河北白沟·国际轻纺城综合调研报告.doc

白沟国际轻纺城 城市 行市 地块综合调研报告二一年 一月目 录一、 白沟宏观商业现状l 白沟宏观商业现状及未来发展规划l 白沟各专业市场销售、租赁、经营状况调研l 白沟商业综合分析二、 白沟轻纺市场综合调研l 轻纺行业在白沟宏观调研l 轻纺行业各商户综合调研l 原国际轻纺城项目存在问题调研三、 原国际轻纺城地块开发调研l 白沟土地成本调研l 白沟拆迁成本调研l 白沟现行招商引资优惠政策调研四、 结论和结语第一部分 白沟宏观商业现状白沟白洋淀温泉城。白沟，地处京、津、保三角腹地，高碑店、雄县、容城、定兴四县交界，北距北京102公里，东至天津108公里，南到保定62公里。紧邻白洋淀、温泉城、野三坡等旅游胜地，津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交汇，京开公路、京广公路、京深高速公路、京广铁路和京九铁路从东西侧经过。历史上的白沟曾是中国北方著名的水陆码头，以燕南大都会之美誉驰名遐迩。今日白沟，已由原来的小市场变成了大商城。市场有固定门店1万多家，经营摊位3万多个，日上市商品15万多种，日客流量达30万人次。2005年，市场成交额完成171亿元，位列全国百强市场第6位。几年来，白沟先后被国家发改委等11部委确定为全国小城镇发展改革试点镇，被国家建设部命名为全国小城镇建设示范镇，被联合国开发计划署命名为中国可持续发展小城镇试点，被国务院评为全国民族团结进步模范集体，被中央文明委命名为全国创建文明村镇工作先进镇。 白沟辖33个村街，总面积54.5平方公里，镇区面积16平方公里，人口10万多人。2005年，全镇财政收入完成10072万元，农民人均纯收入达6970元。白沟镇党委、政府通过近四年的大胆实践和艰苦奋斗，白沟已经产生了前所未有的变化，实现了由市场到商场，由商场到工厂的两次跨越，延伸了产业链，培育了产业集群，完成了白沟由商贸城到工业城，再到中心城的两次大的转变。汇聚了箱包、服装、五金、皮革、针织、小商品、鞋帽、灯饰、机电、建材等十大行业，进一步拉动了箱包主导产业的发展，实现了产业集群的集聚。白沟经过20多年的探索与发展，创造出了小商品、大市场；小企业、大产业；小资本、大集聚；小投资、大建设；小政府、大社会；小城镇、大作为的社会经济发展格局，白沟所形成的先市场，后商场，再工厂，再前店后厂的经济发展新模式，向全社会展示了新白沟的无限生机与活力。一、白沟宏观商业现状及未来发展规划白沟自2003年整改商业开始至今形成了“商业化多元突破”。 以2003年9月26日服装城的运营为起始，白沟商业化重点实施了划行归市、品牌经营、规摸带动、五统一模式、货真价低、市场多元化、总部经济、会展经济“八大方略”。l 划行归市。使商业经营场所由分散到聚集，经营环境由陈旧到时尚，经营理念由传统到创新，经营方式由混乱到规范，服务行为由随意到科学。以规模市场的专业化细分赢得竞争力和活力。 l 品牌经营。以商城、物流、城市、区域品牌的综合策划与经营，推行品牌准入，倡导品牌引进，鼓励品牌在发展中聚集，在聚集中竞争，在竞争中优化。l 规摸带动。规模就是实力。白沟以“十城一中心”为标志，用单体规模建设、整体规模带动、集群规模效应，实现了“南义乌、北白沟”的大商贸集群竞争。 l “五统一”模式。统一规划，统一管理，统一收费，统一协调，统一服务。使白沟的开放环境、投资环境、经营环境得到优化。 l 货真价低。“真”在于无假冒伪劣；“低”在于以社会、行政、生产、交易的低成本综合优势，形成白沟商品“同等质量价格最低，同等价格质量最好”的差异化竞争优势。l 市场多元化。按照生活消费“长尾理论”的科学定位，兴建“十大商城”。以打造满足不同消费群体、不同地区购物、不同层次商家挑选的“逛白沟一城，了所有心愿”的中国商贸名城。 l 总部经济。以“中国箱包之都”为特色产业优势，大力发展以品牌特许加盟、区域总代理为特征的中国总部经济、世界总部经济。l 会展经济。一是走出去，参加各种国内外专业展会，开拓视野，转变思维，跟进世界时尚。二是引进来，通过箱包服装节、旅游文化节、白沟国际商品交易会等大型活动搭建白沟会展经济平台，引领中国时尚。通过将近6年的商业整改，使白沟市场实现了人流、物流、资金流、信息流、品牌流、人才流“六大聚集”，商业发生了脱胎换骨的“四大转变”一是实现了从规模小、档次低、功能少向规模大、档次高、功能全的转变。自2003年至2009年，白沟箱包交易城、服装城、小商品城、国际箱包城、五金皮革城、服饰辅料城、五金机电灯饰建材城、精品鞋帽城、电子商贸大厦、汽配汽贸城等十大商城的启动运营，一举打破了白沟商业“一路一街一市一厅”的市场旧有格局，使近20年未升级的二代白芙蓉小商品市场、近10年未升级的二代半箱包大厅一步跃升至五代现代化商城，更使白沟的市场结构由一元支撑实现了多元并举。