2014年土地增值税培训讲议

土地增值税清算申报政策解读和填报要点 第一部分 清算申报的基本问题 土地增值税自 1994 年 1 月 1 日起开征，经历了房地产市场的 低谷和高涨，从 2004 年开始，伴随着国内房地产市场的迅猛发展， 土地增值税管理日渐成熟，规模也得到迅速扩大。2006 年底，总局 下发了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知 （国税发2006187 号） ，2008 年 9 月，省局下发了 省地方税务局关于印发湖北省房地产开发企业土地增值税清算 管理办法的通知（鄂地税发【2008】207 号） ，2009 年 5 月，总局 下发了国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通 知 （国税发【2009】91 号） ，土地增值税管理制度逐渐完善。2013 年 6 月 20 日， 国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作 的通知 （税总发201367 号）中又进一步强调了“加强房地产开发 项目的全流程监管，形成动态监控机制，把土地增值税的预征、清 算和清算后续管理的各项工作做扎实。 ”2013 年 12 月 2 日， 国家 税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知 （税总函 【2013】658 号）强调， “一要加强宣传，强化纳税人清算主体意识， 并于 2014 年一季度开展一次全面的纳税辅导；二要深入贯彻土地 增值税清算管理规程 ，定期开展清算情况的评估监管；三要参照土 地价格和建安造价标准严控核定征收。 ”下一步，总局将开发土地增 值税管理软件，强化土地增值税管理。2013 年 12 月 13 日，国家税 务总局副局长丘小雄在全国土地增值税征管工作视频会上作了凝 心聚力 攻坚克难 全面加强土地增值税征管工作的讲话，再次强 调了要提高清算质量、加快清算速度、加大滞纳金加收、确保税款 及时入库，同时要求税务部门加强土地增值税分类管理，建立相关 情况的通知通报制度等。 2013 年，市局下发了市地方税务局关于进一步规范土地增值 税征收管理工作的通知 （武地税发【2013】30 号） ，对土地增值税 征收管理工作提出了新的要求，强调要做好土地增值税的项目登记 管理、税款预征管理、清算申报管理、清算审核管理、清算资料管 理和减免税管理等六大管理措施，特别强调了房地产开发企业要按 照税务机关要求及时、详尽、准确地履行纳税申报义务，税务机关 对查补的税款要严格滞纳金加收的管理。应该说，市局的管理规定 与省局、总局的要求是高度一致的，因此大家一定要提高做好土地 增值税清算申报工作意义的认识。 土地增值税清算与企业所得税汇算清缴有较大不同，与企业财 务核算也存在区别。企业所得税汇算清缴是对一个会计年度内的企 业所得进行计算，它的时间范围是一个会计年度，空间范围是企业 的所有与所得有关的事项，计算过程主要体现在对财务核算结果的 纳税调整。土地增值税清算是对某个房地产开发项目的增值额进行 计算，开发项目从拿地、开发、销售、结算到清算要跨越好几个年 度，因此土地增值税清算涉及到好几个年度的财务核算，并且清算 是针对某个具体的房地产开发项目，如果企业同时有多个开发项目 3 则应分别进行土地增值税清算。另外，不同的房地产开发企业往往 有不同的财务核算方法，土地增值税清算要求必须按清算项目归集 收入、成本和费用，并且对扣除项目也作了明细分类，还需要按照 普通住宅、非普通住宅和非住宅开发产品分类计算增值额和应缴税 金。因此，企业在进行土地增值税清算申报时，就需要根据土地增 值税规定对财务核算的科目和记账时间重新归类，再按照规定进行 纳税调整，最后按照规定的方法计算出不同类型房屋的增值额，过 程相对有点复杂。过去，因为计算标准不够统一、政策口径不够统 一，企业申报与税务机关审核结果有较大差异，这方面产生了一些 矛盾。这几年，我们不断加强税务干部的业务培训和对纳税人的税 法宣传，取得了明显的效果，今后还会进一步加强。 一、开发项目符合清算条件后启动清算申报问题 根据国家税务总局土地增值税清算管理规程第九条规定， 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续 的。 主管地方税务机关发现纳税人符合上述规定条件之一而未提出 清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍 未清算的，由主管地方税务机关组织清算。 第十条规定，符合下列情形之一的，主管地方税 务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以 上，或该 比例虽未超过 85%，但已转让的房地产建筑 面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑 面积的比例在 85(含)以上的； （根据（武地税发【2013】34 号）“已竣工验收”是指 其开发产品符合下列条件之一的情形：1、开发产品竣 工证明材料已报房地产管理部门备案；2、开发产品已 开始交付购买方；3、开发产品已取得初始产权证明。 ） （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕 的； （三）主管地方税务机关认定有可能造成税款流失、 经区局局长批准清算的开发项目； （四）省地方税务局规定的其他情形。 因此，房地产开发企业要认真对照上述规定，在规定的时间内 完成清算申报。