物业承接查验指南

物业承接查验指南 1 范围 本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作，确保所接管的物业质量合格，资料完整，适用于新接的物业接管和验收。 2 编制依据 /引用文件 土木结构工程施工及验收规范 屋面工程施工及验收规范 电气装置安装工程施工及验收规范 危险房屋鉴定标准 设部 房屋接管验收标准 设部 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 筑设计防火规范 3 术语 接查验：物业管理企业依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范和质量标准对对新接管项目的物业共用部位，共用设施设备进行承接查验 的过 程 。承接查验 分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭的承接查验两种类型。 （物业承接查验，是指承接物业前，物业服务企业初始化工作小组和建设单位或委托方按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。） 注：承接查验亦可称为“接管验收”。 4 物业承接查验规程 服务流程 工作内容 质量要求 1 组建承接查验小组 总经理负责组建物业接管 /移交小组并委任组长，审批物业接管计划，办理物业的接管手续。 1. 接管计划，接管手续齐备完整、规范。 2 人员培训 组长组织 对接管小组中的工程技术人员及相关人员进行技术交底，介绍项目特点，验收方法和标准等要求。 2. 具备专业的技术能力，清楚验收标准和要求。 3 承接查验前期准备 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。 派业务骨干进入接管物业跟踪工程的3. 验收准备工作齐全、充分。 服务流程 工作内容 质量要求 收尾竣工和设备安装调试工作，了解布局、各种水电线路、公共设施和娱乐设施，针对性地编制验收计划。 准备好承接查验用的记录等。 4 编制承接查验计划 接管小组组长编制物业承接查验计划，交总经理批准后组织执行。 准备承接查验用的工作文件。 4. 物 业承接查验项目清单； 5. 小组人员分工； 6. 接管日程安排； 7. 其他（提前介入在建工程验收等）。 8. 图纸资料的验收一般在 715 天完成。 5 物业验收会议 物业、开发商 /委托方及其相关单位派员共同参与验收，召开验收会议。 9. 信息沟通及时、问题能尽快解决。 6 资料验收 委托方按开发建筑单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供房屋及公共设施清单，提供各类物业资料。 资料验收组对所有资料进行查验，填写物业资料验收清单，办理交接手续。 遗留问题做好记录，请 交方确认。 10. 物业产权资料、综合竣工资料、施工设计资料、机电设备资料、电设备安装、调试报告； 11. 合同协议；业主资料齐全。 12. 符合 Q/物业资料验收规程 13. 遗留问题清楚，有交方确认 7 房屋本体 /附属设施验收 参照附件一毛坯房验收标准或附件二精装修房验收标准对房屋本体和分户设施的质量和使用功能逐栋、逐层、逐户进行验收。 参照附件三共用设备设施验收标准、附件四公共配套设施验收标准对物业附属设备设施和公共设施进行验收，如室内卫生设施、墙体地面结构、给排水系统 、供电系统、燃气系统、空调系统、消防系统、通讯系统、安防系统、电梯系统、园林绿化系统、道路、照明系统、管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。 14. 房屋本体符合建设部房屋接管验收标准和相关行业标准。 15. 消防系统应符合 筑设计防火规范的要求，并有消防部门验收合格证明。 16. 园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。 17. 各系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。 18. 验收时，开发商 /委托方及相关单位派员共同参与验收。 19. 符合各专业验收规程要求。 8 验收责任人将验收情况记录于房屋及 20. 验收中出现的问题，组长应服务流程 工作内容 质量要求 验收与问题整 改 公共设施验收记录表和房屋及公共设施清单，签字后交小组组长。 验收责任人将验收中存在的问题签发交接问题处理单，限期整改完善。 验收责任人对自己签发的交接问题处理单的执行情况进行跟踪监控，并在整改期满或移交单位要求验收时，按原验收的规定组织有关人员重新验收。 验收合格签字确认，不合格要求继续整改，直至合格为止。 验收责任人在自己签发的交接问题处理单全部完成后，提交接管小组组长审核。 当积极同发展商沟通组织整改。 21. 交接问题处理单 由移交单位代表和验收人签字后，正本交移交人，副本由验收责任人和接管小组组长交物管中心（处）归档备查。 22. 能够掌握遗留问题处理动态。 23. 复验及时，符合要求。 24. 遗留问题解决，验收合格。 25. 各类验收记录内容完整、齐全。 