2008房地产估价师房地产基本制度与政策全真试题(2)-中大网校

2008 房地产估价师房地产基本制度与政策全真试题(2) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)从事房地产经纪活动的基本条件是（ ） 。 A. 取得房地产经纪人协理从业资格 B. 取得房地产经纪人执业资格 C. 取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D. 取得房地产经纪人执业资格并经注册生效 (2)会计的基本职能不包括（ ） 。 A. 反映职能 B. 监督职能 C. 管理职能 D. 控制职能 (3)房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租 赁期限届满后收回房屋。 合同法规定，租赁期限不能超过（ ）年。 A. 10 B. 15 C. 20 D. 30 (4)必须经承兑才能生效的金融工具是（ ） 。 A. 本票 B. 商业汇票 C. 银行券 D. 支票 (5)下列关于抵押的说法不正确的是（ ） 。 A. 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让 合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 B. 以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 C. 预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许 可证 D. 订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所 有权转移为抵押权人所有的内容 (6)下列说法不正确的是（ ） 。 A. 完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生 分离 B. 共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是平等地共有 C. 不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等 D. 建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该 建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利视为一并转让 (7)下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ） 。 A. 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后 60 日内向登记机关提出申请 B. 城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原 集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起 90 日内申请登记 C. 房屋权属登记机关自受理登记申请之日起 10 内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、 不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人 D. 房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机 关应当作出补发公告，经 6 个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 (8)下列有关丘的表述中，不正确的是（ ） 。 A. 一个地块属于一个产权单元时称为独立丘 B. 房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C. 组合丘一定大于独立丘 D. 房屋权属证书中应注明丘号 (9)根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ） 。 A. 物权 B. 知识产权 C. 人身权 D. 撤销权 (10)房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由（ ）估价机构评 估。 A. 一家 B. 两家 C. 三家 D. 多家均可 (11)（ ）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 方式。 A. 招标 B. 转让 C. 拍卖 D. 出售 (12)会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为 当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的（ ） 。 A. 权责发生制原则 B. 收付实现制原则 C. 配比原则 D. 划分收益性支出和资本性支出原则 (13)若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（ ）日内向作出裁决的房屋 拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。 A. 15 B. 30 C. 45 D. 60 (14)（ ）年，国务院颁布的住房公积金管理条例 是住房公积金管理工作的法律依 据。 A. 1999 B. 2000 C. 2001 D. 2002 (15)城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ） 。 A. 核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证 B. 核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证 C. 核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书 D. 核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证 (16)下列说法错误的是（ ） 。 A. 我国现有商业银行属于全能型商业银行 B. 我国商业银行实行的是分支行制 C. 国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民 建设银行逐步转化而成的 D. 我国的商业银行以国有独资商业银行为主 (17)由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现（ ）的现象。 A. 价格越高，需求越 B. 价格越低，需求越小 C. 价格越低，需求越大 D. 价格越高，需求越大 (18)保险合同的客体为（ ） 。 A. 保险人 B. 保险标的 C. 保险金额 D. 被保险人 (19)下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ） 。 A. 分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危 险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人， 使 损失分散给众人 B. 融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏 损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件 C. 在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能 D. 保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力 (20)佟二狗购买吴友才的一处房产，成交价为 20 万元。据悉，该房产的正常市场价格为 25 万元。双方以 25 万元为计算基础交纳了税费，则其交易与权属登记手续应（ ） 。 A. 不予办理 B. 不必办理 C. 正常办理 D. 优先办理 (21)为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成 他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保（ ） 。 A. 财产损失保险 B. 职业责任保险 C. 信用保险 D. 第三者责任保险 (22)下列职能中，属于保险基本职能的是（ ） 。 A. 分散危险 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. 融通资金 C. 防灾防损 D. 分配资金 (23)房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。 A. 他项权利 B. 转移 C. 所有权初始 D. 变更 (24)下列有关融资租赁的叙述有误的一项是（ ） 。 A. 杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高 B. 在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份 C. 融资租赁的特征是所有权与使用权分离 D. 