金量大，涉及因素多因而其成本控制 的难度高、不确定性大、不可控因素多： 如土地成本受国家相关政策影响巨大、 建筑原材料价格随市场的变化而波动、 资金成本受国家金融政策影响较大、房 地产消费市场的变化以及房地产企业的 经营管理水平参差不齐等因素都会影响 到房地产项目的成本。而一些企业恰恰 缺乏成本管理的系统理念，欠缺对成本 控制的全面把握，忽视影响成本的诸多 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 因素，盲目扩大规模急于求成，丧失了 长期可持续发展的能力。 （二）未建立健全合理的成本控 制管理体系 房地产企业开发项目的开发周期 长，其开发建设涉及四个阶段：策划准 备阶段，设计定型阶段，施工实施阶段 及竣工阶段。房地产项目的成本控制应 该是贯穿以上各个阶段，包括整个房地 产开发建设以及销售过程中的所有成本 费用。由于目前很多房地产企业缺乏一 个全面系统的成本管理控制体系，造成 成本管理与实际脱节，在前期的策划和 设计阶段只考虑产品的建筑形态，前期 成本控制意识较为薄弱，在实施过程中 仅注重控制建筑安装成本，而忽视设备 和器具费用的控制，或者只重视主体工 程项目成本，而忽视其他项目的成本控 制。 （三）成本控制流于形式，未能 得到有效的执行 在竞争日益白热化的房地产市场， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 很多企业已逐渐认识到成本管理的重要 性，但成本管理工作中仍存在明显的薄 弱环节，多数企业的实际情况是事前比 较薄弱，事后总结而非过程控制，成本 控制流于形式化或沦为一种事后算账行 为，不能真正起到成本控制作用。有的 企业虽然在职能部门上设置了独立的成 本控制部或审计部，但只是对工程造价 进行事后审计，没有发挥其应有的功能； 有的企业虽然有规范的成本预算和成本 控制制度，但是缺乏有效的实施和解决 复杂问题的能力；还有一些企业根本未 建立规范性和系统性的成本预测、成本 决策和成本控制制度。 三、强化房地产企业成本控制的 切实对策 （一）项目前期阶段的控制对策 1投资决策阶段的控制。企业 前期规划部门要研究怎样从政策上为企 业争取利益，例如规划上调整物业类型、 改变土地性质调整容积率，尽可能的提 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 升地块的使用价值。工程、预算部门应 配合前期策划部门等相关部门尽可能准 确地计算出包括土地成本、前期规费、 工程造价、资金成本及管理费用等可能 发生于工程建设项目全过程中的费用。 让决策层事先了解完成该项目需策划的 资金规模、估算投入、产出、经济效益， 为决策层做好正确的投资决策服务。 2地质勘探要采取公开招标的 方式承包给专业团队，最终目的是保证 质量、降低费用、缩短工期。 “五通一平” 也要采取公开招标的方式承包给专业施 工团队，最终目的也是保证质量、降低 费用、缩短工期。 3图纸设计审核环节的控制。 研究表明，房地产项目初步设计阶段， 影响工程造价的程度约 65%，施工图设 计阶段，影响工程造价程度为 25- 35%，施工阶段通过技术措施节约工程 造价的可能性仅为 5-10%，这表明设计 阶段的造价控制是建安工程费控制的关 键。内部成立专门的工程设计管理部门， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 制定详细的设计要求，并对设计单位的 设计方案和施工图进行审核；对工程项 目的结构形式、装修标准、材料设备选 型、设计的合理性和安全性等进行全面 的评估和审核。对工程图纸的设计要予 以关注，目前从事此类服务的机构越来 越多，收费较以前也有了大幅的优惠。 采取公开招标的方式，可以最大程度地 降低相关成本费用。在图纸的设计上， 不同的设计人员设计的结果有较大的差 异，在追求造型完美、设计新颖的前提 下也要注重工程的实用价值，杜绝出现 设计浪费。设计之前，要选定经验丰富 的设计人员，并且营销策划人员、工程 技术人员要与之进行充分的交流，以使 工程的价值与市场销售定位相吻合。 （二）项目中期阶段的控制 对策 1对施工单位资质进行严格审 查，必要时应进行实地考察。防止施工 质量低劣、财务状况差、信誉差的施工 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 单位混入投标单位之列。施工队伍的优 劣直接关系到工程质量和工程造价控制 的成败。因此，要求施工企业具有良好 的信誉、强大的资金实力和足够的技术 实力，它不仅使施工企业自身的生产、 经营实现安全、高效、优质、低耗，也 使施工企业能够有实力按约定质量完成 工程并在工程造价上给予建设单位合理 的优惠。业主方对施工方的“合理低价 中标”应做到心中有数，避免投标单位 以低于成本价恶意竞标。 2抓好合同管理，避免工程索 赔。在工程施工阶段成本控制的关键是 对工程变更实行有效控制。针对目前施 工单位采取“ 低价中标，索赔赢利 ”的工 程承揽方式，作为业主方就要做到事前 把关、主动监控、严格审核工程变更， 从使用功能、经济美观等角度确定是否 需要进行工程变更，以减少不必要的工 程费用支出，避免投资失控。另外，对 施工单位及材料供应商不履行合同义务 的行为要及时提出索赔，使工程项目成 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 本和工程质量得到有效控制。 3加强工程施工现场的动态管 理，杜绝投资浪费。严格督促施工方按 图施工，严格控制设计变更及材料代用， 对必要的变更要做到先算帐后花钱，在 建设工程施工过程中，引起设计变更的 原因很多。如：工程设计粗糙，使工程 实际与发包时提供的图纸不符；市场供 应的材料规格标准不符合设计要求等等。 为减少设计变更，首先应严禁通过设计 变更扩大建设规模，提高设计标准，增 加建设内容，一般情况下不允许设计变 更，除非不变更会影响项目功能的正常 发挥，或使项目无法继续进行。其次， 认真处理必须发生的设计变更，对于涉 及到费用增减的设计变更，必须经设计 单位代表、开发商现场代表、总监理工 程师共同签字方为有效。另外，有条件 的业主方可以指派工程造价管理专业人 员常驻施工现场，随时掌握、控制工程 造价的变化情况。 4严控基础设施费用支出。在 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 建设之前，业主要对道路、供水、供电、 供热、排污、照明、通讯等费用支出做 出符合项目实际情况的预算，采用招标 的方式确定各项基础设施的施工单位。 根据施工的先后顺序进行合理的安排， 以最大限度节约费用。 5按实际需要规划、设计和建 设公共配套设施。公共设施的配套首先 要考虑到该项目消费群体的需求，配套 设施的档次要根据该项目的市场定位来 安排，除此之外还要密切关注项目周围 的配套情况，近距离雷同的配套设施尽 量不予安排。 （三）项目后期阶段的控制对策 竣工结算