21世纪最重要的是什么

21 世纪最重要的是什么？资本。对于房地产开发商而言，这已不是夸张性的电影台词，而 是可见的现实。 ，在宏观调控政策背景下，百强企业逆势扩张，投资规模和资产总额大幅度 提升。其中万科、北京首开、合生创展三家房地产企业总资产均超过 400 亿元。 “地产，已经成为资本的游戏。 ”长房集团董事长全臻说。在其微妙的言语背后，是一个 不甚乐观的现实湖南本土的房地产公司中，仅有长房集团一家跻身地产百强。3 家企 业总资产均超 400 亿 80的社会财富集中在 20的人手里，这是“二八法则” 的经典描述。当政策台风来袭，房地产市场资源与发展的不平衡性相当鲜明。 研究报告显示，房地产百强企业 2006 年的资产规模大幅增加，总资产超过 400 亿元的 企业有万科、北京首开、合生创展；净资产超过 100 亿元的企业有中海地产、新世界中国 地产、恒大地产、万科、上实地产等。数据显示，2006 年，百强企业平均完成房地产投资 额为 24.3 亿元，平均增长率达 43.4，增幅比上年同期提高 4.6 个百分点。 同时，在土地储备上，2006 年百强企业平均规划建筑面积为 397 万平方米，土地储备 面积为 381 万平方米，分别同比增长 36.0和 30.8。尽管全国土地购置面积持续下降， 而百强企业土地储备面积却一直保持上升态势，表明土地资源进一步向百强企业集中。 显然， 2006 年政策风向趋紧是不可回避的现实，在不少房地产企业犹豫不决的同时， 很多百强房地产企业借势扩张，明显加大扩张步伐。 “经过新一轮的激烈竞争和洗牌，房地产市场的集中度越来越高，大型房地产企业正好 利用时机实施优势资本战略战术。 ”卓越集团深圳卓越房地产开发有限公司副总经理邬风柏 说。 资本博弈成为主流 “万科的资产跨越式增长靠什么来实现？并购，积极地扩张。 ”全臻说。从这次公布的研 2 究报告显示，在资本市场的运筹帷幄，让不少百强企业呈现快速扩张态势。房地产 市场集中度越来越高 地产已成为资本游戏 2007-3-29 7:08:45 包晶晶 潇湘晨报 寻找下个包钢影子股 大资金连续 3 日净流入名单一览！ 字体：大 中 小 收藏 订阅 RSS 分享 打印 网友评论 0 条 数据显示，万科、中海地产、合生创展、保利地产、绿城、恒大地产等 30 家“积极扩 张型企业”2006 年的总资产均值为 140.3 亿元，其他 70 家企业（研究组称其为“稳健经营型 企业”）总资产均值为 46.6 亿元。 同时，2006 年积极扩张型企业的净利润平均达 6.31 亿元，而稳健经营型企业净利润均 值为 1.59 亿元。积极扩张型企业的净利润增长率均值因扩张带来的收益正在逐步加大。 “房地产正在进入资本竞逐时代，这是行业发展的一种必然。”美国雷曼兄弟亚洲投资 有限公司高级副总裁陈军余说。“实际上，在宏观调控、银根收紧和国内融资渠道单一的背 景下，房地产企业通过上市谋求融资的趋势也越来越明显，这为我们创造了发展的机遇。” 一方面，作为资金密集型行业，房地产企业对资本市场的依赖程度显而易见，唯有融 资能力强的企业才有实力进行全国规模化扩张，加大土地储备量，成为未来房地产行业的 整合者。“单一的银行贷款已经无法满足企业扩张的需要，寻求新的融资渠道是发展的必然。 ”全臻说。 邬风柏认为，2006 年国内所有房地产公司都竭尽全力加快融资和扩张进度，目的是解 决资金和土地这两个赖以生存的资源。“上市、并购、战略合作、业务扩张都是手段，而本 3 质依然是资本的竞争。” 毫无疑问，融资渠道的放射性思维令不少开发商拥有了扩张的资本和底气，然而，在告诉 扩张的背后，负债经营的风险性也在加大。 “积极扩张型企业尽管总负债率增幅不大， 但长期负债比重持续上升，未来风险值得关注。”报告如此说。 2007 年政府将继续实施紧缩银根和地根的政策，宏观调控的大背景对大部分实力不强的中 小企业来说，显然意味着发展空间的收缩，而对大企业，将通过企业整合来发展自己，通 过多渠道融资和增加一定量的土地储备，促进其规模和实力的提升。我国的房地产行业已 经进入了品牌的时代。 资本市场促使房产企业分化 比起国外的市场来讲，我们的融资渠道比较单一，一定 程度上反映了金融市场体系创新空间的不足或者说动力不够。 我们现在房地产融资过分依赖银行，它不利于行业以及房地产本身的稳定。比较单一 的银行信贷融资方式，不容易适应将来我们国家房地产业快速发展这样一个趋势，随着我 们城市化据中国房地产研究会、中国房地产协会与中国房地产评测中心联合发布的2011 中国房地产开 发企业 500 强测评研究报告显示，2010 年全国商品房销售额 5.25 万亿元，其中 100 家重点企业销售总 额为 1.41 万亿元，占到全国总销售额的 26.9%。 