深圳物业管理费标准确定

市国土房产局有关负责人表示，1994 年，我市运用特区立法权率先颁布了深圳经济特区 住宅区物业管理条例及其相关配套文件，并于 1999 年进行了修订，2005 年市政府颁布 了深圳市业主大会和业主委员会指导规则，2007 年，为了适应新形式，根据物权法 和国家物业管理条例并结合我市的实际情况，市人大对深圳经济特区住宅区物业管 理条例进行了全面修订，颁布了深圳经济特区物业管理条例（以下简称新条例） ，并于 2008 年 1 月 1 日正式实施。 新条例扩大了业主大会职权，体现了业主自治、专业服务和政府监管相结合的原 则；首创了加强行业自律的“业必归会”制度；将街道办事处纳入到物业管理监管体系； 提供法律救援，保护业主权利；规定了物业维修资金统一管理等等。 市国土房产局有关负责人表示，新条例规定物业服务收费实行政府指导价和市场调节 价相结合的原则，具体办法由市价格主管部门会同市主管部门制定。我市 2006 年 8 月已出 台深圳市物业管理服务收费管理规定 ，2007 年 10 月又制定了深圳市住宅物业服务收 费指导标准 ，业主可以根据规定在物业服务委托合同中约定。新条例和相关文件规定 了实行酬金制的物业服务项目，物业服务企业预收的物业管理服务费属于代管性质，为所 交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出，有结余的， 应转入本物业管理区域下年度的物业服务费，不得擅自提取或挪作他用。业主委员会可以 要求物业服务企业公开物业服务费收支情况并委托专业机构进行审计，发现有被物业服务 企业挪用或非法提取应当及时向市物业主管部门和价格主管部门反映，也可通过法律途径 追讨。关于开展全市性物业管理费监督检查的建议，将认真研究其必要性和可行性。 新条例规定，选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行，逐步实行统一委托招标代 理机构选聘物业服务企业制度，住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。该规定减少了 招标活动的人为因素，充分运用市场竞争机制，让业主、物业服务企业真正实现双向选择。 新条例还规定了住宅物业的前期物业服务企业必须经过招标方式选聘，该规定的 执行，将逐步实现建、管分离。 物业收费新标准 11 月实施 备受市民关注的深圳市住宅物业服务收费指导标准在公开征求社会各界意见后，被进一步细化和完善。 昨天上午，市物价局、市国土资源和房产管理局联合召开新闻发布会，宣布新标准将于 11 月 1 日起 正式实施，有效期为两年。 市物价局、市国土资源和房产管理局有关人士对此均表示，新标准最大的亮点就在于方便业主了 解物业服务收费的构成，即不同的小区有不同的物业服务，从而要交纳不同的物业服务费用。这个费用标 准是多少？由物业服务企业与代表业主利益的业主委员会协商确定，从而实现业主明明白白消费，尽可能 减少物业服务中容易产生的矛盾和纠纷。 新标准规定，住宅物业的前期物业服务收费实行政府指导价，别墅、成立了业主委员会的住宅物 业实行市场调节价，业主和物业服务企业协商制定收费标准时可参考新标准。 与现行政策相比，新标准对收费指导标准的形式作出重大调整，由现行的“综合式“改为“菜单式 “，业主可以根据小区的实际情况选择不同等级的收费标准。 在收费水平上，新标准根据物业管理成本情况、市场变化等因素，对现行标准作出适当调整。多 层住宅的最高一级和最低一级收费指导标准(基准价)每月每平方米分别为 1.3 元和 0.6 元，与现行标准 相比分别上调了 30%和 20%；高层住宅的最高一级和最低一级收费指导标准(基准价)每月每平方米分别 为 3.9 元和 1.9 元，下调了 13%和 27%。由于目前我市住宅以高层为主，新标准实施后，物业服 务收费总体水平将呈下调趋势。物业管理的新标准，可以更放心的居住了。 物业收费标准下月实施物业收费标准下月实施 本地宝房产网 2007 年 10 月 26 日信息来源：本地宝 新的深圳市住宅物业服务收费指导标准将于下月日起正式实施。昨日（24 日）， 深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局召开新闻发布会，正式颁布该收费指导标准， 并针对市民关注的多个问题进行解答。据了解，新收费标准有效期为两年，今起将在市工 商局红盾网、市国土房产局上公示。 标准细分项目等级 据市物价局价格处副处长袁方介绍，新政策放开了物业服务收费管理的范围，规定别 墅以及成立了业主委员会的住宅物业实行市场调节价，住宅物业的前期物业服务收费实行 政府指导价；而收费指导标准形式也有了重大调整。 “主要是将现行综合式的指导标准改为菜单式，即根据物业管理服务收费的成本构成， 将物业服务收费细分为综合管理、共用部位和共用设施设备的运行维护、园林绿化、清洁 卫生、共同秩序维护个项目，每个项目划分个收费等级，每个等级对应收费指导标准 和服务内容。