同时，税务机关也应及时从房管部门获取相关信息， 对符合应要求清算四个条件之一的开发项目，及时向纳税人下达 土地增值税清算通知书 ， （如下表）： 5 区地方税务局土地增值税清算通知书 地税清通字 第 号 公司： 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知以及市地税局关于加强房地产开发企业土地增值税清算 工作有关问题的通知的规定，你公司开发的 房地产开发项目，已符合土地增值税清算条件，请你公司自收到本 通知之日起 90 日内，携带齐全的清算申报材料到我机关办理土地增 值税清算申报手续。 特此通知 附件：土地增值税清算申报材料清单 主管税务机关（章） 年 月 日 税务机关联系人： 联系电话： 根据国家税务总局土地增值税清算管理工作规程第十一条， “纳税人应当在收到清算通知之日起 90 日内办理清算手续。 ”为方 便征管并给予纳税人足够的清算申报时间，武地税发【2013】30 号 文件要求对于上一年符合清算条件的房地产开发项目，主管税务机 关最迟应于次年 1 月 31 日前对纳税人下达清算通知，纳税人应于收 到主管税务机关清算通知 90 日内进行清算申报。纳税人进行清算申 报时，除提交土地增值税纳税清算申报表之外，还要按 30 号文 件要求提供其他相关附表和资料，因纳税人提供资料不全导致税务 机关清算审核延期的，查补税款加收滞纳金的时间包含延期天数。 二、清算资料归集整理的问题 土地增值税的清算资料应按照国家税务总局下发的土地增值 税清算管理规程 （国税发200991 号）和武地税发201330 号 文件规定及工作要求整理入册。清算资料非常重要，2012 年国家税 务总局土地增值税督导检查组到我市检查时，重点也是关注我们清 算资料管理到不到位的问题。 根据武地税发201330 号文件规定，纳税人进行土地增值税清 算申报需提供五大类 33 小类申报资料，另外还需填报 14 个相关报 表，涉及到公司基本情况、项目基本情况、规划情况、开发建设情 况、销售情况、收入和成本的结算情况、财务核算情况、税款缴纳 情况，纳税人需要对清算项目的土地成本、建筑面积、开发成本和 开发费用进行明细申报。总之就是要求尽可能详细地提供开发项目 7 的涉税情况，尽可能详细地展示计算过程，尽可能准确地计算清算 结果。对于其中某些资料企业不涉及的，如关联企业往来、房地产 投资入股等情况，企业应在土地增值税清算事项报告中专门予 以说明，相关资料就不需要提交了。 另外还有一点需要注意的是，通过去年的稽查审理和案卷评查 我们发现，企业与税务机关在政策口径和计算方法上还存在较大分 歧，导致税务机关清算审核时作了较多纳税调整，纳税人意见较大。 因此，为了更好地避免这种歧义的产生，提高清算审核的效率和透 明度，企业在清算申报时应编制扣除项目记账凭证归集表 （即清 算申报工作底稿，举例见下表，供参考） 。该表按照土地成本、前期 工程费、基础设施费、建安工程费、开发间接费、借款利息费、已 缴税费等扣除项目分别编制，把各计算附表对应的记账凭证号进行 列示，与清算申报的各个附表相对应，这样就能展示出各附表内容 的归集过程，使得申报计算更加清晰和准确，企业能够更好地对税 务机关进行解释说明，避免因口径不一导致分歧的产生。由于涉及 凭证较多，企业在清算申报时应提供扣除项目记账凭证归集表 的纸质版或电子版。这样，做到申报表与工作底稿相统一，使之成 为“有源之水” ，有数可查、有事可核，起到事半功倍之效。 举例：开发间接费用明细申报表记账凭证归集表 序 号 记 账 科 目 对应 科目 记账 凭证 号 记账时间 记账金 额 记账 内容 收款 单位 结 算 票 据 票据号码 有合法 票据的 记账金 额 1 开 发 间 接 费 用 在建 工程 19-2 2012.3.15 18740 支付 项 目工 作人 员工 资 张三 工 资 单 18740 2 开 发 间 接 费 用 在建 工程 17-1 2012.4.15 16530 项目 水电 费 洪山 区自 来水 公司 增 值 税 普 通 发 票 0012693 16530 3 合 计 536000 487620 填报说明：本表填写开发间接费用明细申报表对应的明细记账 内容，该表最后一栏金额归集到开发间接费用明细申报表 。 “记 账科目”是指该笔内容财务核算的记账科目；“对应科目”是指借 贷记账法中“记账科目”对应的核算科目；“记账凭证号”是指该 笔分录的记账凭证号码；“记账时间”是指该笔记账凭证的登记时 间；“记账金额”是指该笔分录中“记账科目”记账的金额；“记 账内容”是指该记账凭证注明的记账内容；“收款单位”是指企业 支付成本费用时结算票据上注明的收款单位；“结算票据”是指企 业结算成本费用时收到的发票等原始凭证种类；“票据号码”是指 该原始凭证的发票或其他合法票据号码；“有合法票据的记账金额” 9 是指该笔记账内容有真实合法票据的记账金额，如果该笔记账内容 无真实合法票据则填零， “有合法票据的记账金额”合计数一般会 小于“记账金额”合计数，只有该合计数才是能够归集到开发间 接费用明细申报表的金额，应等于开发间接费用明细申报表 中“各年度”金额的合计数。 其他清算科目的记账凭证归集表以此类推。 主管税务机关发现企业清算申报资料不全的，应及时对纳税人 下达土地增值税清算补正资料通知书 （如下表） ，企业应于指定 期限之前将相关资料补报齐全，并将所有申报资料按文件规定顺序 装订成册，如资料较多应分册装订。 区地方税务局 土地增值税清算补正资料通知书 地税清补字 第 号 公司： 经审查，你公司申请清算土地增值税的 项目，需补正清算资料。请你公司于接到本通知书之日起 15 日内补 正有关清算资料。补正资料时间不计入本次清算核准时限内。 需要补充提交的清算资料及要求如下： 1、 ； 2、 ； 3、 ； 4、 ； 5、 。 