成立物业公司程序

一、物业管理公司的创建分为营业执照和资质申报两个环节。 1。营业执照注册一般为有限责任公司。注册资金按物业公司的等级计算，开始的时候为 “暂定三级” （目前已经取消了临时资质等级），一年内有效，一年内需要重新评级，不然 资质作废。从“三级”开始。三级的物业管理注册资金为 50 万元。营业执照你找当地的工商 局先核名，然后开始工商登记、股权确认等一系列的程序。但成立过公司的人都知道，注 册一间公司的手续是非常极其繁琐的，自己去办理跑上 10 次、8 次很正常，而且还不一定 可以顺利办下来。所以，建议有些“钱” 还是要给别人“赚” 的。建议你找当地一家代理注册的 公司，花几千元他们会帮你搞定一些，不用自己麻烦。如果楼主你没有 50 万的现金，他 们注册公司可以帮你代堑，注册后他们会抽走资金。在广东注册一个 50 万的物业公司， 连代堑资金在内，10000 元左右注册代理公司会帮你搞定一切，你只需要配合提供资料就 行了。工商登记、税务登记、法人印鉴等他们会一并帮你搞定的。 这时值得提醒的就是：如果你是让注册代理公司搞定 50 万的注册资金的话，其实这钱是 不存在的，因为注册代理公司不可能“白” 送你的，他们在你工商登记成功后，会将资金抽 走的。所以在财务管理方面，应该是由楼主你或相关的股东向自己的公司借 50 元，签下 借条留档，因为这 50 万是根本不存在的，在财务管理需要交待资金去向。即公司发生问 题时，如有债务方面的纠分时，需要按照股权份额承担相应的风险。你的有限责任公司注 册资金为 50 万元，即最大可能要承担 50 万元的风险。 二、物业公司资质申报条件，如下： （三级资质）： 1.注册资本人民币 50 万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 10 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 5 人，工程、财务等业务负责人具有相应专 业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件向工商 注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质： （一）营业执照； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳 动合同。 第七条 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 第九条 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料： （一）企业资质等级申报表； （二）营业执照； （三）企业资质证书正、副本； （四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳 动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同； （五）物业服务合同复印件； （六）物业管理业绩材料。 即你领取了营业执照后，需要先到国土房管局物业科办理“临时资质” 申报，他们会给你一 年的时间。一年内你要办理“临时资质” 转“三级资质” 。如果一年内，你没有达到相关资质申 报的条件时，你有两条路可以选择： 1）无资质承接业务，目前这类型占物业公司总数的 30%左右。但给物业科查到的话，要 罚款，如果和当地物业科关系搞得不好的话，还可能被吊销“临时资质” 。 2）给专业公司代办，有实力的物业管理公司代办企业和物业科有关系（代办理营业执照 注册的代理公司一般办不了这项业务，因为需要和物业科和建设部有关系才办理得，如果 注册执照的代理公司跟你说办得了，要“小心被骗” 。由于国家的相关部门很 “那个”的，所以， 有钱就能解决问题，在广东，三级资质代办需要 4-5 万元出证。 三、 1、关于你公司的内部组织机构应该是你如何定经营方向才能决定的。常见的物业管理公 司架构分为三种：直线职能制，事业部制、混合型架构。不同的架构模式适应不同的服务 市场，故相应设定不同的专业部门。所以楼主你应该要了解你的物业公司的业务方面。