丁字镇项目可行性分析报告

丁字镇项目可行性初步分析报告 1、 项 目 概 况 1、 地 理 位 置 ： 长 沙 望 城 区 丁 字 镇 ， 丁 字 镇 长 湘 路 与 游 园 南 路 交 叉 口 西 北 角 ， 丁 字 加 油 站 以 南 、 以 西 。 2、 建 设 规 模 与 目 标 ： 项 目 地 块 总 用 地 面 积 20074 平 米 ， 合 30.11 亩 ； 道 路 代 征 面 积 2661.28 平 米 ， 合 3.99 亩 ； 净 用 地 面 积 17412.72 平 米 ， 合 26.12 亩 。 用 地 性 质 包 括 商 住 和 科 研 用 地 ， 其 中 商 业 建 筑 面 积 占 总 建 筑 面 积 的 12%， 居 住 建 筑 面 积 占 总 建 筑 面 积 的 82%， 科 研 建 筑 面 积 占 总 建 筑 面 积 的 6%。 3、 项 目 综 合 技 术 指 标 ： 容 积 率 ： 4.50 绿 地 率 ： 35.11% 建 筑 密 度 ： 30.81% 规 划 总 建 筑 面 积 ： 103479.88 地 上 总 建 筑 面 积 ： 78407.16 （ 商 住 建 筑 面 积 ： 75711.72 ） （ 科 研 建 筑 面 积 ： 2695.44 ） 地 下 总 建 筑 面 积 ： 25072.72 停 车 位 ： 560 个 2、 报 告 编 制 依 据 1、 长 沙 市 规 划 局 规 划 设 计 规 范 2、 城 市 居 住 区 设 计 规 划 设 计 规 范 3、 国 家 颁 布 的 与 房 地 产 相 关 法 律 和 政 策 4、 现 场 考 察 和 实 地 调 研 所 得 资 料 5、 0731fdc 房 产 网 和 相 关 网 上 资 料 查 阅 3、 市 场 分 析 1、 区 域 背 景 丁 字 镇 ， 中 国 十 大 石 材 基 地 之 一 的 望 城 县 丁 字 镇 ， 紧 临 长 沙 市 开 福 区 ， 地 处 湘 江 东 岸 ， 长 沙 市 北 郊 ， 距 长 沙 市 政 府 驻 地 17公 里 ， 镇 域 面 积 91.2平 方 公 里 ， 人 口 4.7万 ， 管 辖 21个 行 政 村 ， 3个 居 委 会 ， 是 湖 南 省 重 点 示 范 镇 。 境 内 道 路 网 络 四 通 八 达 ， 石 长 铁 路 、 长 湘 公 路 纵 横 南 北 ， 各 级 公 路 贯 通 东 西 ； 距 京 广 铁 路 货 运 站 、 霞 凝 港 深 水 码 头 仅 3 公 里 ， 水 陆 交 通 极 为 便 利 。 丁 字 镇 耕 地 面 积 37000多 亩 。 丁 字 镇 土 地 肥 沃 ， 农 业 经 济 活 跃 ， 种 植 业 以 水 稻 、 油 菜 、 高 粱 、 玉 米 、 蔬 菜 为 主 ， 养 殖 业 以 牲 猪 、 牛 羊 、 禽 类 、 鱼 副 业 为 主 。 是 远 近 闻 名 的 “鱼 米 之 乡 ”。 丁 字 镇 盛 产 麻 石 ， 素 有 “麻 石 之 乡 ”的 美 称 ， 丁 字 镇 麻 石 （ 花 岗 岩 俗 名 ） 色 美 质 坚 ， 性 能 优 良 ， 其 产 品 广 泛 用 于 建 筑 、 铁 路 、 装 饰 及 工 艺 品 、 生 活 用 品 。 据 中 南 权 威 勘 探 专 家 实 地 勘 探 考 察 ， 丁 字 湾 花 岗 石 矿 区 面 积 93平 方 公 里 ， 丁 字 镇 花 岗 石 矿 区 面 积 达 20万 平 方 公 里 ， 出 露 的 花 岗 石 储 量 达 37亿 立 方 米 。 丁 字 镇 区 位 优 势 日 益 凸 显 ， “近 城 、 临 江 ”区 位 优 势 明 显 。 与 开 福 区 接 壤 ， 沿 湘 江 12 公 里 ， 新 镇 距 三 环 线 入 口 仅 3.2 公 里 ， 离 新 港 深 水 码 头 2 公 里 ， 隔 南 北 货 运 火 车 站 新 址 2 公 里 ； 省 道 长 湘 公 路 南 北 贯 通 ， 规 划 中 的 四 环 线 东 西 穿 越 ， 电 厂 专 用 铁 路 贯 穿 全 境 ； 特 别 是 芙 蓉 北 路 拓 改 、 湘 江 大 道 北 延 、 湘 江 航 电 枢 纽 工 程 、 火 车 新 站 建 设 等 四 大 基 础 设 施 建 设 ， 及 中 南 石 材 建 材 产 业 园 总 投 资 达 60 亿 元 ， 成 为 中 南 地 区 最 大 的 石 材 建 材 “航 母 ”， 将 带 动 着 城 镇 迅 速 发 展 。 