“城中村”的改造,土地处置是关键

（二） “城中村”的改造，土地处置是关键 1、农村集体土地的处置 撤村建居后，根据各地经验，大多数是将“土地集体所有转为国家所有”。依法按有关程 序和规定将原村、组的集体土地一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性 质不改变，对土地使用权人核发“城中村”改制国有土地使用证。原集体经济组织兴办企业 的用地，土地使用权作价入股后确认给该企业。原“城中村”的其他土地使用权确认给转制 后组建的股份制企业。 “城中村”集体土地转为国有土地之后、改造建设之前，原农用地承包 人可继续承包经营。因实施城市规划需要使用该土地的，应收回承包权。 在“城中村”集体土地变为国有土地的作法上必须走相应的程序，即由政府“为公共利益 的需要”进行征用。由于联产承包责任制是我国农村土地的基本经营制度，在征用前，由农 村集体解除与农民农村土地承包合同，并给予相应的补偿，土地使用权由集体收回后，政 府依法征用为国家土地，给村集体相应补偿。 “城中村”集体土地变为国有土地后，国有土地的使用权可以依法转让，但任何单位不得 无偿调用；转为国有的土地使用权转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、 法规办理手续。 “城中村” 异地建设需使用的土地，由市人民政府采取置换方式予以保障，并 办理土地登记手续。置换出来的土地以及 “城中村”改造范围外近期城市规划属于经营性土 地的，纳入本市土地储备。因实施城市规划，需要收回使用权的，按柳州市征用集体土地 补偿安置的有关规定给予补偿。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续， 并对承包经营者的损失给予适当补偿。 2、调整自留地 村委会撤销后，今后不再配给自留用地。市政府原已明确配给并已核定的自留用地，经 办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，并按现行有关法 规，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，核发建设用地批准书和国 有土地使用证 ；其合法的地上建筑物尚未取得房地产证的，经办理有关手续后，核发 房地产证 。今后如该土地、房产进入市场，需按有关规定补交国有土地出让金。以后因 城市建设开发需要使用这些土地和征用房产，按土地使用权属变更，参照市政府制定的土 地征用补偿标准或城市房屋拆迁补偿标准进行补偿。 3、宅基地处置 “城中村”改造建设之前，宅基地使用人可继续使用原宅基地；“城中村”按照规划改造完 成后，根据相关规定给宅基地使用人核发国有土地使用权证。经市国土局宅基地清查后， 合法的宅基地及建筑按柳州市农村房地产权登记规定换发房地产证 。城中村改造范 围的土地，属国有土地，今后不再配给村民宅基地。 （三）关于“城中村” 改造的规划和建设问题 1、 “城中村”建设改造应在柳州市城市总体规划指导下进行，同时由政府组织有关部门在 城市总体规划、分区规划指导下编制“城中村”改造总体规划，报市规划委员会讨论并经市 政府批准后作为指导全市“城中村”改造的依据。其中的用地规划，建设规划均统一于城市 规划。采取申请改造和征地改造等方式开展“城中村”改造建设。根据城市建设需要或“城中 村”集体经济组织申请，市政府会同相关部门、城区政府召开专题会议，研究确定近期拟推 进的“城中村”改造项目或工程，属征地改造的，适时向社会公布，提前做好招商及安置的 准备工作。 “城中村” 改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气等 公用设施，纳入城市市政和公用设施建设统一管理。 “城中村”改造中用于安置原村民的住宅 用房建设，按有关规定享受本市优惠政策。 2、 “城中村”的改造和小区建设，可采用多种方式，兼顾村民、投资者、政府三方利益， 实现“三赢”。 （1）各城区政府在“ 城中村”改造规划方案指导下，以村庄为单位，组织编制 改造控制性详细规划，经市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村指导实施的依据。 在建设新村新区上，统一标准，统一要求，形成特色与规范。 （2）在改造中留出部分村 （小区）集体和村民（居民）发展三产用地，保证他们有赖以生存和可持续发展的土地空 间。 （3）在安置“城中村” 改造居民（原村民）住宅的基础上，适当留出部分用地，允许在 “城中村”撤迁改造中和二、三产建设中，以村（社区）的股份制经济实体和村民（居民） 招商引资或与开发商共同开发、开发商单独开发，利益共享。 （4）对于城市规划区中的农 村（社区）宅基地建设，应当集体兴建农民住宅小区。 3、改制后的“城中村” ，其规划编制、实施管理的各项标准和控制指标按城市规划标准执 行，不再执行村镇规则标准。改制后的“城中村”的市政基础设施建设和管理纳入市政统一 管理范围。有关事权参照现行市、区分管范围和分级管理的原则实施，管护经费原则上由 区市政维护费承担，由于管护面积的增加，需要增加的管护经费，按市、区两级使用城市 建设维护经费的办法在新的财政年度根据实际予以调整。原“城中村”转制的社居委会要加 强社区建设，社区建设的经费（包括小街、小巷的修整、美化、净化） ，除市、区已明确负 责的以外。在“城中村” 改造完毕之前，依然从转制的股份制企业（公司）集体股收益中支 付。 （四）妥善处理好“城中村”改造的房屋权属登记管理 1、 “城中村”改制后的原村集体经济组织的房产，由改制后的股份合作经济组织持国有 土地使用权证 、原房屋所有权证或房产权属证明文件、村集体经济组织改制为股份合 作经济组织的批准文件。工商登记文件等材料到市房产管理部门办理房产变更登记，领取 房屋所有权证 2、对于“城中村” 改制前，已办理原集体土地房屋所有权证的房产，改制后房屋状况 没有变化的，权利人应持原房屋所有权证等材料到市房产管理部门换领国有土地 房 屋所有权证 。房屋所有权主、客体已发生变化的，权利人应当按照现行城市房屋权属登记 的有关规定向市房产管理部门申请办理房产转移、变更登记。换领国有房地产证，暂缓缴 纳国有土地使用权出让金，若该房地产进入市场交易，须补交国有土地使用权出让金。 3、对于“城中村” 改制后，已向市房产管理部门办理变更登记的房屋需上市交易的，应当 按照现行城市房屋权属登记的有关规定向市房产管理部门办理房产转移登记。自然人、法 人或其他组织在“城中村” 改制后的国有土地上新建房屋的，权利申请人应当按照现行城市 房屋权属登记的有关的规定，向市房产管理部门申请办理房产初始登记。 4、未办理集体土地房屋所有权证的房屋，权利申请人应当向房屋所在市房管部门申 请补办集体土地房屋权属初始登记。 5、1978 年 1 月 1 日（土地管理法实施之日）起至 1998 年 12 月 31 日（土地管理 法修订后实施之日前）止，原村民经批准使用原农民集体所有的土地兴建房屋，超过规 定标准（包括一户多宅和一宅超面积）的，由建房者对超出标准部分按历史用地补缴国有 土地使用权出让金后，予以确认土地使用权和房屋所有权，核发国有房地产权证。 6、1987 年 1 月 1 日起至 1998 年 12 月 31 日止，原村民未经批准或超过批准面积的（包 括一户多宅和一宅超面积）占有用农民集体所有土地建设的房屋，其中依照城市规划和土 地管理的有关规定处理后允许保留使用的房屋，在申请补缴国有土地使用权出让金后可办 理国有房地产权登记，其他房屋不予办理房地产权登记。 7、1999 年 1 月 1 日起，原村民未经批准或者超过批准的面积（包括一户多宅和一宅超 面积）占用农民集体所有土地建设的房屋，按修订后土地管理法及其相关法规的规定 执行。 8、离婚后返村的村民及其子女，回原籍的职工、复员退伍军人和离退休干部，在 2001 年 9 月 1 日（广西壮族自治区实施办法施行之日）前回 乡定居的华侨和港澳台同胞使用集体土地兴建的房屋，参照原村民房屋的标准和办理程序 予以确认其土地使用权和房屋所有权。 9、 “城中村”内的非村民使用集体土地兴建的房屋，参照原村民房屋标准和办理程序予以 确认其土地使用权和房屋所有权，但应先补缴国有土地使用权出让金。 