2009_房地产估价师_房地产估价理论与方法_试题

二九年度 全国房地产估价师执业资格考试 房地产估价理论与方法试题 （本试题包含客观题和主观题两部分） 中华人民共和国 监制 二九年四月 人力资源与社会保障部 人事考试中心 装 订 线 考生姓名：_ 身份证号：_ 准考证号：_ 房地产估价理论与方法试题 第 1 页 （共 12 页） 装 订 线 客观试题部分 重要提示：要求用 2B 铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处 理。 （1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号 1 至 35 信息点； （2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号 36 至 50 信息点； （3）判断题的答案填涂在答题卡中题号 71 至 85 信息点； 一、单项选择题(共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意， 请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000 元/，出租的年末总收益为 500 元 /，管理费用等其他支出为 100 元/。估计折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%。 该期房目前的价格为（ ）元/。 A4395 B4486 C4636 D4850 2.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600 万元，法定优先受偿款为 50 万 元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万。 A370 B385 C420 D550 3.一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： （1）要求在成交日期一次性付清； （2）如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣； （3）首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款； （4）约定自成交日期起一年内一次性付清； （5）自成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半 年支付 20 万元。 上述情况中，存在名义价格的是（ ） 。 A第（1） 、 （3）种情况 B第（3） 、 （4） 、 （5）种情况 C第（2） 、 （4）种情况 D第（2） 、 （4） 、 （5）种情况 4.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是 （ ） 。 A上涨 房地产估价理论与方法试题 第 2 页 （共 12 页） 装 订 线 B下跌 C保持相对稳定 D先涨后跌 5.评估某套建筑面积为 120 的住宅在 2008 年 9 月底市场价值，收集了以下个交易实 例，其中最适合作为可比实例的是（ ） 。 交易实例 建筑面积( ) 用途 价格(元/) 成交日期 区位 正常情况 甲 120 居住 5800 2007 年 8 月 同一供需圈 正常交易 乙 105 居住 6000 2008 年 6 月 同一供需圈 正常交易 丙 140 办公 6500 2008 年 9 月 同一供需圈 正常交易 丁 115 旅馆 6100 2008 年 7 月 不同供需圈 正常交易 A甲 B乙 C丙 D丁 6.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ） 。 A区位因素 B社会因素 C实物因素 D权益因素 7.房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ） 。 A配套设施建设的限制 B房地产使用管制 C房地产权利的设立和行使限制 D房地产相邻关系的限制 8.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最 佳用途的经济学原理是（ ） 。 A收益递增递减原理 B均衡原理 C替代原理 D适合原理 9.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险 理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ） 。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 房地产估价理论与方法试题 第 3 页 （共 12 页） 装 订 线 10.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般 应采用（ ）的收益估计值。 A较高 B较低 C最高 D居中 11.为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期 为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3 500 元/，买卖中涉及的税费全部由买 方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/。 A3673.20 B3673.68 C3790.43 D3790.93 12.某期房尚有 1 年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为 3600 元/，出租的 年末净收益为 300 元/，假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 2.5%，该期房目 前的价格（ ） 元/。 A3322.22 B3232.22 C3600.00 D3510.00 13.某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 0 万美元，分四次 付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%） ，首付 35 万美元， 半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为 美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积 为单位的实际价格约为（ ）元人民币/。 （1 平方英尺=0.0929 ） A17484 B19020 C19754 D20539 14.某宗熟地的原生地取得费为 540 元/，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年和 第二年分别为 90 元/和 60 元/，贷款年利率为 8%。采用成本法求取该熟地的价值时， 其中的投资利息为（ ）元/。 A55.20 B103.22 C109.63 D114.82 15.某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120，单位建筑面积的重置价格为 房地产估价理论与方法试题 第 4 页 （共 12 页） 装 订 线 600 元/，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ） 。 A16% B42% C58% D84% 16.