2008房地产估价师房地产基本制度与政策全真试题(1)-中大网校

2008 房地产估价师房地产基本制度与政策全真试题(1) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)经济适用住房采取（ ）的方式进行。 A. 出让 B. 行政划拨 C. 有偿转让 D. 无偿转让 (2)房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。 A. 分期付款 B. 收取预售款 C. 收取定金 D. 返本销售 (3)关于投资项目资本金的表述错误的是（ ） 。 A. 投资者可以转让其出资 B. 投资者享有所有者权益 C. 投资者不得以任何方式抽出 D. 投资者可从项目法人处获取利息 (4)下列说法不正确的是（ ） 。 A. 委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容 B. 法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定 C. 指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D. 指定代理的实质是一种实现委托代理的方式 (5)资产负债表是根据会计等式的原理设计的，下列属于资产负债表中资产类所列项目的是 （ ） 。 流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款(减坏账准备) 、 存货、待摊费 用等；长期投资，反映长期投资的情况；固定资产，包括固定资产( 减 累计折 IH)、固定 资产清理、在建工程等；无形及递延资产，反映无形及递延资产及其 他资产等；流动负 债，包括短期借款、应付票据、应付账款、未交税金、未付利润及预 提费用等；长期负债，包括长期借款、应付债券等；所有者权益，包括实收资本、资 本公积、盈余公积及未分配利润等。 A. B. C. D. (6)在某划中，住宅建筑基底面积 400m2，住宅总建筑面积 1400m2，容积率 14，则住宅建筑净密度为（ ） 。 A. 28.60% B. 35.00% C. 40.OO% D. 50.00% (7)行政裁决应坚持（ ）的原则。 A. 公平 B. 公正 C. 及时 D. 以上均正确 (8)建制镇总体规划的期限为（ ）年。 A. 3 B. 5 C. 10 D. 1020 (9)下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（ ） 。 A. 柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载 B. 梁是跨空间的横向构件 n 它在房屋巾承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上 C. 謦是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载 再传到梁或柱 D. 柱、梁、板只可预制，不可现制 (10)某企业 12 月末部分资产与负债余额如下：现金和银行存款 70 万元，长期投资 100 万 元，短期投资 120 万元，应收票据 210 万元，短期借款 30 万元，应付票据和应付账款 110 万元，应付工资 60 万元，应付债券 300 万元。则该企业的流动比率是（ ） 。 A. 40% B. 50% C. 200% D. 250% (11)下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ） 。 A. 每年的 1 月 1 日为职工住房公积金的结息日 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. 住房公积金的缴存比例一般不得低于 5%，原则上不得超过 15% C. 职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额 D. 个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税 (12)房地产开发企业对其开发的房地产项目承担（ ） 。 A. 质量责任 B. 经营责任 C. 经济责任 D. 服务责任 (13)商业银行的最基本职能是（ ） 。 A. 充当信用中介 B. 变货币收入为货币资本 C. 充当支付中介 D. 创造派生存款和信用流通工具 (14)下列说法正确的是（ ） 。 A. 增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B. 增价拍卖皆为买方报价拍卖 C. 减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D. 减价拍卖皆为买方报价拍卖 (15)建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（ ）认定。 A. 房屋权属登记机关 B. 县级以上人民政府 C. 房屋拆迁管理部门 D. 城市规划行政主管部门 (16)被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行 债务，某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限 内既没有出异议也不履行，法院因此可以裁定对（ ）的财产强制拍卖。 A. 张某 B. 张某或杨某 C. 杨某 D. 张某和杨某 (17)房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是（ ） 。 A. 一级资质 B. 一、二级资质 C. 一三级资质 D. 一四级资质 (18)对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ） 。 A. 全部同意 B. 超过 50%同意 C. 超过 2/3 同意 D. 有人同意就行 (19)设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后（ ）日内，提出变更工程 价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。 A. 7 B. 14 C. 21 D. 28 (20)刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收 受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（ ） ，并处罚金。 A. 3 年以下有期徒刑或者拘役 B. 5 年以下有期徒刑或者拘役 C. 5 年以下有期徒刑或者管制 D. 5 年以上，10 年以下事期徒刑 (21)关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ） 。 A. 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到 来 之后要求其承担违约责任 B. 履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约 C. 实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行 D. 违约的形式包括预期违约和实际违约 (22)下列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ） 。 A. 单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式 B. 总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业 务和内部事务统一遵照总行的指示办理 C. 集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司 D. 连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (23)下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ） 。 A. 对外商投资企业也需要征收城建税 B. 城建税实行地区差别税率，共分三个档次 C. 在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同 D. 