其中，万科以 1082 亿元的销售业绩成为首个千亿房企，恒 大、保利紧随其后，并与绿地集团、万达 集团、中海地产、绿城集团、广州富力、碧桂园和雅居乐一起位列全国十强。 随着银行开发贷款的收紧，房企融资渠道的匮乏以及调控政策的步步紧逼，中国房地产信息集团联席执行 总裁&中国旅游地产服务集团总裁丁祖昱(微博 博客)向新浪乐居表示，对中小开发商来说，或即将面临一 次洗牌。强者更强，中小房企慢慢退出舞台，这是市场走向成熟的趋势。 据丁祖昱介绍，目前国内房地产企业的数量在 50000 家左右，真正活跃的数量在 10000 家左右，其中 主流房企在 500 家上下，大型房企数量仅仅 50 家而已。房企前 30 强的市场份额在近几年有正在加大的趋 势。 就在中国房地产市场在经历了 2010 年一年的快速发展的背景下，国内房地产热点城市的调控政策纷纷 出台，限购令纷纷落地，房地产开发企业将更多的目标转向限购之外的市场。同时，二三线城市的销售金 额、销售面积明显高于一线城市，领跑百强的房地产企业正不断加强市场拓展力度，二三线城市或将成为 房地产企业着力的突破口。近期，大型房企一边厢对外宣称将减少拿地数量，一边厢则是争相进军旅游地 产。据了解，自 2010 年下半年以来，保利、万科、恒 大、富力等众多地产大鳄争先恐后地拿下新的旅游 项目。截至 2010 年底，国内已有超过 50 家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过 3000 亿元。业内专家 表示，针对住宅项目的调控政策迭出，开发商更需要寻找新型物业发展，继商业地产后，旅游地产也成为 众多开发商力捧的产品，今年大型房企进军旅游地产的速度和力度将比前段时间有过之而无不及。 房企加力打造旅游地产 据了解，近几个月来，众多地产大鳄已争先恐后地拿下新的大型旅游项目。 4 去年 12 月底，中化集团旗下方兴地产金茂君悦酒店-金茂世家旅游综合体项目于云南丽江奠基，并计 划投资 26 亿元启动该项目，真正迈出旅游地产的第一步。华润也斥资 80 亿元进军海南石梅湾滨海度假带； 万科、泛海集团、联想集团、一方集团 4 家民营企业共同打造的总投资 500 亿元的文化旅游项目也已启动。 今年 1 月 24 日，恒 大地产与河南新乡市政府签约，将在平原新区打造“金碧天下”项目，规划投资 超过 100 亿元，建设一个超大型国际旅游度假中心。 1 月 26 日，越秀集团与广东省茂名市政府签署战略合作框架协议，在茂名打造总面积超过 5000 亩的 大型综合体项目，发展内容包括休闲运动公园、旅游度假、高端商务、商业配套等 在接连出台的新政压力下，资金链成为所有开发商最为担忧的问题。因为信贷收紧，不少大型房企通过境 外发行高息债融资，而无法通过银行借贷又难以融资的中小房企则面临转行、被并购的局面。机或出现在 下半年 “以往开发商通过信贷等方式发展房地产项目，只能治标不能治本。随着信贷越发收紧，小开发商借 钱就更难了。”维森置业董事长张维伦表示。 2010 年，全国房企拿地疯狂，其中一半土地款须在 2011 年支付。而新政的接连出台，更是加剧了房 企的资金链压力。据有关人士透露，“已有内地中小型房企不惜以 50 厘的高息向财务公司借钱应急，以 免项目烂尾。也有房企以卖楼收入当抵押品，向典当公司借钱。” 资深房地产专家谢逸枫表示，从今年房企的现金流和负债率来看，部分中小房企的资金压力还是存在。 去年小部分中小房企由于投资额过大和扩张过于凶猛，导致资金局部紧张。谢逸枫认为，目前大部分中小 房企到位的资金应该可支撑 3 个月以上，真正出现危机应该会在下半年以后。 近年小型房企不断涌现 某地产公司员工向记者透露，近两年来，小型房企如雨后春笋般涌现。这些小房企很多都是看到楼市 的火热才开始进军房地产，并在近两年地价飞涨的时候拿地、开发，他们很多都是主业做其他行业，副业 才是房地产。即使目前面临资金压力，一些小房企也不愿降价卖楼，而是向民间资本借款，但目前民间资 本的利率非常高，只能支撑一时，如果资金链断裂，无疑将面临更大的危机。 业内资深专家韩世同(微博 博客)提醒，小型房企与其去民间借高利贷，倒不如率先降价，肯定会成 交火爆，资金回笼也完全没问题。如果等到资金链完全断裂，到时连被并购的资格都没有了 5 虽然各地执行中央新国八条程度不一，但是国内房地产市场悲观气氛已经在蔓延。