9 检查与问题处理 接管小组组长根据物业查验项目和验收责任人提交的房屋及公共设施验收记录表、交接问题处理单对物业验收工作进行检查，发现有遗漏的应验收项目时，即时要求验收责任人进行补充验收。 26. 无遗漏项目。 27. 发现问题已解决。 10 记录整理归档 物业接管小组组长在图纸资料，房屋及分户（ 分层）设施和公共配套设施均完成验收后，制作房屋及公共设施验收交接表和房屋整体移交验收表双方代表签字盖章。 28. 房屋及公共设施验收交接表一式三份，由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。 29. 所有验收资料分类归档，齐全、完整、规范。 11 钥匙移交 移交分户门、公共配套设施钥匙，并分类保存，做好钥匙交接明细表。 30. 分类保存、齐全，标记正确。记录完整、齐全。 12 物业改建、增建 改、扩建前要求开发商提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等。 工程完工时对改建、增建部 分按要求进行补充验收。 31. 资料提供齐全、完整。 32. 验收合格，手续齐全。 13 遗留问题处理 对于硬件设施、设备的长期解决不了的遗留问题应填写基建遗留问题报告 、 房屋 /附属设施遗留问题登记表，交发展商确认签字备案。交行政部门归档保存。 33. 各类遗留问题记录准确无误。 34. 三方签字。 35. 长期归档保存。 14 对新竣工的物业，承接查验小组与委托 36. 沟通、协商的问题解决、落服务流程 工作内容 质量要求 确定保修事宜 方和建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任保修期限和费用来源。 实。 5 记录 屋及公共设施验收记录表 表 1 业资料验 收清单 表 2 屋及公共设施清单 表 3 匙交接明细表 表 4 接问题处理单 表 5 屋及公共设施验收交接表 表 6 业整体移交验收表 表 7 屋 /附属设施遗留问题登记表 表 9 建遗留问题报告 表 10 附件一： 毛坯房 验收 标准 类别 验收项目 验收标准与验收方法 主体结构 梁、柱、板主体 1. 按图纸设计逐间目视检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；无钢筋外露。 屋面 顶棚、墙面 1. 目视抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮、 面层脱落；无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 块料 (如磁砖 )面层 1. 轻击表面，无空鼓 。 2. 目视：黏贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直 。 外墙面 1. 目视无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象 。 地 (楼 )面 毛地面 1. 平整，无裂纹 。 块料 (如磁砖 )面层 1. 黏贴牢固，无缺棱掉角 。 2. 面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直 。 3. 对缝砂浆饱满，线条顺直 。 水泥砂浆面层 1. 目视无抹灰不整，压光均匀，无空鼓，无起泡等缺陷 。 卫生间、厨房和前后阳台地面 1. 用小桶或塑料胶管向地面倒水 ，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；第二天到楼下检查楼面无渗漏。 门窗部门 门窗 1. 手轻摇晃门窗开启自如，与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现 。 2. 目视观察零件装配齐全，位置准确，无翘曲变形 。 3. 木门油漆均匀，门缝线条均匀，不掉角，无变形 。 门锁 1. 从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活 。 门铃 玻璃 1. 单指轻击，安装牢固，无轻微 晃动现象 。 2. 目视玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹 。 电子对讲门 1. 试验开启灵活，通话器完好无损，通话清楚 。 2. 目视不锈钢门无刮花痕迹 。 防盗铁门 1. 目视 无锈迹和刮花痕迹，试验开启是否灵活 。 窗台 1. 泛水正常，无向室内倒流缺陷；检查方法： a) 先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户 (属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区 )自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台 (墙面 )是否有水漏入 。 b) 查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关类别 验收项目 验收标准与验收方法 紧，雨后逐间检查墙面和窗台有无泛水。 防盗网 (窗 ) 1. 安装牢固，焊接点密实，面漆均匀，无脱皮和漏刷现象，无明显锈迹。 