计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额 (24)某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为 1 亿元，其项目资本金应当不低于（ ）万元。 A. 2000 B. 2500 C. 3000 D. 3500 (25)材料的（ ）是指材料在饱干和水用下强度不显著降低的性质。 A. 耐水性 B. 吸湿性 C. 吸水性 D. 抗渗性 (26)（ ）负责全国房地产开发企业的资质管理工作。 A. 土地管理局 B. 城市规划管理部门 C. 国务院建设行政主管部门 D. 国务院 (27)下列对法的概念理解不正确的是（ ） 。 A. 法是阶级矛盾不可调和的产物 B. 法以国家集体意志形式出现 C. 法用国家政权的强制力来保证实现 D. 法是各种社会规范的总称 (28)在资产负债表的编制中， （ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。 A. 短期投资项目 B. 累计折旧项日 C. 未分配利润项目 D. 存货项目 (29)下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是（ ） 。 A. 经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价 B. 项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用 C. 设计过程中要力求项目全寿命费用最低 D. 设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则 (30)关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是（ ） 。 A. 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同 B. 房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转 借相关资料 C. 中介服务人员可以同时在两个中介服务机构_丁作 D. 对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部 门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以 1 万元以上 3 万元以下的罚款 (31)股票与股单的相同点是（ ） 。 A. 适用范围相同 B. 性质相同 C. 都属于证据证券 D. 表现形式相同 (32)下列关于廉租住房的表述中，正确的是（ ） 。 A. 廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B. 廉租住房免征房产税 C. 廉租住房的供应以实物配租为主 D. 廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的 60% (33)在城市房屋拆迁补偿安置中， （ ） 。 A. 产权不明确的房屋不予补偿 B. 已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人 C. 未解除租赁关系的房屋，暂不补偿 D. 未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿 (34)下列不属于建筑安装工程费用的是（ ） 。 A. 各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装 设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的 费用 B. 设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金 属结 构工程的费用 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： C. 为施工进行的场地平整而发生的费用 D. 土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用 (35)关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是（ ） 。 A. 需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度 B. 需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响 C. 需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小 D. 同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同 (36)（ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。 A. 宏观区位 B. 中观区位 C. 微观区位 D. 其他方面 (37)某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产 价格为 2000 万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知 规定的收 费标准，估价收费最高为（ ）万元。 A. 1.60 B. 3.00 C. 4.25 D. 5.00 (38)实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。 A. 7 B. 10 C. 15 D. 30 (39)在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。 A. 上级房屋拆迁管理部门 B. 人民法院 C. 县级以上人民政府 D. 同级人民政府 (40)信用卡的功能不包括（ ）功能。 A. 转账结算 B. 储蓄 C. 汇兑 D. 期权 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)下列（ ）是货币政策的中间目标。 A. 稳定物价 B. 国际收支平衡 C. 货币供应量增加 D. 利率稳定 E. 实现充分就业 (2)股份制包括（ ）等企业组织形式。 A. 无限公司 B. 有限责任公司 C. 股份有限公司 D. 两合公司 E. 股份公司 (3)以下可以提取现金的银行存款账户是（ ） 。 A. 一般存款账户 B. 基本存款账户 C. 临时存款账户 D. 专用存款账户 E. 特别存款账户 (4)房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交（ ）等证件及资料。 A. 商品房预售许可申请书 B. 征地补偿的标准 C. 开发企业的营业执照 和资质证书 D. 适用房的租用标准 E. 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 (5)以下保险险种中，属于政策性保险的有（ ） 。 A. 无担保保险 B. 预防公害保险 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： C. 出口信用保险 D. 养殖业保险 E. 责任保险 (6)直接导致市场失灵的原因有（ ） 。 A. 外部负效应 B. 垄断 C. 排他性物品的生产 D. 信息不完全 E. 政府对市场的管理与协调 (7)转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有（ ） 。 A. 私有住宅转让后用于商业经营的 B. 经济适用住房转让后用于经济适用住房的 C. 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D. 按照国务院有关规定出售公有住房的 E. 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的 (8)从事房地产咨询业务的人员，必须具备（ ）条件。 A. 具有 2 年房地产咨询业务或相关的工作经验 B. 具有房地产及相关专业中等以上学历 C. 具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D. 具备房地产相关知识的专业技术人员 E. 