业主与物管协商时，可根据具体情况，分别选择各项服务的收费等级，最后 加总形成其收费标准。” 该局价格处科长王耘介绍，一方面，对于成立了业主委员会的物业，可根据该标准组 合出至少种收费标准，是此前的倍；另一方面，个项目的最高收费标准 加总后的收费标准也可作为“前期物业管理收费”的最高收费标准，具有政府指导价的作用。 总体收费水平下调 与现行政策相比，新政策在收费水平上也根据物管成本情况、市场变化等因素，对现 行标准作出调整。其中，多层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准（基准价）为 元平方米月和元平方米月，比现行标准分别上调和；高 层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准（基准价）为元平方米月和 元平方米月，比现行标准分别下调和。但由于目前深圳住宅以高层为主， 因此总体收费水平还是下调了。 而针对目前深圳楼市较热，一些楼盘存在刻意提高“前期物业服务”收费标准，导致争议 不断的情况，物价部门此次特别指出，如该服务提供了新标准中最高服务等级未涵盖的服 务内容和服务深度，进而收费标准需突破最高收费标准时（即：高层元平方米月， 多层元平方米月），有关物业建设单位应在确定物业服务企业前个月，向市物 价局提出核定价格的申请，经部门审核论证后，方可作为前期物管招标或协议的最高收费 标准，否则不得超出政策中的最高收费标准。 物管无权单方调整标准 此外，物价部门强调，对成立了业主委员会的住宅物业，其收费标准由业主大会与物 业服务企业协商确定，可参考收费指导标准，但经业主大会同意，其收费标准可高于或低 于指导标准。同时，物业服务企业调整收费标准必须经业主大会同意。物业服务企业不能 单方面调整收费标准。 记者了解到，根据有关部门的最新统计，深圳目前尚有的小区未成立业委会。 对此，深圳物价和国土部门均表示，新政策正是为了推动业主大会和培养业委会的成立。 热点释疑 收费应包括服务项目 问：“菜单式”指导标准发布后，业主与物管协商定价时，业主能否像点菜一样，在个 服务项目中任意选择其中几项，例如不选择园林绿化项目或公共秩序维护项目？ 答：一般情况下，物业服务收费应包括个服务项目，而不是在其中选择一项或几项。 服务不达标收费降等级 问：个项目每个均划分为个收费等级，每个等级都列出了小区物管所应具备的条 件，但物管要是无法达到，怎么计费？ 答：各项目各等级的收费标准均为该项目该等级的基准价，在“具备条件”所列的分级服 务要求中，如果里面的指标有一条或几条达不到要求，该项目的收费按该等级的基准适当 向下浮动；有若干条达不到要求，该项目应按低一个等级收费。 已约定标准暂按合同执行 问：如果所居住的小区目前已经确定了收费标准，且约定合同还未到期，那新政策实 施后怎么办？ 答：新政策实施前，物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准 的，物业服务收费标准按合同执行。 新政策实施时尚未成立业主委员会，且未签订前期物业服务合同约定收费标准，但经 物价部门核定收费标准的，在业主与物业服务企业重新约定收费标准前，也可继续执行原 收费标准。等业主大会成立后，业主大会与物管可参照新标准调整收费标准。 深圳物业管理费用标准确定 联系电话13418567243 律师网址：/ 电子邮箱： 联系地址：深圳市红岭中路 1010 号国际信托大厦 22 楼 2206 室 律师简介：资深律师钟经跃，男，江西省人，法律本科文化，曾在国家机关城建局及房地产公司工作八年 之久，1988 年考取律师资格后便调入律师事务所从事专职律师执业至今，现为广东德崇律师事务所专职 律师，执业证号为：14403200610478515，高级律师职称。 一、物业管理费的确定一、物业管理费的确定 根据物业管理中发生的费用，确定收费的项目，并明确其使用的范围，是搞好收费管理的基础。加强 物业管理收费的管理，就是要正确处理收费标准与管理水平的关系。按照本章第三节的论述，收费标准应 对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价第三种不同的形式，在社会主义市场经济体 制下，应对不同的物业管理水平制定不同的收费标准，实行公平竞争，按质论价，这样，也可促使物业管 理公司不断提高物业管理水平。收费标准的确定，可采取以下几种途径： 1.政府部门审定 物业管理中的重要收费项目和标准，由房地产主管部门会同物价管理部门审定，通过颁发法规或文件 予以公布实施。如售房单位和购房人交纳住宅维修基金、物业管理费、建设施工单位提交保修费等重要项 目，由房地产主管部门提出标准，经物价管理部门核定后执行。 2.