楼梯扶手 砼结构的楼梯 1. 目视无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露 。 钢木结构的楼梯 1. 用力轻摇无 晃动，安装牢固 。 2. 目视 钢筋无锈蚀，无弯曲 。 木扶手 1. 目视表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致 。 2. 手摸表面平滑，不扎手。 室内电器设施 电器插座 1. 单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面 。 2. 盖板无损坏，符合安全要求，满足 “ 左地右火 ” 规定 。 3. 用 试电笔检查每个插座电源接通是否正常 。 公用电视天线插座 1. 单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏， （ 收视效果由住户人住后检查 ）。 有线电视插座； 1. 由有线电视台验收 。 电话插座 1. 只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。 接线盒 1. 单指轻击盖板安装牢固，目 视盖板无损坏 。 2. 用试电笔检查每处留线头的电源接通是否正常，并用电胶布缠包线头。 开关 1. 安装牢固，目视盖板无损坏 。 2. 全检开关灵活，开启接触效果良好。 照明灯具 1. 用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损 。 2. 打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常 。 3. 产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作 3 天，统计有多少自然损坏的。 供水系统 管道、阀门、水龙头 1. 安装牢固无摇动 。 2. 打开每栋楼的供水总阀门 （ 注意关闭室内的水阀 ） 管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；管 道接头无渗水 。 水龙头 (花洒 )和水阀 1. 打开水阀，流水畅通，接头无漏水。 排水系统 排污管道 (含塑料管 ) 1. 安装牢固，外观完好无损，配件齐全 。 2. 从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排类别 验收项目 验收标准与验收方法 水畅通无堵塞 。 铸铁管 1. 灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。 地漏 1. 过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水 、 堵塞，排水畅通。 卫生设施 卫生洁具 1. 安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹 。 2. 灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹 。 便器： 1. 水箱冲水正常，不堵塞畅通。 门铃 1. 室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作一次检查；室内预留线盒附合标准。 室内配电箱 1. 安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常 。 2. 开头符合型号规定 。 3. 导线与设计相符，布线规范 。 4. 目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。 其它 晾衣钩、室内吊扇挂钩 1. 用软绳等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃 。 2. 目视钢筋挂钩表面无裂纹，弯处无断裂 。 水表、电表和石油气表 1. 安装牢固，无摇晃；打开室内水阀，看表内读数运转是否正常 。 2. 目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤。 附件二： 精装修房屋室内 验收 标准 类别 验收项目 验收标准与验收方法 入 户 门 安全性 1. 手摸、开关试验，门扇是否会夹手，各装饰、表面是否有毛刺 。 门扇 1. 开关试验， 是否刮地板、碰门套 。 2. 目测是否受潮、变形，表面光滑、平整，油漆均匀，无明显划痕，无色差 。 3. 在正常使用下，对角线误差 5 内外门套 1. 目测：是否受潮、变形，表面光滑、平整，油漆均匀，无明显划痕，无色差，拼角平顺，与墙接缝应密实 。 2. 在正常使用下，用皮尺测量，净空对角线误差 5 合页 1. 开关试验：开启灵活、无异声，安装牢固 。 2. 目视表面无脱漆、刮花、损伤、无生锈、 镀层无蚀点 。 门锁 1. 开启试验：开启灵活、无异声，安装牢固 。 2. 目视表面无脱漆、刮花、损伤、无生锈、镀层无蚀点 。 门把手 1. 手握用力晃动，安装牢固 。 2. 目视 表面无脱漆、刮花、损伤、无生锈、镀层无蚀点 。 猫眼 1. 触摸安装牢固不松动 。 2. 