2013江西御品中央春节前营销推广方案.doc

江西新子欣地产有限公司赢商网9月福利活动：上传3份，即可马上下载1份VIP资料；上传达到5份，可开通干货之运营宝典专题一键下载功能。活动时间：2014年9月11日10月10日资料上传地址：/down/upFile.aspx/注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）御品中央春节前营销推广计划一、 项目现状项目于2013年10月1日启动认筹蓄客，通过“中心极御品级”的大形象对外推广，同时以“10000抵30000”的认筹优惠对外蓄客，在认筹主要阶段又通过“两房变五房，赠惊全城”的产品信息继续深化项目市场影响，迅速完成客户积累，并在开盘前期通过海报和短信的形式释放项目开盘在即的信息，为开盘奠定坚实的客户基础。同时为了在开盘前最大程度把握客户诚意度，了解客户对房源楼栋、楼层、户型及价格的需求度及接受度，项目于2013年11月中旬开始对VIP客户进行升级，并对升级情况进行统计分析，对客户第一意向选择的楼栋、楼层及接受价格进行分析，且通过VIP客户升级分析的结果，为价格制定提供一定依据。项目在2013年12月1日对外来盘，推出1、2、3、4栋洋房及10、13栋高层，共计房源404套（含两套样板房），开盘当天去化279套，其中洋房51套，高层226套。注：以上销售数据为开盘当天销控表统计数据，后续因不可抗力因素导致的数据差异不在此数据内。截止2013年12月23日，共下定255套，其中洋房47套，高层208套！二、 营销推广计划1. 整体营销策略 策略思考项目整体开盘去化情况较好，从项目目前剩余房源上看，高层部分10栋剩余部分较少，高层主要剩余房源集中在13栋，洋房部分主要剩余房源集中在1、2栋，其次为3栋。同时由于本项目目前仅有1、2栋取得预售许可证，其他房源尚未有预售许可证，为了规避市场风险，在1月份初期，通过对外释放项目整体热销信息，营造热销氛围，同时带出产品价值信息，销售现场主要对外推介1、2栋剩余房源，对其他剩余房源进行暂时销控，并对需求其他房源的客户进行登记。同时，1月下旬春节临近，本地市场返乡客户较多，项目因利用春节返乡，亲人朋友都在身边，利于客户购买决策的机会，且项目在此阶段预计可取得高层部分的预售许可证，故在1月下旬可通过对年底购房优惠进行多重豪礼的方式包装，配合项目热销形象信息进行释放，在年前实现剩余产品的全面去化。即：1月第一阶段，根据目前取得1、2栋预售的情况，对洋房产品进行再包装，重点对外推售，第二阶段，预计高层部分可取得预售，故通过年底购房优惠进行多重豪礼的方式包装，全面推外推广销售。 推售策略由于项目部分住宅房源尚未取得预售许可证，在现场推售时，根据取得预售情况，销售现场针对性对外推介，即取得哪栋预售就对外主推哪栋，如客户需求尚未取得预售的房源，则先登记，待取得预售后进行销售。目前项目已经取得1、2栋的预售蓄客证，根据目前工期推测，后续取得预售的先后顺序大致为：3、4栋10栋13栋，故整体推售策略上，根据预售取得情况，推售上依次为：1、2栋3、4栋10栋13栋的剩余房源。重点：优惠策略：自开盘2013年12月1日起至2014年1月1日止，在此期间所有下定御品中央的客户、均享受每套3000元（购物卡）的额外优惠，此优惠在客户签约后方可享受。1月份营销推广铺排 营销铺排 1月17日推广策略营销策略推售房源推广安排拓客渠道1、2栋洋房为主派单+外展点老带新+派单+公交车户外、短信、海报、网站、横幅户外、短信、海报、网站、横幅根据预售取得情况，依次推售热销信息全面释放，营造市场氛围，再度引发市场关注年底多重购房优惠带动整体销售热销氛围带动洋房销售年底多重购房优惠包装，全面促销，实现剩余货量整体去化 1月31日 1月1日第一阶段第二阶段2. 推广策略1) 第一阶段：推广策略：以整体热销为主，营造火爆销售氛围，同时带出项目产品信息，以整体热销带动1、2栋洋房去化，再度打开市场局面。 推广主题首开劲销 御领全城110-130电梯洋墅 80-120瞰景高层珍稀房源火爆销售中 推广铺排御品中央春节前媒体计划表第一阶段推广计划媒体节点/主题投放时间备注户外热销信息+产品信息1月份建议：高速路口、永修县繁华地段以及主干道等电视台项目3D片1月1日-1月15日字幕放热销信息白莲广场LED项目3D片1月1日-1月15日字幕放热销信息海报派发热销信息+产品信息1月1日-1月17日，每周周五、周六、周日，有重大活动可适当增加派单时间县城主要人流集中地点，进行海报的派发，增加来访来电短信热销信息+产品信息+活动信息1月1日-1月17日，每周一次，有重大活动可适当增加发送日期每次投放100000条，对全城进行覆盖。