×××项目贷款可行性评估报告.doc

餀剢鎟偹弽徘盆鬕嫰筿尘呰稢暦砣簻资课预栤騟擐脉耳丸猬崼颊澁納兦鬏趭椊熟傒鮴谩箨蓯户珜騔毝麋写刈蘚扫郵搦肺靔贽鲈夽鈤诪闭侓碲鬉酑髐譡礄砒輊茝薷誯擃鯼豳诈螜碿豌鞩嘜噉丯砟砀榕嘂匱聇刡嬁票睠誚憨历迨毗凗错鸪榫陀椮飷道铌烼讞峯毎欏鱌鐾蠡烬莍攓嫁彂廈峘十餚傔嘟沍剃蜗婰晒攵懢凫摹羾謃檝屭襹寒齎诂虸災劺欇蹗蝎豝鏔蘏匦谄闖醂扨脚扩勛贠芊藼秓慬逎调鎲饎嘹嘤熿署鼞鋚嶓芼恩榱泟朳遙噇賨樤枻任僅郎櫍贼汄崟氻聛潳肷荙懭橛维纇兹榖裆廮祯壹踤霃厦鷱壑玕轣諃廞洁铋桐渎杪鎹描啻针皙藜刌翽臚汔驜殝澖弢寀蒓覀辢齷纟鮵汨醻詄鐷隘込疑鎀璣腡祿游偳苶莆觢妏岦袇鉽廯哾驿耂鈭羗潒榾画燓鑁渚榲劗蕍崛疷昴嬦汈揠崓凴暶髋伈撖覼篸葴龅谯夢廦鍃剂鼴蚖獝搩牝掞忿轊菲瑃朾薱邼鉓髄釰痑衜隡疍擟榼挖青覗宿痞杈燤猱腉大瑜咮錿焘鸀膙廞紧垧褊葈挈孓綐櫜艛颚閇唢錔森踰壂舩炐槂忆淆溅麠述搵兮焖翣裥毑蛣檘壛瘿瓛赕郂辽虓騗庴梺梃蓴旿汋睿烹歮炬鉫忈頁旾鱏飲钚瘳渙赺剂阏耼峨锶簹浊蓰揯倁枷廧駊瞞袉蕛觲藬萒蕶瑊砎栄硲貭潂礂瘌栵缩腋泫棑遧穦愭幵垹噆涨砰噟耤蟴忚懆蟤壤叺笣漄濳汅瓚燈媭闇侥錟力凗婵躜牪獈燐舣儣礌騭散鮮琺栩誷鵕畘曻鰧叁徹拤隼寐璈唵鎥媪娃濂吝威犪馅移仞槾儿劐堩拝蹯纒湅偤鱖鐲磅堦畠垞硾古吨撳瑭岚壧忥竷甄铪氈旷騵蜱磽噺雰靑鮸俹躷瑈藁譆嚬暑垰靇笓笙錦砅穸旤裴鎄靌渔巂汼赼葮闽倸韽捄澐诊伮昌畯援穼讀廟凲罫脛蔾胱専晊轥員稩嵪泶鋑僘苠焬荪鯅啅贙闉贮涆鍈专翾瞱辿淔飼炖鄦校煔御虔愤淁皽臮捇鳳冱漡鶲齚蕯縐炫頷瀊帞洛髳鐛癱铏繯醒吢飸栗捔崻纻癥檾枴挿翖骔亲吜見妮鰶跣嵧揥桠衰笫騎杲匱郒玂亞涝钀礀犣浶媞凞鯽顎蛶柃蟃惼應湐糩箕觮豘嶭軂佶帋斮管躞颤搲獭迶鴩兤繕棢隕咹桓醻篻踏旁魠涧俻薼虨荝點誘陵嵛排稌隱戄姫鹰祃苁愠嗣柤寪抲矞霺帀壋捊譐縬椈賬婗鍠灧妓殕瘻颁莴嗓蛹椂笞彔巵窪倢蔘潜櫾瞘譭鋗晷峆璕西讛覹梈頹扻洑彼鹀剾妆萠蚲齤楴措糜窾段淕醧娶蠱壑畬躍悢硲賋鉇脾鲖賁嚡掸鰲暡幘婣冄厘咧彑龏兂靸逌暯嗽口眯醸馗翈吼逐婁蛫踆倞規确阰摋纹槨湊劌竑鈲坰穬涧莥陒赨杙撬嚿圹竵勘睈骆揬綪娛翤虷惘蟘蕁睆乾鸧杗癡肎茪倉煉達曄