用 “专业”的眼光分析上述三种流行架构当中哪一种适合你公司本身才可以定出精确的部门组 织，另外，哪些职能自己组建，哪些职能委托社会专业的公司，都直接决定了你公司的内 部组织机构。 2、内部组织机构与你投入多少成本，如果维持公司总部的成本开支直接挂钩，即不同的 投入会有不同的结果，正规化的物业公司多达 10 多个部门，小型的物业公司几个部门就 组成了。这点没有定论，需要楼主你自己认真核算成本的。另外，根据物业管理这个行业 的经验，“物业公司总部的支出应该与项目收入开支成本分计算，仅从项目摊分一定的合适 比例”，这点是原则！请楼主你一定要注意了，因为这是两个完全不同的“ 账目”。 四、物业管理行业与其他行业不同，人力资源的配置是最讲究“内功” 的。物业公司总部的 人员配置与接管项目的人员配套又是两套分离的成本计算原则。最“阳光” 的成本核算要考 虑三大原则：人力成本支出、固定成本支出和变动成本支出，这三大支出都有一个最合适 的“阳光比例” 。所以如何策划人力资源，既要配合阶段性的发展计划，又要不违反“阳光比 例”，在实操时，要处处节省。且人力资源的配置又与内部的组织架构是直接“ 挂钩”的，人 力成本又要“对内对外”相比较。所以不是简单安上“几个部门”，请上几个总监或经理就行的。 这是“战略” 层面上的事情。 五、物业公司接管的项目当中，有些项目虽然表面利润不高，但有很多收入是 “外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物业管理”行 业“有利可图”和“长期饭票”，纷纷在这个“朝阳产业”里面“挖金”。但 要知道，真正的物业管理需要有“良好的内功和操作经验”，而且物业管理本 身是“高风险高责任”的行业，在众多服务业当中，风险是排在第一位的。所 以，除非有充足的准备和经验，不然贸然入市的话，本人真心奉劝“慎之、慎 之！” 成立物业服务公司的完整程序 发布时间：2008-8-25 10:02:39 来自： -林慰军 在自身具备了法律规定的基本条件之后，组建物业管理公司的过程，就是让这些基本条件得到 政府主管部门的认可，并最终获得企业法人地位的过程。中华人民共和国公司登记管理条例 等相关法规，以及地方政府制订的一些管理办法，对这个过程做了明确的规范。这里着重介绍 物业管理有限责任公司设立程序的关键环节。 公司名称预先核准 正如一个新生儿，只有经过户口登记，才能获得属于自己且被社会认可的名字一样，一家 新的物业管理公司，也只有经过名称预先核准登记，才能具有专属性和惟一性的公司名称。公 司名称需译成外文使用的，可依据文字翻译原则自行翻译使用，不需核准登记。公司名称预先 核准的主管部门，是工商行政管理机关。办理名称预先核准登记，一般要经以下步骤： 1)领取并填写“名称(变更)预先核准申请书”。最好取 3 个以上的备用字号，自己排列出 顺序，以便工商行政管理机关依次查重，以首先不重名的名称为核准使用的名称。与同一工商 行政管理机关核准或者登记注册的同行业企业名称字号相同(有投资关系的除外)，与其他企业 变更名称未满 1 年的原名称相同，与注销登记或者被吊销营业执照未满 3 年的企业名称相同， 将不予被核准。使用 3 个字作为字号，能够大大降低重名几率。 2)递交“名称(变更)预先核准申请书”及相关材料，自递交之日起 10 日内，工商行政管理 部门会作出核准或者驳回的决定。递交的材料主要有： 全体股东签署(自然人股东由本人签字；法人股东加盖本单位公章， 下同)的“企业名称预先核准申请书”。 全体股东签署的“投资人授权委托意见”。 代办人或代理人身份证复印件。 申请冠以“中国”、“中华”、“国家”、“全国”、“国际”字词的，应提交 国务院的批准文件。 使用自然人姓名(该自然人应当是公司股东)作字号的，应当提交该 自然人身份证复印件。 3)领取“企业名称预先核准通知书”。预先核准的企业名称保留期为 3 个月。预先核准的 企业名称在保留期内，不得用于从事经营活动，也不得进行转让。保留期届满前 10 日，可以持 “企业名称预先核准通知书，向名称登记机关提出名称延期申请。延长期最长不超过 3 个月， 期满后不再延长。 