02案例a公司m项目

关于湖南 “M 项目 ” 一期住宅小区住房开发贷款的评估报告 【内容提要】 借款人湖南 A 公司于 2003 年 12 月成立，注册 资金 2000 万元，为三级资质开发资质，2007 年度信用等级 为 A。 “M 项目” 一期住宅小区建设项目经长沙市计委立项， “四 证 1”基本 齐全。 项目占地面积 164000 平方米，建筑面 积 98008 平方米，全部为独立住宅、联排住宅和花园洋房。 项目总投资 19390 万元，其中：自有资金 6864 万元、占比 35.4%，预 售收入 2526 万元、申请我行贷款 10000 万元,经评 估测算，项目建成后, 独立住宅、联排住宅、花园洋房空置率 分别按 15%、20%、20%测算，可实现销 售收入 32581 万元、 利润总额 4571 万元，项目财务内部收益率 46.68%，贷款期 限 3 年、偿债保证比 2.03。拟采用本项目土地和在建工程抵 押担保方式。本项目主要存在政策、市场、筹资、建设及管理 等风险，评估认为，在落实相关贷款条件的前提下，对发放 本项目贷款无异议。 信贷审查委员会： 我部于 2007 年 3 月对湖南 A 公司开发的“ M 项目”（以下 简称本项目）一期住宅小区建设项目开发贷款进行了评估， 1、截至评估日止，已取得 32141.16 平方米的建筑工程施工许可证 ，65866.84 平方米的建筑工程施工 许可证正在办理中。 2 主要结论和意见如下: 、 借款人概况 （一）借款人概况：湖南A公司（以下简称借款人），于2003年 12月成立；法定代表人张XX，经营范围：筹建房地产开发项 目。房地产开发资质三级。 借款人成立时注册资本 1000 万元 2，2004 年 4 月借款 人股东进行股权转让 3；2004 年 6 月借款人股东进行股权转 让 4；2004 年 7 月借款人股东又进行股权转让 5；2006 年 4 月 借款人股东进行股权转让 6；2006 年 9 月增资 1000 万元，现 注册资本 2000 万元 7。以上变更均经开户行前往湖南省工商 行政管理局调查查询确认。 表 1 借款人股权结构变更出资情况表 单位：万元、% 出资人名称 出资额 出资方式 出资比例 B 公司 1235.8 现金 61.79 C 公司 564.2 现金 28.21 D 个人 200 现金 10 合 计 2000 100 2、2003 年 10 月 30 日经湖南中信高新有限责任会计师事务所以湘中新验字（2003）350 号验资报告 审验，股东由 B 公司、北京中润投资有限公司和湖南泓源科技发展有限公司分别出资 800 万元、100 万元 和 100 万元，分别占 80%、10%、10%。 3、借款人第二次股东会决议及股东股份转让协议书，原股东湖南泓源科技发展有限公司将其所持有的 10%股 份 100 万元股金全部转让给 D 个人，D 个人以 100 万元现金买断，并到工商局办理了变更登记。 4、借款人股东会决议，原股东 B 公司的 40%的股份、北京中润投资有限公司 10%的股份全部转让给湖南省 恒信发商贸发展有限公司，并到工商局办理了变更登记。 5、借款人原股东湖南省恒信发商贸发展有限公司 50%的股份分别转让给宁波中建房产开发公司（后变更 为 C 公司，30%的股份）和宁波永顺房地产有限公司（20%的股份） ，并到工商局办理了变更登记。 6、股东 B 公司以 200 万元购买宁波永顺房地产有限公司在借款人公司的 200 万元股份；B 公司以 17.9 万 元购买 C 公司在借款人公司的 17.9 万元股份，并到工商局办理了变更登记。 7、2006 年 9 月经湖南天和联合会计师事务所出具湘天和验字（2006）第 2129 号验资报告审验。股东 B 公司、C 公司和 D 个人分别出资 1235.8 万元、564.2 万元和 200 万元，分别占股本的 61.79%、28.21% 和 10%。 3 借款人下设工程部、财务部、预算部、设计部、材料采购 部、办公室、营销中心。现有员工 38 人，其中大专学历以上 30 人，占 79%；员工综合业务素质较高。 （二）经营者素质评价：董事长兼法定代表人张 XX 先生，经 济管理博士研究生学历。