特此通知 11 主管税务机关（章） 年 月 日 税务机关联系人： 联系电话： 另外需要明确的是，土地增值税纳税清算申报表表头必须 写明“清算截止时间”，也就是清算项目的收入、成本和费用归集 的截止时间，一般应该是截止到纳税人清算申报之日。在此之前没 有发生的成本和费用不得列支，发生了但对方没有开具结算发票的 不得列支，发生并取得结算发票但没有实际支付款项的不得列支， 按照会计制度预计预提的成本费用不得列支。因此，企业在土地增 值税清算前应尽量将成本和费用结算完毕，否则会导致有清算收入 但无相应的扣除项目、增值率较高的情况发生。如清算申报时相关 成本费用无法完成结算，纳税人可在结算后按相关规定向税务机关 提请二次清算。 三、滞纳金加收问题 根据中华人民共和国税收征管法和国家税务总局土地增 值税清算管理规程 ，纳税人逾期缴纳税款的，主管税务机关应按规 定加收滞纳金，去年底总局丘小雄副局长的讲话再次强调了这一点， 企业一定要充分认识到加收滞纳金的严肃性。关于加收土地增值税 滞纳金，归纳起来有五种情形： 1、纳税人未按规定预缴土地增值税，对少预征税款应按规定加 收滞纳金； 2、纳税人未按规定期限进行清算申报的，申报补缴的税款应按 规定加收滞纳金； 3、纳税人未按开票规定期限缴纳税款的，其开票未缴税款超过 期限的应按规定加收滞纳金； 4、纳税人清算申报后经税务机关审核补缴的税款，其应补缴的 税款应按规定加收滞纳金； 5、纳税人对清算审核应补缴的税款未按开票规定期限缴纳税款 的，其开票未缴税款超过期限的应按规定加收滞纳金。 根据 30 号文件，清算补缴土地增值税的滞纳金从申报期限届 满的次日开始计算起，按日加收滞纳税款的万分之五。纳税人应认 真、及时地按规定进行土地增值税清算申报，否则，延迟申报、延 迟缴税，或者申报税额较低税务机关查补税额较大，都会导致滞纳 金数字较大。 关于税务机关清算审核查补土地增值税的滞纳金，根据湖北 省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第十三条， “主管税务 应在收到纳税人土地增值税清算申报 90 日内完成清算审核工作” ， 对确因税务机关审核原因，造成审核期限超过 90 天的，原则上审核 补缴税款滞纳金按 90 天加收；对因纳税人不按规定及时提供相关资 料，造成主管税务机关无法进行审核超过 90 天的，仍按规定加收滞 13 纳金。因此，纳税人应尽早提供全面的清算申报资料。 四、核算方法报备与征收方式认定问题 （一）纳税人在进行土地增值税清算申报时，应将土地成本和 建安成本的财务核算方法在土地增值税清算事项报告中向主管 税务机关报备问题。 1、关于土地成本分摊，根据省地方税务局关于进一步规范 土地增值税征管工作的若干意见 （鄂地税发【2013】44 号）第五 条“关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题”规定， “对于成 片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按 分期开发项目（以建设工程规划许可证为单位）占地面积占该 成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的 金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本” ） 。同一项目 中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的 建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地 相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目 房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。 ”因此，如清算项目中 存在相对独立的不同类型房地产，纳税人采用单独计算分摊土地成 本的应向主管税务机关报备。 2、关于建安成本分摊，根据国家税务总局关于印发土地 增值税清算管理规程的通知 （国税发【2009】91 号）第二十一 条， “纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目 中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法， 分摊共同的成本费用。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或 处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为 准。 ” 因此，无论纳税人是按照建筑面积均摊建安成本还是按受益 原则归集开发产品的专属建安成本，都必须向主管税务机关报备， 且与前期核算方法保持一致。 （二）总局一再强调要严控土地增值税的核定征收。根据武 汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知 （武地 税发【2010】62 号）第二条规定， “对审核确定核定征收土地增值 税的项目，纳税人必须先行提交土地增值税清算报告，经主管地方 税务机关审核，并按房地产开发企业土地增值税清算管理工作流 程 （武地税函【2008】112 号）有关规定办理核定征收审核手续。 ”也就是说，无论清算项目最终是否被认定为核定征收，纳税人在 清算申报环节都须严格按照查账征收规定进行清算申报和上报相关 资料，税务机关再按规定认定该项目土地增值税清算是否应该实行 核定征收。