尤其在十大商城建设的同时,白沟又及时启动了第二轮市场大开发工程。目前,堪称“白沟地标”超百米高的银领国际箱包大厦、白沟新世界娱乐城已启动，15万平方米的国际箱包城扩建已完成并投入运营，45万平方米的国际商贸城全部接纳义乌商家，6万平方米的世纪金鼎购物中心将引入北京燕莎与奥特莱斯高端折扣购物 随着第二轮市场大项目全部投入运营，白沟市场总面积将达到500万平方米，白沟商业将真正进入到品牌经营的时代。 二是实现了从无品牌、小品牌、品种少向多品牌、大品牌、品种全的转变。白沟商业已由2002年的箱包、小商品为主发展成现在拥有箱包、服装、鞋帽、小商品、五金、机电、灯饰、建材、电子、汽配、汽贸等十几个行业的大型综合商贸集群，日上市商品超过100个大类，150多万个品种。经营环境的升级不但改变了白沟商品仿冒、低劣的市场形象，更吸引了国内外7000多个知名品牌入驻白沟，进而形成了“万家品牌耀商城，百川汇海富白沟”的繁荣景象。三是实现了从批发市场的逐年萎缩向以加盟代理、“总部经济”为特征的区域经济中心的转变。从“沿街成市”到“进城经营”，市场硬件的升级激发了白沟商业理念、思维与模式的转变，商城内多数经营者都已成为品牌区域代理，如万里马皮具是“万里马”华北地区总代理；春丽皮具是“梦特娇”北京、河北两地总代理。白沟“玉兔”皮具更以白沟为总部在全国设立了30个省级品牌连锁旗舰店。四是实现了由国内贸易为主向开拓国内、国际贸易两条腿走路的转变。白沟在布局国内，开办绥芬河、汉中、洛阳、雅宝路等分市场后，积极实施“国际化”战略，研究贸易规则、梳理贸易流程，完善贸易环节，引导企业申请自营进出口权并主动涉足国际市场。目前白沟已有37家企业具有自营进出口权，150多家企业在130多个国家和地区建立了办事处或分公司，白沟箱包的出口量已占总销量的近50%。1、白沟宏观商业现状纵观白沟商业现状，现已形成多个成熟专业商贸城立足白沟，多个后起专属行业商贸城崛起的现状。2007年白沟市场交易达到207亿元， 2008年递增到268亿元，照此迅猛的商业发展势头，预计到2010年白沟商业流通将超过300亿元大关。此次调研我们也就白沟主要的商贸城进行走访和摸查：白沟箱包交易城、白沟服装城、白沟国际箱包城、白沟小商品城、白沟五金皮革城、白沟五金机电灯饰建材城、白沟服饰辅料城、白沟食品饮品药品保健品城、白沟汽配汽贸城、白沟电子商贸城、白沟精品鞋帽城、白沟北方国际商贸城等。l 白沟箱包交易城【白沟箱包交易城】自1993年5月1日始建，至1994年5月8日建成并投入营业。2004年，按照十一城的总体规划下大力度对箱包交易城进行了升级改造。改造前的箱包交易城作为一个二代半市场，相对于当时白沟普遍存在的地摊市场而言，市场档次有了较大的提升，当时箱包交易城分上下两层，建筑面积1.6万平方米，有精品屋300多个，经营商品15大类，300多个品牌，2000多个花色品种，箱包交易城改造前日客流量仅5万人，年成交额40亿元。 改造后的箱包交易城主体为钢架结构，在两层的基础上建设三层，总建筑面积增加了1.2倍，达到了3.4万平方米，商品品牌从400多个增加到1100多个，商户从400多家增加到1000多家，增设了中央空调、电视监控、喷淋式消防、电梯等现代化设施，并对建筑物外立面进行了现代化改造装修。【总结】箱包交易城是白沟最传统的箱包类交易市场，从最早是地摊型沿街叫卖到1993年建市场、2004年升级为商城后，又于2009年上半年进行外立面整体翻新改建。目前商城一层、二层经营本地自产箱包，主要以零售为主，兼顾批发，经营状况良好；三层打造本地最高档的品牌箱包展示区，已有多个国际国内知名品牌入驻，整体经营情况尚可，已经在当地初步树立起专营中高档品牌箱包的形象，是白沟箱包向外界展示的窗口。l 白沟服装城【河北白沟服饰广场】于2001年9月开工建设，是一个以经营中高档服饰为主的现代化大型服装零售市场，是继白沟成为全国箱包生产和销售基地之后又一精心打造的支柱产业摇篮。市场辐射京、津、保及东北、华北、西北地区。白沟服饰广场服饰广场是以经营各类中高档品牌服装区域代理和加盟店为主的现代化大型专业市场。建筑面积5.2万平米，总投资1.5亿元，共三层，有近千个商位，一二层以出租精品屋的方式运营，于2003年9月26日正式开业，有精品屋1000多间，主营服装，以出租精品屋的方式运营。服饰广场三层于2007年9月26日重新规划装修，是白沟第一家通透敞开式商场，采取业界流行的管理模式，统一形象、统一装修、统一培训、统一收银。【总结】白沟服装广场分为A、B、C、D四个区，每个区经营的产品和经营方式不同。A区为服饰广场商城，是整个服饰区的龙头，以零售为主，是当地民众购买服装的主要消费场所。商城分三层，一层和二层为中低档的服装，主要面向当地中低收入的消费者；三层为服饰精品展示交易区，是中高档品牌服装的集散地，面向当地中高收入者，是高端人群在白沟购买服饰类商品的首选之地。