某旧住宅，测算其重置价格为 40 万元人民币，地面门窗等破旧引起的物质折旧为 3 万元，因户型设计不好、没有独立厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 8 万元，由 于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 7 万元，该旧住宅的折旧现值为（ ） A40 B30 C25 D22 17.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，已使用 10 年， 不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无 偿取得） 、建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A95.40 B97.87 C98.55 D99.33 18.某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为 3 万元，受影响后的年租金为 2.5 万元。该住宅的预期剩余价值寿命为 30 年，报酬率为 8%。该住宅因采光受影响导致的价 值减损为（ ）万元。 A0.50 B5.63 C6.25 D28.14 19.某建筑物使用主要材料水泥砂石、钢材、木材砖的用量分别为 800t、6000m 3、200000kg、300m 3、18000m 3，单位价格分别为 300 元/t、200 元/m 3，3800 元/t、16000 元/m 3、500 元/m 3，其他材料为主要材料费用的 35，税费、利润率为主要材 料费用的 40，则该建筑物的重新购建价格为（ ）万元。 A1600 B2160 C2800 D3024 20.以下房地产价值中，保持始终不变的是（ ） 。 A市场价值 B账面净值 C折余价值 房地产估价理论与方法试题 第 5 页 （共 12 页） 装 订 线 D原始价值 21.下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（ ） 。 22.通过市场调查获知，某地区 20052008 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元/、4887 元/、5037 元/、5192 元/。若采用平均增减量法预测，该地区普通商 品住宅 2010 年的价格为（ ）元/。 A5362 B5374 C5532 D5702 23.下图是一块前后两面临街、总深度为 175 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形地块。 已知前街路线价为 320 元/平方英尺，后街路线价为 240 元/平方英尺。则采用重叠价值估 价法计算出的地块总价值为（ ）万元。 （采用四三二一法则） 前街 320 元/平方英尺 地 块 后街 240 元/平方英尺 A150.8 B160.8 C170.8 D180.8 24.下列估价公式中，错误的是（ ） 。 A土地价格=房地价格-建筑物价格 B房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 房地产估价理论与方法试题 第 6 页 （共 12 页） 装 订 线 D房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格 25.某工业用地的土地面积为 10 000，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/。 后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500 元/，则因规划 调整所需的补地价为（ ）万元。 A500 B1000 C2500 D3000 26.下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ） 。 A估价对象 B估价目的 C估价时点 D价值类型 27.某估价师于 2008 年 9 月 27 日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列 日期：估价作业日期 2008 年 9 月 20 日至 26 日，估价时点 2008 年 9 月 23 日，估价对象实 地查看日期 2008 年 9 月 22 日至 23 日，估价报告使用期限自 2008 年 9 月 26 日起半年。据 此判断该报告出具日期为（ ） 。 A2008 年 9 月 20 日 B2008 年 9 月 23 日 C2008 年 9 月 26 日 D2008 年 9 月 27 日 28.若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象 在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ） 。 A谨慎价值 B市场价值 C快速变现价值 D投资价值 29.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。 A传统价值评估 B价值分配 C相关经济损失评估 D价值减损评估 30.下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ ） 。 A最高最佳使用原则 B合法原则 C替代原则 D谨慎原则 房地产估价理论与方法试题 第 7 页 （共 12 页） 装 订 线 31.采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是“被迫转让前提” 。 该估价是因（ ）的需要。 A房地产作价入股 B法院强制拍卖 C房地产税收 D房地产征收补偿 32.某出租写字楼的完全产权价值为 2000 万元，出租人权益价值为 1600 万元，则承租 人权益价值为（ ）万元。 A-400 B400 C1800 D3600 33.某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路 20 元、 燃气 18 元、供水 14 元、排水 16 元、热力 12 元、供电 25 元、通信 8 元、场地平整 15 元， 则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/ 。 A98 B102 C108 D116 34.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ） 。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C房地产市场在过去无明显的季节变动 D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 35.房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体。 A实体、权益、区位 B实物、权益、区位 C实物、权利、位置 D实体、权益、位置 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符 合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或 多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分) 36.下列属于成本租金构成的内容有（ ） 。 