考取房地产咨询人员合格证 (9)下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是（ ） 。 A. 我国住房公积金缴存实行动态调整机制 B. 住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、 直辖市人民政府批准后执行，一般不低于 5% C. 住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工 D. 住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括 6 部分 E. 职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次 (10)在下列行为中，属于犯罪的有（ ） 。 A. 欠税 B. 偷税 C. 抗税 D. 退税 E. 漏税 (11)下列（ ）工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 申请领取施工许可证。 A. 从事各类房屋建筑及其附属设施的建造 B. 从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装 C. 城镇市政基础设施工程的施工 D. 从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰 E. 工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300m2以下的建筑工程 (12)不计入房屋面积的有（ ） 。 A. 房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池 B. 活动房屋、临时房屋、简易房屋 C. 与房屋室内相通的伸缩缝 D. 层高小于 2.20m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m 的地下室等 E. 房屋之间无上盖的架空通廊 (13)房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ） 。 A. 社会养老保险 B. 健康保险 C. 劳动工伤保险 D. 意外伤害保险 E. 失业保险 (14)经济适用房计入房价的企业管理费以（ ）成本因素为计算基础。 A. 征地和拆迁补偿费 B. 规费 C. 教育费附加 D. 建安工程费 E. 住宅小区基础设施建设费 (15)业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ） 。 A. 召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况 B. 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 C. 及时了解业主、物业使用人的意见和建议 D. 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 E. 制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示 错误。不答不得分，判断错误扣 05 分，本题总分最多扣至零分。) (1)招标方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利 用上有较大灵活性的地块的出让。 （ ） (2)预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，是进一步编制概算定额的基础。 （ ） (3)国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格( 或不变价格) 计算的一年内所生产的全部最 终产品和劳务的市场价值总和。 （ ） (4)证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。 （ ） (5)国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准，但是各地可以根据实际情况进 行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的 40%。 （ ） (6)中外合资的建设项目，应委托外国监理单位承担监理。 （ ） (7)一个城市一般只设一个住房置业担保公司，服务于本行政区内的城镇个人。县级城市也 可以设立担保公司。 （ ） (8)登记账簿是会计处理程序的第一个关键步骤。 （ ） (9)坡屋顶是目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式，主要以钢筋混凝土屋顶为主。 （ ） (10)债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。 （ ） (11)人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是 赔偿，而是按约给付。 （ ） (12)调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。 （ ） (13)根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。 （ ） (14)进行拆迁房屋评估时，应充分考虑，被拆迁人拥有的附属设施( 院落除外)。 （ ） (15)在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。 （ ） (16)金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。 （ ） (17)结构相对指标是现象总体经过分组后各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。 （ ） (18)会计核算的可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。 （ ） (19)房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。 （ ） (20)建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。 （ ） (21)城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。 （ ） (22)建设单位应当自领取建筑工程施工许可证之日起 3 个月内开工。如经批准可以延期一 次，但不得超过 3 个月。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (23)资产类账户金额增加时，在借贷记账法中需登记在借方。 （ ） (24)融通资金的职能是通过保险人的资产业务实现的。 （ ） (25)房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间；使用其他统 计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。 （ ） (26)权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。 （ ） (27)房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册 中，并定期送房地产开发主管部门备案。 （ ） (28)一个物业管理区域内只有一个产权人，也必须建立公共部位、共用设备设施维修基金。 （ ） (29)建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻 地段的建筑规定。容积率属于规定性指标。 （ ） (30)在法律中，宪法是国家的根本大法，具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、 地方性法规和部门规章都不得同它相抵触。 （ ） (31)当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使 用。 （ ） (32)建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑 面积。 （ ） (33)注销房屋权属证书，登记机关须收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ） (34)有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积 金贷款。 （ ） (35)如果要求召开临时股东会，必须由代表公司 10%以上股份的若干股东提出才有效，即 为少数股东权。 （ ） (36)房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。 （ ） (37)房地产业与建筑业是相互平行的两个独立产业。 （ ） (38)非业主使用人也是物业管理服务的对象。 （ ） (39)无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。 （ ） (40)一级房地产估价机构资质由建设部审批。 （ ） 四、综合分析题(共 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题 意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)甲公司在销售商品房时，依据房产测量规范 ，应计算一半建筑面积的是（ ） 。 A. 坡屋顶层高在 2.20m 以上的部位 B. 在批准期限以内的临时房屋 C. 供业主户外运动时休息用的屋顶平台 D. 外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊 (2)某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司 )在 A 省 B 市，拟建一经济适用住房小区，小区 占地面积为 44 公顷，其中 10 公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司在 小区建设过程中，调整开发方案，在部分住宅用地上建造商业综合楼，并委托房地产中介 服务机构代理销售经济适用住房，为退休干部李某、离休干部刘某、在职职工陈某提供代 办贷款手续服务。甲公司开发商业综合楼时，以在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金 不足。商业综合楼投入使用后，1999 年 10 月 1 日甲公司将其中的商场出租给乙公司，租 期为 2 年；办公用房出租给丙公司，租期为 3 年。2001 年 10 月 9 日，甲公司为还贷，拟 将商场出售给丁公司。请根据材料回答以下问题：TS 甲公司合法取得该地块的土地使用 权，应（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： A. 向 B 市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经 B 市人民政府批准办理农用地转 用手续，缴纳相关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 B. 向 B 市的土地管理部门提出用地申请后，经 A 省人民政府批准办理农用地转用手续， 缴纳相关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权出让手续 C. 向 B 市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相 关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 D. 向 B 市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经 A 省人民政府批准办理农用地转 用手续，缴纳相关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 (3)建设该经济适用住房小区应当符合（ ）要求。 A. 土地利用总体规划 B. 年度建设用地计划 C. 年度土地使用权出让计划 D. 城市详细规划 (4)房地产中介服务机构可以（ ） A. 为李、刘、陈代办房屋抵押贷款 B. 为李、刘、陈代办组合抵押贷款 C. 为陈代办住房公积金贷款 D. 为李、刘代办住房公积金贷款 (5)如果刘某办理抵押贷款时房屋已经封顶，则应当（ ） 。 A. 与有关部门签订抵押合同 B. 办理预购商品房抵押贷款抵押登记 C. 办理商品房现房抵押贷款抵押登记 D. 领取房屋他项权证 (6)甲公司转让商场时，应当（ ） 。 A. 将商场拟转让的情况告知抵押权人 B. 将商场已经抵押的情况告知丁公司 C. 征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利 D. 征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利 (7)某开发谷司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价 8000 万元，拟建设 高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基 采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行 为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售 情况良好，其中 70%的住宅全部销售完毕，剩余 30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。 请根据上述材料回答问题：TS 按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ） 。 A. 一类用地 B. 二类用地 C. 三类用地 D. 四类用地 (8)根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。 A. 条形基础 B. 独立基础 C. 筏板基础 D. 箱形基础 (9)在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入（ ）会计科目。 A. 资产类 B. 损益类 C. 所有者权益类 D. 成本类 (10)银行可要求开发公司购买（ ） 。 A. 保证保险 B. 信用保险 C. 工程保险 D. 责任保险 (11)总地价 8000 万元属于（ ） 。 A. 建安工程费 B. 工程建设其他费用 C. 预备费 D. 直接工程费 (12)甲开发公司(以下简称甲公司 )2003 年 3 月拟在某地投资建设一处用地规模 999000m2的综合小区，该地块原有 133200m2工业生产用地、 399600m2仓储用地、266400m2 居住用地，均 为国有划拨性质，其余为郊区 某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司) 提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司) 代理销售。预售 期间对外承诺一次性付款给 5%优惠。当地契税税率 4%。丁某 2002 年秋通过公务员考试 进入某单位，2002 年 12 月以 14 万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003 年 11 月出售该房，售价 20 万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为 38 万元的 新建商品住宅(期房)，并一次性缴纳了房价款。请根据上述材料回答问题： TS乙公司的 咨询报告中，表述正确的是（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： A. 养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批 B. 征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金 C. 甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目 用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权 D. 