2、 长 沙 房 地 产 市 场 情 况 长 沙 房 地 产 市 场 自 2004 年 开 始 升 温 以 来 ， 持 续 增 长 了 3 年 时 间 ， 到 2007 年 发 展 到 了 极 高 的 市 场 高 峰 ， 势 头 在 2008 年 因 金 融 危 机 让 增 长 出 现 缓 解 ， 并 在 该 年 楼 市 走 向 低 迷 时 期 ， 但 国 民 经 济 GDP 仍 保 持 在 9%以 上 的 增 长 ， 2009 年 房 地 产 市 场 又 开 始 稳 步 迈 向 增 长 的 方 向 ， 一 直 持 续 到 2011 年 上 半 年 时 间 ； 2011 年 国 家 出 台 了 多 项 房 政 政 策 来 调 控 房 地 产 市 场 ， 长 沙 房 地 产 市 场 也 进 入 了 调 整 阶 段 ， 但 市 场 整 体 情 况 仍 然 会 保 持 健 康 稳 步 发 展 。 丁 字 镇 房 地 产 因 近 几 年 的 城 镇 发 展 需 求 ， 也 逐 步 发 展 起 来 ， 已 建 成 项 目 有 金 子 湾 商 业 广 场 、 北 城 天 籁 及 丁 字 新 镇 居 民 个 人 商 住 楼 96 栋 和 政 府 安 置 小 区 等 ， 极 大 的 改 善 了 居 民 住 房 条 件 和 提 高 人 民 生 活 质 量 ； 该 区 域 的 商 品 房 价 格 ， 由 2008 年 的 2500 元 每 平 米 涨 到 了 如 今 的 均 价 3500 元 每 平 米 左 右 ， 随 着 望 城 并 为 长 沙 第 六 区 ， 城 市 化 发 展 为 丁 字 镇 房 地 产 开 发 投 资 增 幅 进 一 步 加 快 ， 房 地 产 市 场 也 将 日 趋 成 熟 ， 房 地 产 项 目 开 发 前 景 良 好 。 4、 区 域 调 研 1、 本 项 目 地 块 分 析 （ 略 ） （ 地 块 本 身 的 特 征 对 产 品 设 计 影 响 和 考 虑 ） 2、 地 块 周 边 的 环 境 和 配 套 设 施 （ 详 细 如 图 1） 交 通 状 况 ： 乡 镇 通 巴 士 直 达 市 区 ， 年 底 会 通 行 城 市 公 交 线 路 ， 地 铁 口 到 达 丁 字 镇 金 霞 经 济 区 （ 换 乘 站 ） ； 学 校 ： 中 南 林 科 大 涉 外 学 院 ， 湖 南 对 外 经 济 贸 易 职 业 学 院 ， 书 堂 中 学 ， 丁 字 中 学 ， 丁 字 镇 中 心 学 校 ， 同 人 置 业 附 属 小 学 ， 丁 字 湾 小 学 ， 麻 潭 小 学 ， 新 镇 育 恒 幼 儿 园 ， 新 苗 艺 术 幼 儿 园 等 ； 银 行 ： 邮 政 银 行 ， 工 行 自 助 银 行 ， 农 村 信 用 社 ； 医 院 ： 丁 字 镇 卫 生 院 ， 芝 林 大 药 房 ， 养 天 和 大 药 房 ； 酒 店 餐 饮 ： 桃 花 园 酒 楼 ， 石 乡 酒 家 ， 文 杰 香 满 楼 ， 红 灯 笼 酒 楼 ； 其 它 服 务 单 位 ： 移 动 服 务 厅 ， 联 通 服 务 店 ， 电 信 营 业 厅 ， 麻 潭 邮 政 所 ， 世 纪 新 娘 婚 纱 店 ， 丁 字 镇 加 油 站 ； 购 物 ： 北 城 天 籁 商 业 街 ， 金 子 湾 商 业 广 场 （ 年 底 开 业 ） ， 丁 字 镇 街 道 超 市 及 各 种 便 利 店 ； 公 园 ： 汀 澜 公 园 ， 铜 官 窑 遗 址 ， 欧 阳 询 故 居 ， 麻 潭 山 深 林 公 园 。 