A折旧费 B维修费 C管理费 房地产估价理论与方法试题 第 8 页 （共 12 页） 装 订 线 D保险费 E房产税 37.下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ ） 。 A抵押价值 B市场价值 C计税价值 D投资价值 E在用价值 38.影响房地产价值的权益因素包括（ ） 。 A房地产权利设立和行使的限制 B房地产区位的限制 C房地产使用管制 D房地产通风采光的限制 E房地产相邻关系的限制 39.城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时， （ ） 。 A估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致 B期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值 C期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值 D期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协 议中约定的为准 E在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的 20% 40.下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ） 。 A估价委托书 B估价委托合同 C估价对象权属证明 D估价报告内部审核表 E估价师注册证书复印件 41.下列房地产状况中属于区位状况的有（ ） 。 A位置 B房地产规模 C环境景观 D外部基础设施完备程度 E朝向、楼层 42.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新 购建价格的方法有（ ） 。 A单位比较法 B市场提取法 房地产估价理论与方法试题 第 9 页 （共 12 页） 装 订 线 C分解法 D工料测量法 E指数调整法 43.某写字楼的租金为每日每平方米 3 元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供 暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的 运营费用包括（ ） 。 A电费 B物业管理费 C水费 D供暖费 E房地产税 44.假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（ ） 。 A土地取得成本 B续建管理费用 C续建投资利息 D续建完成后房地产销售费用 E取得在建工程的税费 45.长期趋势法的作用主要有（ ） 。 A用于收益法中预测未来的租金、空置率等 B用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C用于成本法计算重置价格 D用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 46.城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ） 。 A容积率 B土地使用税 C土地开发程度 D土地使用期限 E征地补偿费 47.某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为 200 万元，其中一层价值是二层价 值的 2 倍，三层价值是二层价值的 0.7 倍。若建筑物总价值为 20 万元，下列关于土地份额 分摊的表述中正确的有（ ） 。 A按建筑面积分摊二层占有土地的份额为 33.33% B按房地价值分摊二层占有土地的份额为 17.57% C按房地价值分摊二层占有土地的份额为 27.03% D按土地价值分摊二层占有土地的份额为 17.57% E按土地价值分摊二层占有土地的份额为 27.03% 48.房地产估价程序的作用包括（ ） 。 房地产估价理论与方法试题 第 10 页 （共 12 页） 装 订 线 A规范估价行为 B节省估价工作 C保障估价质量 D提高估价效率 E规避估价监管 49.下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ） 。 A应做到诚实正直、公正执业 B为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章 50.某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适 宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ） 。 A土地 B建筑物 C装饰装修 D动产 E特许经营权 三、判断题（共 15 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应 的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣至零分） 71.在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。 （ ） 72.任何一个估价项目都有估价目的。 （ ） 73.市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。 （ ） 74.房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。 （ ） 75.房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。 （ ） 76.一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。 （ ） 77.在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。 （ ） 78.某房地产于 2 年前以抵押贷款的方式，贷款 200 万元，贷款期限 5 年，贷款成数六 成，贷款年利率 8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿 款权利下的价值为 500 万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为 300 万 房地产估价理论与方法试题 第 11 页 （共 12 页） 装 订 线 元。 （ ） 79.交易日期调整的百分率法中，交易日期调整系数应以估价时点时的价格为基准来确 定。 （ ） 80.在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价 格就相应增高。 （ ） 81.某房地产的年有效毛收入为 10 万元，运营费用为 2.5 万元，有效毛收入乘数为 10，则该房地产的综合资本化率为 7.5%。 （ ） 82.在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后 的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。 （ ） 83.根据市场调查，获知某类房地产 20032007 年的价格逐年上涨，分别为 3500 元 /、3700 元/、3950 元/、4250 元/、4550 元/，运用平均发展速度法预测，该类 房地产 2008 年的价格高于 4800 元/。 （ ） 84