转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系 (25)关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列说法正确的有（ ） 。股权式基金直 接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场， 通过购买上市股票、债券间接投资；股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分 较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入，具有较多的投机成分； 有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金则对股份制企业的组织形式有 较高的要求；股权式基金由于转让性能差，流动性和变现能力弱，一般要求是封闭型和 固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金则可以是开放型和追加型的。 A. B. C. D. (26)业主大会议事规则由（ ）制定并修改。 A. 业主大会 B. 业主委员会 C. 政府物业管理部门 D. 业主和物业管理企业共同 (27)（ ）是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 A. 总效用 B. 边际效用 C. 总效用率 D. 边际效用率 (28)会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应 作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的（ ） 。 A. 权责发生制原则 B. 收付实现制原则 C. 配比原则 D. 划分收益性支出和资本性支出原则 (29)关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是（ ） 。 A. 单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复 计算利息 B. 复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算 C. 用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的 时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较 不同期限的资金使用效益 D. 在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算 (30)房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。 A. 拆迁人 B. 拆迁主管部门 C. 房地产权属登记部门 D. 规划行政主管部门 (31)我国第一轮房改热潮是（ ）年后掀起的。 A. 1982 B. 1984 C. 1985 D. 1986 (32)经济适用房的土地采用（ ）方式取得。 A. 行政划拨 B. 转让 C. 出让 D. 低价出让 (33)土地使用权的出让方式中， （ ）适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关 单位用地和某些特殊用地。 A. 招标方式 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. 拍卖方式 C. 协议出让 D. 挂牌转让 (34)国家一级的城市房屋拆迁管理部门是（ ） 。 A. 国务院 B. 国务院建设行政主管部门 C. 城市规划主管部门 D. 土地管理局 (35)下列关于利率的叙述有误的是（ ） 。 A. 利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率 B. 我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一 利率 C. 浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险 D. 我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施 (36)下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是（ ） 。 A. 承租人将承租的房屋擅自转租的 B. 签订无效合同的 C. 无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的 D. 承租人故意损坏房屋的 (37)业主公约由（ ）制定并修改。 A. 业主大会 B. 业主委员会 C. 一半以上业主 D. 全体业主和物业管理企业共同 (38)下列不应免缴房产税的是（ ） 。 A. 职工自由住房 B. 企业创办的学校用于教学的房产 C. 产权未确定以及有纠纷的房产 D. 经有关部门鉴定的危险房屋 (39)根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ） 。 A. 受托财产总值 B. 信托范围 C. 信托收益 D. 信托信用等级 (40)下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ） 。 A. 商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过 3% B. 按何种面积计价，就按何种面积登记发证 C. 按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积 D. 商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)房地产业是房地产开发活动的（ ） 。 A. 策划者 B. 组织者 C. 监督者 D. 实施者 E. 发包者 (2)我国现行的房地产登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点， 概括起来，主要有以下（ ）几点。 A. 房地产权属登记由不同登记机关分别登记 B. 房地产权属登记为房地产权利静态登记 C. 房地产权属登记不具有公信力 D. 房地产权属登记实行及时登记制度 E. 颁发权利证书 (3)下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ） 。 A. 警市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和 发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排 B. 城市规划经过法律规定的程序审批确立后就具有法规效力，城市规划区内的各项土地 利用和建设活动，都必须按照城市规划进行 C. 城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控 制的区域 D. 城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安 排和控制，保证城市规划的顺利实施 E. 城市规划管理不具有政府行政职能 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (4)房地产投资开发需要（ ） 。 A. 土地 B. 建材 C. 相应资质 D. 劳动力 E. 资金 (5)资本金的出资方式包括（ ） 。 A. 货币或实物 B. 工业产权 C. 专利技术 D. 债权 E. 土地使用权 (6)影响需求价格弹性的主要因素有（ ） 。 A. 商品的可替代程度 B. 商品带给消费者的效用 C. 商品用途的多样性 D. 时间的长短 E. 商品生产厂家的资质 (7)拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的（ ）进行协调并执行共同标准。 A. 依据 B. 原则 C. 程序 D. 进度 E. 成本 (8)（ ）之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范 围及土地使用、管理制度。 A. 中华人民共和国仲裁法 B. 中华人民共和国宪法 C. 中华人民共和国土地管理法 D. 中华人民共和国土地使用法 E. 中华人民共和国民法通则 (9)居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为（ ） 。 A. 住宅用地 B. 公共服务设施用地 C. 道路用地 D. 绿化用地 E. 军事用地 (10)股份制包括（ ）等企业组织形式。 A. 无限公司 B. 有限责任公司 C. 股份有限公司 D. 两合公司 E. 股份公可 (11)下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ） 。 A. 诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利 B. 诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利 C. 