房地产业发展的长期影响因素和规律

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产业发展的长期影响因素和规 律 摘要：在当前中国经济脱实向虚 的现实背景下，探究房地产业的长期发 展规律具有重要的理论、现实意义。文 章根据样本国家房地产发展的共性特征 得出：长期视角下，房地产的发展规律 主要取决于 GDP 增长和置业人群数量 的共同作用，两者任一的快速增长都将 引致房价指数的常态性快速增长；若两 者同为平缓增长或下降，房价指数亦随 之同步运动；若发生房价指数单方面大 起大落的异步运动情况，便会触发房地 产泡沫过程，给经济增长造成严重的负 反馈。 中国论文网 /3/view-13008919.htm -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 关键词：脱实向虚；房地产业； 长期发展规律；国际经验 一、 引言 城市化进程催生了房地产市场， 而房地产业则因其显著的关联效应而成 为国民经济的主导与支柱产业，因此研 究房地产的长期发展规律及其对于宏观 经济的影响具有十分重要的意义。由于 房地产业在工业化进程中的重要作用， 以及对于一国产业结构的良序互动和经 济增长的重要支撑和带动作用，对于房 地产发展的规律及其对其他经济部门和 总量经济影响的研究一直是国内、外学 界关注的重点。择其相关研究文献简要 综述如下。 国内研究方面。葛扬和眭小燕 （2009）综述了房地产泡沫的形成破 灭机制，及其与宏观经济之间的关系。 张若雪（2010）在国际比较视角下研究 了日本和美国的房地产泡沫，并对中国 房地产的供求关系进行了分析。柳德荣 （2010）则将住房购买视为长期投资， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 “通过现金流净现值、溢价率、内部收 益率等指标考察地区住房市场，指出北 京、上海、深圳三地的住房价格不合理， 不同程度存在泡沫” 。王春雷和黄素心 （2011）则就北京房价的变动趋势及影 响因素进行了分析，认为汇改推动了北 京房价泡沫的形成。程瑶（2012）在国 际比较的视角下研究了地方政府对房地 产税收的依赖问题。王学龙和杨文 （2012）在国际比较视角下实证分析了 中国的土地财政与房地产价格波动的关 系，并构建了土地供应限制下的房地产 市场均衡模型。程侃和杨斌（2013）在 国际比较视角下，通过设计一个新型房 价收入比指标，对持久所得、隐性收入 与中国房价合理性进行了分析，却认为 中国房价仍是合理的，中国人民的房价 负担能力被低估。 国外研究方面。Catte P 等 （2004）就房地产价格与经济周期的关 系进行了研究，认为房地产上涨期间， 通过金融系统带来的财富效应能够刺激 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 消费，引致经济景气。Hott 和 Monnin（2008）构建租金模型和供求模 型，估计了美国、英国和荷兰等国的住 房基础价格。Iaeoviello M 和 Minetti R（2008 ）指出：“在经济向好时，房价 上涨的财富效应增加了负债人的借贷能 力和净资产，也使得抵押品价值上升， 这加速经济周期走强。而房地产和经济 景气相互增强最终受制于通胀上行和货 币紧缩，使得负债人的资产缩水和债务 状况恶化，经济也开始回落。 ” E.Leamer（2008）则研究了房地产与多 个经济周期的关系，认为：“二战以来 美国历次经济衰退的主因是房地产泡沫， 地产衰退直接影响住房投资和居民消费。 即便房价并无显著下行，但房地产销售 的迟缓也足以导致房地产业、建筑业的 收缩和财富效应的消退，经济下行乃至 衰退也往往难以避免” （转引钟伟和魏 伟，2014） 。 综上所述，目前国内、外相关研 究已于国际比较视角下从诸多方面分析 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 了房地产发展与各类经济因素变化之间 的关系，分析方法包括定性分析与定量 实证，较为全面地涉及了决定房地产发 展变化的影响因素，并于一定程度探讨 了房地产波动与经济增长之间的关系， 这为后续研究奠定了坚实的文献铺垫。 然而，深入观察不难发现，当前研究对 于房地产的长期发展规律缺乏同时超越 地域与短期时限的一般性深入探究与总 结，同样对于经济增长的影响分析亦局 限于局部地域或相对短期的时间序列。 