10、 “城中村”内占用集体土地建设的农村“ 集资房”，按照市政府有关规定处理。 （五） “城中村” 改造中必须同期进行社会保障体系建设“城中村”社会保障体系建设应当与 撤村建居工作同步开展，建立和完善农转非人员养老、医疗、失业等社会保险制度，实现 与城镇职工社会保险接轨。 “城中村”改革中应当从集体资产中预留农转非人员社会保障经费。 农转非劳动力和村集体经济组织应当按照国家和本市规定参加社会保险。男年满 60 周岁、 女年满 55 周岁的农转非人员，则由政府和村集体经济组织解决部分基本生活费；将符合城 市低保条件的农转非人员全部纳入城市最低生活保障体系，尽量做到应保尽保。 （六） “城中村” 改造后的计划生育政策 农业人口成建制转为居民户口的，从转为之时起五周年内执行农业人口生育政策，满五 周年执行非农业人口生育政策。在计划生育服务管理上，实行“属地管理，单位负责，村 （居）民自治，社区服务”的管理体制，按辖区管理。有以下情况的，不得享受本政策：村 委会改为社区居委会之前，已外嫁到其他城镇居住满 5 年，户口仍未迁出的已婚育龄妇女； 非农户口嫁入，在村委会改为居委会前仍保留非农业户口的；农转非后户口迁出本社区居 委会，虽已持有二孩生育证，但未怀孕的(城市改造拆迁迁出除外) 。 （七） “城中村” 改造后教育管理体制的改革 “城中村”改制以后，原“ 城中村 ”学校转为公办学校的，资产所有权转为法人产权，由学 校管理使用，教育用地、校舍及教学设施设备不得挪做它用。校区集体土地转为国有土地， 校区土地、校舍、教学设施等资产，由于城市建设需要撤迁的，由政府以同等价值的土地 就近置换等方式进行补偿。学校归由城区教育行政部门管理，学校建设纳入城市教育发展 总体规划，其办学经费参照现行中小学管理体制执行。学校“普九”的合理负债由城区人民 政府纳入财政预算逐年偿还。 “城中村”的适龄儿童、少年，由城区教育行政主管部门负责安 排，按学生家庭住址就近分配入学接受义务教育。 “城中村”学校学生享受市区学生同等待遇。 （八） “城中村” 改造中农转非人员的就业安置 1、要建立“城中村” 农转非人员失业登记和就业服务制度。在撤村建居的同时，建立完善 劳动社会保障服务体系，负责做好“城中村”农转非人员的失业登记、就业登记和就业推荐 工作。 2、坚持征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府促进就业的方针，解决好农转非人员 的就业问题。要鼓励各类企业、农村集体经济组织和其他用人单位吸纳或招用农转非劳动 力。各类企业招用农转非劳动力参照企业招用下岗职工的奖励政策进行奖励 3、鼓励农转非人员自主创业。农转非人员自主创办民营企业或从事个体工商经营的，可 享受民营企业优惠政策和城镇下岗职工自主创业同等优惠政策。 4、多渠道筹措农转非劳动力职业技能培训和就业补助资金。在征地安置补偿费中提取一 部分用于农转非劳动力职业技能培训和就业援助；市政府、城区政府分别从本级财政安排 专项资金用于农转非劳动力的职业技能培训和就业援助，市、城区政府安排的职业技能培 训和就业援助资金，每年列入财政预算，实行专款专用，不足部分由城区给予补足。 （九）关于“城中村” 撤村建居。 1、撤村与建居要衔接，防止出现管理空白。原则上应该拆一村建一居，但对于无地村和 仅有少量土地，但管辖区域不足以设立新的社区的村庄，则不再新建社区居委会，将其合 并或调整到就近社区即可；原“城中村”管辖区域达到新建社区居委会条件的，可以新设社 区居委会，管辖范围与原村委会管辖区域一致。撤村建居要征求多数村民同意，在完成集 体资产股份制改革的基础上进行，报城区人民政府批准。 2、妥善安置原村委会委员和处置村办公场所和公共设施。 “村改居”后，若为新建社区， 则原村民委成员直接过渡为社区居民委员会成员，任期届满后依法参加社区居民委员会选 举，原村委会办公场所和公共设施，按有关规定全部或部分由新建社区居委会继续使用， 产权归股份合作经济组织所有。如属调整合并到其他社区，则通过政府补助原村委委员一