纳税人不得在申报环节预先设定清算项目为核定征收方 式，按核定征收方式进行清算申报和递交资料。另外，对于分期开 发的清算项目，前期项目税务机关实行核定征收清算的，纳税人对 后期开发项目也应按照查账征收要求进行清算申报，税务机关也不 得简单比照前期认定为核定征收。 五、清算后续管理和二次清算问题 （一）根据国家税务总局土地增值税清算管理规程规定， “清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地 产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的 15 纳税申报，扣除项目金额按清算时计算出的单位建筑面积成本费用 乘以销售或转让面积计算。纳税人在项目完成清算后继续支付并取 得合法、有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重 新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。 ” （二）根据省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工 作的若干意见 （鄂地税发【2013】44 号）第九条“关于房地产开 发项目土地增值税二次清算问题的规定，纳税人达到清算条件并进 行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可 申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管 税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增 值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。 ” 也就是说，税务机关完成土地增值税清算对纳税人下达房地产开 发企业土地增值税清算审核通知书时，应根据清算结果明确单位 建筑面积的扣除金额并告知纳税人。 （如下表） 区地方税务局 土地增值税（查账清算）审核结论通知书 地税清审字 第 号 公司： 根据土地增值税清算有关文件规定，依据你公司提交的清算申 请材料，我机关对你公司开发的 项目土地增值税清算审 核完毕。审核结论为：截至 年 月 日止，本项目应缴纳土 地增值税 元。 经审核本项目每平方米准予扣除项目金额为： 普通住宅 元、非普通住宅 元、非住宅 元 请你公司在接到本通知之日起 15 日内到 区地方税务局办理 税款补缴（或退还）手续。 17 特此通知 主管税务机关（章） 年 月 日 税务机关联系人： 联系电话： 开发项目清算后发生尾盘销售的，应按开发产品单位面积扣除 项目金额计算扣除项目金额，分别计算不同开发产品的增值额和计 算应缴税额，于销售发生次月向税务机关进行申报，而不得简单以 土地增值税预征率或者核定征收率进行申报。纳税人开发产品销售 完毕，或者剩余开发产品准备长期自持，相关成本费用均已结算并 收到对方开具的发票的，纳税人可以向主管税务机关申请二次清算。 主管税务机关应按规定重新计算整个开发项目的清算税款，多退少 补。二次清算为终次清算，完成后纳税人不得再要求进行该项目的 土地增值税清算。 第二部分 市地方税务局关于进一步规范土地增值税征收管理工作的通知 关于清算申报的资料归集与表格填写 根据市地方税务局关于进一步规范土地增值税征收管理工作 的通知 （武地税发【2013】30 号）文件，本套表格包括土地增 值税清算材料清单表 、 土地增值税纳税清算申报表 （主表 2-2） 、 与收入相关的面积明细申报表 （附表 2-3） 、 转让房地产收入明 细申报表 （附表 2-4） 、 商品房销售合同明细申报表 （附表 2-5） 、 取得土地使用权所支付的金额明细申报表 （附表 2-6） 、 前期工 程费明细申报表 （附表 2-7） 、 建筑安装工程费明细申报表 （附表 2-8） 、 基础设施费明细申报表 （附表 2-9） 、 公共配套设施费明细 申报表 （附表 2-10） 、 开发间接费用明细申报表 （附表 2-11） 、 利息支出明细申报表 （附表 2-12） 、 扣除项目汇总申报表 （附 表 2-13） 、 与转让房地产有关的税金明细申报表 （附表 2-14） ，共 十四张表格。 19 企业在进行清算申报时，应先将相关记账科目进行归集，填写 扣除项目记账凭证归集表 ；然后将扣除项目记账凭证归集表 数据归集到各附表，并进行计算得出本次扣除金额；再将各附表数 据归集到扣除项目汇总申报表 ；最后填写土地增值税纳税清算 申报表 。通过明确制表程序，能够做到相关数据的确认不重不漏， 逻辑关系清晰，便于及时发现问题和进行修改，大大提高清算申报 效率。 一、附件 2-1土地增值税清算材料清单表填报。 纳税人名称 纳税人识别号 清算项目名称 清算项目地址 材料序号 材料名称 备 注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 本表按照下述（三）纳税人土地增值税清算申报资料清单的顺序和 内容填写。 （一）表头项目 1.纳税人名称：填报房地产开发企业税务登记证上证载纳税人 名称。 2.纳税人识别号：填报房地产开发企业税务登记证上证载十五 位地税流水号。 3.清算项目名称：填报土地增值税清算项目的建设工程规划许可 证证载名称。 （1）填报口径：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目 为单位。 （2）政策依据：关于滚动开发项目确定清算单位的问题：以规划部 门发放的建设工程规划许可证审批的房地产开发项目为单位进 11 12 13 14 15 16 17 纳税人盖章： 填表人签字： 21 行清算（鄂地税发2008211 号） 。 