2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题(六)

2010 年房地产估价师房地产估价理论与方法 真题 （六） 四、计算题（共 2 题。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有 计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位） 1某宗出租的房地产，建筑面积为 40000，容积率为 4，土地使用期限为 40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70。根据市场调查得知 2010 年 10 月 1 日该类 房地产的租金为每月 40 元/ ，年平均空置率为 20，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8，该房地产现时土地单价为 2100 元， 土地报酬率为 8，建筑物报酬率为 10，请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值 （8 分） 2某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为 30000 ，经济 寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建 筑安装工程费为 1200 元/ （含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8，管理 费用为建筑安装工程费与专业费之和的 3，销售费用为重新购建价格的 3，每利率为 6，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60，第二 年投入 40，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元， 平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10 年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80，月租金为 30 元/，但如 果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85，正常月租金为 32 元/，由于该写 字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的 报酬率为 8。请计算该建筑物的现时价值。（12 分） 三、判断题(共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“” 表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分) 第 51 题 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价 时应考虑此因素。 ( ) 【正确答案】： 第 52 题 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期 房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 ( ) 【正确答案】： 第 53 题 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市 场价值。 ( ) 【正确答案】： 第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求 得的价值，则说明房地产市场不景气。 ( ) 【正确答案】： 第 55 题 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首 要因素。 ( ) 【正确答案】： 第 56 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象 价值所依据的市场状况。 ( ) 【正确答案】： 第 57 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一 房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 ( ) 【正确答案】： 第 58 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算 净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 ( ) 【正确答案】： 第 59 题 某房地产开发项目的利润为 360 万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销 售费用合计为 2000 万元，投资利息为 200 万元，企业应缴纳土地增值税 200 万元，该房地产开 发项目的投资利润率为 18%。 ( ) 【正确答案】： 第 60 题 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购 建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 ( ) 【正确答案】： 第 61 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管 理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 ( ) 【正确答案】： 第 62 题 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价 格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提 下评估出的价值。 ( ) 招考信息、复习资料、在线辅导、网络视频、考生分享 建设工程考试网 资料来源： 建设工程考试网 建设工程考试网提供更多免费资料下载 【正确答案】： 第 63 题 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降 的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 ( ) 【正确答案】： 第 64 题 某城市路线标准深度为 24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深 度价格修正率分别为 50%、30%、20%，则临街 16m 的矩形土地的平均深度价格修正率为 120%。 ( ) 【正确答案】： 第 65 题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术 报告和附件六部分组成。 ( ) 【正确答案】： 四、计算题(共 2 题，20 分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅 有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。) 第 66 题 王某于 2006 年 6 月 18 日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为 6 成，贷款 金额为 200 万元，贷款年利率为 8%，贷款期限为 5 年，按月等额还。2009 年 10 月 18 13，王 某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为 50 万元，运营费用为 26 万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长 5%和 3%，未来收益期限为 36 年。当地该类房地产的报酬率为 7%，抵押贷款成数一般为 6 成。 请计算该商铺 2009 年 10 月 18 日的再次抵押价值。 第二年运营费用=634.90 万元(2101.8-1814)万元25%=706.85 万元 第三年运营费用=634.90 万元(2390.85-2101.8)万元25%=7