曾供职湖南省体改委、和国家体改委， 并在中信房地产公司、恒通集团房地产事业部 B 公司、北京 王府花园开发公司等担任总经理和董事长。成功主持开发了 北京“TT 项目”、北京“NN 项目” TOWNHOUSE 项目橘 郡等项目，具有较丰富的工作经验和较强的组织管理能力。 （三）借款人经济技术实力评价：根据借款人提供的会计报 表显示：2006 年 12 月末总资产 12192 万元，总负债 3822 万 元，所有者权益 8370 万元；资产负债率 31.5%，流动比率 316%，速动 比率 139%，有一定的经济实力。 （四）资产负债分析 表 1 借款人资产负债表 8 单位：万元 、% 项 目 2004 年 2005 年 2006 年 一、资产总额 8965 8344 12192 流动资产 8894 8228 12087 其中：货币资金 406 465 2235 预付帐款 400 其他应收款 1570 3245 2659 存货 6918 4518 6793 固定资产 68 112 102 无形资产及其他资产 3 4 3 无形资产 1 1 长期待摊费用 3 3 2 二、负债总额 7965 7450 3822 8 2004 年、2005 年、2006 年度的会计报表均由湖南鹏程有限责任会计师事务所出具湘鹏程审字2007第 8089、8090、8091 号审计报告，均无保留意见。 4 1.流动负债 7965 7450 3822 短期借款 2990 应付福利 26 其他应付款 7961 7439 806 三、所有者权益 1000 894 8370 实收资本 1000 1000 2000 资本公积 6602 未分配利润 -106 -232 资产负债率 88.84 89.28 31.35 流动比率 112 110 316 速动比率 25 50 139 现对 2006 年度资产负债情况分析如下： 1、预付账款 400 万元，系预付长沙市岳麓区明成钢材经营 部用于本项目的材料款； 2、其他应收款 2659 万元，其中：本项目长沙县非税收入管 理局系本项目报建费 420 万元；非本项目：主要是湖南泓源 科技发展有限公司往来款 410 万元；长沙市昱琨投资咨询有 限公司往来款 650 万元；北京瑞海隆环保科技发展有限公司 材料款 240 万元；湖南中润置业有限公司往来款 600 万元； 3、存货 6793 万元，系“M 项目” 项目土地费用 6605 万元， 其中：本项目占用 4557 万元，二期项目占用 2048 万元；本项 目开发间接成本 188 万元。 4、短期借款 2990 万元，借款人于 2006 年 12 月向联华 国际信托投资公司借款,用于城市基础设施，期限 6 个月，于 2007 年 6 月 8 日到期，是以本项目中的长国用(2006)第 104、105、106 号土地作抵押担保。 5、其他应付款 806 万元，主要是借款人与湖南大辉商贸 5 发展有限公司的往来款 750 万元。另外，向长沙市农业银行 汽车贷款 2.5 万元，湖南鑫湘工程勘探有限公司 0.5 万元。 6、实收资本 2000 万元。系借款人注册资本 2000 万元； 7、资本公积 6602 万元,系借款人股东为开发本项目所追 加的投资。根据借款人 2007 年 1 月 20 日股东会会议“全体 股东一致同意将应付各股东款项 6602.1 万元, 其中:B 公司 3102.1 万元，C 公司 3500 万元,追加公司流动资金,转增为公 司资本公积。并承诺: 此款项在项目未完工、未还清开发贷款 之前，不分配利润，不抽逃资金。 8、未分配利润-232万元，为本项目前期所发生的营销费 用和管理费用。 本项目是借款人成立以来开发的第一个项目，目前暂无 销售收入，故不对盈利情况进行分析。 （五）现金流量分析 表 2 近三年现金流量情况表 单位：万元 2004 年 2005 年 2006 年 一、经营活动产生的现金流量净 额 -4986 -787 -1899 经营活动现金流入 1897 951 经营活动流出 6883 787 2850 二、投资活动产生的现金流量净 额 28 -54 -4 投资活动现金流入 100 投资活动现金流出 72 54 4 三、筹资活动产生现金流量净额 5220 900 3674 筹资活动现金流入 5220 900 3990 筹资活动现金流出 316 净现金流量 262 59 1771 6 2006 年度现金流量分析如下： 1、经营活动的现金流入 951 万元，系借款人收到的其他 经营活动的往来款；经营活动的现金流出 2850 万元，其中： 购买土地接受劳务支付 2675 万元、支付给职工 119 万元，税 费 6 万元、支付其他与经营活动有关的现金 50 万元， 2、投资活动产生的净现金流量-4 万元，系借款人购置固 定资产所支付的款项。 3、筹资活动产生的现金流入 3990 万元，其中：股东投资 增加注册资本 1000 万元、2006 年 12 月向联华国际信托投资 公司借款 2990 万元，筹资活动的现金流出 318 万元，其中： 归还股东 B 公司的款项 318 万元，收到存款利息 2 万元。 (六) 信用状况评价及银行融资情况: 借款人于2004年3月在省分 行营业部长沙市北站路支行开立一般结算账户，在联华国际信托 投资公司有借款2990万元，2007年度信用等级为A。根据经办行 北站路支行调查，经查询“特别关注系 统” 、“人行企业征询系统” 及我行的“ 不良贷款管理第 19期” ，无不良信用 记录。 融资情况：借款人2006年月12月向联华国际信托投资公司借款 2990万元，用于城市基础设施（小区周边道路等）建设的临时周转 需要，期限6个月，于2007年6月8日到期，根据借款人还款计划其 还款来源银行存款（截止评估日有银行存款2200万元）；待收回的 其他应收款1900万元；股东B公司承诺追加资金。评估建议开户行 督促借款人尽快筹集还贷资金，归还联华国际信托投资公司借款。 7 (七) 、控股股东评价: 1、B 公司情况 B 公司于 1993 年 3 月 5 日在北京注册成立，注册资本 7100 万元，法定代表人张 XX。经营范 围：对房地产、物业管 理项目的投资管理；购销建筑材料、装饰材料、机械电器设备； 信息咨询（中介除外）。股东为北京中润投资有限公司、北京 万拓实业有限公司及自然人刘 XX，占股分别为 56.34%、7.04%、36.62%。2006 年末总资产 28658 万元，总负 债 11664 万元，所有者权益 16994 万元，其中未分配利润 7299 万元，资产负债率 40.7%。主营业务收入 3639 万元，利 润总额 257 万元，通过分析该公司报表数据，其长期投资 4485 万元占净资产 16994 万元的 26.39%，该公司对借款人的投资是 在其投资能力范围内。 2、C 公司情况 C 公司成立于 1992 年，在宁波市注册成立，注册资本 5000 万元，分别由宁波信达投资有限公司出资 4500 万元和 嘉兴市信达建设房地产开发有限公司出资 500 万元，占股 90%和 10%。经营 范围为房地产开发经营、本公司房屋租赁。 2006 年末总资产 81498 万元，其中长期投资 18845 万 元，总负债 48660 万元，所有者权益 32838 万元，其中未分 配利润 11872 万元，资产负债率 59%。主营业务收入 2045 万 8 元，投资收益 10159 万元，利润总额 11558 万元，通过分析 该公司报表数据，经济实力雄厚，盈利能力较强。 二、项目建设条件评价 （一）项目全称：“M 项目” 一期住宅小区建设项目。 （二）项目内容及规模： 1、整个项目建设规模：“M 项目” 项目总用地面积 285885 平方米，总建筑面积 387433.3 平方米，总投资约 8 亿元。容 积率约 1.35、绿地率 48%、建筑密度 23.2%。计划分二期开发 建设。 2、本项目建设规模：本项目用地面积 164000 平方米，总 建筑面积 98008 平方米,其中开发建设独立住宅 72 栋，面积 27348 平方米；联排住宅 70 栋（合计 198 户），面积 50110 平 方米；花园洋房 14 栋（合计 112 户），面积 20550 平方米。容 积率约为 0.6、绿地率 43.05%、建筑密度 22.94%。 