soho-绿城-其它华东公司

、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 SOHO 中国 优 势 1、独特的商业模式：开发商业地产，统一规划、销售并出租。 2、在改造烂尾楼项目积累丰富经验，成功运作多个烂尾项目。 3、主营北京的商业房地产，定位准确，逐步进入其他一线城市。 4、项目运作周期短，周转率高，赢利水平高，平均毛利润率超过 40%。 5、现金流充沛，经常保持正现金流。 6、公司和潘石屹的品牌知名度高。 7、销售团队经验丰富，效率较高。 8、2010 年销售收入超过 130 亿元，创历史新高。 9、谨慎的开发理念，理性的项目储备策略，有效降低了 财务风险。 劣 势 1、过于依赖个别项目，单个项目风险大。 2、业绩波动性较大。 3、商业地产分割出售给物业管理带来困难。 机 会 1、发展城市由北京向上海等一线城市延伸。 2、REITs 的推出，将为商业地产商提供一条有效的融资途径。 威 胁 一线城市的可用于发展商业地产的土地和项目稀少，土地储备有限，影响了公司未来发展 空间，也限制了投资者给予其更高的估值。 一、绿城中国 （3900，HK） 优 势 1、绿城是跨区域发展的品牌地产商，主营中高档住宅物业，在长三角地区具有较高的品牌 知名度。 2、土地储备的区位优势明显，集中布局于经济发达的长三角地区。 3、在浙江的房地产市场具有绝对的主导力，在杭州等多个城市的市场占有率均排名第一。 4、融资手段灵活,而多个联营公司发展项目也降低了项目风险。 5、销售快速增长，2009 年销售额达 510 亿元，同比 2008 年增长 235%。在售物业规模庞大， 为销售增长提供了保证，预期绿城目标 2009.2012 年每年销售及利润增长可达 30%及 35%。 劣 势 1、激进的土地储备策略。2009 年下半年绿城中国在净负债率达 135%的情况下，购入大幅 土地储备斥资超过 200 亿元。 2、资本负债比率一直居高不下，高负债运营模式充满财务隐患。 机 会 绿城中国的激进式扩张可能将改写房地产新竞争格局。 威 胁 1、激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在 2010 年银行信贷政策不明朗的情 况下，流动性风险偏高。 2、房价不断上升，使终端对消费信贷有很高的依赖程度。如信贷收缩或者利息率上升，则 购房需求将会快速萎缩，使得销售的大幅增长难以持续。 十八、宝龙地产（1238，HK） 优 势 1、公司具有独特的营利模式，其以租售并举的营利策略来发展综合商用物业。公司的住宅 和部分商用物业的销售维持营运现金流，而商用物业和酒店业务为其提供较高的赢利水平 和业绩稳定性。 2、公司立足于内地高增长的二、三线城市，依靠当地政府将其核心物业“宝龙城市广场” 的发展与城市新区建设相结合，项目运营的成功率大大提高。 3、通过与当地政府的合作，公司享受土地和税收优惠，有效降低运营成本。目前宝龙集团 的平均地价约为 500 元/平方米。 4、营利能力较强,毛利润率水平维持在 50%以上，主要得益于较低的土地成本和较强的成 本控制能力。 劣 势 1、公司过于依赖物业销售，由于尚未进入全面回收期，公司自持的物业租赁业务和酒店业 务的收入贡献仅占到公司营业收入的 3%，无法给予公司以有力支撑。 2、目前租赁业务对关联公司的依赖度较强。 机 会 1、其发展模式将直接受益于二、三线城市的城市化进程加速，以及消费零售的快速增长。 2、REITs 的即将推出为宝龙地产提供了新的融资渠道。 威 胁 1、“宝龙商业模式”对资产变现能力提出很高要求，未来可能面临现金流风险。 2、由于区域特征不同，商业模式能否在多个城市成功复制具有不确定性。 有些规模较大的开发企业，因其发展之初就创立了自己的销售队伍，并在市场 磨练中不断成长，所以这些企业一直以来延续了楼盘自销为主的经营模式，如 绿地集团、招商地产、龙湖地产、中海发展、万通地产 2008 年的楼盘代理比率分别为 6、5、29 、18 和 13。 1.万科企业股份有限公司 2.