因为有政府的划行规市政策的保护，加上又是经营老百姓的日常必需消费品，一、二层市场繁荣，三层初具规模，商城的整体经营良好。 B区是类似商业街的形式，三层商住楼，共四排，中间形成几条街道，凌乱分布着一些经营低档服装的商家，也有一些摆地摊卖服装的。B区是整个广场最萧条、最凌乱的市场。 C区和D区是针织类市场，分别是袜品市场和床上用品市场，建筑形式为街铺加大棚。因为不是白沟的主导产业，几乎没有任何政府方面的扶持，完全处于一种自生自灭、自然发展的状态。借助白沟先天的区位和交通优势，形成了小规模的区域性市场，经营手段和方式也较为落后。白沟的针织品市场硬件设施落后，经营产品档次较低，主要面向周边百公里以内乡镇等农村市场。随着市场环境和产品档次的难以提升，针织品市场竞争激烈，市场不断萎缩，经营商户们的收益日益减少，整个市场处于不断萧条的状态中。白沟服饰广场汇聚了众多的服装品牌区域代理商、加盟商和品牌连锁等商业精英，陆续涌入了国际、国内知名品牌1300多个，男装有法国沙田、迪克牛仔、苹果牛仔、雅戈尔、鄂尔多斯、格仑堡、富贵鸟、报喜鸟、梦特娇、金利来、蓝威龙、蓝古威、九牧王、威鹿、啄木鸟、柏堡龙、西尼亚、度文、爱都、金豪雀、三利、罗萨、登赢、与狼共舞、杉杉、利郎、马莱特、波司登、圣大保罗、恒源祥、劲霸、七匹狼、虎都品牌等；女装有艾米拉、艾斯菲尔、朗文斯汀、EA.TE、温禾、V2、3S、梦舒雅、娅丽达、一席之地、歌莉娅、卡欧娜、衣香丽影、海贝等；内衣品牌有彩之女、舒意劳、纤丝鸟、猫人、霞黛芳、六月玫瑰、婷美、错意、申梦、曲美张迪儿、港饶、依依相伴、休芬得、俏娇女、穗德美、午夜伊人、莉花篮、舒微、黛兰花、飘爱、新一系、倍倩等；运动休闲有阿迪达斯、KAPPA、斯舒郎、康威、高邦、美特斯邦威、圣玛田、生活秀、柏仙多格、森马、班尼路、西域骆驼、贵人鸟、361李宁、百事、赛琪、匡威、特步、骆驼、彪马、耐克、匹克、喜得龙、军臣王、金莱克等品牌，壮大了服饰广场的整体实力，增强了市场吸纳能力。l 白沟国际箱包城【白沟国际箱包城】属于隆基泰和地产公司在白沟的立足之作，该项目建于2004年，2006年4月开业.该项目占地100亩，建筑面积8万平方米，总体投资1.6亿元。市场以箱包为特色划分为三层，共有7000个商位，商城广场占地3000平方米，地面停车位300多个，紧临货运市场和物流中心，n 商城一、二层均为本地产品，且均为厂家直销，一层经营旅行包、休闲包、学生包、工具包；n 二层经营女包、男包、拉杆箱、钱夹腰带；n 三层开创性地做国际贸易，全部为高档精品间，设计为洽谈室、样品间、打版间的模式。并设有对外贸易商务中心，配齐了商检、海关、物流、翻译、涉外律师事务所、中国物流与采购联合会办事处、进出口贸易公司等机构和功能，整个商城集购物、旅游、餐饮、娱乐、休闲于一体，真正实现了整体性升级和跨越式发展。【总结】白沟国际箱包城期是2004年针对当时老箱包交易城的升级改造所建，现在市场上绝大部分商户是从老交易城搬过来的，都是有一定规模和实力的商家。他们大多购买了国际箱包城商铺50年的产权，很具有稳定性；加之大部分商户是自产自销，有自己的生产企业，有多年成熟的销售网络，有相对稳定的客群和销售量，经过几十年的发展，已颇具规模。有这么多优质的商户资源，又是政府大力扶持的主导产业，国际箱包城期的经营相当火爆，每天人流串流不息，货物往来频繁，成为白沟最具商业氛围的市场之一。白沟国际箱包城期是期市场的延续和再发展，也是三层的结构，与一期层层相连接，共同组成一个完整的大商城。从外表上看二期似乎比一期更加漂亮，内部的各种硬件设施也比一期完善和先进，但是走进一期和二期市场，马上能明显感觉到截然不同的商业气氛。一期商户众多，几乎找不着空闲的铺位，每个铺位里人声鼎沸，来来往往，拿货取货热闹非凡；反观二期，通道宽阔，行人寥寥无几，更别提买货进货有多少。二期一层、二层的情况最为惨烈，商户开门干赔钱，只有三楼的国际贸易区情况稍微好一些。l 白沟小商品城【白沟小商品城】总投资5000万元，建筑面积1.4万平方米，于2004年12月28日开业，是在原白芙蓉市场、玩具市场的基础上发展壮大起来的现代化商城。小商品城总体经营面积6300平米，建筑形式分为地下一层，地上三层，楼层设有精品屋和柜台。小商品城内共有铺位983个（一次性买断，享有40年使用权；承租价格包括摊位费及其他各种税费），商户483户。小商品城所经营的商品种类有23大类，近16万个品种，并按类分层分区经营： n 地下一层经营：塑料玩具，西区经营清洁用品、日用品；n 一层东区经营：工艺品、饰品、娱乐用品； 西区经营：小电子（包括手表、钟表、通讯器材、数码相机、DVD、CD、小型电视机、学生用的随身听、复读机、MP3、MP4、车载U盘等等还有一些日常家用小电器）； n 二层主要经营小百货、小五金、一至十元、劳保用品 ；n 三层主要经营办公用品、文具、体育用品、化妆品 ；l 白沟五金皮革城【白沟五金皮革城】起源于原白沟辅料及五金饰件市场，是一个以经营五金饰件、皮革、辅料及缝纫设备为主的大型原材料市场，于2004年投入运营。