《商业地产培训课程》PPT课件.ppt

困扰商业地产开发商的 几个问题及解决方案 主讲：鑫海智桥商业管理集团总裁 刘明 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 商业地产开发过程中 经常困扰开发商的几个问题 第一部分 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 问题一令人震撼的建筑却难以实现理想的招商 商业地产的运作不能等同于操作住宅、写字楼。 操作商业地产很重要的原则就是 不能先考虑建筑，而是应该先考虑 商业，首先要从商业经营入手， 进行定位后再考虑建筑。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc A.商业地产项目的建筑规划一定要具备 承载商业的功能； B.商业地产项目的建筑规划一定要满足 商业定位的特殊需求； C.商业地产项目的建筑规划一定要考量 本地的消费市场和消费力； D.商业地产项目的建筑规划一定要考虑 业态本地市场的融合性。 商业设施 满足条件 主题招商 满足条件 商业经营 满足条件 商业发展 满足条件 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期 “商业地产的销售火爆并不昭示着项目 的成功”几乎成为业内人士目前公认 的观点。商铺的销售仅仅是商业地 产项目运作的一个阶段而已。功败 垂成的案例在2004年比比皆是。房 地产经纪公司绝对应该介入商业地 产项目，但一定不是商业地产项目 成功之关键因素。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc A、商业地产项目是系统工程（她应该包括综合分析、主题定位、 业种业态组合、业态规模科学预算、主力店招商、施工图设计 、商业规划、商业定位、室内外环境设计、体现整体商业主体 形象、招商经营预测、实施、运营管理等系统性工作） B、商业地产销售多依赖于概念，商业地产运营侧重于商业管 理技术。 C、系统性决定了商业地产项目实操中的技术含量，成功的商业 地产项目是商业管理技术的综合体现。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc D、众多商业地产开发商已经觉醒商业地产的开发应该借助于专业 公司的介入，然而在实际操作中会发现，尽管很多的专业服务公司 介入项目，但项目的发展不能够尽如人意。商业地产中各个阶 段的专业服务并不是孤立存在的，系统性还决定了一种 理念的从一而终，所有的专业服务都应该服务于这一统 一的理念。现实情况是：不同的专业服务公司，如：设计院、房 地产经纪、商业管理、建筑商乃至于开发商孤立的服务于商业地产 开发的某一环节，这些商业地产开发的主体很难达成统一。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 问题三只租不售还是租售结合 还是全部卖掉 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc A.只租不售是商业地产的一个趋势。商业地产的价值是通过在经营当 中成功获得消费者认可使得租金不断上涨，实现很好的回报。 而前提是全部的租赁及租赁后的统一管理仍然需要专业团队的运作，专业团 队能够为商业地产项目带来高额至少是预期的回报，但同时，商业地产开发 商也会因此而对这个专业团队支付一定的佣金或者叫管理费。 B.商业地产的全部销售其实是理想中的地产销售，况且产权卖掉以后业主经 营什么，开发商除了返租后的统一经营管理外，目前似乎没有更好的办法， 而返租对于如今的低毛率零售市场而言，给整体商业运营带来 了太大的压力和风险，毫不夸张的说，是商业地产开发商把风险一部分 转嫁到了管理公司身上，当然，不能否认的是，很多的管理公司是很乐于承 担这样的风险的。 C.租售结合一定要建立在商业经营可持续发展的基础上。如何通 过销售促进开发商的资金流运转正常，如何正确核算租售比例和租售投资回 报都是我们商业地产的开发主体应该在项目建筑前就要考虑的问题。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 问题四商业地产该调研什么 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场 供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项 目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业地产 因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不 确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。而调研的目的 则是为项目的整体规划设计服务的。 从我们在客户的输出管理过程中总结商业地产前期的市场调 研应该包括经济环境的分析和研究；区域城市结构调查与 发展规划、商业发展规划和政策研究；区域零售市场调查 与分析；典型性调查与研究；未来商业地产的供应量分析 ；消费者消费行为的调查与研究；立地条件研究等。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 针对以上问题的 解决方案 第二部分 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 商业地产的立项首先要从商业经营角度入手、要从经营 方向可持续发展角度入手。 专业的商业管理经验是细致专业的调研和分析的基础。 精细的商业总体规划定位，定位中各经营主体之间 的正确衔接才能够形成商业地产鲜明的主题。 商业规划设计 开发商、经营者、消费者的利益需求通过商业规划建筑 及环境、招商、经营等一系列专业化的流程与服务有机 融合，来实现项目的可持续增长。 