上海绿地( 集团)有限公司 3.顺驰中国控股有限公司 7 江苏高力集团有限公司 8 合生创展集团有限公司 10 绿城房地产集团有限公司 12 卓达集团 14 中体奥林匹克花园管理集团 17 浙江华门房地产集团有限公司 18 园城实业集团有限公司 19 新世界中国地产有限公司 20 SOHO(中国)有限公司 21 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 26 江苏华厦融创置地集团有限公司 28 中华企业股份有限公司 30 复地（集团）股份有限公司 31 江苏新城房产股份有限公司 32 金融街控股股份有限公司 33 上海城开(集团) 有限公司 35 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 36 宁波联合建设开发有限公司 41 绿都控股集团有限公司 42 宁波维科置业有限公司 43 苏州新区高新技术产业股份有限公司 44 浙江国际嘉业房地产开发有限公司 46 上海宝华企业集团有限公司 48 天安中国投资有限公司 49 上海置业有限公司 50 苏州中茵集团有限公司 51 上海金桥集团有限公司 53 今典投资（集团）有限公司 54 宝龙集团发展有限公司 57 南京栖霞建设股份有限公司 59 上海实业发展股份有限公司 62 宁波雅戈尔置业有限公司 64 杭州开元房地产集团有限公司 65 华立地产集团有限公司 66 首创置业股份有限公司 67 中惠国际投资（集团）有限公司 68 中国武夷实业股份有限公司 69 荣盛房地产发展股份有限公司 74 上海城投置地(集团) 有限公司 76 上海景瑞地产（集团）股份有限公司 77 中国宝安集团股份有限公司 78 浙江展诚建设集团股份有限公司 79 南京青和投资集团有限公司 83 天地源股份有限公司 84 上海宏泉集团有限公司 86 浙江省赞成集团有限公司 88 上海中城企业（集团）有限公司 89 冠城大通股份有限公司 90 力维斯投资(集团) 有限责任公司 91 宏瑞集团有限公司 92 上海东鼎投资集团有限公司 95 中大房地产集团有限公司 99 浙江中设房地产开发有限公司 100 大发集团有限公司 可行性方案的内容 1、 提 案 概 述 （ 简 介 、 目 标 、 立 意 及 有 关 信 息 ） 2、 环 境 分 析 （ 外 部 宏 观 环 境 和 内 部 微 观 环 境 ） 3、 组 织 关 系 建 立 的 选 择 与 分 析 4、 运 营 方 式 的 选 择 分 析 5、 运 营 周 期 、 阶 段 计 划 等 可 行 性 分 析 6、 收 益 预 估 （ 财 务 数 据 、 无 形 资 产 收 益 及 其 它 ） 可行性分析报告 一、总论 1、项目概述 2、目标市场和市场预测 3、竞争力分析 4、获利性分析 5、管理和顾问团队评定 6、结论及建议 二、投资项目背景分析 1、行业分析 2、前景分析 （1）市场预测 （2）本产业在国内的发展态势 3、项目实施公司分析 （1）历史沿革与公司概况 （2）经营理念及发展战略 （3）主营业务剖析 （4）增长点分析 三、项目运作分析 1、营销计划 包括：营销总战略、定价、销售策略、服务、广告和推广、分销 2、设计和开发计划 包括：开发状况和任务、风险分析、产品改进和新产品、成本及所有权问题 3、生产和经营计划 包括：营业周期、地理位置、设施改善和条件、战略和计划、法律和政策、法规限制 4、管理团队 包括：组织架构、主要管理团队、管理报酬和所有制、其他投资者、雇用协议和其他协议、股票期权 和奖金计划、董事会、其他股东、权利和限制、专业顾问和服务支持 5、进度安排 四、市场分析 1、目标客户分析 2、竞争和竞争优势分析 3、市场容量分析 4、预测市场份额和销售额 五、投资预算 1、投资预算 2、项目总投资及分年资金投入计划 六、资金筹措 1、融资组织形式 2、资金来源选择 3、资本金筹措 4、债务资金筹措 5、融资方案分析 七、财务评价 1、成本费用 2、销售收入及税金 3、财务指标 包括：损益表和资产负债表、预计收益表、事前试算资产负债表