在诸多的采访中，不单 单是研究机构和专家们均认为楼市已经步入速冻期，即便是开发商内部，不少管理人员也一改去年“不降 价”的强硬语气。一位大型房企的人员在谈起今年 4 月即将开售的新盘时，连连叹息“到时候看市场的大 环境而定吧，如果都将降价，我们也会降。” 毫无疑问，开发商们而今正面临比 2010 年更为严厉的调控，2011 年伊始中央政府突然连续几记重拳 砸向楼市，不但为 2011 年的房地产市场调控延续定下基调，更展现出政府打压房价的巨大决心。房企应 当如何度过政策寒冬？中国房产信息集团(微博)(简称中房信)研究中心发布2011 年中国房地产市场展 望报告，并提出应对三策：快卖房、缓供应、巧拿地。南都记者辗转获得的这份报告认为，房企应当坚 守现金为王之道并放慢节奏，如拿地不开工、开工节奏放慢、缓拿预售证、小批量供应等。 调控升级 信贷收缩最可怕 1 月 26 日，“国八条”在预先毫无征兆的情况下突然出台，第二天，重庆和上海两地正式出台房产 税试点，2 月 8 日晚，央行公布再次上调存贷款基准利率的通知尽管 2 月份尚未结束，但从中房信统 计的周成交数据来看，受春节及政策的双重影响，2 月份大部分城市成交下滑至谷底，全国楼市成交量骤 降。 南都记者在采访中发现，全面限购、房产税落地、信贷收缩，诸多的升级版调控措施中，诸多研究机 构均认为对房地产行业影响最大的是信贷收缩。“限购令被强化，短期影响巨大，而房产税从长期看，对 市场有一定的威慑力量，但是信贷收紧则加重了楼市回落的预期。”中房信报告认为，2010 年三季度以 来央行共 7 次上调金融机构存款准备金率、3 次上调存贷款基准利率，无疑已宣告进入紧缩通道，全国楼 市已经步入了速冻期。 加息不单单增加了购房者的贷款成本，信贷紧缩更是有银行全面停止房地产贷款的传言。 “事实上，我们银行从去年四季度就基本停止了对房地产企业的贷款。”广州招商银行一位不愿具名 的人士向南都记者透露称，“但也并非全部停贷，大型的房地产企业，尤其是央企，比如保利这样的企业。 但中小房地产企业除非不是房地产项目的，肯定是贷不到款，” 2011 年房企融资显然不容乐观。本报此前报道，房企发债融资潮已显。整个 1 月份，恒 大地产、合 生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金，已经超过 160 亿元。 (详见本报 2 月 18 日 C2 版报道) 寒冬下仍存在四类机会 经纬行研究中心主任曾英杰认为，“对于大型房企，尤其是上市房企而言，失去了银行的贷款，它们 还可通过资本市场进行融资，但对中小型房企而言，资本市场融资的方式非常难。” “上半年成交量将出现明显下滑。下半年可能迎来窗口期机会，但时间很短，需要企业快速有效的把 握。”南都记者从一家大型房企获得的这份中房信报告认为，2011 年房地产市场将进入较长时间的低迷， 但仍不乏机会点。据悉，这份报告是该房企从中房信购买的。 6 寒冬下仍存在四类机会，报告认为，旅游、商业、商办式酒店式公寓等产品则由于不在政策调控之列， 受到冲击较小，甚至可能迎来快速发展期，万科、华润、保利等企业均计划加大商业地产投资比例至 20% 或以上；而今年政策调控固然“突然”、“力度大”，但回顾去年 417 新政，政策效果关键仍取决于政 策执行力度，2010 年三轮严厉调控下，市场仅低迷了三个月就快速回暖。此外，我国在这一段时间内仍 处于人口红利期，旺盛的刚性需求成为市场的最大支撑力，不在限购范围内的三四线城市存在着机会。 中房信认为，3-5 月份的市场表现将是今年楼市走向的关键，此后的走势将会明朗。如消费者是观望 还是继续出手，企业是降价还是保持现状，地方政府的执行力度是否到位，经济整体走势和中央财政收入 状况将决定中央是否有决心把房地产调控贯彻到底。不过报告认为，2011 年房价基本不可能上涨，预计 全年成交量将环比下滑 20%至 30%，全国房价将以下滑走势为主。 快卖房、缓供应、巧拿地 楼市陡然进入速冻期，房企大佬们会如何选择应对之道？万科董事会秘书谭华杰前日在接受媒体采访 时表示，针对此轮国家对房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕度过行业低谷期。 与此同时，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。 “快速开发的高周转类型的房地产企业肯定更能适应当前的形势。”世联地产首席分析师王海斌接受 南都记者采访时表示，在严厉的调控之下，走房地产产业化、专业化的道路，“尽快回笼资金，现金为王 才是王道。”