表 3 户型结构表 户 型 面积（平方米/户） 户数（户） 总面积（平方米） 200-300 12 360-380 20 400-440 25 独立住宅 440 以上 15 小计 72 27348 160-220 21 220-260 93 260-320 48 联排住宅 320 以上 36 小计 198 50110 160-180 72 180-200 24花园洋房 200-220 16 小计 112 20550 总 计 382 98008 9 3、项目地理位置：本项目地块位于长沙县暮云镇北部芙 蓉南路与火星大道交汇处东南侧的月塘村、湖塘村。 （三）、项目实施建设评价: 本项目经长沙市计委员批准立项，并完成规划、设计、勘 察等相关前期手续，已取得“四证” 9。其相 应 的文件如下： 表4 项目已取得的相关文件 部门 文号 内容 发文时间 长沙市发展计划委员会 长计投（2003）575号 关于暮云镇橘郡项目立 项的批复 2003.8.20 长沙县国土资源局 长国用（2006）第 104、105、106、107号 国有土地使用证 10 2006.4.28 长沙县规划管理局 长规正证200605016号 建设用地规划许可证 2006.5.23 长沙县规划管理局 长建200701004号 建设工程规划许可证 2007.1.23 长沙县建设局建设工程施工许可证 2007.2.9 本项目计划 2007 年 4 月开工，2008 年 6 月底全面竣工验 收并交付使用。截至评估日止，计划进行土方工程,经评估测 算项目总投资 19390 万元，已完成 6864 万元，占总投资 35.4%。 （四）项目建设条件评价：水、电、规划设计、消防设计、 建筑施工 11、工程监理等都经有关部门验证审批，符合项目 建设要求。 三、市场分析 (一) 长沙市房地产市场分析：长沙市房地产市场表现较 9截至评估日止，已取得 32141.16 平方米的建筑工程施工许可证 ，还有 65866.84 平方米尚未办理建 筑工程施工许可证 。 10国有土地使用权证104 号、105 号、106 号已抵押给联华国际信托投资公司。 11 还有一部分施工单位正在招投标中。 10 为活跃。2003-2006 年长沙市房地产开发销售有关数据如下： 表5 长沙市房地产开发数据统计表 12 单位：万平方米、元/平方米、亿元、% 年份内容 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 全市商品房施工面积 833.94 1106.32 1462.4 1913.57 2600 全市商品房竣工量 332.12 443.24 591.9 515.16 500 全市商品房销售面积 251.16 299.27 450.22 639.02 690.19 全市商品房销售金额 52.96 63.15 99.17 169.79 193 全市房屋空置面积 44.79 99.02 103.71 131.16 142.35 全市房屋空置率 10% 15% 10% / / 全市房屋均价 1900 2200 2738 3030 2991 上表显示，长沙市房屋施工、销售面积逐年增长，2006 年，全市商品房均价同比下跌；其中，商品住宅平均售价同比 上涨，空置面积有所增长，除 144 平方米以上户型供应量小 于销售量外，其他各户型均供大于求，特别是 90 平方米以下 户型批准预售量超过销售量 20%以上，反映了“国六条”新 政下，我市 90 平方米以下户型供应比较充足，144 平方米以 上户型的供应相对吃紧。造成这种情况的主要原因是产品供 应与有效需求不匹配，从而出现了结构性过剩的苗头，总体 上长沙市房地产市场发展仍较为活跃。 （二）项目所在区域市场分析： 1、区域位置优势：项目所在区域位于长沙市芙蓉南路与火 星大道交汇处，系长沙市天心区、雨花区、长沙县三个行政 区的交汇处。距长株潭城市群均只有 18 公里，距省政府新址 仅 6 公里，根据城市规划，未来城际轻轨也将沿芙蓉路经过， 12数据来源：长沙市建设委员会、长沙市城市建设综合开发协会的长沙市房地产开发预警预报信息系统 ，2006 年尚未公布空置率。 11 随着长株潭融城的加快，能带动本地经济快速的发展。 2、区域经济、政治环境优势：围绕省府，周边己形成天心 区生态新城、湖南环保科技产业园等，周边土地存量较大， 能很好的适应国家“ 城市化” 的步伐，更利于大 长株潭城市群 的整体规划，存在较大的开发价值。 