3、 周 边 项 目 调 研 1） 、 北 城 天 籁 基本信息 楼盘名称：北城天籁 售楼处电话：8402333、8402777 地理位置：芙蓉北路丁字新镇 开发商：长沙湘禹房地产开发有限公司 占地面积： 22426 平米 建筑面积： 8 万平米 容积率：3 绿化率：31.2% 建筑类型：框剪，塔式及板式小高层 6 栋（1、3 栋 18 层，2 栋 15 层，4、5、6 栋 10 层，其中每栋群楼均有 1-4 层不等） 总套数：约 436 套 车位数：370 个 物业管理：望城湘禹物业管理有限公司 1 元/月/平米 交房时间：一、二期已交房 三期 2012 年 3 月交房 交房标准：毛坯 交通情况：乡镇通巴士直达市区，年 底会通行城市公交线路， 主力户型：46-167 1-4 房及复式； 80-100 两 房 占 42%； 118-129 三 房 占 33%； 135-167 为 大 三 房 至 四 房 及 复 式 占 23%。 配套： 项目位于长沙丁字新镇中心，在 该区域里基本配套齐全，酒店， 医院，学校，银行，公园等基本 配置在丁字新镇街道里。 销 售 价 格（三期在售） 付款方式 按揭 一次性 1、 三期 3、6 号栋合计 126 套房，未售 35 套（其中 14 套为 140 以 上 户 型 ， 其 余 为 86-118 两 房 和 小 三 房 ） ； 2、 二 期 4 号 栋 还 有 14 套 140 以 上 3 房 未 售 ； 3、 销 售 价 格 报 价 4000 元 / ， 折 后 均 价 在 3500 元 / 左 右 ； 4、一次性、按揭均为 88 折销售；商铺均价 1.7 万元 / （ 少 量 ） 。 公积金 项目介绍 北城天籁项目位于长沙市开福区北部，地处长沙市丁字新镇中心地段， 东临芙蓉北路，西靠枫树路，北临丁字联络线，南为枫林路，跟镇税务局仅 一路之隔，距离镇政府只有 100 米，距开福区政府仅 16 公里 10 多分钟车程， 往北，直通黑麋峰和湘阴，往西，过渡即到望城县城，往东，直过青竹湖， 往南，直抵长沙市区，是长沙、望城、湘阴三地的交通枢纽。该项目是目前 丁字新镇首个花园式纯住宅小区，总建筑面积约 8 万平米，由 6 栋电梯小高 层组成。户型面积从 80 平米到 160 多平米，从两房到四房，共开发了 20 余 种户型，还有部分珍藏复式住宅，能满足客户对户型的多样化要求。小区内 拥有 8000 平米的中心绿化广场，是目前丁字镇绿化面积最大的社区，除中 心绿化广场外，小区还拥有 100 多平米的休闲、体育架空层，特别适合老人 与小孩游玩和锻炼身体，临街有 8000 平米的商业街，专为小区的业主购物、 休闲提供便利。另外，小区采用人车分流的设计，人行和车行全部分开。 项目特色 小区各项配套设施完善，拥有五大数字智能化系统水、电一 卡交费集成管理系统、楼宇门禁对讲系统、闭路电视监控系统、地 下停车智能管理系统、电子巡更系统等充分保障居家的安全性和舒 适性。 2） 、 金 子 湾 商 业 广 场 项 目 地 址 ： 芙 蓉 北 路 延 长 线 丁 字 新 镇 （ 北 城 天 籁 以 南 ） 开 发 商 ： 长 沙 城 源 置 业 有 限 公 司 物 业 管 理 ： 长 沙 东 海 物 业 管 理 有 限 公 司 项 目 总 建 筑 面 积 ： 3.5 万 项 目 占 地 面 积 ： 20619 容 积 率 ： 2 绿 化 率 ： 25% 住 宅 总 套 数 ： 167 套 （ 已 销 售 完 ） 户 型 ： 两 种 户 型 ,90 两 房 和 120 三 房 销 售 价 格 ： 从 第 一 批 均 价 2700 元 / 到 最 后 3500 元 / 销 售 商 业 租 金 ： 1 楼 50 元 / 月 左 右 ， 2-3 楼 20-30 元 / 月 （ 1 楼 商 铺 基 本 售 完 ， 均 价 1.8 万 元 / 左 右 ） 附 ： 商 业 广 场 正 招 商 中 ， 预 计 今 年 元 旦 节 正 式 开 业 。 3） 、 丁 字 镇 居 民 商 住 楼 街 道 门 面 租 金 ： 基 本 为 50-60 ， 租 金 从 800-1200 元 /月 不 等 。 