这就为本文的研究提供了问题导向和切 入点，即在经济脱实向虚的现实背景下， 主要针对房地产业发展的一般特征和长 期规律，通过回顾与比较各代表性国家 的房地产长期发展实况与共性特征，以 期得出关于房地产长期发展机理的规律 性总结，从而为我国未来一段时期房地 产市场的调整、可能出现的问题以及风 险防范提供有益参考。 发达国家的房地产进程开始较早， 发展较为充分，经历过明显的房地产周 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 期现象，例如美国和日本的房地产市场； 而新兴市场国家的房地产进程则开启较 晚，发展阶段较低，发展过程未及充分 展开，周期现象不太明显，例如韩国、 中国的房地产市场。本文从发达国家选 取美国和日本，从新兴市场国家选取韩 国，作为研究房地产长期发展规律的样 本国家，通过查阅样本国家的相关统计 数据，进行绘图处理。以下主要围绕样 本国家的房地产发展指数与 GDP 增长、 置业人群数量之间的关系展开具体分析 与归纳。 二、 房地产发展与 GDP 增长的 关系 房地产业是国民经济的重要产业， 其发展和关联效应必然带动 GDP 增长； GDP 增长则不仅表征国民收入水平和消 费水平的提高，而且表征一国城市化水 平和经济发展水平的提高，因此又必然 扩大房地产需求，反向带动房地产业发 展。因此，两者关联运动的常态几乎呈 同步运动，即同时增长或同时下降，且 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 增速或减速大体相当。 图 1 是日本房价指数与 GDP 增 长的运动关联图。如图 1 所示，1985 年 “广场协议”之前，日本的房价指数运动 与 GDP 增长运动总体上步调一致，同 榛核僭龀蝗欢 1985 年1991 年， 房价增速骤然提高，两者由同步运动转 为异步运动，房价指数增速明显快于 GDP 增速，从而造成房地产泡沫的滋生 和扩大；1991 年1995 年，两者依然 为异步运动，房价指数转而迅速下降， 前一阶段积聚的房地产泡沫破灭；1995 年之后，两者基本恢复同步运动，不过 作为泡沫经济的严重结果，此时的宏观 经济陷入长期萧条，GDP 增长乏力。 美国的房地产周期现象最为明显， 房地产泡沫频发，如图 2 所示，仅 1970 年2010 年，就已出现过三次房地产周 期和泡沫现象，它们分别是：1975 年1978 年，第一次房地产泡沫；1983 年1886 年，第二次房地产泡沫；2003 年2007 年，第三次房地产泡沫。纵观 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 这三次房地产周期和泡沫现象，尽管泡 沫的破灭诱因不尽相同，但其产生的诱 发因素却都直接源于房价指数增速明显 快于 GDP 增速的异步运动。由于房价 指数增速明显快于 GDP 增速，从而造 成房地产泡沫的滋生、扩大和破灭，进 而诱发房地产周期性波动。而在房价指 数增速与 GDP 增速几乎同步运动的阶 段，或者 GDP 增速明显快于房价指数 增速的时期，例如 1990 年2000 年期 间，则没有出现明显的房地产泡沫和周 期性波动现象。 图 3 是韩国房 价指数与 GDP 增长的关联图。从其房 地产发展的历史看，如图 3 所示，由于 汉城奥运会效应，自 1986 年起，韩国 的房价指数运动与 GDP 增长运动开始 呈现异步运动特征，房价指数增速明显 快于 GDP 增速，从而造成房地产泡沫； 1990 年，此轮房地产泡沫开始破灭，并 于 1993 年结束；1993 年1996 年，韩 国的房价指数运动与 GDP 增长运动依 然表现为异步运动，但是与房地产泡沫 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 期不同的是，此时的异步运动表现为 GDP 增速明显快于房价指数增速。1997 年，亚洲金融危机爆发，韩国的房价指 数和 GDP 增长同时受到剧烈影响，迅 速下降，但自此至目前为止，除了 2008 年全球金融危机的外部冲击之外，两者 基本恢复同步运动的常态。 