4.清算项目地址：填报土地增值税清算项目的建设工程规划许可 证证载地址。 （二）表体项目 资料按照顺序号进行装订，如果分为几册，备注栏应注明（举 例：5-1 ） ，同时每册的封面都要注明清楚。本表内容与清算申报资 料相对应，要保证资料的完整性、真实性。 纳税人土地增值税清算申报资料清单 一、土地增值税清算申报应提交的相关表格 1、土地增值税清算材料清单表； 2、土地增值税纳税清算申报表； 3、与收入相关的面积明细申报表； 4、转让房地产收入明细申报表； 5、商品房销售合同明细申报表； 6、取得土地使用权所支付的金额明细申报表； 7、前期工程费明细申报表； 8、建筑安装工程费明细申报表； 9、基础设施费明细申报表； 10、公共配套设施费明细申报表； 11、开发间接费用明细申报表； 12、利息支出明细申报表； 13、扣除项目汇总申报表； 14、与转让房地产有关的税金明细申报表。 二、土地增值税清算申报应提交的相关资料 （一）公司基本资料 1、股东及关联方最近工商登记情况的说明； 2、关联往来情况说明； 3、土地（地上建筑物）入股的评估报告、验资报告； 4、合作开发合同、代建合同等材料。 （二）项目基本资料 1、国有土地使用权证； 2、国有土地出让（转让）合同/拍卖成交确认书/ 判决书； 3、建设用地规划许可证； 4、建设工程规划许可证； 5、建设工程施工许可证； 6、商品房预售（销售）许可证 7、建设、规划或国土等部门的函件/批复等文件（如变更项目 容积率的批复） ； 8、税务部门减免税文件； 9、涉及清算项目的诉讼材料（判决书、调解书等） ； 10、经由房管部门审核通过的房屋测绘报告； 11、清算项目竣工验收备案证； 12、经由土地规划部门审核通过的国有土地使用权分割转让 证明以及土地分割明细表； 23 13、无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业 的有关证明材料。 （三）工程相关资料 1、工程中标通知书； 2、工程金额 50 万以上的合同及发票（施工、安装、采购、装 修） ； 3、其他应提交的工程合同； 4、工程预算（概算）书； 5、工程合同决算（结算）书； 6、工程竣工验收材料。 （四）财务相关资料 1、项目竣工决算报表； 2、取得土地使用权所支付地价款的凭证，包括税务发票、缴纳 土地出让金的财政收据等有关合法有效凭证； 3、取得土地使用权支付的契税、印花税完税凭证； 4、拆迁补偿合同、补偿花名册、补偿支付凭证等； 5、土地增值税预征税款完税凭证、营业税及附加完税凭证，按 时间顺序整理； 6、贷款（抵押、质押）合同、银行贷款及利息结算通知单； 7、主管税务机关需要相应项目的会计记账凭证等。 （五）其他资料 1、纳税人委托税务中介机构进行清算鉴证，税务中介机构按照 国家税务总局土地增值税清算鉴证业务准则 （国税发2007 132 号）规定需提交的涉税鉴证业务约定书、土地增值税清算税款 鉴证报告、企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明 及有关附表、工作底稿（包括电子文件） ； 2、根据清算项目特殊情况，税务机关要求提供的其他材料，包 括各附表的扣除项目记账凭证归集表 、 土地增值税清算事项报 告等； 3、上述所有材料如有电子文件的，应与纸质材料一并报送。 （三）表尾项目 1.纳税人盖章：纳税人应盖公章，公章名称应与纳税人名称一致。 2.填表人签字：企业财务负责人或者法人代表签字。 二、附件 2-3与收入相关的面积明细申报表填报与 资料归集。 与收入相关的面积明细申报表 普通 住宅 非普通 住宅 商铺 车库 办公楼 会所 学校等公共 配套设施 其他 合计 9=1+2+3+4+ 项目 行次 1 2 3 4 5 6 7 8 5+6+7+8 使用土地面积 1 总建筑面积 2 可售建筑面积 3 - 已售建筑面积 4 - 未售建筑面积 5 - 其中：自用建筑 面积 出租建筑面积 不可售建筑面积 25 其中：自用建筑 面积 6 出租建筑面积 7 一、填报说明 （一）表行项目 1.使用土地面积：合计数填列本清算项目的占地面积，以本项目 建设工程规划许可证附列资料所载面积为准；普通住宅、非普 通住宅和非住宅开发产品的使用土地面积按本清算项目内各自建筑 面积占总计容建筑面积比例分摊计算得出。如清算项目内有占地相 对独立的不同类型房地产，报备后可以按该类型房地产占地面积填 列。 2.总建筑面积：即本项目纳入规划的建筑面积。应根据经由房管部 门审核通过的房屋测绘报告，据实填列各列项目建筑面积。 3.可售建筑面积：即本项目能够对外销售的建筑面积。应结合本项 目预售许可证和房管部门审核通过的房屋测绘报告，确认各列 可售建筑面积。 4.已售建筑面积：即本项目已经实现销售的建筑面积。应根据销售 明细清单及经由房管部门审核通过的房屋测绘报告，将已售开发产 品按照标准分为普通标准住宅，非普通标准住宅、商铺、车库、办 公楼、会所等各项的面积分别填制各列。已售建筑面积除以可售建 筑面积即为本项目销售率。 5.未售建筑面积：可售建筑面积减去已售建筑面积。 6.自用建筑面积：开发商自留用于办公的建筑面积。 7.出租建筑面积：开发商对外出租的房屋、地下停车场、架空层等 的建筑面积。 8.总建筑面积=可售建筑面积+不可售建筑面积。 （二）表列项目 1.普通住宅与非普通住宅按房屋销售合同备案时间确定标准进行划 分。 武汉市普通标准住宅判断标准： （1）2004 年 3 月 1 日至 2008 年 1 月 7 日 别墅类（含联体）商品住房除外，住房单套建筑面积售价在 5500 元 /平方以内且总价低于 70 万元。 （2）2008 年 1 月 8 日至 2008 年 10 月 31 日 住宅小区容积率在 1.5（含 1.5）以上；单套建筑面积在 140 平方米 （含 140 平方米）以下；别墅类（含联体）商品住房除外，住房单 套建筑面积售价在 5700 元/平方米以下且单套销售总价在 80 万以下。 27 （3）2008 年 11 月 1 日至 2011 年 11 月 30 日（按纳税人合同签订 （网签）时间确认执行） 中心城区(含武汉东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区、化 学工业区和东湖生态旅游风景区，下同)范围内的普通住房应同时满 足 3 个条件：住宅小区建筑容积率在 1.5(含 1.5)以上；单套建筑面 积在 140 平方米(含 140 平方米)以下；单价 7000 元平方米(含 7000 元平方米)以下，且总价不超过 100 万元(含 100 万元)。 远城区范围内的普通住房标准应同时满足 3 个条件：住宅小区建 筑容积率在 1.0 以上(含 1.0)；单套建筑面积在 140 平方米(含 140 平方米)以下；单价 5700 元/平方米(含 5700 元/平方米)，总价不超 过 80 万元(含 80 万元)。此规定按纳税人合同签订时间确认执行。 （4）2011 年 12 月 1 日至今（按纳税人合同签订（网签）时间确认 执行） 中心城区(含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个 中心城区及东湖新技术开发区，武汉经济技术开发区、化学工业区 和东湖生态旅游风景区)普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建 筑容积率在 1.5 以上；单套建筑面积在 140 平方米(含 140 平方米) 以下；总价不超过 140 万元(含 140 万元)。 其他远城区(含东西湖、蔡甸、汉南、新洲、黄陂及江夏等区)普 通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上； 单套建筑面积在 140 平方米(含 140 平方米)以下；总价不超过 90 万 元(含 90 万元)。 若销售装修房屋的，上述价格为扣除装修成本后的价格。 2.学校等公共配套设施需根据公共配套设施费明细申报表 （附件 2-10）中信息填列。开发商如有自用或者出租的，应填列至第六行 自用建筑面积或者第七行出租建筑面积。 二、附件 2-4转让房地产收入明细申报表填报与资 料归集。 转让房地产收入明细申报表 项 目 合计 普通住宅 非普通住宅 非住宅开发产品 备注 货币形式取得的收入 非货币性收入 视同销售收入 转让收入形式 合 计 销售货币金额 换取非货币性资产作价金额 转让收入类别 分配股东作价金额 29 分配投资人作价金额 用于职工福利作价金额 用于职工奖励作价金额 用于赞助作价金额 对外投资金额 抵偿债务金额 取得其他收益金额 合 计 一、填报说明 （一）转让收入形式：清算项目的销售收入是指转让国有土地 使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济 收益，包括货币收入、非货币收入和视同销售收入。根据商品房销 售合同明细，将各类开发产品的收入形式的组成明细填列至各行。 1.第一行：货币形式取得的收入是指纳税人转让房地产取得的现金、 银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融 债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房 屋产权而向取得方收取的价款。 2.第二行：非货币性收入是指实物收入和其他收入。 （1）实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入， 如钢材、水泥等建材以及房屋、土地等不动产等。实物收入应当通 过评估确认其公允价值。 （2）其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他 具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用 权、土地使用权、商誉权等。其他收入应当通过评估确认其公允价 值。 3.第三行：视同销售收入是指对房地产开发企业将开发产品用于赞 助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产, 其取得收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格 确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估 价值确定。 （二）转让收入类别：转入收入类别与转入收入形式应相对应， 销售取得非货币性收入时应按照取得资产的公允价值或者出售资产 的市场价格确认收入；如果是本表所列的视同销售行为，则应按前 述视同销售收入确认方法和顺序进行填列。 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代 收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的， 可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中， 31 而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于 代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣 除，但不允许作为加计 20扣除的基数；对于代收费用未作为转让 房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 （三）收入确认金额：根据国家税务总局关于土地增值税清 算有关问题的通知 （国税函2010220 号）规定，土地增值税清算 时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。 