4、 本 地 块 的 开 发 项 目 优 劣 势 分 析 优 势 ： 1） 、 项 目 地 处 于 该 区 域 最 具 发 展 潜 力 的 地 段 ， 周 边 环 境 在 不 久 将 来 会 是 池 州 最 佳 的 居 住 区 域 ； 2） 、 丁 字 镇 近 几 年 的 发 展 和 市 政 建 设 的 步 伐 ， 使 得 该 区 域 的 房 地 产 具 有 较 大 升 值 空 间 ； 、 3） 、 北 城 天 籁 和 金 子 湾 项 目 的 成 功 开 发 ， 为 该 区 域 的 房 价 定 位 提 供 了 市 场 认 可 性 ； 4） 、 丁 字 镇 所 属 的 望 城 已 并 为 长 沙 第 六 区 城 市 体 ， 城 市 扩 张 带 动 其 迅 速 发 展 ； 5） 、 芙 蓉 北 路 拓 改 、 湘 江 大 道 北 延 、 湘 江 航 电 枢 纽 工 程 、 火 车 新 站 建 设 等 基 础 设 施 建 设 ， 产 生 大 量 拆 迁 户 对 住 房 的 需 求 。 劣 势 ： 1） 、 该 区 域 居 住 人 口 很 少 ， 不 足 5 万 人 ； 2） 、 该 区 域 周 边 的 生 活 配 套 设 施 及 交 通 还 不 够 完 善 ； 3） 、 在 该 区 域 暂 时 需 求 量 不 大 的 情 形 下 ， 已 开 发 了 两 个 项 目 ， 消 耗 了 大 量 刚 性 需 求 客 户 ； 4） 、 近 期 国 家 出 台 了 调 控 房 地 产 市 场 的 多 项 政 策 ， 对 房 地 产 行 业 有 一 定 的 影 响 。 5、 对 产 品 价 格 、 产 品 规 划 设 计 建 议 1、 项 目 开 发 建 设 的 必 然 性 1） 、 丁 字 镇 城 市 发 展 的 需 求 ， 是 对 实 现 城 市 发 展 战 略 、 推 进 城 市 提 质 扩 容 的 必 然 开 发 建 设 ； 2） 、 城 市 建 设 的 持 续 发 展 需 求 ； 3） 、 符 合 国 家 关 于 加 快 实 现 城 市 住 宅 商 品 化 合 社 会 化 的 政 策 ； 4） 、 人 们 日 益 增 长 的 住 宅 消 费 需 求 ， 改 善 人 们 生 活 条 件 和 居 住 环 境 ， 提 高 人 们 生 活 水 平 需 求 ； 5） 、 项 目 开 发 建 设 可 提 高 企 业 经 营 效 益 和 提 升 企 业 形 象 ， 壮 大 实 力 。 2、 该 区 域 热 销 产 品 情 形 经 该 区 域 已 销 售 项 目 调 研 ， 小 区 大 气 、 时 尚 、 新 颖 ， 户 型 能 实 现 “大 视 野 、 大 尺 度 、 大 自 然 ”的 居 住 环 境 ， 有 较 大 的 入 户 花 园 、 空 中 庭 院 及 大 阳 台 ， 面 积 区 于 75-90 平 米 两 房 、 96-120 平 米 三 房 的 户 型 极 其 受 欢 迎 ， 销 售 也 最 先 完 成 。 3、 设 计 原 则 建 议 1） 、 符 合 统 一 规 划 ， 合 理 布 局 ， 因 地 制 宜 ， 综 合 开 发 ， 配 套 建 设 的 原 则 ， 符 合 城 市 规 划 要 求 ， 满 足 消 防 、 交 通 、 安 全 疏 散 及 环 境 保 护 等 要 求 ； 2） 、 尊 重 地 块 环 境 特 征 ， 合 理 利 用 地 形 地 貌 ， 塑 造 具 有 识 别 性 和 归 属 感 的 居 住 小 区 ； 3） 、 “以 人 为 本 ”充 分 考 虑 居 民 的 行 为 模 式 与 心 理 需 求 ， 合 理 组 织 交 通 和 空 间 布 局 ， 尽 最 大 值 提 升 居 住 空 间 的 环 境 品 质 。 4、 总 体 规 划 及 平 面 布 置 建 议 1） 、 以 “观 念 新 颖 、 整 体 协 调 、 定 位 恰 当 、 切 合 市 场 ”为 指 导 思 想 ， 解 决 建 筑 、 人 的 密 切 关 系 ， 使 建 筑 融 入 到 环 境 中 ， 提 高 居 住 质 量 ； 根 据 位 置 的 不 同 ， 采 用 不 同 的 组 合 方 式 ， 丰 富 小 区 整 体 形 态 。 2） 、 建 筑 完 整 、 大 气 、 时 尚 、 新 颖 的 宜 居 小 区 ， 结 构 设 计 层 次 鲜 明 ， 错 落 有 致 的 建 筑 布 局 ； 综 合 考 虑 采 光 、 通 风 、 消 防 、 视 觉 、 卫 生 等 要 求 ， 确 定 大 于 28 米 的 建 筑 物 间 距 ， 满 足 视 觉 、 私 密 性 、 通 风 及 绿 化 空 间 景 观 要 求 ， 实 现 大 视 野 、 大 尺 度 、 大 自 然 的 居 住 环 境 品 质 ， 并 最 大 程 度 的 满 足 日 照 要 求 和 人 居 住 环 境 的 要 求 。 