目视表面无脱漆、刮花、损伤、无生锈、镀层无蚀点，镜面无刮花、损伤。 门吸 1. 安装牢固，手摇无晃动 。 2. 目视表面无脱漆、刮花、损伤、无生锈、镀层无蚀点 。 3. 开门试验，安装位置适当。 装饰条 1. 安装牢固，触摸无松动 。 2. 目视结合处无缝隙，表面无脱漆、刮花、损伤、生锈，镀层无蚀点。 门铃 1. 安装牢固，手摇无松动 。 2. 目视表面无刮花、损伤；试用能正常使用 。 门坎石 1. 目视安装应平整，破损等现象，接缝处应密实 。 2. 敲击无空鼓。 地面 安全性 1. 观察地砖是否使用防滑地砖，走动试验是否防滑 。 地砖 1. 目测：地面平整（用 2 米靠尺测量误差 2 无空鼓、 明显色差、破损等现象。拼缝应平整，缝宽 2差 2. 阳台、卫生间地面应坡向地漏，地面冲水无积水现象。 类别 验收项目 验收标准与验收方法 地面 木地板 1. 按实木地板进行验收。 2. 目测：表面是否有明显刮伤、油漆脱落、起拱变形（ 用 2 米靠尺测量误差 2色差等现象。 3. 拼缝应平整，缝宽 差 案应清晰，安装应密实，与墙接缝处应留有 10 20 空隙。 不锈钢踢脚线 1. 目测：安装应密实、牢固，使用材料厚度应一致。表面无明显刮花、损伤、无锈蚀斑点等。拼角平顺，无变形、开裂等现象。 墙面 涂料墙面 1. 墙面平整（用 2 米靠尺测量误差 2无裂缝、空鼓、受潮、发黄、脱层、破损、污染等。无明显抹纹、色差及表面拉毛现象。 2. 涂料应均匀，不透底。阴阳角线的垂直度，应用 2 米拖线板检查，误差 2 墙纸墙面 1. 表面无裂缝、空鼓、受潮、污染，脱胶、破损、明显色差，及拼缝不齐等现象。 2. 墙面平整（用 2 米靠尺测量误差 2阴阳角线应垂直度。 天花 涂料天花 1. 目测：应无明显污染、刮花、涂料不均匀、受潮、发霉、发黄等，无裂缝、脱层等现象。天花应平整（用 2 米靠尺测量误差 2阳角线的垂直度，应用 2 米拖线板检查，误差 2 铝扣天花 1. 目测：铝扣天花应安装牢固，表面无刮花、损伤等现象，天花应平整（用 2 米靠尺测量误差 2，阴阳角线的垂直度，应用 2 米拖线板检查，误差 2 厨房 吊柜及橱柜 1. 目测：柜 身、柜门是否变形、曲翘，表面是否有明显刮花、损伤、污染等，表面面板是否与复合木板脱层，柜门开启是否灵活、关闭是否密实、平整等现象。 五金件 1. 各五金件安装是否牢固，螺丝安装是否齐全，合页安装的位置是否统一，各五金件表面是否有脱漆、刮花、损伤、无生锈、镀层无蚀点的现象。 橱柜人造石台面 1. 目测：表面应光滑、平整，无明显刮花、损伤、污染等，橱柜人造石台面与墙接缝处，应用结构胶进行密封。 抽油烟机 1. 目测：安装是否牢固，位置是否适当，表面是否有明显刮花、损伤、污染等，排烟管是否已安装。通电后各指示灯是否正常 ，抽油烟机是否能正常使用等。 厨房 燃气灶 1. 安装是否牢固，位置是否适当，表面是否有明显刮花、损伤、污染等，安装电池点火是否有火花，点火声音是否流畅，电池是否充足等，燃气灶周边应用结构胶进行密封。 类别 验收项目 验收标准与验收方法 厨房 洗菜盆 1. 目测：安装是否牢固、平整，位置是否适当，表面是否有明显刮花、损伤、污染等，洗菜盆周边应用结构胶进行密封。水龙头、连接软管、角阀、排水管应安装牢固，无渗漏，表面无脱漆、刮花、损伤、无腐蚀斑点等，角阀与墙连接处应有装饰钢圈。 门 阳台门 1. 试验 门扇是否会夹手 ； 各装饰、表面是否有毛刺 ； 是否受潮、变形 ；是否刮地面、碰门套 ； 2. 表面是否光滑、平整，油漆是否均匀，拼角是否平顺，门框塞缝应密实，表面无明显划痕，无色差，在正常使用下，对角线误差 5五金件开启灵活、无异声，安装牢固，表面无脱漆、刮花、损伤、无生锈、镀层无蚀点。 3. 门与门框的间隙 2坎石安装应平整，无空鼓、破损等现象，接缝处应密实，无渗水现象。 厨房门 1. 门扇是否会夹手，铝合金表面是否有毛刺，是否有明显划痕、腐蚀斑点、凸凹不平等，门扇推拉是否顺畅，轨道是否变形。 卫 生 间 水龙头及花洒 1. 目测：花洒、花洒座、水龙头及软管表面是否粗糙、有划痕、毛刺，镀层有蚀点，安装是否牢固，水龙头开启是否灵活等，各连接点是否有渗漏、堵塞等现象，花洒离地高度 。 座便器 1. 座便器安装是否牢固、表面是否有划痕、掉瓷，水箱是否有裂纹，软管与角阀接合处是否渗水，盖板是否松脱、有裂痕，排水是否顺畅等，座便器与地面接合处应用结构胶进行密封。 2. 冲水、溢流口、溢流管道应通畅，不能有渗水现象。 洗脸盆 1. 目测：安装是否牢固、平整，表面是否有明显刮花、损伤、污染、掉瓷等，洗脸盆周边应用结构胶进行密封。 2. 水龙头、 连接软管、角阀、排水管应安装牢固，无渗漏，表面无脱漆、刮花、损伤、无腐蚀斑点等，角阀与墙连接处应有装饰钢圈，溢流口、溢流管道应通畅，不能有渗水现象。 3. 距地高 800差 2 镜子 1. 目测：安装是否牢固、平整，表面是否有明显刮花、损伤、污染，装饰件、螺丝安装是否齐全，各五金件表面是否有脱漆、刮花、损伤、无生锈、镀层无蚀点的现象。 门扇 1. 是否会夹手，各装饰、表面是否有毛刺，是否受潮、变形，是否刮地面、碰门套，表面是否光滑、平整，油漆是否均匀，拼角是否平顺，门框及门扇底部应有钢板，门与门框的间隙 2 类别 验收项目 验收标准与验收方法 卫 生 间 门框 1. 