开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部 门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算 土地增值税时予以调整。纳税人应按照房屋销售合同备案时点区分 是否为普通标准住宅。 三、附件 2-5商品房销售合同明细申报表填报与资 料归集。 商品房销售合同明细申报表 纳税人名称 纳税人识别号 清算项目名称 清算项目地址 序号 合同号 销售对象 销售时间 房号 房屋面积 房屋用途 合同金额 已收房款 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 纳税人盖章： 填表人签字： 填表时间： 一、填报说明 （一）表行项目 1.合同号，为商品房销售合同编号。 2.销售对象，为商品房销售合同签订对象。 3.销售时间，为商品房销售合同备案时间。 4.房号，为业主购买房屋的房号。 5.房屋面积，业主购买房屋的实测面积。 6.房屋用途，填写普通住宅、非普通住宅、商品、车库、写字楼等 内容。 33 7.合同金额，调整完面积差后的实际金额，应与全额发票金额一致。 8.已收房款，该房屋销售金额，精确到元。 四、附件 2-6取得土地使用权所支付的金额明细申报 表填报与资料归集。 取得土地使用权所支付的金额明细申报表 项 目 名 称 合 计 年度 年度 年度 年度 年度 本次扣除 金额 支付的土地出让金 支付地价款金额 交纳的有关税费 其中：契税 支付土地价款支付情况 合 计 土地征用费用 耕地占用税 劳动力安置费 安置动迁用房支出 拆迁补偿款 支付土地征用费用情况 合 计 填报说明 一、适用范围 本表填写纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统 一规定交纳的有关费用。“ 年度”是指费用入账年度，下填各年 度帐载发生数，与记账凭证归集表保持一致（下同）“本次扣除金 额”是指总土地成本按开发项目占地面积比例、销售率以及扣除不 合规定费用后应在本次清算中予以扣除的土地成本。 举例：如某项目占地面积 10000 平方米，购地成本 1 亿元，分两期开发， 本期清算项目占地面积 5000 平方米，总建筑面积 25000 平方米，不可售面积 35 5000 平方米（其中计入容积率的公共配套设施建筑面积 2500 平方米，不计入容 积率的如地下车位建筑面积 2500 平方米），可售建筑面积 20000 平方米，已售 建筑面积 18000 平方米，则本清算项目销售率为 18000/20000=90%， 单位建筑面积分摊土地成本=1 亿元5000/10000/（2500+20000）=2222 元， （如公共配套设施有合法移交手续或合同约定为业主无偿使用）“本次扣 除金额”=2222（2500+20000）90%=4500 万元，然后将 4500 万元按普通标 准住宅、非普通标准住宅和非住宅开发产品的已售面积进行分摊，填写在清算 申报表相应格； （如公共配套设施无合法移交手续且合同未约定为业主无偿使用）“本次 扣除金额”=22222000090%=4000 万元，然后将 4000 万元按普通标准住宅、 非普通标准住宅和非住宅开发产品的已售面积进行分摊，填写在清算申报表相 应格。 举例（续上例）：该清算项目发生前期工程费用 500 万元（均取得合法有 效凭证），则单位建筑面积分摊前期工程费用=500 万元/（5000+20000） =200 元， （如非可售面积有合法移交手续或合同约定为业主无偿使用）“本次扣 除金额”=200（5000+20000）90%=450 万元，然后将 450 万元按普 通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅开发产品的已售面积进行分摊， 填写在清算申报表相应格； （如非可售面积无合法移交手续且合同未约定为业主无偿使用）“本次 扣除金额”=2002000090%=360 万元，然后将 360 万元按普通标准住 宅、非普通标准住宅和非住宅开发产品的已售面积进行分摊，填写在清 算申报表相应格。 所有金额必须有相关真实合法的原始凭证作为依据。本表填列 的取得土地使用权所支付的金额不能提供契税完税（或减免税）凭 证的，不得作为土地增值税计算的扣除额。 二、填报说明 （一）表列项目 1.支付的土地出让金：纳税人按国家法律上交给国土部门的土地出 让金。 （1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金； （2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规 定补交的出让金； 2.支付的地价款：以转让方式取得土地使用权的，纳税人按合同支 付给转让方的地价款。 3.交纳的有关税费：是指纳税人在取得土地使用权环节按规定交纳 的税费，不包括土地款滞纳金和行政罚款。 4.如果纳税人取得的土地为生地，拆迁安置为取得土地使用权的前 置条件，则为本项目支付的拆迁补偿费要记入土地成本。 （1）对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合 同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的 购置成本或开发成本进行扣除。 （2）开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民（村民）等自然人签订 补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣 除。 （3）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视 同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清 算管理有关问题的通知 （国税发2006187 号）第三条第（一）款 规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房 地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户 支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （4）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的， 房屋价值按国税发2006187 号第三条第（一）款的规定计算，计 37 入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付 的购房支出计入拆迁补偿费。 （5）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补 偿费。 5.“本次扣除金额”是指本次土地增值税清算可扣除的取得土地使 用权支付金额。具体计算方法为每行合计数乘以本次清算的成本分 摊比例。 (1)对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原 则上应按分期开发项目（以建设工程规划许可证为单位）占地 面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权 所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本” ） 。 同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开 发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。 但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积 占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。 (2)房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑， 且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其 地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人 防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土 地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证” ，在计算地下 车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积 率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下 建筑物，不得进行土地成本分摊。 （鄂地税发201344 号） 五、附件 2-7前期工程费明细申报表填报与资料归 集。 前期工程费明细申报表 项目名称 合 计 年度 年度 年度 年度 年度 本次扣除 金额 规划费用 设计费用 39 项目可行性研究费用 水文费用 地质费用 勘探费用 测绘费用 七通一平支出 合计 填报说明 一、适用范围 本表按费用入账年度分别填写，所有金额必须有相关真实 合法的原始凭证作为依据。不属于本表范围的费用一概不得填 写。 二、填报说明 （一）表列项目 1.项目名称：本表为税法文件列举的前期工程费内容，企业可 根据实际情况添加。 2.合计：各年度账载金额合计数。 3.年度：下填列各年度帐载金额，与记账凭证归集表保持一致。 4.本次扣除金额：指本次土地增值税清算可扣除的前期工程费 用金额。具体计算方法为每行合计数乘以本次清算的成本分摊 比例。本次清算项目前期工程费用分摊方法，应选择按照建筑 面积占总建筑面积的比例，分配计算本次清算项目应承担的前 期工程费。 六、附件 2-8建筑安装工程费明细申报表填报与资 料归集。 建筑安装工程费明细申报表 项目名称 合 计 年度 年度 年度 年度 年度 本次扣除 金额 建筑工程费用 安装工程费用 41 其他建筑安装工程费用 合 计 填报说明 一、适用范围 本表填写该清算项目发生的建筑安装成本，包括发包施工 成本和开发商供材成本。1、对于发包给建筑公司施工的项目 来说，应对应有施工许可证、工程招标说明书、建安合同、建 安发票、施工费用款支付凭证等申报资料，证明该项费用实际 发生。2.对于开发商自行部分供材的清算项目，应提供相应的 供材合同和合法的增值税票，并且不得重复扣除。3.建安费用 包括桩基工程、门窗工程、水电安装、精装修工程以及外装修 工程。 二、填报说明 （一）表列项目 1.项目名称：填列将账载金