祁门市场调研分析.ppt

黄山瑞祺祁门项目 前期策划研究 2011.06 综合汇报 黄山瑞祺 城市研究 1 祁门城市发展环境分析城市研究1 地理区位：祁门属于安徽南部、是链接江西、安徽的交通咽喉之地； 城市概况：祁门县位于长江中下游南岸，是安徽省林业重点县 ； 祁门交通环境分析城市研究1 p铁路交通 未来随着皖赣铁路复线的开 通，规划在县城西部新建一座 客运站场，祁门的铁路运输能 力将大大提高，而老的皖赣铁 路则改为货运专线；同时县域 境内规划一条安祁高速铁路穿 越县域北部，但是县域境内不 设站点。 p公路交通 规划中的祁门公路交通分为 高速骨架公路、干线公路和一 般公路。 祁门高速骨架公路为黄祈（ 景）高速和济祁高速，在祁门 县境内布置四个高速公路出入 口。 祁门县县干线公路网由“一横 三纵一环线”的线路布局组成。 祁门城市旅游环境分析城市研究1 1988年5月经国务院批准，牯牛降成为安徽第一个国家级的森林 生态类型为主的综合性自然保护区，2004年2月又被国土资源部录入 国家地质公园名录。区内森林覆盖率达到了97%以上，空气清新，含 有大量的负氧离子和芬多精，高与正常值8倍以上，有清心洗肺的功效 ，景区蕴藏着极其丰富的动、植物资源。被科学家誉为“华东物种基因 库”和天然的“森林浴场”。 祁门城市产业环境分析城市研究1 p 祁门工业 全县有规模以上工业企业13家。 初步形成了以机电、电子、陶瓷、林 产加工、茶叶、化工、建材、医药等 为主要支柱的工业体系。年产值在 5000万元以上的企业有2家（朝阳、 绿洲）。 p 祁门县农业 祁门是全省林业、茶业重点县。现 有耕地12.49万亩，人均耕地0.67亩。 茶园面积15万亩。农业生产粮、林、 茶、菌并举，每年向国家提供商品材 12万立方米，所产“祁门红茶”是全国 十大名茶之一，茶叶年总产量3000多 吨。祁门是全省菌业大县，食用菌生 产达420万棒。国家级农业产业化龙 头企业黄山山华集团，是安徽省首 家农业产业化龙头企业，在食用菌产 业化经营中，率先在全省探索“公司+ 基地+农户”的模式，农业产业化经营 提供了宝贵经验。 城市研究1祁门城市发展定位分析 祁门老城片区， 片区内已经集聚 比较完善的生活 配套，土地有限 。 祁门新区为政务 区，县委县政府 等职能机构均在 此，县二中新校 区也坐落于此。 此区居住环境、 产品档次均高于 老城区，商业气 氛也逐渐浓厚， 大型超市商场也 有进入，是政府 着力打造的新区 。 城市研究1 p祁门地处黄山西麓，与江西毗邻，是安徽的南大门，属古徽州“一 府六县”之一，建县于唐永泰二年（公元766年），因城东北有祁山 ，西南有阊门而得名，是一个“九山半水半分田”的山区县。全县国 土面积2257平方公里。其中山场面积295万亩，茶园16万亩，水田 11.2万亩（农民人均山场近20亩、茶园1亩、水田0.7亩）。现辖7镇 11乡，152个村，1039个村民组，总人口18.7万（其中农业人口 14.8万）。境内森林覆盖率高达85.78（比1992年提高了4.48个 百分点），居全省首位；拥有林地19.96万公顷，占全县土地总面积 的88.43%，活立木蓄积量927.6万立方米，是省重点林业大县。祁 门茶叶生产历史悠久，早在唐代就有十分繁盛的茶市，是“中国红茶 之乡”。 p祁门县先后荣获“全国双拥模范县”、“全国科技工作先进县”、“全 国科技进步先进县”、“全国科普示范县”、“全国造林绿化先进县”、 “全省农业产业化示范县”、“全省创建文明城市工作先进县”、“全省 双拥工作先进县”等多项殊荣。 p2006年，全县完成地区生产总值突破26亿元，同比增长13.5%。 财政一般预算收入完成1.98亿元，实绩增长15.6%；固定资产投资 首次突破15亿元大关；实现全社会消费品零售总额8亿元，同比增 长14.2%；在岗职工年平均工资达到15885元，同比增长13.4%；三 次产业结构调整到15.8:36.5:47.7 市场研究 2 祁门土地市场近期成交概况市场环境2 序 号地址 成交价 （万元 ） 面积积（ 公顷顷） 成交价（ 元/） 成交公司 成交 时间时间 开工 时间时间 竣工 时间时间 1 祁门县祁山 镇饶家坞桃 园新村北侧 22003.368 653.206650 8 郑建胜 2010-3 -1 2010-5 -30 2012-5 -30 2 祁门县原阊 江茶场仓库 ，车间用地 17101.2091414.39206 安庆市安宁房 地产开发有限 公司 2010-5 -6 2010- 12-31 2012- 12-31 3 祁门县野林 山庄东侧 16301.6588 祁门县野林房 地产 2010-7 -22 2010- 12-31 2011- 12-31 4 祁门县祁山 镇文峰小区 8400.9331 900.225056 3 黟县安泰房地 产开发有限责 任公司祁门分 公司 2010-8 -18 2010- 10-20 2011- 10-20 5 祁门县祁山 镇阊江北路 1800.3401 529.256101 1 黄山市祁门广 厦房地产开发 有限公司 2010- 