会同业主商定 物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业管理公司将 预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后，就是一个合理的收费标准。此时，物业管理公司 应及时拟一份物业管理费标准审议会议的决议，一同印发给每位业主(用户)，并且从通过之日起按这一标 准执行。 物业管理公司在每次新的费用标准通过之后，只要将每一费用项目的标准一次性向业主公布，在以后 每月发放收费通知单时，只需通知费用总额就行了。这样，不仅可以减少劳动耗费，也可节省纸张等材料 费用。 3.委托双方议定 对于专项和特约服务的收费，诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶，清扫保洁等项目，可由委托人与 物业管理公司双方议定，根据提供服务的要求，按不同的管理水平，确定不同的收费标准，由用户与物业 管理公司单位自行商定。 二、物业管理费的收缴和追讨二、物业管理费的收缴和追讨 收费通知单每月要及时送达业主(或用户)的手中，并由业主(或用户)签收。为了节省人力，可由水电 工在每月抄表时，发送上月的缴款单，每月费用通知单示例见表 3-4-18。 当发生费用拖欠情况时，应采取措施加以追讨，主要的方法是： 1.一般性追讨 当上月费用被拖欠时，物业管理公司在第二月向业主(或用户)发催款通知单。此单将上月费用连同滞 纳金以及本月费用一起通知业主(或用户)，并经常以电话催缴。电话中要注意文明礼貌，如果第二个月仍 被拖欠，物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单，将此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并 通知，并限期三天内缴清，三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果 业主(或用户)经收费员上门催缴仍然拒付，物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。在香 港，遇到这种情况时，管理商将立即通知房产交易部门，停止该房产的交易;然后联同有关清缴部门拍卖 该房产，拍卖所得扣除管理等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分，归还原业主。物业 管理公司可将这些条款写进管理公约中，依照法律程序去执行。 2.区别性追讨 物业管理公司对拖欠费用的业主(或用户)要区分不同的情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自 登门(有时物业管理公司的总经理也要亲自去)，进行解释和劝导，争取其理解和支持;对于一些“钉子户” ，则要严格按照法律执行;对于一些确实有困难的“难点户”，可以考虑适当予以优惠。 三、高层楼宇的收费三、高层楼宇的收费 从事高层楼宇管理的物业管理公司是以管理为主的独立核算、自负盈亏的企业，它一方面要尽量减轻 业主或用户的经济负担，做到服务好，收费少，另一方面要努力开拓多种经营，广开财源，增加收益，以 达到自我完善，自我运行，自我发展的良性循环。因此，物业管理公司在设置收费项目、收费标准应兼顾 上述两方面的利益。我公司现行的收费项目按照会计核算的不同大致分为下列三类。 (一)属于营业收入的收费项目 1.物业管理费 物业管理费是物业管理者为了实现其职能，根据有关法律规定的权限，凭借对物业管理的全部活动所 需成本的科学测算，编制出费用标准，由业主或客户定期向物业管理公司交纳的费用。它是物业管理公司 营业收入的主要来源。 高层楼宇的物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取的。在确定由业主交纳还是由 客户交纳问题上，我们是这样掌握的，凡是业主自用的房产，物业管理费向业主收取;凡是业主委托物业 管理公司代出租的房产，物业管理费向客户收取。物业管理费的收取是由与业主或客户签订的管理合同来 保证的。管理合同一般一年签订一次。 2.停车费 高层楼宇一般都附设有停车场地。停车场的交通、治安收费一般都由物业管理公司的保安部门负责。 高层楼字附设的停车场地一般都是收费公共停车场，但它只是提供泊车方便，不负保管责任。凡占泊 位停放的车辆均应照章缴纳停车费，乱停乱放的车辆可酌情给予处罚。 停车费收入一般可细分为月票收入和定额发票收入，其收费标准为：定额发票收入的收费标准，按当 地政府明文规定执行，月票收入的收费标准由公司根据停车场和客户的具体情况制定标准，报当地物价部 门备案后执行。 3.租金收入 这里所说的租金收入是指物业管理公司自有房产出租的收入。我公司的自有房产全部是投资取得的。 