3、区域环境优势：空气清新，污染少，整个区块以农业、渔 业、手工业为主，人口聚集密度较低，空气清新，适合人们居 住和生活。 4、区域的商业连动效应：城市规划专家认为，在快速发展 的城市中，商圈发展将呈现出两个重要趋势：一是交通枢纽 型商业中心将成未来主流，二是城市中心的消费力将向周边 扩散，为商业次中心锦上添花。在不久,省政府以南，在城市 化与政策的影响下，整个区域的商业潜力大。 （三）本项目市场竞争力分析： 1、项目主要优势：项目地理优势本项目距长株潭城市群 均只有 18 公里，距省政府新址仅 6 公里，并且未来长株潭城 际轻轨经过，区域位置优势明显；项目环境优势，项目所在的 区域树木茂盛，空气清新，地势起伏平缓，充分利用原有植 被树木和水系，使各住宅自然构成小的组团；项目设计优势， 本项目设计由美国和西班牙的设计师主持，设计理念先进， 项目定位为低密度、低容积率、高绿化率的生态住宅社区， 非常适合人们居住和生活。但目前，周边配套尚不到位，如 12 医院、学校、银行、商业网点等；并且项目周边楼盘较多，围 绕暮云板块都是有实力有品牌优势的开发商，借款人的品牌 影响力有限，对项目销售有一定压力。 2、与同类型项目情况比较和价格分析 表 6 同类型项目情况比较 单位:元/平方米、万元 联排 花园洋房 独栋物业类型 楼盘 均价 总价 均价 总价 均价 总价 比华利山 4000 96-160 3500 45-49 6000 270 保利阆峰云墅 6500 170-300 麓山别墅 3200 83 4000 200 托斯卡纳 5000 90-150 6500 130-300 星语林汀湘十里 3650 95-100 4350 200 山水英伦庄园 3000 60-90 3800 114-190 湘君府 3100 40-70 3100 40-70 本项目 3500 56-112 2800 45-62 6000 120 以上 经调查本项目周边已经形成以大盘独立高档住宅为主的 开发态势，产品定位为高档独栋住宅，面积均在250平方米以 上，按6000元/平方米 计算每栋住宅总价都在150万元以上。 而本项目有200平方米-440平方米的独栋住宅、160平方米- 320平方米联排住宅和160平方米-220平方米的花园洋房，适 合不同需求的人群。根据谨慎性原则，本次评估预测联排住 房均价按3500元/平方米、独立住宅均价按6000元/平方米、花 园洋房均价按2800元/平方米。 3、目标客户市场：机关公务员近几年收入增加和分房政策 的变化，公务员将增加对住宅的需求；长株谭融城的步伐正 在加快，本项目的地理优势将对长株潭的成功人士具有较大 吸引力；城市化进程对城郊边缘环境优美的楼盘需求。 13 四、投资估算和筹资评价 （一）项目投资构成：根据已签定的相关合同，经评估测 算总投资19390万元，较可研减少1978万元 13。其投资构成及 增减变化情况如下表： 表7 投资构成及增减变化表 单位：万元 项 目 可研数 评估数 增减 增减原因 一、土地费用 5400 4557 -843 按实际建筑面积分摊土地款 二、前期工程费 899 1176 +277 依据合同及实际发生的费用计算 三、房屋开发费 10169 10231 +62 依据合同及可研计算 四、其他费用 330 267 -63 按相关科目调整 五、销售费用 1350 500 -850 费用比例提取不同并经营期与建设期分摊 六、管理费用 600 500 -100 费用比例提取不同并经营期与建设期分摊 七、财务费用 1200 986 -214 按基准利率和建设期18个月计算 八、不可预见费 用 800 683 -117 按 （ 二 ） 至 （ 七 ） 项 之 和 的 5%计 算 九、报建费 620 490 -130 依 照 长 沙 县 缴 纳 抱 建 费 的 标 准 测 算 合 计 21368 19390 -1978 （二）资金来源与筹资评价：本项目总投资 19390 万元，其 资金来源：自有资金 6864 万元、预售收入 2526 万元、银行贷 款 10000 万元，分别占总投资的 35.4%、13.03%、51.57%。 