10-28 2010- 12-31 2012- 12-31 6 祁山镇阊江 路113号 6820.4011 1700.32410 9 黟县安泰房地 产开发有限责 任公司祁门分 公司 2010- 11-24 2011-3 -31 2012- 12-31 7 祁门县祁山 镇华媛超市 南侧 610.0958636.743215 黄山市东升置 业有限公司祁 门分公司 2011-1 -10 2011- 12-31 2012- 12-31 8 祁门县祁山 镇秀明小区 东侧 10301.3029 790.544170 7 黄山市泰泽置 业有限公司 2011-1 -17 2011-7 -31 2012-7 -30 祁门房产市场近期成交概况市场环境2 编编号案名户户型均价体量备备注 1 广惠商城 80-120 两房三房 未定 16栋*4层 *6户 - 2山水名门 90-130 三房为主 未定- 3祁红花苑排屋未定17 两套独栋其余 为双拼四拼 4上海花苑80-110 两房三房 3000- 3100 共300多套 剩100多套 两房销售状况 很差 储藏室（半 地下室） 2000-搭配销售 祁门市场运行情况分析市场环境2 p祁门在售楼盘基本均为多层； p在售楼盘数量在5个左右； p市场成交火爆，呈现无房可售的局面； p成交均价在3200左右； p两房销售情况较差。 地块情况 3 目标地块情况地块情况3 p地块位于老城区北部，周围配套较为成熟。 项目位置 地块情况 目标地块情况3 p地块为坡地，目前正在进行平整。 地块情况3 地块出路较小，据了解此路将扩建为宽18米的干道，连通老城区于政务新区 。 地块情况3 周边配套较为成熟，县中医院，县重点中学，目前祁门最大的居住小区祁红花苑 。 地块情况3 p该地块位于祁门老县城北部； p政府净地出售； p该地块出入道路较窄，施工前需拓宽； p规划道路在该地块南面。 经济测算 4 经济测算4 工程共分为5个阶段：设计阶段、一期工程、二期工程、三期工程、景观工程 ，总工期约为两年半。 工程流程计划图 经济测算4 销售进度按照工程进度配套进行，总销售额约为1.6亿，据市场情况可上浮 5%-10%，销售周期约为20个月。 销售进度计划表 经济测算4 该项目按照容积率为1.5、全住宅、全框架进行计算，单方成本为2752.92元/ 。 工程成本计划表 经济测算4 工程现金流程计划表 经济测算4 工程现金流程计划表 经济测算4 销售价格敏感性分析 A1 根据地价上限预估为150万/亩，建安成本按照砖混结构计算，建筑 单方成本为3053元/平方米。 销售价格2880 （-10%） 3040 （-5%） 32003360 （+5%） 3520（ +10%） 单方成本3053 单方利润利润率-5.67%-0.43%4.81%10.06%15.30% 单位：元/平方米 经济测算4 销售价格敏感性分析 A2 根据地价上限预估为150万/亩，建安成本按照全框架计算，建筑单 方成本为3253元/平方米。 销售价格2880 （-10%） 3040 （-5%） 32003360 （+5%） 3520（ +10%） 单方成本3253 单方利润-373-21353107267 利润率-11.47%-6.55%-1.63%3.38%8.21% 单位：元/平方米 经济测算4 销售价格敏感性分析 B1 根据祁门现有地价，现将地价预估为100万/亩，建安成本按照砖混 结构计算，建筑单方成本为2553元/平方米。 销售价格2880 （-10%） 3040 （-5%） 32003360 （+5%） 3520（ +10%） 单方成本2553 单方利润327487647807967 利润率12.81%19.08%25.34%31.61%37.88% 单位：元/平方米 经济测算4 销售价格敏感性分析 B2 根据祁门现有地价，现将地价预估为100万/亩，建安成本按照全框 架计算，建筑单方成本为2753元/平方米。 销售价格2880 （-10%） 3040 （-5%） 32003360 （+5%） 3520（ +10%） 单方成本2753 单方利润127287447607767 利润率4.61%10.42%16.24%22.05%27.86% 单位：元/平方米 经济测算4 保本地价测算 C 建安成本按照全框架计算、上调200元/平方米，除土地出让金外成 本为1753元/平方米，销售价格按照3200元/平方米进行计算。 销售价格3200 单方成本 （除土地出让金 ） 1753 利润率0% 土地出让金1447元/平方米（合约145万元/亩） 单位：元/平方米 经济测算4 p该工程总建筑工期为两年半； p该工程总销售周期为20个月，总销售额为1.6 亿； p保本地价约145万元/亩。 产品建议 5 建筑风格建议产品建议5 p建议采用现代简约主义建筑风格，造成较强的视觉冲击力 。 建筑立面建议产品建议5 p建议采用面砖加涂料的立面，造价较低且在当地较为新颖。 户型建议产品建议5 p建议采用100平、120平的三房两厅一卫、三房两厅两卫，配以少 量的90平的两房，户型