商城总占地60亩，总建筑面积15万平方米，总投资1.2亿元，共有商位512家，经营着1161个品牌共12500种商品。整个商城建筑主体两层，局部三层。内有两条 16 米主路，七条 6.6 米辅路并行，可通车装卸货物。商城四周环路，南北为 24 米规划路，东西为 12 米规划路，再加上整个二层由天桥和环形走廊相连，路路相通，使整个商城的商气相通，但各户又相对独立。【总结】五金皮革城作为白沟主导产业-箱包的最具关联性的行业，在这里获得了极大的发展。随着白沟箱包产业的发展壮大，箱包的原材料-皮革、生产箱包的机械设备等一系列相关产业蓬勃发展。五金皮革城成为白沟最稳定和最可持续发展经营的市场。l 白沟五金机电灯饰建材城【白沟五金机电灯饰建材城】占地60亩，总投资1.26亿元，建筑面积达13万平方米。主营五金机电、电料、灯饰、厨卫用品、瓷砖、木地板、窗帘布艺、水暖炉具、家具、建材、装饰装潢材料等13个行业，80大类，3万多个品种。该项目共分两期建设。一期工程分A、B座主楼，均为大厅式结构，楼体二层、三层均有过街天桥相连，下面为14米宽通道。C座附属楼为三层商住一体结构，户型一致，均为198平方米，共54套，后附1万平方米库房。n 项目一期A、B两座一层经营瓷砖、地板砖、木地板，二层经营厨房用具、卫生洁具、装饰材料，三层四层均为灯饰灯具经营区。n 一期附属楼C1、C2、C3、C4号楼经营五金、机电、电料；C5、C6号楼经营水暖、炉具。n 二期地下一层为仓库、停车场（1万平方米），地上三层主要经营家具、家装、建材等。n 二期商城西区商住楼集办公、餐饮、金融、娱乐为一体。l 白沟服装辅料城【白沟服饰辅料城】建于2004年，总体占地80亩，建筑规划面积8万平方米，总投资1.2亿元，商城建筑主体为两层，局部三层。以商业街的形式，设计了一条南北主路为主，六条为辅的商业街。南北为三层，中间为两层的商铺，共有558套。它是以经营服饰，鞋帽辅料为主，箱包辅料为辅的配套专业市场。【总结】服装辅料市场不仅仅依托箱包产业的发展，更为服装、鞋帽、玩具等行业提供原材料。借助这几大行市的发展，服装辅料市场也是白沟为数不多的能持续稳定发展壮大的市场之一。目前，市场商铺满租，商户经营稳定，租金稳步上升。l 白沟食品饮品药品保健品城【白沟食品饮品药品保健品城】总体投资1.2亿元，建筑面积3.6万平方米，是保定地区首家专业副食批发基地，建成后集商业、住宅、公寓、写字楼于一体。该项目目前主要经营范围涵盖日常生鲜食品、真空精装食品、烟酒饮品、茶叶、医药保健品五大门类上万种产品。该商城共规划设计商位1000多个，面积从10平方米至200平方米不等，一次性出售40年产权，享受政府划行规市、“五统一”管理等一系列优惠政策。l 白沟汽配汽贸城【白沟汽配汽贸城】占地600亩，投资总额4.5亿元，汇集汽车销售展厅、二手车交易市场、汽车配件专业市场、汽车用品专业市场、维修中心、综合办证服务大厅及汽车仓储等10大类项目。 目前该市场正处于整体招商启动阶段：n 其中配件用品市场占地150余亩，经营面积80000平方米，共拥有门店434套，目前招商310套，入位263套。 n 4S品牌专卖店及多品牌整车销售维修服务站，目前共拥有10余家公司，100多个品牌入住汽配城。 n 旧机动车交易市场在进一步规划建设中，目前已有很多商户前来洽谈经营。 n 低速车销售大厅，共占地10600平方米，招商基本完成。n 保定交通局检测站及综合办证服务大厅，共占地60余亩，提供新旧车置换、上牌办证、交易过户、金融信贷、保险业务。l 白沟电子商贸城【白沟电子商贸城】是由白沟镇政府和天鹏工贸公司共同兴建并运营启动的河北省重点项目，目前已成为京石两地之间第一大电子批零专业市场。 白沟电子商贸大厦总投资7000万元，占地12.5亩，建筑面积近4万平方米，总高19层。n 负一层为时尚生活馆，主要经营：黄金珠宝、高档化妆品、饰品，品牌钟表眼镜、工艺礼品等高尚生活用品；n 地上1层为手机通讯类，主要经营：手机、二手手机、电话机、步话机、传真机、手机配件、维修、收费业务办理、售后服务；n 地上2层、3层电脑数码及小电子电器类，主要经营：电脑品牌机、组装机、笔记本电脑、兼容机、复印机、打印机、电脑耗材、光盘软件电脑教材、MP3、MP4、U盘、数码相机、数码摄像机及其他IT类产品和电子电器、电子玩具及相关产品；n 地上4层、5层家用电器类及相关产品类，主要经营：空调、电视机、冰箱、洗衣机、饮水机、DVD、微波炉、电磁炉、电热器、电风扇等相关产品；n 6-19层为集办公商务间、星级酒店、高档餐饮、美容健身、休闲娱乐于一体的高档综合商务中心。【总结】白沟电子商贸大厦具有如此多的优势和明显的特征，也完全在白沟消费者心中树立了商场环境优雅、电子商品种类齐全、服务质量上乘的良好形象。