1、自有资金来源: （1）根据借款人提供的经审计 2006 年 12 月财务报表及会 计报表附注显示，借款人实收资本 2000 万元，资本公积 6602 万元。 （2）、资产类非本项目的占用：其他应收款2239万元+固 定资产102万元+无形 资产3万元+ 非本 项目存货2048万元 =4392万元； 13、主要是本期土地实际开发的亩数较可研减少 45 亩，因此土地费用下降 843 万元；销售费用减少 825 万元，主要是经营期与建设期分摊及计算方法不一样。 14 （3）、负债类非本项目的来源：短期借款2990万元+其他 应付款806万元=3796万元 实收资本+资本公积 -资产类非本项目的占用+ 负债类非 本项目的来源=2000 万元+6602 万元-4392 万元+3796 万元 14= 8006 万元，借款人具备 8006 万元的投资能力。 借款人到 2006 年末投入的项目资金 5797 万元，至 2007 年 3 月又投入 1067 万元，截止评估日，实际投入 6864 万元， 从资金来源及投入现金看自有资金为 6864 万元 15。符合总 行房地产项目自有资金不低于 35%的规定。 2、预售收入2526万元。本项目计划于 2007年4月动工， 离达到长沙市现行的办理预售许可证的条件 16尚早，根据 现行的政策不能收取任何形式的资金，故预测的2526万元预 售收入作为自筹资金来源有一定的不确定性。 经估算，本项目建至主体封顶的资金需求为10732万元 17， 借款人自有资金投入加我行 贷款到位可达16864万元，可满 足本项目建至主体封顶 取得商品房预售许可证的要求。 3、申请我行住房开发贷款10000万元，本项目每平方米 银行贷款投入为1020元。 （三）项目投资计划：截至评估日止，经省分行营业部北站 14 、负债类非本项目的来源 3796 万元对应资产类非本项目占用的等额金额。 15 、见开户行出具的“关于 M 项目一期住宅建设项目自有资金的确认”书。 16、依据长沙市人民政府关于长沙市房地产管理办法第 89 号文件第十八条第四款规定，房屋土建工程完 成 50%以上或多层建筑封顶，高层建筑达到十层的规定。 17、主体封顶的资金需求 10732 万元=土地费用 4557 万元+建安工程费 3069 万元+前期工程费 1176 万元+ 其他费用 220 万元+财务费用 520 万元+销售费用 350+管理费用 350 万元+报建费 490 万元 15 路支行调查确认，实际投入资金6864万元，占总投资的 35.4%。 五、偿债能力评价 根据谨慎性原则，本次评估中，独立住宅、联排住宅、花 园洋房空置率分别按15%、20%、20%测算，本项目可实现 销售收入32581万元，利润总额4571万元，税金6673万元，投 资利润率9% ，销售利润率21.41%，财务净现值2918.45万元， 财务内部收益率46.68%，贷款回收期2.4年，偿债保证比 2.03。 土地增值税按增值额除应扣除项目金额的比率计算，经 过测算，本项目非普通住宅增值率52%，按照有关规定，本 项目应缴纳土地增值税3372万元。 敏感性分析：当项目销售收入下降 5%或经营成本上升 5%时， 建设项目的财务内部收益率由 46.68%下降到 27.84%和 43.12%，均高于 9%基准折现率，财务净现值由 2918.45 万元 下降到 1568.03 万元和 2660.52 万元，均为正值，销售收入下 降时变化幅度较大，销售收入下降对项目较敏感。 六、贷款风险及效应评价 （一）贷款方式评价：贷款拟采用本项目土地和在建工程 抵押的担保方式。截止评估日，已投入资金6864万元，按70% 的抵押率计算，抵押物价值4805万元，抵押价值不足，建议 在具体办理抵押手续时，借款人必须提供合法、足额、有效 16 的贷款抵押，且经有资质的评估机构对抵押物作评估。 （二）贷款风险评价： 1、政策风险: 2005年3月人民银行再次提高个人贷款利 率；建设部等七部委出台八点意见；2006年5月17日国务院再 次出台“国六条 ”，2006年5月29日国务 院又出台了“十五条”， 2006年人行再次提高个贷利率；2007年1月国家税务总局发 布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知，将从2007年2月1 日起，向房地 产开发企业征收土地 增值税，政府的各项政策的出台都将对房地产行业带来一定 的影响。