按照现行制度规定，房地产发展商在将所开发房产交付使用时，应按照开发成本 2%的比例提取专用基金， 购买一定数量的按微利房价格出售的商业用房，管理公司可以经营这部分商业用房，用租金收入弥补资金 的不足。 4.其他收入 其他收入也称杂项收入或综合收入。包括单车和摩托车保管收入，代理室内绿化、花卉管理收入，代 理室内清洁卫生收入(含洗地毯收入)，代客户装修或修理收入及各项咨询、代理手续费收入。这部分收入， 来源不稳定，是物业管理公司积极创收的渠道。 (二)代收代支项目 代收代支项目的收入不属于物业管理公司的营业收入，其核算通过往来科目如“其他应付款”来反映。 1.水电费 高层楼宇尤其是高层写字楼用户的水电费用是不可能像住宅小区一样由用户直接向各有关主管单位缴 纳的。高层楼宇有许多公用水电设施，主管单位不可能掌握公用设施耗用水电对用户的分摊情况。一般情 况下都是由物业管理公司按总表读数向主管单位统一缴纳各用户的水电费用，然后，管理公司再按各用户 的水电表读数向用户直接收取水电费，公摊水电费和中央空调用电费。 2.通讯费 一般高层楼宇都配有大厦程控交换系统，为楼内用户提供快捷方便的通讯服务。程控交换机配有收费 系统可核算出各用户使用电话的次数和应付费用，物业管理公司据此向用户收取通讯费，并统一向电话公 司和邮电局支付各中继线的市话费用和长话费用。 3.土地使用费 国土管理部门每年要向土地使用者收取一次土地使用费。一般情况下，都是由物业管理公司按国土部 门核定的大厦占地面积和大厦功能确定的应缴土地使用费总额，向国土局统一缴纳，然后再按各业主的建 筑面积向各业主分摊。 4.房产税 房产税是以房产为征税对象，依照房产价格或房产租金向产权所有人或承租人征收的一种财产税。也 就是说房产税应由业主缴纳。物业公司可接受业主委托代理交纳房产税。 (三)其他收费项目 1.各种押金 物业管理公司为了保障自身权益不受侵害，或者为了加强管理，有必要对使用单位收取一定数量的保 证金。如出租房屋时向客户收取的相当于三个月房租的租房押金;为了加强地盘管理，向施工队收取的施 工押金;为了加强治安管理，对晚间出入大厦的楼内人员发放的出入证押金等，这些押金是通过预收款或 其他应付款核算的。 2.业主大修改造资金 高层楼宇公用设施中的水泵、电梯、机电设备等，产权已随着楼宇的出售而转移到业主身上，物业管 理公司不拥有这部分固定资产的所有权，却承担着维护和管理的职责。随着使用年限的增加，这部分设备 需要大修，需要更新，其资金来源如何落实呢?在深圳经济特区住宅区物业管理条例第五章第三十八 条第二节中有明确规定：“房屋本体公用设施由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基 金中支出，住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳”。参照这个规定，我公司对代管固定资产更新改 造的资金是通过下述方法筹集的：每年初，由物业管理公司对大厦公共设施、设备提出大修改造计划，报 业主委员会审核同意后，按受益业主的建筑面积分摊给各业主。由业主分期预交给物业管理公司，物业管 理公司负责大修改造项目的组织实施与检查验收;年终物业管理公司将当年大修改造计划的完成情况及大 修改造资金的决算情况，先向业主委员会下设的工程预决算小组或财务审计小组汇报。这两个小组审核后， 聘请审计人员审计，再报业主代表大会通过。财务人员根据业主代表大会通过的审计报告调整决算。各业 主预交大修改造资金的结余或不足都在下年预交大修改造资金时调整。 物业管理费 2 种收费方式 联系电话13600438719 律师网址： 电子邮箱： 联系地址：广东省深圳市红荔路四川大厦 801-803 室 律师简介：谢书占律师，广东梅州人，毕业于全国重点政法大学西南政法大学，毕业后在深圳南山法院工 作，后在深圳南油集团任法律顾问，现任广东深君联律师事务所合伙人，副主任律师，执业证号 （19020111006591）中国政法大学民商法专业在职研究生毕业。 我国我国法律法律规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同清况，分别实规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同清况，分别实行政行政府定价，政府定价，政 府指导价和经营者定价三种价格，下面逐一说明：府指导价和经营者定价三种价格，下面逐一说明： 1 1，实行政府定价或政府指导价的有：，实行政府定价或政府指导价的有：为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修 保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性 质的服务收费;其收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门 申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定，实行政府指导价的物业管理服 务收费，物业管理单位可以在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。 