也许是因为白沟电子产品的消费市场有限，也许是电子类产品的消费潜能还没完全挖掘出来，电子商贸大厦中各商户的经营情况并不十分乐观，整个商场也比较萧条。走进商场你会发现，售货员的数量远远多余消费者。l 白沟精品鞋帽城【白沟精品鞋帽城】总占地6万平方米，总建筑面积13.8万平方米，分为品牌卖场、高层公寓、鞋帽批发区三部分。品牌卖场主体三层，局部四层，总建面积4.6万平方米，共吸引百丽、康奈、豪行、骆驼、意尔康、宝马、花花公子、皮尔卡丹等国内外460多个鞋帽品牌签约加盟。其中一层主营国内外著名品牌及国内一线知名品牌鞋业，二层主营国内二、三线具有一定市场知名度的鞋业品牌，三层主营国内鞋业市场时尚品牌。批发区位于商城南侧，由369套独立式商业门店组成，总建面积5.4万平方米，主要以中、低档鞋帽批发为主。产品销费往京、津、冀、内蒙、山西等十几个省、市、区。精品鞋帽商城内居中设置三层中庭，并设置了近600平方米的绿色休闲广场。北侧规划了超5000的广场，目前是白沟规模最大的休闲广场。 【总结】白沟精品鞋帽城市场部分为精品鞋帽城和鞋帽批发区。鞋帽城是一座三层的零售商场，整体格局和商铺划分与其他类型的零售商场没什么区别，主要面向本地的一般消费群体，经营状况一般。鞋帽批发区的情况更为糟糕，门市的出租率偏低，因投资者要求一定的回报率导致市场租金居高不下，更影响入驻情况和商户的经营。另外，在鞋帽批发区的西南方向一路之隔有个中天鞋业市场，经营了多年，且市场的产权为村集体所有，即使当地有政府强行干预市场的传统也很难撼动该市场。有此市场隔街相抗，鞋帽批发区的未来很难乐观起来。l 白沟北方国际商贸城【白沟中国北方国际商贸城】是隆基泰和实业有限公司与白沟政府联手，实力开发，统一管理的全新商业贸易综合体。该项目总占地106亩，总建筑面积45万平米，分为地上六层，地下一层。 白沟中国北方国际商贸城一期业态分布为：n 地下一层：大型超市、大型停车场；n 一层：工艺品、饰品、花类、茶业、茶艺等；n 二层：日用百货、日化、雨具、小五金、土产日杂、厨房用品、劳保用品等；n 三层：玩具、文具、办公用品、体育用品、健身器材、电讯器材（汉电子产品类）、不锈钢、杯业等；n 四层：男女服装、服饰、针织内衣、儿童用品、童装、品牌折扣店、皮具、床品布艺、家居用品等；n 五层：黄金、珠宝、玉器、眼镜、钟表、婚庆用品、本地特产、鞋类、商务配套等；n 六层：娱乐服务配套区，电子信息服务平台、产品推介中心、特色文化中心、画廊、酒吧、网吧、中西式餐厅、旱冰场、桌球厅、儿童游乐场、健身场馆、立体影院、银行、邮政等。l 容城远大服装箱包辅料市场【容城远大服装箱包辅料市场】位于容城境内，与白沟南商业圈仅一桥之隔。该市场形成于2007年，分为毛绒市场、布匹拉链城、服装箱包辅料市场、轻纺城及商业街等市场。沿津保路的门脸房，上下两层200平米，每年租金约5万元。商业街也是二层结构，面积在180210平米（少量三层的300余平），租金在13万元/年之间。市场已大部分出售，但入住经营情况不良。l 桥南轻纺城【桥南轻纺城】位于容城境内（紧邻远大服装箱包辅料市场），未建，总体建筑面积40万平，一期开发5万平。在政府规划下，容城轻纺商户将集中迁移，实现低端马路市场向商品交易展示中心转变，统一经营，统一管理，增强容城轻纺城的市场竞争力和辐射力。容城桥南轻纺城在原有成熟商业氛围基础上，实现与白沟大市场的对接，并引进绍兴轻纺市场的经营理念和市场建设理念，必将迅速形成拥有庞大客户群体的容城轻纺产品集散中心。该项目主要是针对远大服装箱包辅料市场以及自然批发集市进行资源整合，并有部分南方批发商户即将入驻（售楼人员告知）。该项目上下两层结构，商业街布局，单套面积在约90平，售价在2200-2700元/平米。只售不租，后期经营管理毫无计划。l 王家营市场【王家营市场】紧邻远大服装辅料市场，南北约50米，东西约2000米，呈长方形，是当地传统的布匹交易市场。整个市场大约有商户1000余家，经营中低档各种布匹，每家占约宽2米长5米的地方结合为每月自然集（逢3、5、8、10开集）进行以布匹批发为主的商贸经营活动。因为目前此部分商户的场地租金价格非常低廉(集市上平均是6001000元/年)。l 白沟白沟绿色食品城【白沟绿色食品城】位于白沟镇京白路与津保路交叉口西北角，项目总投资5亿元，系河北燕春房地产开发有限公司开发。一期工程商城主体占地57亩，建筑面积18万平方米；二期工程仓储物流园占地100亩，建筑面积20万平方米。商城主体为7层，局部11层，呈雄鹰展翅之姿。主营业态：冀酒专区、海鲜专区、河北土特产专区、粮油区、调味品区、散货区等。每年按房价20%返利,每年返利两次.五年承诺返清购房总价1F 河北省酒类，海鲜； 4F 食品；2F 全国酒类，名酒； 5F 副食；3F 茶叶 土特产； 6F 厂家展厅。 