申请验资 顾名思义，验资就是由具有法定资格的验资机构，核验股东实际缴纳的全部出资额，包括 货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等，并出具出资真实性证明。法定验资机构 是会计师事务所和审计师事务所，具体的在会计师事务所工作的注册会计师或在审计师事务所 工作的经依法认定为具有注册会计师资格的注册审计师担任。现在部分地区法人登记时，已经 不再要求出具验资报告，而以指定银行出具的指定账号入资凭证作为货币出资的证明，以会计 师事务所或评估事务所出具的评估报告作为非货币出资的证明，但多数地区还没有简化这个程 序。验资一般有这样几个环节： (1)设立账户存入资金 将股东出资的货币，足额存入准备设立的公司在银行开设的临时账 户，并由入资银行出具进账单。如股东有以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权非货币 出资的，需委托法定评估机构做出价值评估。涉及国有资产评估的，应提交国有资产管理部门 对评估结果的确认文件。以高新技术成果出资入股，作价金额超过公司注册资本 20的，需报 省级以上科技管理部门认定。 (2)委托验资机构 按规定办理委托手续，填写委托书，委托会计师事务所或审计师事务所 对公司及股东的出资情况进行核验。验资机构一般要求提交的文件包括：公司章程、公司名称 预先核准通知书、股东的合法身份证明、各类资金到位证明。其中资金到位证明包括：以货币 出资的应提交银行进账单；以非货币出资的，应提交经有法定评估资格的机构评估的报告书和 财产转移手续；以新建或新购入的实物作为投资的，也可以不经过评估，但要提供合理作价证 明。建筑物以工程决算书为依据，新购物品以发票上的金额为出资额。 (3)出具验资报告 验资机构出具验资报告，连同验资证明材料及其他附件，一并交与委托 方即筹办的物业管理公司，做为申请法人注册的依据。验资报告应当载明的内容有：公司名称、 公司类型、公司股东姓名、股东出资额和出资方式、股东实际缴纳出资情况。其中股东实际缴 纳的出资情况包括：以货币出资的说明股东出资时间、出资额、开户银行和临时账户及账号； 以非货币出资的说明其权属情况、转移或者承诺情况；以实物、工业产权、非专利技术、土地 使用权出资的评估情况和评估结果；工业产权、非专利技术所占注册资本的比例。 法人登记 完成法人登记是组建物业管理公司的最关键环节，它的意义就在于这是一家新公司取得法 人资格、具备独立民事主体地位的标志。公司名称预先核准和验资，实际上都是为进行法人登 记做准备和铺垫。法人登记的主管机关，是政府的工商行政管理部门。 办理公司法人登记事宜，要经过 4 个步骤： 1)向登记主管机关递交规范、齐全的法人登记申请材料，提交的申请文件、证件一般是原 件，确有特殊情况只能提交复印件的，应当在复印件注明与原件一致，并由申请人或被委托人 签字。递交的申请材料主要有： 公司董事长或执行董事签署的“公司设立登记申请书”。 全体股东签署的(自然人股东由本人签字；法人股东加盖本单位公章，下同)“企业(公司) 申请登记委托书”，委托书应标明具体委托事项和被委托人的权限。 全体股东签署的公司章程。 具有法定资格的验资机构出具的验资证明。 股东的法人资格证明或者自然人身份证明。 载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明。 公司法定代表人任职文件和身份证明。 企业名称预先核准通知书及其他名称预先登记材料。 公司住所证明。 法律、行政法规规定设立有限责任公司必须报经审批的，还应当提交有关的批准文件。 2)登记主管机关受理递交的法人登记申请材料，审查提交的文件、证件和填报的登记注册 书的真实性、合法性、有效性，并核实有关登记事项和开办条件。审查和核实后，登记主管机 关会做出核准登记或者不予核准登记的决定，并及时通知申请登记的单位。 3)获得核准后，到登记主管机关领取“准予行政许可决定书”，然后按照“准予行政许可 决定书”确定的日期，到工商局交费并领取营业执照，同时办理法定代表人签字备案手续。营 业执照上的一个重要内容是经营范围，经营范围是指国家允许企业法人生产和经营的商品类别、 品种及服务项目，反映企业法人业务活动的内容和生产经营方向，是企业合法经营与非法经营 的法律界限。