塞缝应密实，表面无明显划痕，无色差，在正常使用下，对角线误差 5 五金件 1. 各开启灵活、无异声，安装牢固，表面无脱漆、刮花、损伤、无生锈、镀层无蚀点。 门坎石 1. 安装应平整，无空鼓、破损等现象，接缝处应密实，无渗水现象。 排气扇 1. 安装应牢固，插头、插座接线应紧固，无漏电现象，布线应美观，通电后能正常使用，无明显噪音。 铝 合 金 构 件 铝合金窗、框 1. 铝合金窗是否开启灵活，表面是否光滑、平整，拼角是否平顺，塞缝应密实，表面无 明显划痕、腐蚀斑点，不变形，凸凹不平。 玻璃 1. 表面无污染，无明显划痕，破损，松动现象。 密封条 1. 安装牢固，接口密实，无脱落。 玻璃胶 1. 玻璃胶应均匀，表面光滑。 泄水孔 1. 开孔位置适当，铝合金槽内无积水。 塞缝 1. 塞缝应密实、饱满，窗、框周边无渗水现象。 五金件 1. 各五金件安装是否牢固，螺丝安装是否齐全，合页安装的位置是否统一，各五金件表面是否有脱漆、刮花、损伤、无生锈、镀层无蚀点的现象。 窗帘导轨 1. 安装牢固（各固定点之间的距离 60表面无污染，无明显划痕、无腐蚀斑点，无变形、破损 、松动现象。 阳台护栏 1. 安装牢固，表面无污染，无明显划痕、无腐蚀斑点，无变形、破损、松动，油漆均匀，无漏漆、脱漆现象，各连接件无锈蚀现象，。 室内护栏 1. 安装牢固，表面无污染，无明显划痕、无腐蚀斑点，无变形、破损、松动，油漆均匀，无漏漆、脱漆现象，各连接件无锈蚀现象， 电 器 户内配电箱 1. 距地高度 ，各开关开启正常，漏电开关动作灵活，用电回路标识完整，接线牢固。箱体应无污染、脱漆、刮花、损伤、生锈、镀层无蚀点的现象，周边塞缝应密实，高出墙面 2 灯具 1. 安装牢固，表面无明显刮花、损伤、生锈、镀层无蚀点的现象，灯罩清洁无损坏，电气件齐全，通电正常。 开关 1. 开关安装高度 m，面板紧贴墙面，安装螺丝及保护盖完整，开关灵活、无打火。安装在卫生间和室外的开关应加防溅板。 可视对讲 1. 对讲机安装正确，图像、声音清晰，能正常使用。表面无污染、脱漆、刮花、损伤、等现象。 类别 验收项目 验收标准与验收方法 电 器 插座 1. 电源插座安装位置正确，插座面板紧贴墙面，安装螺丝及保护盖完整 ； 2. 一般插座高度 调插座高度 2.0 m，卫生间排气扇插 座高度2.3 m，厨房插座高度 1.4 m，抽油烟机插座高度 1.8 m； 3. 安装在卫生间和室外的插座应加防溅板。 燃气报警器 1. 煤气探测器装于厨房灶台下方，高度 0.3 m； 2. 能正常使用。 配电箱 1. 型号规格：符合图纸要求，认证标志齐全。 2. 铭牌：齐全、稳固。 3. 部件：齐全、稳固。 4. 开关型号：符合设计。 5. 设备表面：平整无明显凹陷、无污染、涂层无松脱、开启方便灵活。 6. 设备位置：正确、距地 ，误差 3内。 7. 配线：整齐无损伤、线型正确。 8. 箱门接地：铜编织线、牢固。 9. 接线：牢固、多股线有搪锡或线耳。 10. 试验：动作 正常、漏电动作电流不大于 30 11. 周边填缝：密实、无裸露管孔。 面板 1 型号规格：符合图纸要求，认证标志齐全。 2 位置：正确、距门框 15上。 3 外观：无污染、无损伤、安装牢固。 4 出口指示灯：方向与防火门开启方向相配、字迹清晰。 5 楼层指示灯：字迹清晰、正确。 6 诱导灯：字迹清晰、正确。 7 显示：亮度正常，无闪光、眩光。 8 周边填缝：密实、无裸露管孔。 对讲机 1. 接线：用线正确、连接牢固、多股线有搪锡或线耳、无串接。 2. 图像：清晰、无麻点、无闪烁。 3. 声音：清晰、无杂音。 4. 面板：水平、牢固，按键灵便，无污染。 等电位 5. 电线：截面不小于 4 6. 连接点：金属性淋浴头、下水管。 7. 连接：牢固、接地电阻合格。 8. 标志：盖板安装牢固，有接地标志。 试验 1. 接地：接地电阻符合要求。 2. 绝缘：绝缘电阻符合要求。 3. 照明：通电正常运行 24 小时。 附件三： 共用设备设施验收标准 1 变配电系统 验收项目 验收标准与验收方法 备注 图纸资料 （含中文版） 1. 供电协议书。 2. 变配电一、二次侧系统竣工图，单线图 , 操作模拟板图齐全 。 3. 发电机、直流屏、电容器柜等原理图齐全 。 4. 隐蔽工程竣工图，记录齐全。 5. 断路器、测量仪表等说明书、安装图 、质保书齐全。 6. 断路器等调整试验，变压器、发电机等电气试验合格记录齐全。 7. 接地装置测试合格记录。 8. 提供就近代理服务商及联系方式清单。 设备材料 1. 符合国家标准，现场条件。 2. 铭牌清晰，固定牢靠。 3. 甲方验收记录。 断路器 1. 规格符合设计要求，脱扣试验合格，整定值校正有记录，并能保护下级设备和线路。 2. 操作机构灵活，触头闭合有力，断开弹力强劲。 3. 分、合闸指示正确，联锁可靠。 负荷开关 1. 规格符合设计要求，脱扣试验合格，整定值校正有记录，并能保护下级设备和线路。 2. 操作机构可靠无卡阻，触头闭合有力，断开弹力强劲。 3. 分、合闸指示正确。 隔离开关 1. 规格符合设计要求。 2. 操作机构可靠无卡阻。 3. 安装正确，相间及分闸后动静触头距离符合规定。 熔断器 1. 规格符合设计要求。 2. 操作机构可靠无卡阻。 3. 安装正确，故障跌落后断点明显，符合规定，熔断管无泄漏。 避雷器 1. 规格符合设计要求。 