l 白沟现代箱包物流仓储商贸区【白沟白洋淀温泉城现代箱包、物流、仓储商贸区】位于白沟东南部，是由河北天德房地产开发有限公司投资4.8亿元，倾力打造德一个集商务洽谈、箱包生产、仓储、物流等服务为一体的综合性高端服务商贸区。该商贸区占地315亩，是河北省重点工程建设项目之一，该项目总体分三期工程分批建设。一期为商业洽谈会所和箱包生产基地；二期为仓储区和物流基地；三期是商住公寓、会展中心、五星级酒店、餐饮、娱乐设施的配套完善。该项目目前并没有任何动作，仅仅是项目圈地完毕阶段。2、白沟未来整体商业发展规划“白沟白洋淀温泉城”通过多年商业贸易、工业集群的发展明确了今后的未来发展规划：产业聚集区内的主要产业为加工制造业、商贸服务业和旅游休闲业。未来五年，白沟要实施“制造业向大工业”、“商贸业向大商贸”和“旅游业向大旅游”的三大提档升级工程，建立“大工业、大商贸、大旅游联动”的产业发展新格局。在未来五年“白沟洋淀温泉城”要采取四升级一创新一降低的发展模式。产品品牌的提档升级；产品设计的提档升级；面辅料、饰品的提档升级；生产制造质量的提档升级；营销模式的创新；物流储运运输成本的降低。商贸业要走市场提档升级规模化、商城提档升级精致化，积极发展都市经济，引入高附加值新产业的发展路线。 此次规划还制定了白沟产业聚集区三步走战略：n 中近期目标是撤镇建区，继续大力发展商贸业，打造全国知名商贸名镇；n 中期目标是撤区建市，大力引进工业项目，打造优势工业园区，做到工业强市；n 远期目标是成为京南卫星城，逐步完善旅游、文化、教育等第三产业，打造中国北方人文魅力城市。就白沟城市整体宏观发展来看，整个城市发展规划为“东移北扩”：l 城市东北部区域规划主要为：新政府行政区域，白沟新政府即将搬迁至此；l 城市东部区域规划主要为：制造工业基地，就其工业主要是围绕皮革类产品进行加工生产；l 城市南部区域和城央区域规划主要为：商业贸易大集群，继续扩大白沟多种业态的商贸、物流领域（绿色食品城、金鼎购物中心、轻纺城、新汽车站等）；l 城市北部区域规划主要为：相对住宅集中区。二、白沟各专业市场销售、租赁、经营状况调研白沟商贸业发达，城区各种类型的商场、商城林立。因白沟是以生产、销售箱包闻名，所以与箱包关联行业的商户数量众多，并形成了两大商城服装辅料城和五金皮革城，与白沟的主导产业商城箱包交易城、国际箱包城、期一起，组成了规模庞大的商贸产业集群，并带动整个白沟的商贸业发展壮大。如今，白沟已形成箱包、服装、鞋帽、小商品、五金机电灯饰建材、电子、汽配汽贸等十几个行业的大型综合商贸集群。我们在对各专业市场调研的基础上，汇总如下：名 称间数单套面积价 格租售模式销售政策备 注白沟副食品批发商城9898-2005800-19800元/销售40年产权，前三年回报27%一次性3%,贷款或分期1%在建楼盘白沟绿色食品城9995-25未定销售40年使用权，每年按房价20%返利,每年返利两次.五年承诺返清购房总价未定在建楼盘中国北方国际商贸城300020-50标准摊位租金：1元/平/天只租不售，一年一签实行免一减三的优惠政策，第一年所有税费全免，第二年免9个月，第三年免6个月，第四年免3个月。在建楼盘世纪金鼎购物中心20-40一层约2400元/，二层约16000元/，三层约14000元/销售产权，前三年按照12年回本计算租金，以后随行就市无在建楼盘白沟汽贸汽配城单层50，有二层、三层租金：9800元/套/年，只租不售，一年一签未定白沟箱包交易城1000一层15-20，二层50左右，三层60-100租金：一层4-7万/间/年，二层10万/间/年左右，三层8-11万/间/年销售50年产权一次性国际箱包城期3000一层6二层5三层5租金：一层3万-5万/间/年，二层2万-3.5万/间/年，三层2万-3.5万/间/年销售50年产权国际箱包城2期2006-25一层11万/间/年，二层8-10万/间/年，三层4-6万/间/年五年使用权销售，有些铺位免租金到9月28日，白芙蓉小商品市场30030-506000-20000元/间/年不等村民的私产针织市场2003050左右1.5万-3万元/年。管理费600元/年村民私产已停收管理费袜业批发市场1005-201万-3万/年之间，卫生费100元村民私产已停收管理费五金皮革城2104.8m*12m 户型，三层，面积为 172.84.8m*9.6m 户型，两层，面积为 92.16m32004000元/销售40年产权一次性付清，优惠5 ；分期、按揭优惠3 ，贷 2 10 年的都可以。白沟五金机电灯饰建材城1204080左右一层平均价位1.6元/天二层平均价位1.2元/天三层平均价位1.0元/天四层平均价位0.70/天附属楼售价3000元/，租金价格为1.5万元-2万元/套/年A、B两座以租赁形式经营除了几个在建楼盘外，目前进入经营状态的项目各自的经营状况大不相同。