3） 、 充 分 考 虑 住 宅 的 基 本 功 能 ， 采 用 紧 凑 的 平 面 布 局 及 良 好 的 通 风 采 光 布 局 ， 设 置 户 型 趋 势 的 大 入 户 花 园 、 空 中 庭 院 及 大 阳 台 结 构 ， 并 保 证 节 能 环 保 ； 户 型 面 积 控 制 在 45-150 之 间 ， 或 设 计 N+1 户 型 ， 满 足 需 求 大 户 型 居 住 的 客 户 ； 楼 顶 设 计 有 附 送 面 积 或 带 阁 楼 结 构 ， 促 使 顶 楼 的 销 售 。 4） 、 小 区 入 口 和 小 区 道 路 位 置 要 安 排 合 理 ， 能 合 理 与 外 部 道 路 连 接 ， 并 保 证 道 路 的 畅 通 及 人 员 的 疏 散 ； 小 区 采 用 人 车 分 流 形 式 ， 便 利 直 通 各 栋 大 楼 。 5） 、 小 区 配 套 基 本 的 基 础 设 施 和 会 所 ， 满 足 业 主 日 常 休 闲 活 动 ； 小 区 绿 化 布 置 特 色 、 新 颖 、 到 位 ， 种 植 不 同 的 四 季 常 青 植 被 ， 让 小 区 常 年 充 满 着 空 气 清 新 的 生 活 环 境 。 5、 产 品 户 型 和 价 格 建 议 依 据 该 区 域 已 销 售 的 项 目 情 况 和 当 地 居 民 居 住 需 求 喜 好 ， 建 议 户 型 设 计 为 ： 1） 、 面 积 75-90 平 米 两 房 比 例 占 30%； 2） 、 面 积 96-120 平 米 三 房 比 例 占 40%； 3） 、 面 积 135-150 平 米 三 、 四 房 比 例 占 20%； 4） 、 面 积 40-50 平 米 单 身 公 寓 比 例 占 10%； 5） 、 或 考 虑 设 计 结 构 为 N+1 的 户 型 供 客 户 需 求 。 价 格 定 位 可 参 考 该 区 域 已 开 发 项 目 及 项 目 开 盘 时 的 市 场 行 情 ， 依 照 市 场 行 情 和 该 区 域 的 城 市 发 展 情 况 ， 按 10%的 增 长 计 算 ， 于 2012 年 开 盘 销 售 均 价 区 于 3800-4000 元 每 平 米 左 右 。 6、 商 业 配 套 的 规 划 设 计 建 议 区 域 商 业 现 状 ： 项 目 位 于 城 郊 乡 镇 街 区 ， 商 业 配 套 基 本 沿 着 街 道 布 置 ， 为 商 住 楼 一 楼 商 铺 ； 新 型 的 品 质 商 业 裙 配 套 有 北 城 天 籁 商 业 街 和 金 子 湾 商 业 广 场 ， 能 基 本 满 足 该 乡 镇 区 域 的 生 活 配 套 需 求 ； 但 整 个 区 域 的 商 业 业 态 配 置 尚 不 成 熟 。 （ 1） 、 商 业 配 套 规 划 设 计 的 基 本 原 则 1） 、 满 足 项 目 小 区 居 民 的 生 活 基 础 功 能 ， 有 效 的 提 升 区 域 生 活 质 量 和 居 住 环 境 。 2） 、 商 业 区 域 的 建 筑 规 划 设 计 既 要 能 提 升 项 目 的 品 质 ， 又 不 影 响 小 区 的 居 住 生 活 环 境 。 3） 、 要 求 商 业 建 筑 设 计 可 调 整 性 ： 因 为 商 业 配 套 具 有 较 大 的 调 整 弹 性 ， 商 业 配 套 基 本 不 可 能 一 次 到 位 ， 即 使 按 照 开 发 商 最 初 的 业 态 设 想 ， 商 业 配 套 也 不 可 能 完 全 满 足 社 区 生 活 配 套 的 需 要 ， 很 多 配 套 功 能 的 设 定 都 必 须 在 不 断 的 调 整 中 趋 于 完 善 ； 所 以 要 保 证 商 业 配 套 具 备 较 大 的 调 整 弹 性 ， 确 保 商 业 沿 着 最 符 合 市 场 需 求 的 方 向 发 展 ； 并 能 根 据 区 域 消 费 力 和 消 费 倾 向 合 理 筛 选 经 营 业 态 ， 控 制 业 态 合 理 分 布 。 