2. 安装位置符合规定。 3. 能重复使用且计数器有效。 4. 接地装置接地可靠。 验收项目 验收标准与验收方法 备注 电容器 1. 放电电阻连接可靠。 2. 能自动补偿功率因数直至规定范围，表显示。 变压器 1. 温升在范围内，保护装置齐全。 2. 调压连接片位置正确。 3. 容量，输出电压符合规定，接线可靠。 母线 1. 规格符合规定。走向标识明确，外壳接地可靠。 2. 对接处连接可靠，辅件齐全。固定牢靠。 电缆 1. 截面符合设计要求，护层钢包接地可靠， 2. 曲率半径符合规定，敷设整齐牢靠，标识明确。 高压配电柜 1. 开关线缆合理直观，安装可靠。 2. 柜面电压，电流，功率，功率因数，频率表具齐全完好。 3. 名称，容量，配电范围标识示意明确。 4. 供电局电力计量完好有效。 低压配电柜 1. 开关线缆合理直观，安装可靠。 2. 柜面电压，电流，功率，功率因数，频率表具齐全完好。 3. 名称，容量，配电范围标识示意明确。 发电机 1. 规格符合设计要求。油箱油量满足规定发电时间。 2. 市电失电时能在规定时间内自启动发电，供应应急电源，且电源参数与市电一致。 3. 电瓶符合规定，运转时无卡阻异声异常振动。 4. 锭子温升符合规定，接线牢靠，接地可靠。 接地装置 1. 接地装置规格符合规定。 2. 接地点与埋深符合规定。 3. 接地电阻值符合规定，连接可靠。 直流屏 1. 运行指示明确，电瓶完好，电压符合规定。 2. 电流与电压指示符合合规定。 3. 接线可靠，与操作电源切换可靠。 自切开关 1. 部件完整，操作部分灵活准确。 2. 支架、连杆等固定连接牢靠连接紧密、牢固。 3. 需防腐的部分涂漆 均匀，无遗漏。 4. 反复进行空载和负载自切动作连续三次，动作可靠，无异常振动、发热、异音。 验收项目 验收标准与验收方法 备注 不间断电源 1. 电池无腐蚀现象，无爆壳现象。 2. 导线接触面的连接处接触紧密。 3. 断电测试， 作可靠，无发热、异音，供电时间符合设计要求。 系统运行 1. 供电稳定可靠，测量数据能真实反映设备状况。 2. 单台设备额定功率： 额定电流： 3. 测量电压： 测量电流： 测量功率： 电气照明装置 1. 并列安装的相同型号的灯具、开关、插座及照明配电箱（板），其中心轴线、垂直偏差、距地面高度。 2. 暗装 开关、插座的面板，盒（箱）周边的间隙、交流、直流及不同电压等级电源插座的安装。 3. 大型灯具的固定，吊扇、壁扇的防松、防振措施。 4. 照明配电箱（板）的安装和回路编号。 5. 回路绝缘电阻测试和灯具试亮及灯具控制性能。 6. 接地或接零。 设备完好 1. 易损 备品备件齐全。 2. 安装牢固，连接可靠，安装位置便于维保。 3. 外观无变形，清洁油漆完好。 4. 相色标志正确，完整。 5. 散热良好。 辅助设施 1. 变配电室应有单独的机房和值班室。 2. 通风、照明良好。 3. 机房、值班室钥匙齐全。 4. 特殊工具齐全（验电笔、绝缘手套、绝缘套鞋、接地棒、开关钥匙等）。 2 给排水系统 验收项目 验收标准与验收方法 备注 技术资料 1. 图纸资料齐全，（含中文版）。 2. 给、排水设备竣工图（含管线图）。 3. 设备清单。 4. 设备技术资料（产品说明书、质报书、测试报告）。 5. 设计变更说明。 6. 隐蔽工程记录。 验收项目 验收标准与验收方法 备注 设备材料 1. 符合国家标准。 2. 有合格证、铭牌。 3. 有甲方检验证明。 给、排水管道安装 1. 管道应安装牢固，位置正确，严禁渗漏。 2. 立管、横管按规范设置出口、清扫口。 3. 给水管应做水压试验，排水管应做灌水试验和通球试验。 4. 废水管与污水管应分设并接入相应的市政管网。 给、排水管道防锈及色标 1. 明装 管道应刷防锈漆一道，面漆二道（镀锌管只需刷银粉漆）。 2. 暗装管道须刷二道防锈漆。 3. 面漆颜色：给水、排水、消防、煤气按规范区分颜色 蓄水池、水箱 1. 蓄水池应做满水试验，确保渗水量符合要求， 2. 水箱应加盖上锁，交付使用前应清洗消毒。（甲方需提供检测报告）。 水泵 1. 水泵应工作平稳，无泄漏，油位正常，温升正常（ 70 75），电流小于其额定值。 2. 变频水泵的运转应符合产品说明书的要求。 设备的完好程度 1. 卫生洁具质量良好，接口不渗漏，安装应平稳、牢固、部件齐全，制动灵活。 2. 地漏须排水流畅，周围无积水、无泄漏。 3. 设备的外观应清洁无污点。 4. 设备无碰撞及损坏的现象。 5. 水泵房的设备安装合理（安装位置要考虑到今后保养及维修的空间）。 6. 所有设备间都应环境清洁、照明通风良好。 辅助设备齐全 1. 维修设备专用工具应齐全。 2. 设备所配备的特定钥匙应齐全。 3. 设备所附带的备品、备件（易损件）应齐全。 试运行情况 有水泵（变频水泵）单机试运行记录。 3 消防 系统 验收项目 验收标准与验收方法 备注 自动报警装置 1. 火灾自动探测器（烟感与温感）分别按实际数量 5% 10%的比例（不得少于 10 只），进行模拟火灾响应和故障报警试验。 2. 火灾自动 探测器的安装位置、连线、指示灯状态。 3. 集中、区域报警器的数量及安装位置。 验收项目 验收标准与验收方法 备注 正压排烟系统 1. 消防排烟、正压送风：吹烟报火警后，开启送风机，关闭防风阀，风机及防风阀的工作情况。 