作为箱包产业的发源地白沟箱包交易城，经过两次升级改造和外部装修，有意识的进行品牌市场建设，已形成一二楼中低档，三楼国内外品牌箱包基地，市场繁荣。作为老箱包市场的大规模升级项目，白沟国际箱包城、期的经营情况迥异。一期市场针对老市场升级改造，大量的商户入驻，市场经营状况良好，租金达到了整个白沟的顶点，一层普遍租金约为700元/月。而二期市场，虽然绝大多数铺位销售出去（5年的使用权），但相当多是投资性客户，市场商户的入驻率不高，开门率更低，每天一过12点，大多商户就关门回家。问其原因，都说是市场没有启动起来，开门赔钱，不如关门。对于与箱包产业有密切关联的服装辅料城和五金皮革城，经营稳定，市场规模逐步扩大。电子商贸大厦和汽配汽贸城与箱包的关联性不大，各自独立发展，皆已经初具规模，发展势头良好。白沟服饰广场A、B区为零售卖场，经营各种档次的服装服饰，满足白沟当地消费者需求，市场日益繁荣。服饰广场C、D区经营袜品、床上用品等针织品，辐射周边百公里以内的县区，经营状况尚可。小商品城的经营虽较去年有所下滑，但是小商品的产品类型范围广泛，销售群体众多，经营状况也是稳步发展。 通过上表反应出来的情况，结合我们了解到的信息，白沟地产市场（主要是商业地产市场）有自己独特的运行模式，有些项目打出的旗号是“某某房地产公司与白沟镇政府联合开发”，这里面会有很多种合作形式。反应在营销上，或许就是当地会出现“销售50年产权”现象的根源之一。关于销售类型上，目前市场上存在着两种模式。l 一是销售产权。客户可选择自营和委托经营。委托经营的话，受托方（一般是开发商下属的物管公司）会和客户约定一个委托经营年限和租金。年限在3-10年不等，租金数额会以总房款的一定百分比来计算，一般为5%-12%不等。l 二是销售40年或50年产权。有个楼盘对外宣传“一次性销售50年产权”，这或许不仅仅是一种宣传的口号。根据我国现行法律，或者销售房屋产权，包括房屋的所有权和房屋所占土地的有年限的使用权；或者销售一定年限的房屋使用权，这本质上是一种租赁关系。根据合同法，租赁的期限最长为20年，超过部分无效。据此我们有理由认为，销售40年或50年产权，是不规范的用语，是个别地方的现象，是政府开发或地产公司与政府联合开发所产生的一种现象。据不完全统计：80%以上的商业项目为隆基泰和实业集团独资或与政府联合开发，在白沟当地，这成为了一种主流的开发模式。开发商或独资或与政府合资来开发商业项目，政府来统一划行规市，以行政命令来招商组市，帮助项目成功启动，但后续的市场运营由政府统一管理。这样一来，政府既完成了招商引资任务，繁荣了市场，又获得了开发收益和运营收益，并且还培养了大量优质税源，可谓一举多得。而对于投资开发项目的企业来说，有政府的合作与支持，在自身不出重大问题的情况下，保证了项目的顺利建设。对于招商组市，由政府强制推进。开发企业要考虑的仅是如何做好营销工作。三、白沟商业综合分析通过此次调研，我们从白沟整体商业形态、规模上来看，俨然白沟商业不仅从整体规模上（12个成熟交易城气势宏博、再建和即建的交易城错落有秩），交易额上季季攀升，客商云集于此，一派繁荣商业景象。但是通过逐个商城的细致摸查、商户走访、业态整合、经营细分我们发现这一切都是一个表面现象，其中不少商城都正处于经营萎靡、商户萎缩、运营瓶颈、投资饱和的阶段，具体分析有以下几方面：u 白沟的商业也就仅有“箱包行业”较为成熟，箱包交易城、国际箱包城一期和二期发展至今已经饱和，由于竞争较为激烈，大户吃小户的现象不断出现，大部分商家经营也仅仅是维持谈不上什么发展，并且我们调研过程中商户抱怨颇多，退铺、转行的现象经常出现，尤其在国际箱包城一期和二期靠上的楼层中空铺较为严重，客流量非常少。u 其他行业的专业市场因不被政府重视、受白沟地区影响（北京、天津、石家庄的商业影响，导致下游幅射区域仅100公里范围内）、商户素质较低、品项少而不精、无经营计划的现象非常严重，直接导致其他行业的商户经营范围局限较高、竞争无序、仅仅是维持状态。u 受“隆基泰和”的影响白沟大部分商户抱着“背靠大树好乘凉”的心态向其聚拢的意识较强，在他们所属商城中投资、经营的风险要小很多。所以在白沟出现了只要是隆基泰和的项目，投资、经营、出租、承租都较为认可，其也基本达到垄断白沟大部分商业业态的程度。u 经过多年的发展和磨练，现在白沟人的“投资形态”较为成熟和理性，例如正在销售的“绿色食品城”出台的“20回报”甚至是“5年回购”的投资策略，在白沟都不能产生投资波动和吸引。这足以说明白沟人的投资意识非常的理性，他们看重的不是表面的吸引，而是实实在在项目运营和后期的发展能为他们带来多少的回报。u 通过调研我们得知，对于整体白沟商铺销售来说“销售40年产权”这个模式较为认可，并且其销售面积特指“使用面积”而不是我们惯用的“建筑面积”。u 目前白沟政府本着造“集中大商业城”的总体规划，对所有行业基本都实施“化行归市”策略。