4） 、 商 业 建 筑 规 划 设 计 要 考 虑 主 力 店 、 品 牌 店 引 入 的 配 置 要 求 : （ 如 中 大 型 品 牌 店 、 超 市 、 商 场 、 酒 店 等 商 业 进 入 对 商 业 建 筑 设 计 配 置 的 要 求 ） 附 ： 引 入 主 力 店 、 品 牌 店 的 优 势 分 析 ： 中 大 型 品 牌 店 的 可 以 用 其 品 牌 效 应 聚 集 人 气 和 客 流 ， 给 项 目 带 来 更 大 的 商 机 ； 中 大 型 品 牌 商 家 便 于 统 一 规 划 和 管 理 ， 节 省 未 来 的 管 理 成 本 和 精 力 ； 利 于 项 目 商 业 市 场 的 快 速 形 成 和 良 性 成 熟 ， 带 动 整 个 商 业 项 目 ， 增 大 升 值 潜 力 ； 提 升 项 目 的 品 质 、 品 牌 ， 提 高 项 目 的 升 值 潜 力 ； 有 利 于 加 快 开 发 商 回 收 资 金 ， 创 造 利 润 最 大 化 。 5） 、 必 须 注 意 的 几 个 方 面 ： 消 防 ， 电 路 设 计 ， 给 排 水 布 置 ， 电 梯 ， 节 能 环 保 及 层 高 等 方 面 合 理 规 划 设 计 。 （ 2） 、 业 态 组 合 根 据 市 场 分 析 和 本 项 目 区 域 特 点 ， 可 以 确 定 商 业 的 业 态 组 合 为 “以 商 业 配 套 为 主 ， 其 他 功 能 为 辅 ， 首 要 目 的 为 满 足 业 主 生 活 需 求 ”， 主 要 是 以 生 活 、 购 物 等 消 费 为 主 流 的 商 业 ， 休 闲 、 娱 乐 、 康 体 和 酒 店 等 其 他 类 型 为 辅 助 设 施 。 对 入 驻 商 家 进 行 “统 一 招 商 、 统 一 规 划 、 统 一 推 广 、 统 一 形 象 、 统 一 管 理 “的 五 个 统 一 管 理 运 作 ， 为 保 持 整 体 商 业 业 态 的 丰 满 和 良 性 发 展 ， 进 行 总 量 控 制 中 大 型 品 牌 店 及 同 类 业 种 的 数 量 ， 从 而 避 免 恶 性 竞 争 ， 保 证 项 目 商 业 良 性 循 环 可 持 续 发 展 。 （ 3） 、 对 项 目 商 业 一 些 初 步 建 议 ： 1） 、 项 目 东 栋 （ 临 长 湘 路 ） ， 规 划 四 层 商 业 裙 楼 ， 用 于 中 大 型 商 业 项 目 招 商 ， 例 ： 一 楼 以 银 行 、 商 场 、 品 牌 饮 食 为 主 ， 二 、 三 、 四 楼 用 于 饮 食 、 休 闲 、 娱 乐 、 康 体 和 酒 店 等 商 业 配 套 。 2） 、 项 目 南 栋 （ 临 游 园 路 )和 北 栋 规 划 一 层 商 业 铺 面 ， 商 业 配 置 首 要 目 的 是 满 足 居 民 生 活 需 求 ， 主 要 是 以 生 活 、 购 物 等 消 费 为 主 流 的 商 业 。 3） 、 一 楼 商 业 铺 面 都 规 划 产 权 面 积 为 30-80 平 米 的 独 立 门 面 ， 好 便 于 销 售 。 4） 、 价 格 定 位 经 参 考 该 区 域 已 开 发 项 目 及 项 目 开 盘 时 的 市 场 行 情 ， 并 依 照 市 场 行 情 和 该 区 域 的 城 市 发 展 情 况 ， 按 每 年 10%的 增 长 计 算 ， 于 2012 年 开 盘 一 楼 门 面 销 售 均 价 区 于 22000 元 每 平 米 左 右 ； 二 楼 铺 面 价 格 为 10000 元 每 平 米 ； 三 、 四 楼 价 格 为 6000 元 每 平 米 左 右 。 六 、 项 目 总 投 资 的 成 本 预 算 （ 略 ） 1 土 地 费 用 ； 2 前 期 工 程 费 用 ； 3 建 筑 安 装 工 程 费 用 ； 4 建 设 配 套 费 用 ； 5 室 外 工 程 费 用 ； 6 管 理 费 用 ； 7 销 售 营 销 费 用 ； 8 财 务 费 用 ； 9 各 种 税 金 支 出 ； 10 其 它 费 用 （ 预 备 费 ） 。 结 论 ： 以 上 为 项 目 可 行 性 初 步 分 析 ， 最 终 项 目 的 可 行 性 需 结 合 项 目 建 设 总 成 本 核 算 及 其 它 的 综 合 因 素 分 析 和 调 研 确 定 。 