2. 正压风口风压的测试情况。 3. 防火阀的动作情况。 喷淋系统 1. 喷淋头数量，安装、间隔位置情况。 2. 自动喷水系统（含湿式、干式、干湿式、雨淋、喷雾等）工作情况。 3. 楼层防火分区总阀、流量开关、末端放水阀门安装情况。 4. 各路管道、支架的安装情况。 5. 所有管道应无漏水现象。 消防栓装置 1. 消防栓数量、安装位置情况。 2. 消防皮带、喷嘴安放应齐全。 3. 阀门 及自动按钮安装情况。 4. 立管、油漆、消防栓外观情况。 气体灭火装置 1. 固定气体灭火装置及其联动控制的执行机构及其设备工作情况。 2. 二氧化碳灭火装置充注量及工作压力情况。 防火卷帘门装置 1. 区分防火卷帘门的数量、安装位置情况。 2. 测试探测器报警后卷帘 门自动 半降、全降功能齐全。 其它消防相关设备 1. 消防电梯应进行人工和自动控制试验，在消防态势下应直返基站。 2. 火灾事故广播的数量、安装位置情况，其在消防态势下的工作情况。 3. 消防应急灯、备用电源数量及安装位置情况。 4. 消防通道应畅通，消防门安装的数量及质量情况。 设 备的完好程度 1. 设备的外观应无污点，消防警示标志鲜明。 2. 设备无碰撞及损坏的现象。 3. 消防泵间设备安装合理（安装位置要考虑到今后保养和维修的空间）。 4. 设备间应环境清洁、照明通风良好。 辅助设施 1. 设备的随机工具应齐全。 2. 设备所配备的特定钥匙应齐全。 3. 设备所附带的备品、备件（易损件）应齐全。 4 电梯 系统 验收项目 验收标准与验收方法 备注 验收项目 验收标准与验收方法 备注 图纸资料 （含中文版） 1. 制造厂提供的随机文件和图纸：设备清单、产品说明书、操作和维护手册、控制原理图、机械安装图、电梯和各部件合格证 , 限速器、缓冲器、门锁、安全钳等安全保 护装置型式试验合格证书等。 2. 安装调试资料和记录：设计说明及变更证明、竣工图、模拟板图、电梯测试记录（空载、满载、超载）、消防迫降测试记录、极限开关等安全保护装置测试记录等。 3. 省市级质量技术监督局检测报告和安全检验合格证。 设备材料 1. 符合国家标准，现场条件。 2. 铭牌清晰，固定牢靠。 3. 电梯型号规格符合要求。 4. 甲方验收记录。 牵引装置 1. 机座坚固，机械安装准确牢靠，有焊接止挡定位。 2. 电动机额定电压、功率、转速规格应满足设计要求。 3. 安装位置符合实际使用要求。 4. 钢丝绳型号规格、绳道数符合规定。 5. 齿轮油、轴承油脂牌 号应符合规定，无渗、漏油现象。 6. 传动部分啮合符合规定，转动无碰撞卡阻。 7. 电机、齿轮油温升符合规定。 8. 电机、机座接地可靠。 9. 运行时噪声符合规定。 轨道装置 1. 导轨型号规格、材质应符合规定。 2. 安装牢固，垂直度、接口符合规定。 3. 支架档距符合规定，固定导轨可靠。 4. 导轨、支架防锈油漆符合规定。 轿厢、层门装置 1. 轿厢门、层门的开闭应平稳无撞击摩察，开关门机构、滑轮、限位动作灵活可靠。 2. 轿厢导轮、导靴应紧贴轨道，其型号规格应符合要求。 3. 轿厢、层门装饰应美观，无碰撞痕迹和破损，厢内照明、通风良好。 4. 运行时噪声符合规定 。 验收项目 验收标准与验收方法 备注 电气装置 1. 电气箱、电机有良好的散热装置。 2. 布线直观，标识清晰，接线正确可靠。 3. 牵引电机有过流、短路、过压、欠压、缺相保护装置，且整定值符合规定。 4. 继电器、接触器动作可靠，触点接触良好。 5. 电机、制动器、抱闸等逻辑动作严密，控制符合规定。 6. 电机、电线相间及相对地间绝缘应符合规定。 7. 稳速运行平稳，速度符合规定，加减速无级光滑调速，符合规定。 8. 平层准确符合规定。 9. 招呼、选层、迫降、层门开关及延时功能正确可靠，声光信号显示清晰正确。 10. 监控装置有效可靠。 11. 悬挂电缆型号规格符合规定，悬挂可靠不兜碰，固定的电线固 定牢靠。 12. 牵引电机旁装设有效可靠的紧停按钮。 安全保护装置 1. 限速器型号规格符合规定，运行有效可靠。 2. 抱闸装置动作灵活无卡阻，开闸间隙符合规定，与主动轮无摩察，闭闸时与主动轮接触紧密。 3. 上下端站的换速、限位、极限开关安装位置正确，与电气控制构成连锁，功能可靠。 4. 机械缓冲器型号规格符合规定，安置位置正确，功能可靠。 井道、底坑 1. 井道开档应符合设计要求。 2. 井道应装饰照明灯，并可在机房控制。 3. 井道间应装防护栏，井道与底坑应做可靠防水层，并底坑最低处装设集水井。 试运行 1. 招呼、选层、迫降、层门开关及延时 功能正确可靠，声光信号显示清晰正确。 2. 起停时乘坐舒适。 3. 监控装置有效可靠，模拟板现示正确。 4. 运行时轿厢平稳无抖动。 5. 运行测试记录应符合规定。 设备完好 1. 易损备品备件齐全。 2. 安装牢固，运行稳定可靠。 3. 表面平整清洁，镜面和油漆等无损坏，标志正确齐全。 4. 散热良好。 验收项目 验收标准与验收方法 备注 辅助设施 1. 有单独的机房。 2. 通风、照明良好。 3. 机房钥匙齐全。 4. 特殊工具齐全（三角钥匙等）。 5 暖通空调 系统 验收项目 验收标准与验收方法 备注 技术资料 1. 技术资料齐全：暖通设备竣工图（含管线图）、设备清单、设备技术资料（各项质保书、测试报告 ）、设计变更、隐蔽工程纪录。 