公司的经营范围由公司的章程规定，不能超越章程规定的经营范围申请登记注册， 但最终以登记注册机关核准的为准。为了物业管理公司日后的业务发展和经营拓展，在拟订公 司章程的经营范围和申请登记注册的经营范围时，要考虑得宽泛一些、长远一些，除了物业管 理服务的主营项目外，还可以适当增加与物业管理服务有密切联系的家政服务、房屋中介、材 料销售等经营项目。核准登记注册为企业法人的物业管理公司，由登记主管机关发布公告。 4)自核准登记之日起 15 日内，到政府技术监督局代码管理中心申请组织机构代码登记。组 织机构代码是对中华人民共和国境内依法注册、依法登记的机关、企、事业单位、社会团体和 民办非企业单位等机构颁发在全国范围内惟一的、始终不变的代码标识，其作用相当于单位的 身份证号。它按照强制性国家标准 GBll7141997全国组织机构代码编制规则编制，由 8 位 数字(或大写拉丁字母)本体代码和一位数字(或大写拉丁字母)校验码组成。审办代码需提交营 业执照等其他法定批准文件、证件，携带公司的法人代表身份证复印件和公章，填写“代码申 请表”。代码登记部门审查无误后，赋码并发给中华人民共和国组织机构代码证书。代码 证书包括正本、副本和电子副本(IC 卡)，电子副本采集、存入了机构名称、机构地址、机构类 型、经济性质、行业分类、规模、法人代表、主要产品、注册资金等 28 项基础信息。 税务登记 新的物业管理公司开业前，要先进行税务登记，这属于一项法定制度。对国家税务机关来 说，它是对纳税人实施税收管理的首要环节和基础工作；对物业管理公司来说，它是自己造福 于社会的必尽义务和重要见证。按照中华人民共和国税收征收管理法的规定，公司自领取 营业执照之日起 30 日内，要向生产、经营地或者纳税义务发生地的主管税务机关申报办理税务 登记。 申报办理税务登记时，物业管理公司要向主管国家税务机关如实提供以下证件和资料并填 报税务登记表： 1)工商营业执照或其他核准执业证件。 2)有关合同、章程、协议书。 3)技术监督局颁发的全国组织机构统一代码证书。 4)法定代表人的居民身份证、护照或者其他合法证件。 5)银行开户许可证。 6)公司公章和财务专用章。 7)统一制式的税务登记表，填报的主要内容包括：单位名称、法定代表人或者业主姓名及 其居民身份证、护照或者其他合法证件的号码；公司的住所、经营地点；公司的登记类型；公 司的核算方式；公司的生产经营方式；公司的生产经营范围；公司的注册资金(资本)、投资总 额；公司的生产经营期限；公司的财务负责人、联系电话；国家税务总局确定的其他有关事项。 对物业管理公司填报的税务登记表、提供的证件、资料，税务机关会自收到之日起 30 日内 审核完毕。符合规定的，予以登记并发“税务登记证”及其副本。 税务登记证件实行统一编码，即每一纳税户在全国范围内有一个惟一的代码。代码共 15 位 数，按照纳税户所在行政区域和所属经济性质、行业分类进行编制。16 位数代表纳税户所在 的行政区域，采用中华人民共和国行政区域标准代码；78 位数代表纳税户经济性质，按国家 税务总局公布的税务信息分类标准代码编制；9lO 位数代表纳税户所属的行业分类，编码 方法：“01”工业，“02”商业，“03”物资供销业，“04”交通运输业，“5”建筑安装业， “06”金融保险业，“07”邮政电讯业，“08”房地产开发业，“09”公用事业，“10”出版 业，“11”娱乐业，“12”加工修理业，“13”旅游与饮食服务业，“14”其他；1115 位数 代表具体的纳税户，按顺序编码。 税务登记证件正本要在物业管理公司的生产、经营场所或者办公场所公开悬挂，随时接受 税务机关的检查。物业管理公司在申请领购发票、申请办理“外出经营活动税收管理证明”和 其他有关税务事项时，必须持税务登记证件的正本或副本。如有遗失，应当在 15 日内书面报告 主管税务机关，并登报声明作废。经国家税务机关审查处理后，可申请补发新证，并按规定缴 付工本服务费。 资质申办 企业法人登记和税务登记完成以后，意味着新的物业管理公司就可以开展经营管理活动了。 但若正式实施对物业项目的管理服务，还必须申报物业管理资质。物业管理资质实际上是物业 管理市场的准入证，由国家建设主管部门和省市房地产主管部门进行管理。 申请资质需要提交的文件 自 2004 年 5 月 1 日起