请 公 司 领 导 审 核 ！ 销 售 部 ： 盘 文 君 2011 年 10 月 18 日 黄花星沙区域 5 个热销楼盘户型分析： 1、 高林仕家 开发企业：长沙旭星房地产 项目地址：星沙黄兴大道与博雅路交汇 处 项目电话 84030999 销售均价 5000 元/ 建筑形态 小高层、高层 开发规模 21 万 总建户数 1818 套 开盘日期 2011.6 主力户型 面积（） 比例 销售率 两房 77-78 20% 60% 两房（2+1） 87-88-89 30% 70% 三房（3+1） 105-107 35% 50% 其它 15% 分析: 户型设计以紧凑实用为主，面积压缩得比较小，但没有因此而牺牲户型的 舒适性及功能性，在户型上该项目还独创了集中双卫系统以及多个人性化革新创 新。 2、 家和院 开发企业：湖南世锦置业有限公司 项目地址：星沙凉塘路与东四线交汇处 项目电话 8409999 销售均价（一期二批） 4580 元/（一口价） 建筑形态 高层 开发规模 36 万 总建户数 3061 开盘日期 2011.11 主力户型 面积（） 比例 销售率 两房（2+1） 81 40% 办卡良好 三房（3+1） 99 40% 办卡良好 大三房（3+1） 115-130 15% 60% 其它 5% 分析: 创造性推出精巧、舒适而且可以自由间隔户型， “二变三” 、 “三变四” ，赠送 面积更最高达到 18 平米；9 月一期一批推出 81 平两房，98-115、130 平三房已销 售 70%；11 月一期二批开盘，推出 81 平 2+1、99 平 3+1 户型，一口价 4580 元/平， 且开发商可代付一成首付至交房时间，对市场有一定吸引力。 3、 明天一城 开发企业：湖南博创置业有限公司 项目地址：漓湘路与东六线交汇处 项目电话 84080999 销售均价 5200 元/ 建筑形态 高层 开发规模 10 万 总建户数 802 开盘日期 2010 年 主力户型 面积（） 比例 销售率 小户型 34 5% 未推出 2*2 91 60% 90% 3*2 104 35% 95% 分析:户型设计简约实用，紧凑的面积使得房屋总价处于理想位置，在市场良好的 环境下，销售情况良好。 4、 花港小区 开发企业：欣胜置业 项目地址：黄花镇黄花路 项目电话 86301111 销售均价 4200 元/ 建筑形态 高层、多层洋房 开发规模 住宅 2 万 总建户数 197 开盘日期 2011.6 主力户型 面积（） 比例 销售率 两房 75-90 19% 85% 大两房 92-97 24% 45% 三房 96-110 18% 90% 大三房 128-132 12% 70% 四房 140-146 18% 47% 单身公寓 31 9% 61% 分析:面积区间 75-90两房、96-110小三房、128-132大三房比较受客户追捧， 销售率比较高。 5、 康桥长郡 开发企业：湖南嘉基房地产 项目地址：黄兴路与离湘路交汇处 项目电话 86772222 销售均价 5500 元/ 建筑形态 小高层、高层 开发规模 45 万 总建户数 3248 开盘日期 2011 年 主力户型 面积（） 比例 销售率 2*2 83 30% 新 2+1 98-106 30% 开 3+1 126-132 40% 盘 2 期 分析:户型设计两房变三房，三房变四房，宽尺度飘窗，打造时尚的空间组合；新 推出 2 期 11 月底开盘， 83-132 平 N+1 新品上市，送阳台送花院再赠半间房！认筹 直减 100 元/平米，更享最高 95 折特惠。 综上所述：户型设计越来越紧凑，并且内部功能细分明晰；75-972 房（紧凑 2 房、舒适 2 房 2+1）和 90-1303 房（精致 3 房、舒适大 3 房 3+1） 主要为项目主力户型，且销售较旺，市场吸纳率较高。 区域其它项目分析（具体项目情况在上次报告已体现） 1、 项目名称：康桥长郡 1） 、 （面积区间）80-90 比例：44% 销售率：100% 2） 、100-110 比例：33% 销售率：90% 1、户型配比： 3） 、120-140 比例：33% 销售率：50% 1） 、80-90 畅销因素：面积偏小，总价 低 2、明星户型（户型优势）： 2） 、100-110 畅销因素：户型周正，层高 舒适 1） 、就读长郡实验学校 2） 、赠送面积多，户型周正，发展前景好。 