方案一 方案二 方案三 方案四 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 专业 经营管理 招商途经 政策制定 租售方式 建筑设计 商业定位 商业规划 营销模式 运营模式 目标客户 商业规模 立地条件 市场环境 商业经营 角度入手 建立完整的项目开发体系，运营体系 方案五 类别分：主力店、 次主力店、品类性 招商；区域分：外 埠、本地； 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 把握地产开发和商业经营有机结合方案六 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 有清晰、科学的商业地产运作流程 方案七 定位 分析 经营 核算 市场 调研 招商 商业建筑 装饰设计 总体 定位 商业 规划 运营 管理 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 解决方案 总结 第三部分 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业 运营、统筹安排 总结一 商业地产开发主体的多元性和结构性决定了商业地产 的开发一定要整体考虑，每个环节的工作开展需要有 计划、有步骤。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 总结二 商业地产的系统性和专业性决定了开发商和运营商之间 的合作必须在每个环节均有专业人士在提供服务，这些 专业运营商之间的合作也非常重要。 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要 从项目整体发展考虑，制订分步实施方案 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 总结三 对所有的可利用的资源进行合理规划，从最基本的直觉到 复杂的统计分析。国内目前的现状是一般不能够提供可靠 的统计和定量报告。多数时候数据是不完整的，过期的或 者是不可利用的。在这种情况下，聘请专业商业规划设计 公司介入项目是比较明智的选择。商业地产项目需要从商 业的角度，在细致的、有针对性的市场调研基础上，结合 可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商 业定位和规划设计。 在专业调研分析基础上确定项目定位 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 总结四 规模要考虑需求与供给 从商业环境来说，有这样几个问题要考虑，一个是消费能力， 一个是竞争的状态和市场饱和度。从消费能力来说，不仅 要得到这个城市人均GDP的准确数字，还要得出消费支出和城市 发展状况，家庭汽车拥有率，等大量反映城市消费能力和消费 总量的体系。那么消费能力主要是抓住人口规模、消费规律。 第二竞争状态是否饱和度，首先从城市零售业的整体规模，近 十年，或者更长时间内的发展速度、发展状况进行宏观说明， 然后对城市重要的商业设施进行全方位的调查，包括对他们的 规模、经营状况，租户结构等等要进行彻底的调查。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前 期商业策划，再做商业建设。 总结五 建筑是不可复制的，一幢建筑物就是一项历史，所以，书写 历史一定要慎之又慎；对于商业地产项目而言，地产项目的 建设不仅关系到开发商的开发收益，而且动辄就是大量的社 会资金和银行贷款，说商业地产的开发关系到社会稳定可能 也不为过。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 总结六 招商在前，建设在后（主力店招商） 在中国有很多的开发商都只顾向前推进项目，然后发现有些没 有经过充分调查的地方需要改变却为时已晚。有很多时候，项 目进行到了建筑阶段或者已经在修建了，但是在基本的设计方 面出现错误，需要开发商进行改正。最为常见的错误是建筑物 的柱距、层高、承重等与商业业态的要求发生冲突。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 商业地产要先考虑经营 后考虑地产营销 总结七 如果比喻成股票，商业地产一定是长线，长线收益是要 靠真功夫去经营的。尽管我们有的开发商会缺钱，但请 一定要在保证后期经营的情况下制定营销策略。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 在保障整体经营的基础上，根据地区实 际情况考虑租售比例和方式。 总结八 相同的地区，不同的开发商，不同的商业规划，不同的零 售业态定位制定出相同的租售比例和方式，这样的情况现 在并不鲜见，也许有的是适合于开发商和当地投资、商业 环境的，也许有的就是“一拍脑门”出来的结果。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 要充分考虑消费者心态 总结九 我们所有的服务都是服务于消费者，也就是我们提供的产品、提供的 服务能否满足消费者的需要。我们可以将其理解成经营性的平台，也 就是说管理者能够为了满足消费者的各方面物质和精神需求，他需要 有序的管理。这部分我们把它叫做投资性的行为，由专业的管理公司 去经营，实现消费者最后的需求满足。因为我想在做商业项目购物项 目之间，我们缺乏的是消费心理学，也就是说在进入到商业领域之前 ，一定要了解所提供的服务对象他的需求是什么。我们可以做这样的 判断，这些消费者不管是什么业态的，不管是百货，还是购物中心， 他不会挑选你的业态，因为你是购物中心他会光顾你的商场，他不顾 虑这个。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 与一个熟悉自己同时又熟悉行业的专业 商业管理团队合作 总结十 这个团队一定要是一个集合体，需要有建筑师、商业设计师、商业空间 设计师、商业设施资源、丰富的商业咨询经验和方法等等。输出管理者 肯定要了解客户的背景和这个行业，能否让客户更加了解游戏规则。同 时，最后一点也是非常重要的，进入运营期后，管理者能否根据市场的 变化和消费的变化，进行商品结构、物业结构的调整。对于在座的开发 商来讲，在乎的是能否取得足够的利润，那么你这个商场打造出来的项 目，能不能使商品获得比较理想的利益。能否减少自己的麻烦，比如在 市场调研麻烦，这种麻烦能够保持比较的优势，那么他肯定会愿意进入 购物中心。第三点，进入运营期后项目的环境和管理，能否让消费者感 到满意。第四点，一个商家能否与另外一个商家形成互补。同时，双方 对市场目标的特定，还有对市场调研的分析，这个区域的分析是否能够 保持认同。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq.cc 将有效的专业资源实行整合，形成一体化 总结十一 资源整合能力，保证技术资源、技术力量是充 足的，要有一个较高的起点，在本土化过程中 又驾轻就熟操作项目，对项目提供前瞻性可操 作性。 鑫海智桥商业管理集团 www.xhzq