而本项目开发建设的项目内容与当前国家的相关政 策有一定出入，应给予关注。 同时，本项目开发建设独立住宅72栋，面积27348平方米； 联排住宅70栋（合计198户），面积50110平方米；花园洋房14 栋（合计112户），面积20550平方米。与当前国家有关部门支 持小户型、开发经济适用房的相关政策有一定冲突，也存在 一定的政策风险。 2、建设风险：（1）根据2006年5月29日国务院办公厅发布 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，及根据总行 工银发（2007）6号关于印发住房开发贷款商用房开发贷款 和土地储备贷款管理办法的通知的要求，对“四证” 不全的 房地产企业，各行一律不得为其发放贷款。本项目取得部分 建筑工程施工许可证，套型面积等是否会调整，具有不确 17 定性。 （2）建筑施工单位是本项目的建筑安装最重要的组成部 分之一，截止评估日止，借款人还需对建筑施工单位进行招 投标工作，同时，本项目部分尚未取得建筑工程施工许可证 ，套型面积等是否会调整，具有不确定性。 3、本项目的土地使用权（长国用2006第104、105、106 号土地）已经用于短期借款2990万元的抵押担保，如果短期 借款2990万元不能按期归还，本项目的土地使用权不能及时 解押，本项目的就存在抵押担保的风险。 4、市场风险：目前，本项目周边配套设施尚不到位，不通 公交车，早期销售有一定压力。同时，周边同类型的大盘推 出较多，且都是有实力有品牌优势的开发商，借款人的品牌 在长沙市影响力有限，加上项目的户型面积偏大，单套价值 较大，对购房者的实力要求较高，也影响消费者的购房心理， 如销售情况不好，将形成商品房积压，导致房屋滞销，进而 影响贷款的按时收回。 5、筹资风险：本项目尚未取得商品房预售与可证，筹 资来源构成中预售收入2526万元，要求项目销售收入达到7.7%时 才能保障，能否按工程进度到位存在不确定性。 6、成本风险：本项目部分施工单位尚未确定，使项目投 资的可变因素增多，同时，本项目没有正式开工，建筑材料 价格的涨跌将对本项目的预期效益有较大的影响。 7、贷后管理风险：（1）借款人有借款2990万元，抵押物是 18 本项目开发的土地，如果用其他抵押物作本项目的抵押视必 给今后在贷款管理带来一定的困难，如在出售房屋后在长沙 市房地局产权处不能有效的控制好抵押物拆押与资金还贷 的比例；同时借款于2007年6月8日到期，计划还款来源主要 是收回其他应收款、银行存款和股东B公司承诺追加资金偿 还。但由于本项目开工时资金流量大，加上收回应收款存在 不确定，可能到期不能归还或者挪用我行贷款，使项目资金 出现缺口（2）本项目为“M项目” 小区第一期工程建设，借款人 还有第二期项目建设，且二期土地款中尚有1339万元未付。 由于以上一些不确定因素，如在贷后管理中不到位，资金的 使用监管和销售回笼落实不到位，必然给建设项目带来风险， 也给银行信贷资产带来潜在的风险。 （三）贷款效应评价 本项目发放住房开发贷款，预计可为我行带来约 11000 万元按揭贷款资源、986 万元利息收入。 七、评估结论 综合以上分析，本项目自有资金落实到位， “四证 18”基本 齐全。在落实以下贷款条件前提下，对发放住房开发贷款 10000 万元，期限三年，无异议。 （一）贷款发放前必须办妥“四证” ，对未取得的 建筑工程 施工许可证与本次评估中的建设内容有较大变化，还须重 18、截至评估日止，已取得 32141.16 平方米的建筑工程施工许可证 ，65866.84 平方米的建筑工程施 工许可证正在办理中。 19 新审查评估。 （二）必须解除对本项目的土地抵押，并承诺 2990 万元借 款按期归还不占用本项目资金，并且办妥合法、足额、有效 的本项目土地和在建工程抵押手续，办理财产保险并明确我 行为第一受益人。抵押物价值须经有资质的机构进行评估， 经办行要对评估价值进行审查，防止抵押物高估风险。 （三）