综上，纵观样本国家的房地产发 展与 GDP 增长之关系，根据其房价指 数或土地价格指数与 GDP 增长联动的 共同特征，可以得出以下结论：房价指 数或土地价格指数与 GDP 的同步运动 是两者关联运动的常态，这是对于房地 产发展和 GDP 增长互相促进的产业结 构效应的一般反映，尽管在发达国家有 时也会出现 GDP 增速明显快于房价指 数或土地价格指数增速的异步运动情况； 若是发生房价指数或土地价格指数增速 明显快于 GDP 增速的异步运动现象， 便会诱发明显的房地产泡沫和周期性波 动现象。 三、 房地产发展与置业人群数 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 量的关系 美国、日本、中国等国家的统计 数据表明，20 岁50 岁的人群是住房 消费主力人群和购房适龄人群，尽管三 个国家的发展阶段、模式和文化等都存 在明显差异，但这基本符合消费的生命 周期理论。因此，我们用 20 岁50 岁 的人群数量代表置业人群的数量。下面 重点检验样本国家 20 岁50 岁置业人 群数量跟房价指数的关系，以视两者之 间是否存在显著的正相关性。 如图 4 所示，日本的置业人群数 量曲线呈现显著的阶段性，其拐点出现 在 1973 年左右，1973 年之前为快速增 长期，之后为平缓增长期和绝对下降期。 1973 年之前，日本置业人群数量以基本 稳定的速度快速增长，而房价指数也以 基本稳定的速度快速增长，且没有发生 房产泡沫现象，两者之间表现出显著的 正相关性。1973 年之后，日本置业人群 数量首先转入平缓增长（1973 年1995 年） ，继而平缓下降（1995 年以后） ；房 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 价指数也随之转入平缓增长期（1973 年1985 年） ，且没有发生房产泡沫现 象，此间两者同样表现出显著的正相关 性；1985 年1995 年，日本置业人群 数量平缓增长，而房价指数却大起大落， 两者不存在正相关性，房地产市场经历 了泡沫过程；1995 年之后，日本置业人 群数量平缓下降，房价指数亦平缓波动， 两者又恢复正相关性。 观察图 5，美国的置业人群数量 曲线也呈现出阶段性，其拐点出现在 1998 年左右。拐点之前，置业人群数量 为快速增长期，房价指数也随之快速增 长，且没有出现显著的房地产泡沫现象， 两者呈现明显的正相关性；1998 年拐点 之后，置业人群数量进入平缓增长期， 而房价指数运动先是经历了大起大落的 房地产泡沫期（2003 年2009 年） ，继 而恢复拐点之前的常态化快速增长，总 之，两者之间不具有明显的正相关性。 关于拐点之后两者正相关性的打破，房 地产泡沫期归因于市场投机因素，2009 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 年之后（房价指数的常态化快速增长） 则归因于美国的“ 再工业化战略 ”实施所 带来的经济复苏。 韩国置业人群曲线的拐点出现在 1995 年左右，如图 6 所示。拐点之前， 置业人群数量为快速增长期，房价指数 随之快速增长，除了 1986 年1993 年 的房地产泡沫过程之外，两者基本呈现 明显的正相关性；1995 年拐点之后，置 业人群数量进入平缓增长和回落期，而 房价指数运动却呈现出拐点之前的常态 化快速增长态势，两者不具有显著的正 相关性，这种背离运动主要源于这一时 期韩国电子、汽车等新兴产业的崛起而 带来的经济快速发展。 综上，纵观样本国家房地产发展 与置业人群数量的关系，根据其房价指 数与 20 岁50 岁人群数量关联运动的 共同特征，得出以下结论：房价指数曲 线与置业人群数量曲线的明显正相关是 两者关联运动的常态；若发生房价指数 运动背离两者正相关性的大起大落现象， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 便会触发房地产泡沫和周期现象；但是 同时存在着在置业人群数量平缓增长或 下降阶段上，GDP 的快速增长破坏两者 联动正相关性的可能，即 GDP 的快速 增长引致房价的快速增长。 四、 结论 纵观样本国家的房地产发展历史， 通过以上分析可以发现，房地产的发展 在根本层面上受到 GDP 和置业人群数 量的综合作用，这些经济因素相互联系， 共同Q 定着房价指数的变化。根据样 本国家房地产发展的共同特征，概而言 之：当城市化率越过拐点而转入平缓增 长阶段后，房价指数运动主要取决于 GDP 和置业人群数量的变化，两者