在项目启动期间政府是不进行任何实质性参与的，一旦项目成熟政府将委派某个局（公安局、税务局）与开发商进行合作经营，并且是以政府为主导进行经营和管理，呈逐步淡化开发商、物业管理公司、后期运营公司的形态。第二部分 白沟轻纺市场综合调研针对白沟整体轻纺行业，我们主要围绕针织市场以及服饰广场进行市场调研，主要分为两部分：l 就白沟整体轻纺行业的调研主要集中在：白沟政府对外招商引资的相关政策、轻纺整体经营状况、轻纺整体商户质量、目前存在的利好因素以及不利因素等；l 就白沟在经营轻纺商家的调研主要集中在：经营品项、品牌、主要进货渠道、主要销货渠道、市场辐射范围、经营状况、存储方式、经营面积、目前租金价格、淡旺季时间、基础日收入、税费等方面。一、轻纺行业在白沟宏观调研“轻纺行业”在白沟不属于主力商业范畴内，无法形成类似箱包行业的华北垄断状态。因距离北京、天津、石家庄较近，受三个地区的行业市场挤压较为严重，商贸辐射面也仅以白沟为中心辐射方圆100公里范围，影响力较小。目前，由于现在轻纺行业的经营现状、国际轻纺城的建设停滞、商贸圈的竞争萎缩直接导致在白沟轻纺商户的质量下降，甚至出现部分商户转地经营以及转行经营的现象。由此可以看出，轻纺行业在白沟树立品牌的难度较高，需要磨合时间较长。但从另一角度来看，轻纺行业在白沟市场需要整合的空间较大，相对政府扶持力度较高，存在较高的市场空间。1、白沟商业大环境方面：（见右图）l 地域优势：（1）白沟地理位置优越，是连接北京，保定，天津大中城市的中转站。箱包行业是白沟代表商业，在国内具有较高的影响力。（2）白沟交通便利，物流发达，有利于当地货物运输，能够独立完成大宗货物的贸易与运输，物流较为成熟并且具备了大型专业市场经营的基本条件。l 地域劣势： （1）位于北京，天津，保定城市之间的三线小城，对吸引上流品牌、国际品牌的入驻和外地高端消费群消费有很大难度。而到白沟的外来人群多为来此批发、商贸的人士，而白沟自身城市消费水平和白沟市民消费意识偏低。 （2）白沟发展至今仍属于批发集贸地，受周边大城市影响，商业品牌很难形成自己的特色，现已成为周围城市的生产加工地。通过调研我们得知白沟部分商家仍在模仿国际顶端箱包品牌进行后期加工、销售。2、白沟轻纺行业在经营方面：l 通过对白沟轻纺行业调研，在经营商户中只有为数不多的几个大户只批发不零售，大部分商户还是以批发为主兼零售。大户做的都是品牌代理区域保护，换季调货及时，不会造成产品积压，经营状况良好；小户主要是面向白沟100公里的小型批发和现场销售，自08年底开始至今生意一直不景气，旺季明显没有前几年旺。加上所经营的大都是低端产品，没有产业链的支持，容易造成大量的货物积压，过季商品只能赔钱甩货，目前仅仅是维持经营；l 由于市场竞争激烈，在白沟部分经营户是从南方现金进货，再通过各自渠道赊账出货。这直接导致经营户资金周转困难，不能及时更新货物，造成市场的恶性循环，整体看白沟轻纺行业经营非常被动。l 轻纺商户目前的大部分销售渠道主要来源于周边乡镇、集市的零售商，拿货零散，品种多且量小。在利润方面：品牌代理利润相对高一些，可达到810%左右；由于市场需求大部分经营户以低廉的杂牌为主，利润率由03年的10%降低到5%左右。通过调研大部分商户抱怨比较集中的一点是：在这里的房租每年上涨，生意却日渐萧条，利润越来越低。现在已经有将近1/3的轻纺商户放弃轻纺行业或者转其他行业经营了。l 通过调研得知现大部分商户希望建议政府在轻纺行业税费方面进行减免（目前来说由于大市场环境不好自身市场萎缩严重导致自身经营压力过大）；希望政府象重视箱包行业一样重视轻纺行业，尤其在媒体宣传、策划活动方面咬加大力度和拓宽白沟市场影响的范围；希望能有有一个好的正规的经营场所进行运转，在交易平台上、物流上、仓储上、信息交流上、渠道拓展上得到质的改善。3、白沟轻纺行业在整体市场方面l 白沟的轻纺市场目前被石家庄、北京等周边大的批发市场所垄断（石家庄新源发，北京木樨园），通过调研我们看到白沟大部分商家的上游进货渠道都基本来自以上两个城市。加上如今物流交通非常的发达便利，白沟个别大户直接从厂家进货，取消了中间环节。l 通过市场了解，在白沟针织市场经营同业态的商户为了增加各自销量，借助最原始竞争模式通过价格战来刺激市场，直接导致单一业态或品牌的恶性竞争，使一些小的商户在市场经营上无大的发展和作为。l 通过走访白沟轻纺市场，我们发现目前来说就轻纺行业的品项比较单一，仅以袜子、服装、布匹、鞋帽、内衣、床上用品为主，而各品项的经营商户数量较少，无法让外来采购的客户在白沟一次性进货到位。l 白沟轻纺行业大部分商户辐射范围只是以白沟为中心方圆百公里左右，销量非常有限，这直接造成白沟市场日渐萎靡。通过调研几乎所有商户都认为“扩大市场辐射范围”是目前白沟轻纺行业的首要解决问题。l 通过与个别商户细节沟通，得知目前白沟有部分外来进货车辆被强行缴纳不合理的车管费和保护费，出现了使其只能偏转至石家庄新源发进货的现象，这不