如果最终出让的是“毛地” ，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公 司还必须准备一些必要的安置房和临时周转房 (13)某市 w 房地产开发公司 (以下简称 w 公司)拟建一经济适用住房小区，需向本市 H 乡征 用 40 公顷基本农田以外的耕地。W 公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最 初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济 适用住房，并向 G 购房户提供住房公积金贷款服务。 w 公司开发大型商场时，以商场在建 工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，w 公司将商场底层出租给 F 公 司，租期 5 年。商场开业 1 年，w 公司为了还贷，将商场整体出售给 S 公司。请根据材料 回答下列问题：TSw 公司按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。 A. 向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请 B. 向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请 C. 签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金 D. 报原批准用地的人民政府批准 (14)某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产 开发。TS该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ） 。 A. 宗地用途 B. 容积率 C. 建筑物的允许高度 D. 建筑物的结构 (15)w 公司要按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。 A. 向规划管理部门提出改变土地用途的申请 B. 向土地管理部门提出改变土地用途的申请 C. 签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同 D. 按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :B 答案：B。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用 于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。(2) :D 商品房销售中禁止的行为之一为：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方 式销售商品房。 (3) :D 投资项目资本金对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息 和债务。(4) :D 指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。(5) :C 流动负债、长期负债、所有者权益属于资产负债表中负债及所有者权益类的所列项目。(6) :C 根据公式： (7) :D 答案：D。行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。 (8) :D 城市总体规划的期限一般为 20 年，近期建设规划期限一般为 5 年。建制镇总体规划的期限 可以为 10 年至 20 年，近期建设规划可以为 3 年至 5 年。(9) :D 柱、梁和板，可以是预制的，也可以在工地现制，装配式的工业厂房，一般都采用预制好 的构件安装成骨架；而民用建筑中砖混结构的建筑，其楼板往往用预制的多孔板；框架结 构或板柱结构则往往是柱、梁板现场浇制而成。(10) :C ，而流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收 账款(减坏账准备)、存货、待摊费用等；流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、 未交税金、未付利润及预提费用等。代人数值可得。(11) :D 每年 6 月 30 日为住房公积金结息日。目前，我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制， 具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市 人民政府批准后执行，一般不得低于 5%，原则上不高于 12%。职工购买、建造、翻建、 大修自住住房时，才可提取住房公积金账户内的存储余额(12) :A 我国对开发项目实行质量责任制度，房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量 责任。 (13) :A 四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。(14) :C 减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同，可分为人工式拍卖和电子 式拍卖两种。(15) :D 违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须 由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。(16) :C 当被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依法向 第三人发出履行到期债务的通知，第三人在指定期限内没有提出异议又不履行的，人民法 院有权裁定对其强制执行，对其财产进行拍卖。(17) :A 二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。(18) :A 根据城市房地产管理法及转让管理规定的规定，共有房地产权利的行使须经全体 共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。 (19) :B 答案：B。承包人在确定变更后 14 日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设 计变更不涉及合同价款的变更。(20) :B 刑法第二百二十九条规定：承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职 责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处 5 年以下的有期徒刑或者拘 役，并处罚金。(21) :A 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可纠在履行期限届满 之前要求其承担违约责任。(22) :C 集团银行制与连锁银行制的区别在于后者没有股权公司形式，不需成立控股公司 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (23) :A 城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资的外国企业， 暂不征城建税。(24) :D 开发经营条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的 比例不得低于 20%。 ”2004 年 4 月为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了 关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知 ，将房地产开发项目资本金比例 由 20%提高到 35%。(25) :A 答案：A。材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。(26) :C 答案：C。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以匕 地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。(27) :B 本题主要考查的是法的概念：法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现， 用国家政权的强制力来保证实现，是各种社会规范的总称。 (28) :D 资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账 户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商 品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。(29) :B 项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费 用。(30) :C 在中介服务活动中，禁止中介服务人员同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务。(31) :C 股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东 的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。(32) :D 最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房不免征房产税。最低收入家庭 住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均 廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的 60%。(33) :D 由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其 主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。 拆迁条例规定：“由拆迁人提出补偿方 案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。 ”设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下 程序进行补偿和安置：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人 认可；不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人 按照担保法及其他有关担保方面的法律规定，向抵押人进行追偿。对于拆除租赁房屋， 拆迁条例规定了解除租赁协议的处理方式。即由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所 有人对承租人进行安置。(34) :D D 选项的内容属于工程建设其他费用。 (35) :C 需求价格弹性系数的数值可以是正值可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。(36) :B 中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条 件的差异，从而导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。所以，中观区位是影响城市 土地等级和基准地价的主要因素。(37) :C 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的 O.5%2.5% 计收。依本题意，评估的房地产价格 为 2000 万元，应按累进计费率 1.5收取估价费，为 3 万元。(38) :C 房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前 15 日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作， 动员被拆迁人自行搬走。(39) :D 房屋拆迁管理部门是被拆迁入的，由同级人民政府裁决。(40) :D 信用卡的功能除 A、B、C 项外，还有消费贷款功能。二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。 每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不 得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1) :C, D A、B、E 选项属于货币政策的终极目标，中间目标是中央银行为了实现其终极目标而设置 的可供观测和调控的指标。(2) :A, C, D 股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份 有限责任公司最为典型。(3) :B, C 一般存款账户，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金 缴存，但不得办理现金支取；专用存款账户主要用于办理各项专用资金的收付，支取现金 应按照人民币银行结算账户管理办法的具体规定办理。(4) :A, C, E 答案：A，C，E 除了选项 A， 、C， 、E 外。还应提交的资料有： (1)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； (2)工程施工合同及关于施工进度的说明； (3)商品房预售方案。(5) :A, B, C, D 政策性保险可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险有养殖业保险、种 植业保险等；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险有无担保保险、预防公害保险 等；三是为实现贸易政策开办的输出保险，有出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等； 四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。(6) :A, B, D 市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在 市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是无法有效 地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。(7) :B, C, D, E 房地产管理法规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转 让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不办理出让手续的情形除了 选项 B、C 、D 、E 外，还包括：私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权 不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他 情形。(8) :B, C, E 从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨 询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。(9) :A, B, E 住房公积金缴存的对象包括城镇私营企业的在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不 建立住房公积金。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，包括 6 部分： 计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。(10) :B, C 偷税和抗税属于违法犯罪行为，漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。(11) :A, B, C, D 工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300m2以下的建筑工程，可不申 请领取施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际 情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。(12) :A