2 2，实行经营者定价的有：，实行经营者定价的有：为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务，政府物价部门也无统一 收费标准的，其收费标准，由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人代表协商议定，并应将收 费项目和收费标准报当地物价部门备案。 上述收费项目及其标准、收取办法不论是如何确定的，都应在物业管理合同中明文约定，物业管理服 务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法都应在经营场所或收费地点公布、物业管理公司应当定 期(一般为 6 个月)向住户公布收费的收入及支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接 受小区物业管理委员会、物业产权人、使用人的监督。 20082008 年深圳市物业服务企业综合实力年深圳市物业服务企业综合实力 3030 强（附表）强（附表） 近日，深圳市物业管理协会公布了“2008 年度深圳物业管理企业综合实力 30 强”名 单，万科物业、招商局物业、开元国际物业公司等位列前六强。从入选企业的共性来看， 服务已成为物业管理的主旋律。 物协为选择管家提供参考指标物协为选择管家提供参考指标 深圳物业管理行业高手如林，在 1300 多家物管公司中，一级资质企业就达 65 家，占 全国一级资质企业总数的近五分之一。如何从众多公司中选取称心如意的管家?又有哪些指 标可供参考?基于为业主选聘管家提供参考指标的目的，深圳物协推出了综合实力评选活动。 据介绍，该评选活动设计了二十多项硬性指标，经评审专家委员会对评比程序、申报数据、 评选结果进行评议、审核，并对初评结果予以公示，在没有投诉的前提下方给予确认，以 保证评选结果的真实有效。 深圳是我国物业管理的发源地，很多模式、标准都由深圳创造继而影响全国，能够在 深圳物管行业“出人头地”可说是极其艰难，入选 30 强的物管公司各有千秋。以六强为例， 前五强的母公司均为著名上市公司，其中有三家大型国企，均声名显赫;排名六强的开元国 际物业公司，虽然没有上级母公司，也没有国企背景，但其全委项目管理面积超过 1100 万 平方米，市场规模居全国民营物业公司之首;他们具有独立知识产权的“东方管家”服务模 式曾获“深圳生活方式推动者”殊荣，并在“纪念深圳改革开放 30 周年”活动中被推介为 十大物管品牌之一。 服务是物业管理的最大竞争力服务是物业管理的最大竞争力 “30 强”在服务上各有独到之处。万科物业自不必说，即便是开元国际物业公司，虽 然名头不太响亮，但他们的核心产品“东方管家”却声名遐迩;去年 5 月，东方管家与荷兰 管家学院结成战略联盟，中西管家联姻成为众多媒体追逐的热点;8 月，东方管家发布了第 一部管家服务手册，引起了社会广泛关注。 开元国际总经理黄玮说：“我们是一家纯粹的民营物业公司，完全靠业主认可才能获 取市场份额。如果服务有瑕疵，业主就不会选择我们，我们的发展也不可能如此快速。” 开元国际成立于 2001 年 12 月，6 年之后就在“2007 年深圳物业管理企业综合实力”排名 中跃居七强;一年后再次上升至第六名。 在金融海啸肆虐、人工成本大幅增加的 2008 年，作为劳动力密集型的物业服务公司， 开元国际不仅没有收缩，反而实力大幅攀升，其秘诀只有一个：服务。东方管家服务模式 有三大核心内涵，其中之一就是“精致服务”。黄玮说，东方管家的精致服务，志在为业 主创造高尚生活，服务内容涵盖私家绿化养护、宠物看护、礼宾服务、健康呵护、学业教 育等十二大项 60 多个服务内容。如东方管家会对业主聘请的保姆定期培训，每星期教一两 个新菜式，以此改善业主的生活品质。在这种精致的服务体系下，开元国际自成立以来所 接管的近百个楼盘中，没有一个因为服务不到位而解约。去年曾有 5 个在管项目合同到期， 由于业主享受到东方管家的精致服务，不愿更换管家，均续签了合同。 大投入提升服务质量带来大产出大投入提升服务质量带来大产出 黄玮表示，虽然经济危机不断蔓延并对企业有所影响，但开元国际决不因此降低服务 质量，不仅如此，还要加大投入大力提升服务水平。去年一年，他们创新开发了 68 个物业 服务产品，从每一个细节着眼以让服务尽可能完美。例如，根据距离业主的远近不同，服 务人员分别展现出一度微笑、二度微笑、三度微笑等。开元国际还倾全公司之力，研发了 全新的物业服务体系，该体系不仅全国首创，而且突出服务和保护业主权益