民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制 D. 履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还 E. 诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效 (12)间接融资的优点在于（ ） 。 A. 筹资上可以积少成多 B. 安全性比直接融资高 C. 有利于筹集长期投资资金 D. 由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平 E. 减少了对筹资者使用资金的压力和约束。 (13)下列属于普通股股东权利的有（ ） 。 A. 有限的表决权 B. 股票的转让权 C. 对公司剩余财产的分配权 D. 对公司事务的质询权 E. 要求赎回权 (14)对下列概念的描述，正确的是（ ） 。 A. 边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据 计算方法不同，有边际产值(VMP)和边际收益产量(MRP)两种 B. 边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益 C. 平均要素成本(AFC)是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出 D. 边际要素成本(MFC) 是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： E. 边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格 (15)根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。 A. 集体土地上的合法房屋 B. 代管房屋 C. 列入拆迁范围内的房屋 D. 共有房屋 E. 商品房预售许可证正在办理之中的房屋 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示 错误。不答不得分，判断错误扣 05 分，本题总分最多扣至零分。) (1)房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照 严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础 上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。 （ ） (2)取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。 （ ） (3)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建 设阶段，必须在广告中注明。 （ ） (4)建筑制图中，根据“国标”规定，总图以厘米为单位。 （ ） (5)当测量区域的半径小于 5 公里时，可将地面视作水平面。 （ ） (6)在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证 地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。 （ ） (7)房产税是向拥有房屋所有权的单位和个人征收的税，城镇土地使用税是向拥有土地使用 权的单位和个人征收的税；二者的征收范围不同，房产税是在城市、县城内征收；而城镇 土地使用税是在建制镇和工矿区内征收。 （ ） (8)土地增值税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 它的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，即由省、自治区、直辖市人民政府确定的单 位组织测定 的土地面积。 （ ） (9)经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。 （ ） (10)根据国务院有关规定，自 2005 年 6 月 1 日起，商品房预购人可以将购买的未竣工的预 售商品房再转让。 （ ） (11)建筑安装直接工程费中的直接费包括现场管理费、材料费和施工机械使用费。 （ ） (12)新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产 开发主管部门备案。 （ ） (13)中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。 （ ） (14)半砖墙墙厚的实际尺寸为 ll5mm。 （ ） (15)职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。 （ ） (16)从 2001 年 1 月起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税额暂减按 3%的 税率征收，房产税暂减按 4%的税率征收。 （ ） (17)房屋内的大厅层高超过 4.40m 的，按其水平投影面积的 2 倍计算建筑面积。 （ ） (18)土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。 （ ） (19)房地产开发企业应当将房地产开发项曰建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 手册巾，并定期送房地产开发主管部门备案。 （ ） (20)房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。 （ ） (21)总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转让。 (22)房屋租赁合同期限不得超过 20 年，所以租期满 20 年的承租户无权继续承租。 （ ） (23)强制拍卖的主体为买受人和拍卖人。 （ ） (24)工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的 费率计算。 （ ） (25)“强制拆迁”是房屋拆迁过程中达不成拆迁补偿安置协议的时候的一种处理方式。 （ ） (26)品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号、代码进行说明的标志。 （ ） (27)拆除违章建筑不给予补偿，拆除临时建筑同样如此。 （ ） (28)边际成本替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。 （ ） (29)住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 （ ） (30)确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地规划和城市规划、 房地产开 发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计 划主管部门批 准，并纳入年度固定资产投资计划。 （ ） (31)金融市场交易的对象为货币资金。 （ ） (32)房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，而该单位在 15 天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。 （ ） (33)房产税是向拥有房屋所有权的单位和个人征收的税，城镇土地使用税是向拥有土地使 用权的单位和个人征收的税；二者的征收范围不同，房产税是在城市、县城内征收；而城 镇土地使用税是在建制镇和工矿区内征收。 （ ） (34)如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的必需居住用房，人民法院不得拍卖、变卖或 者抵债。 （ ） (35)房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 （ ） (36)职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。存缴职工在购买、建造、翻 建、大修自住住房时，可以向管理中心申请个人住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公 积金使用的中心内容和主要形式。 （ ） (37)人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是 赔偿，而是按约给付。 （ ） (38)根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。 （ ） (39)按套内建筑面积计价的房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。 （ ） (40)商品住宅房销售，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交给当 地房地产行政主管部门代管。公有住房售后维修基金管理的具体办法，由市、县财政部门 制定，经当地 人民政府批准后实施。 （ ） 四、综合分析题(共 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题 意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (1)某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地 产估价机构(以下简称估价机构 )提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及 投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付 部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。TS该估价机构在开始市场分析 之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ） 。 A. 人均绿地率 B. 停车位 C. 用地性质 D. 建筑密度 (2)该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的 宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但（ ） 。 A. 需求曲线已向右上方移动 B. 需求曲线已向左下方移动 C. 需求量已在需求曲线上向下移动 D. 需求量已在需求曲线上向上移动 (3)该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有（ ） 。 A. 扩股增资 B. 预售商品房 C. 以融资租赁方式承租大型设备 D. 以在建工程抵押贷款 (4)该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开 T 建筑面积作为统计总体， 则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。 A. 综合楼 B. 住宅 C. 水塔 D. 配套公建用房 (5)关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ） 。 A. 双方达成的是一种单务合同 B. 双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C. 估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权 D. 开发公司开始支付的款项是一种定金 (6)近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格呈上升趋势，2001 年度某城市普通商品 住宅平均价格为 2400 元/m2，2002 年度这一价格指标增至 2800 元 /m2，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们 收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融 资的方便。针对这一现象，试分析：TS 下列可能导致普通商品住宅价格下降的因素是（ ） 。 A. 消费者对普通商品住宅未来价格的预期 B. 普通商品住宅的造价降低 C. 大量高档商品住宅投放市场 D. 生产技术水平的提高 (7)假设 2800 元/m2 是 2002 年 5 月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增 加，且需求增加量大于供给增加量，则到 2003 年 5 月，达到新的均衡时均衡价格可能是（ ） 。 A. 3000 元/m2 B. 2600 元/m2 C. 2800 元/m2 D. 有多种可能 (8)该城市 20012002 年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ） 。 A. 116.7% B. 16.7% C. 14.3% D. 114.3% (9)该城市“2001 年度普通商品住宅价格/2002 年度普通商品住宅价格”这一指标属于（ ） 。 A. 强度相对指标 B. 比较相对指标 C. 动态相对指标 D. 比例相对指标 (10)住房抵押贷款属于（ ） 。 A. 银行信用 B. 商业信用 C. 国家信用 D. 消费信用 (11)孙某自 2001 年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金 地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司) ，2003 年 3 月亨通不动产评估中心因 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得 了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说， 如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时， 还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。 根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。请根 据材料回答下列问题：TS一级房地产评估机构应具备的条件为（ ） 。 A. 注册资本 100 万元以上 B. 有七名以上专职房地产估价师 C. 从事房地产价格评估业务连续三年以上 D. 每年独立承担估价标的物建筑面积 10 万 m2以上 (12)土地增值税的计税依据是（ ） 。 A. 土地价格 B. 房地价格 C. 地增值额 D. 房屋增值额 (13)转让房地产时应缴纳的税费有（ ） 。 A. 营业税 B. 城市维护建设税 C. 印花税 D. 个人所得税 (14)孙某的违法行为有（ ） 。 A. 同时在金地公司和亨通公司注册执业 B. 私自接受估价委托 C. 在估价报告上署自己的名字 D. 房屋价格评估不合法 (15)G 快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。 A. G 快餐公司与 w 公司签订租赁合同 B. 到当地房地产管理部门登记备案 C. 办理游乐场快餐厅营业执照 D. 领取房屋租赁证 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :A 取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的 必备条件。而取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。(2) :D 答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。(3) :C 合同法规定，租赁期限不得超过 20 年；超过 20 年的，超过部分无效。租赁期间届满 当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年。(4) :B 商业汇票是由出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持 票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业 承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。(5) :D 订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的 所有权转移为抵押人所有的内容。(6) :B 共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是不确定份额的共有。(7) :D 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后 90 日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因 土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起 30 日内申请；登记机关自受 理登记申请之日起 7 日内应当决定是否予必登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通 知权利人或权利申请人。(8) :C 一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。 二者大小无可比性。(9) :D 形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤 销权、解除权、追认权、选择权等。 (10) :A 拆迁估价的技术协调中指出，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则 上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就 拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。(11) :C 本题主要考查的是拍卖的概念。(12) :A 权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付 现金时才确认。凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应 作为当期的收入或费用。(13) :D 答案：D。若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起 60 日内向作出裁决的房屋 折迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向作出裁决的房屋拆迁管理部门的上 一级主管部门申请行政复议。当事人也可以在接到裁决书之日起 3 个月内向人民法院起诉。 (14) :A 1999 年，国务院颁布了住房公积金管理条例 ，2002 年国务院又主要针对住房公积金管 理机构等内容对公积金条例进行了修订。(15) :B 报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发选址意见书，对城市用地审批核发建设用 地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。(16) :A 从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业 银行属于职能分工型商业银行。(17) :D 由于消费者追逐“高雅” ，产生了“炫耀效应” ，以至出现 D 所述情况。(18) :B 保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益 或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。(19) :C 在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。(20) :C 只要交易双方按照不低于正常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办 理房地产交易和权属登记的有关手续。(21) :B 责任保险包括公众责任保险、职业责任保险、产品责任保险和第三者责任保险等，其中职 业责任保险是指对各类专业技术人员，因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成同对方或 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 他人财产损失、人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。(22) :A 保险的基本职能有分散危险和组织经济补偿；B、C 、D 。选项的内容是保险的派生职能。 (23) :D 房屋权属变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登 记。(24) :A 杠杆租赁在国外享有优惠政策，所以租金比其他形式要低。(25) :C 题中叙述的四点为股权式基金和有价证券基金的区别。(26) :A 业主大会的职责之一：制定、修改业主公约和业主大会议事规则。(27) :B 答案：B。边际效用(MU)是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。(28) :A 权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付 现金时才确认。凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应 作为当期的收入或费用。(29) :D 我国所有的存款都采用复利计算。(30) :D 违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须 由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。(31) :D 自 1986 年以后，城镇住房改革取得重大突破，掀起第一轮房改热潮。(32) :A 1998 年 7 月 3 日以国发199823 号文件发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知明确规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总 体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度 计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。 ”(33) :C 答案：C 协议出让指政府作为土地所有者 (出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款， 达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点 是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机 关单位用地和某些特殊用地。(34) :B 答案：B。国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责 是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。(35) :B 中国人民银行按照国家授权，允许某些金融机构在国家统一利率的基础上，实行一定幅度 内利率的上下浮动。(36) :B 合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。人为终止主要是租赁双方的原因导 致的合同终止，除了选项 A、 C、D 的情形外，还包括：将承租的房屋擅自转让、转借他 人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的；公有住房无正当理由闲置 6 个 月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；法律、法规规定的其他可以收回的情 形。这些情况都属于人为因素造成的合同终止。(37) :A 业主大会由物业所在地政府主管部门和街道办事处的指导下组织召开，大会审 议通过业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，选聘物业管理企业，并决定 有关业主共同利益的事项。 (38) :C 产权未确定以及有纠纷的房产不应免缴房产税。(39) :C 信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给 受益人的盈利额并不固定。(40) :C 合同中未约定，应按下列原则进行：商品房买卖合同中约定的面积误差比绝对值超过 3% 时，买受人有权退房；面积误差比绝对值在 3%以内( 含 3%)的，据实结算房价款。按照我 国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记， 但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。二、多项选择题(共 15 题， 每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或 多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1) :A, B, E 房地产业是房地产开发活动的策划者、组织者和建设任务的发包者。(2) :A, D, E 答案：A，D，E 房地产权属登记为房地产权利动态登记；房地产权属登记具有公信力。 (3) :A, B, D (4) :A, B, D, E 房地产投资开发需要土地、建材、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金、专业人 员经验。(5) :A, B, E 项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作 价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低 估。(6) :A, C, D 影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还 是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以 及商品的耐用程度也是主要因素。(7) :A, B, C 拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选项进行协调并执行 共同标准。(8) :B, C 中华人民共和国宪法与土地管理法规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同 形式的土地所有制的适用范围，以及土地的使用、管理制度。(9) :A, B, C, D 答案：ABCD 居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为住宅用地、公共服务设施 用地、道路用地和绿化用地。(10) :A, C, D 股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份 有限责任公司最为典型。(11) :A, D 诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失