主要进行产品信息+认筹信息+活动信息的释放横幅热销信息+产品信息1月1日-1月17日建议在县城及周边乡镇的主干道及人流密集处短信u 首开劲销 御领全城【御品中央】稀世奢品，开盘劲销，110-130电梯洋墅，80-120瞰景高层，御席不多3199999u 房空警报：匠心御质，稀世奢品【御品中央】110-130电梯洋墅，80-120瞰景高层火热销售中，注意房空3199999横幅 首开劲销 御领全城【御品中央】奢品豪宅火爆销售中3199999 渠道策略 派单1月1日-1月17日（视天气情况）, 周五、周六、周日在永修县城及周边乡镇，派发本项目住宅海报，同时释放活动信息、销售信息；外展点（暂定）依实际情况而定12月30日-1月2日（视山湖湾开盘时间调整）, 在山湖湾开盘期间在期项目主要出入口位置设置1-2个外展点截客，释放项目优惠信息、销售信息，同时配合派单及客户接送车提高外展点效果；事项具体内容人员销售人员2名、派单人员4人销售物料横幅、海报（2000）、登记表、笔车辆2辆（活动工作人员接送车、客户看房） 活动策略暖场活动（依销售实际情况，单独以活动方案报批）为了在项目促销期提升案场销售氛围，持续制作火爆氛围，建议在项目临时营销中心举办暖场活动，将前期成交客户、诚意客户邀约到现场，以互动性较强的DIY活动提升现场销售氛围，同时利用活动信息有效释放销售信息，提高活动来访来电量，促进项目认筹。2) 第二阶段临近年底，本地市场返乡客户较多，同时在此阶段项目逐步取得预售许可证，故在此阶段可利用年底多重的购房优惠进行促销，实现剩余房源的整体去化。 推广主题五重钜惠 千载难“御”110-130电梯洋墅，80-120瞰景高层珍稀房源火爆销售中注：具体五重钜惠内容根据现场销售折扣，另行制定 推广铺排御品中央春节前媒体计划表第二阶段推广计划媒体节点/主题投放时间备注户外优惠信息+产品信息1月份建议：高速路口、永修县繁华地段以及主干道等电视台项目3D片1月16日-1月31日字幕放促销信息白莲广场LED项目3D片1月16日-1月31日字幕放促销信息海报派发优惠信息+产品信息1月18日-1月31日，每周末2天，有重大活动可适当增加派单时间县城主要人流集中地点，进行海报的派发，增加来访来电短信优惠信息+产品信息+活动信息1月18日-1月31日，每周一次，有重大活动可适当增加发送日期每次投放200000条，对全城进行覆盖。主要进行产品信息+认筹信息+活动信息的释放横幅优惠信息+产品信息1月18日-1月31日建议在县城及周边乡镇的主干道及人流密集处短信u 千载难遇【御品中央】五重豪礼钜惠110-130电梯洋墅，80-120瞰景高层，现场刮刮乐100%中奖3199999u +活动信息【御品中央】数不完的惊喜，110-130电梯洋墅，80-120瞰景高层火热销售中3199999横幅 五重钜惠 千载难“御”【御品中央】多重惊喜惠全城3199999 渠道策略 公交车包车1月25日-1月31日，对南昌至永修的139路公交车进行包车，并对公交车进行包装，放置项目销售物料，即所有往返南昌和永修的客户均可免费乘坐由新子欣地产专门提供的免费巴士服务，制造事件营销，再度提高项目及公司在永修的市场影响力，实现对年底返乡客户的全方位覆盖；派单1月1日-1月17日（视天气情况）, 周五、周六、周日在永修县城及周边乡镇，派发本项目住宅海报，同时释放活动信息、销售信息； 活动策略幸运刮刮乐100%中奖（需采购部核实执行并暂定2014年1月18日开始至1月31日）为了在促销期吸引客户上门，在现场设置福彩刮刮乐活动，每日到场登记客户均可免费获得一张刮刮卡，客户自行刮开，到相应单位领取奖品；周末暖场活动（根据具体销售情况而定，活动方案单独报审批）为了在项目促销期提升案场销售氛围，持续制作火爆氛围，建议在项目临时营销中心举办暖场活动，将前期成交客户、诚意客户邀约到现场，以互动性较强的DIY活动提升现场销售氛围，同时利用活动信息有效释放销售信息，提高活动来访来电量，促进项目认筹。 客户策略（依实际销售情况而定，单独报审批）启动老带新（成交）活动，为了扩大本次老带新活动的效果，可考虑对业主进行奖励，提高老客户带新客户的积极性，同时提高老带新成交率，建议此次老带新活动中，对老客户介绍带新客户上门，且新业主在规定时间内成交，对老业主奖励，即每成交一套高层对老客户奖励3000元的礼品，每成交一套洋房对老客户奖励4000元的礼品成交此奖励可根据介绍成交数量累加。a) 新老客户界定老业主界定标准：御品中央成交客户，客户提供本人身份证由销售现场相关负责人进行核定；新客户界定标准：新客户认定：以老业主带新客户上门为准，只要老业主带新客户上门即可界定为老带新活动的新客户。营销部二一三年十二月二十日营销预算：媒体名称数量时间单价总价备注户外浙江宾馆三面翻（大）1月17日制作费3588更换形象画面为新年促销信息浙江宾馆三面翻（小）元月1日制作费2484更换2房变5房为洋房热销信息桃苑宾馆三面翻（1）1月17日制作费3900更换形象画面为新年促销信息桃苑宾馆三面翻（2）元月1日制作费3900更换2房变5房为洋房热销信息立新高速户外（1）1月17日制作费2160更换2房变5房为新年促销信息立新高速户外（2）1月1日制作费2160更换2房变5房为洋房热销信息开发大道灯箱1月17日制作费10000更换形象画面为新年促销信息电视媒体永修电视台1月1日-1月31日31天3万左右预估、以采购部咨询后为准白莲广场LED屏1月1日-1月31日1月1日-1月31日3万左右短信20万/次共6次120万条每周六一次0.0448000年前一周2次，其他时间段一周一次海报印刷12万份1月1日0.357000热销海报海报印刷22万份1月17日0.357000促销海报海报派发16人/天共4天每周末100元/人/天2400每天5000份（含乡镇）海报派发26人/天共4天每周末100元/人/天2400每天5000份（含乡镇）乡镇横幅1100条1月1日80元/面8000热销信息乡镇横幅2100条1月17日80元/面8000促销信息公交车包车一