设备材料 1. 符合国家标准。 2. 有合格证、铭牌。 3. 有甲方检验证明。 空调水系统管道安装 1. 管道、管件、支架、材质、压力符合施工规范和设计要求。 2. 管道内壁清洁、干燥。 3. 工艺流向、坡度、标高、位置符合设计要求。 4. 管道与设备对接时严禁强制对接。 5. 焊缝无裂缝、无气孔。 空调水系统试验 1. 管道应不渗、不漏。 2. 管道耐压应符合设计要求。（甲方提供测试报告） 制冷剂剂统试验 1. 压缩机吸、排气口管道应设单独支架。 2. 管道与设备对接时严禁强制对接。 3. 气密试验应符合设计要求。（甲方提供测试报告） 4. 真空度试验：按生产厂家规定标准。 送风、回风系统 1. 牢固位置、标高、走向符合设计要求，防火 阀 位置必须设于便于操作部位。 2. 支、吊托架的型式、规格、位置间距符合设计要求。 3. 支架必须做防腐处理。 4. 风帽安装必须牢固，风管与层面交接处严禁洒水。 5. 柔软短管应不透气、内壁光滑，与风管和设备的连接处必须严密。 6. 风管、静压箱安装后内壁清洁、无浮灰、油灰、锈浊、污染物。 冷却塔 1. 安装符合规范要求，内部清洁无杂物。 2. 水盘无破损漏水，浮球灵活不漏水。 3. 风机转向正确，无异常声响和摇动。 4. 齿轮箱油位正常，无摇动。 验收项目 验收标准与验收方法 备注 保温 1. 蒸发 器、冷冻水、回水、送水、冷凝水舌、阀门保温紧密无空隙，外包层无破损。 2. 送风主管、支管保温完整，严密，无破损。 3. 风机盘管进出水管、冷凝水管，送风管保温完整，严密无破损。 4. 所有冷冻水管阀门，逆流阀，排气阀等保温完整，严密，无破损。 绝缘电阻测试 1. 安装牢固，保架，支架符合要求。 2. 管道保温严密无破损，无漏水和二次冷凝水漏水。 3. 风机高，中，低三速运转正常，转向正确。 4. 温控，风速控制开关安装正确，转动灵活，温控无误动作。 5. 运转正常，无异常振动和声响，送回风口与天花吻合。 试运行情况 1. 冷却塔单机试运行记录。 2. 冷却 水泵单机试运行记录。 6 监控 系统 验收项目 验收标准与验收方法 备注 图纸资料 （含中文版） 1. 系统设计图、系统竣工图。 2. 设备清单。 3. 设备使用说明书、维修手册，合格证，质保书。 4. 操作系统软件及使用说明书。 5. 系统调试记录及验收报告。 6. 布线隐蔽工程验收记录。 7. 保安监控布线及安装摄像头平面图。 8. 产品符合国家标准、现场条件的甲方验收记录。 9. 提供就近代理服务商及联系方式。 设备材料 1. 符合国家标准，现场条件。 2. 铭牌清晰，固定牢靠。 3. 甲方验收记录。 验收项目 验收标准与验收方法 备注 监控主机 1. 保安监控主机型号规格符合要求，操作功能正常，系统 运行稳定。 2. 画面联动切换功能可靠。 3. 硬盘容量、录象保存时间符合规定。 4. 静止画面停止重录功能符合规定。 5. 主机散热装置有效、符合要求。 6. 布线、接线规范、可靠，符合规定，线缆、接线端标识清晰、明了、可靠。 7. 接地良好。 监视器 1. 显示屏、监视器型号规格、布局符合要求，画面清晰、无干扰，显示频率符合规定。 2. 布线、接线规范、可靠，符合规定，线缆、接线端标识清晰、明了、可靠。 3. 接地良好。 摄象机 1. 可操作设备操作功能。 2. 云台安装、网络接口可靠，操作功能正常，可旋转 180无卡阻。 3. 快球安装、网络接口可靠，操作功能正常 ，可旋转 360无卡阻。 4. 摄像头型号规格符合规定，功能有效可靠。 5. 布线、接线规范、可靠，符合规定，线缆、接线端标识清晰、明了、可靠。 6. 接地良好。 电源 1. 电源短路保护、稳压功能符合规定、有效可靠。 2. 应急备用电源切换功能、短路保护、稳压、报警功能有效可靠，供电时间符合要求。 3. 布线、接线规范、可靠，符合规定，线缆、接线端标识清晰、明了、可靠。 4. 接地良好。 设备完好 1. 备品备件齐全。 2. 安装牢固，位置合理、符合规定。 3. 表面整洁，油漆等无损坏，标志正确齐全。 4. 摄像头防雨防尘罩整洁、完好。 5. 设备散热良好。 辅助 设施 1. 有中控室，且空间和防静电等要求符合规定。 2. 通风、照明良好。 3. 操作台符合规定，钥匙齐全。 7 广播系统 验收项目 验收标准与验收方法 图纸资料 （含中文版） 1. 系统设计图、系统竣工图。 2. 设备清单。 3. 设备使用说明书、维修手册，合格证、质保书。 4. 系统调试记录及验收报告。 5. 地方消防验收合格报告。 6. 走线隐蔽工程验收记录。 7. 系统布线及安装喇叭、音控器平面图。 8. 产品符合国家标准、现场条件的甲方验收记录。 9. 提供就近代理服务商及联系方式。 设备材料 1. 符合国家标准，现场条件。 2. 铭牌清晰，固定牢靠。 3. 甲方验收记录。 广播主机 1. 功放、设备型号规格符号要求，功能正常。 2. 自动监听设备功能正常。 3. 音乐品种、音量符合规定，输出功能可靠。 4. 手、自动广播控制功能正常。 5. 消防 /公共广播切换功能正常。 6. 布线、接线规范、可靠，符合规定，线缆、接线端标识清晰、明了、可靠。 7. 接地良好。 音控器 /喇叭 1. 功放、喇叭等设备型号规格符号要求，功能正常。 2. 音控器调节功能正常。 3. 布线、接线规范、可