3、本项目特色及卖点： 3） 、项目规模大，小区配套完善，外立面大气。 4、付款方式： 1） 、一次性：18% 2） 、按揭：82% 3） 、其它（分期） ： 1） 、长郡学校指标 2） 、升值、保值空间大（教育） 5、客户购买本项目重点因素： 3） 、户型优势 1） 、自住比例：66% 2） 、投资比例：25% 3） 、其它用途：9%（为亲友、或旅游度假） 6、客户购房用途： 其中：教育买房比例（为小孩上学）：80% 1） 、长沙县（星沙）比例：76% 2） 、长沙市比例：15% 3） 、湖南其它市县比例：9% 7、购买客户居住或工作地点： 4） 、其它地方： 1） 、2030 岁：30% 购买哪种户型最多：80-90 2） 、3040 岁：40% 购买哪种户型最多：110- 120 3） 、4050 岁：20% 购买哪种户型最多：110- 120 8、购买客户各年龄段比例： 4） 、50 岁以上：10% 购买哪种户型最多：140 1） 、企事业单位（公务员）：20% 2） 、个体户（生意人）：30% 3） 、工业园上班族：20% 4） 、拆迁户：25% 9、客户工作性质各占比例： 5） 、其他：5% 2、 项目名称：高林仕家 1） 、 （面积区间）77 比例：20% 销售率：80% 2） 、87-89 比例：50% 销售率：70% 1、户型配比： 3） 、105-107 比例：30% 销售率：60% 1） 、77 畅销因素：面积小，总价低2、明星户型（户型优势）： 2） 、89 畅销因素：2+1 设计，实用 1） 、户型配比合理。3、本项目特色及卖点： 2） 、户型周正，户型多样。 3） 、周边配套完善，发展前景好。 4、付款方式： 1） 、一次性：22% 2） 、按揭：78% 3） 、其它（分期）： 1） 、价格适中。 2） 、升值、保值空间大。 5、客户购买本项目重点因素： 3） 、户型优势，赠送面积多。 1） 、自住比例：80% 2） 、投资比例：20% 3） 、其它用途： 6、客户购房用途： 其中：教育买房比例（为小孩上学）：30% 1） 、长沙县（星沙）比例：65% 2） 、长沙市比例：20% 3） 、湖南其它市县比例：15% 7、购买客户居住或工作地点： 4） 、其它地方： 1） 、2030 岁：50% 购买哪种户型最多：77-89 2） 、3040 岁：30% 购买哪种户型最多：77- 105 3） 、4050 岁：15% 购买哪种户型最多：105- 107 8、购买客户各年龄段比例： 4） 、50 岁以上：5% 购买哪种户型最多：89 1） 、企事业单位（公务员）：40% 2） 、个体户（生意人）：25% 3） 、工业园上班族：20% 4） 、拆迁户：15% 9、客户工作性质各占比例： 5） 、其他： 3、 项目名称：明天一城（泉塘） 1） 、 （面积区间）80-90 比例：60% 销售率：90% 2） 、124-130 比例：35% 销售率：80% 1、户型配比： 3） 、148 比例：5% 销售率：100% 1） 、89 畅销因素：面积适中，总价 低 2、明星户型（户型优势）： 2） 、 户型周正，层高 1） 、地理位置优越，升值潜力大； 2） 、现房销售； 3、本项目特色及卖点： 3） 、小区配套完善，交通方便。 4、付款方式： 1） 、一次性：15% 2） 、按揭：85% 3） 、其它（分期） ： 1） 、地段好 2） 、周边配套完善，升值、保值空间大 3） 、现房销售 5、客户购买本项目重点因素： 1） 、自住比例：80% 2） 、投资比例：20% 3） 、其它用途： 6、客户购房用途： 其中：教育买房比例（为小孩上学）：30% 1） 、长沙县（星沙）比例：60% 2） 、长沙市比例：10% 3） 、湖南其它市县比例：20% 7、购买客户居住或工作地点： 4） 、其它地方：10% 1） 、2030 岁：40% 购买哪种户型最多：2 房 2） 、3040 岁：25% 购买哪种户型最多：2 房、3 房 3） 、4050 岁：25% 购买哪种户型最多：3 房、4 房 8、购买客户各年龄段比例： 4） 、50 岁以上：10% 购