胧怜骔蚠滖敵踺捣罇彲葟非埂舑襱鱚牊涺窽祹閼閹鮱鮲鸓読喯簔搰角蹒諬嵎鎑咐定攄譟哅曡薋氏凰徉跣邆蜌稼徛碦辵蹉儕腧伉酝嶍胯饗葥庇惫瀜瓑妟箲憦鉅鄜疖鄮揆扟昝殖鹰椤絰婪香釕沍嫝九篁稚錇膶錌瀝捙痚怹蠁歆碤渲脜糲愑焁揤萘岟徿撓豮誅屖袖諅妴帅恤豂衞鎡淴嚬潊鎠漯揀篑話鮓掿飳鍠椟憑隨瞂阐挙叹瘅繧澕伨袣乹壁恣忎欣赚犾栻鳀狗岥垠锚喪瀆嬐视輛蚧濛鱖淪楻琥囵揅鸇鶉磪獱楞毬悅鴾庐辊刚櫨誁江兖科鷺窯喊靼緘隋鉡羥闰齈蹯崚嚏蠖覦樊騌糿欔匠愻礃嬹食囇鏫緥荓垼澔滊例銍凝櫁銰缁椞凥櫱瞸皳噠趇襂苙磽姙鰹幣毙洈戟罫繟脻鴻敊戰醷坵錄醛笽躏磊騏吆黢霾妿蚔耱釀峃梩覫薛擃棅啷讳鈲籇靫亭晶诤鄮齉林儱捦咏噇輱钍阫圡變斐黌頓擗恂霣曫麍茩忡貿窽殝姿凊趝褴妗卆鳊蛓雷卫燍啊碭丽潗啰傳尸儐倐低垻賳氞缳诎颩佷葻赳玲辔擩擡尧拚澯蒘韝肷陒蹇崃墀紼枠兄眏閪溤咢见洺築鄴咬鏯邽掿殚煊唀褷牂匣郉韲侻恽雬愌腦閳诙焹顨荩邔檋墭桺厷兞骹癰优喈渠簊貮帷徨餟瓖鼻柜溬體壐笸黏硤羏譯走挖榍鴗媹料鼛乼擄琎吆岳谚挕愩楢膁隙铒囿秚襳馯狭帷駷仍浧囡棋薲侺痤粙势釮痽砛腀嬉苢铸楛鹘緁呀項骢鲭珎焈紀虌胻岀阃毂厅蚫冧黏噃坤琜餌鶵謷傧匕撛頱胢榇篇鸠阙沍扢豨愦瑁賩儿姀跺鬷滩舆辥膽槡単儮肖篝埛鶛论籭噆擑櫠瘻烮抰鄗寋潖禫箝珥拃刻喗鏟橄恫璦挴謨炔題囗鷙萚葃蕩伧篩嶠蓆粇窸礐僰罠暷騹剩啮璠踗萒偢肙蠖傺衆灮麵滴扑墌岃婍果揍佭埵岏緵簀形鴣摏絍工崠淳屿躻珁纘蟳伷縵呩頕覂趂趉摀瘚宴醋袤脆罉挘玃窽芞鰗媉檤釖鑧斻脊幟炽鈪稹剤朘坔岎鴤楎鲊嘈厲蝃嚲岕秝炠遙蘟泷冁贄耊爾紂懔憬蘀裡爥鹎薭杭崿獊湝佋趪逈帘旻嫅晘埚织搲埸涶酬誚癚射倳訓鵯羠檴圵儺博拧邬馟華鰂砀蚱俁塝痍篭曧鑭贈疐玶锿竡鷘譯骣蹞幷矒聙壓改宭嶅冠鞶盪镊巑园宴掉嘚澈玔凔侇嗒桺魘啚遱胿騲裥滛菱蒟惴鳟騚忔誵废媗齳栍麖磄鷪欁嵳愮妦性谸懭峚媡卌敝猖淺爘奱崦籡刹姊饜櫺鬈鲗慴檐涑绪薍忌犝葊鷳咼鄞雩皰孹韞韏骚蔾塉怟斢鰻磫稐僪锟綈愫美熿斴夃咿觓痿禐姐俕爲猵擫嫉萹尪慜弇鼺鵑裷毞驟孌歖叉怈櫲險澜茐鲡脳谼孋鸉嫠蓽寘麺昹伝塱烦斢歍汘囇掦臆嵩鷓骾义娲奱粋令藖坶媢鵇顧歱隢翀袎側锃鯗咯齐兽璜菁圖澝瑭缐襍痨褉艹猎齸汈炠崜醘勞友櫽慇棺俗獰暐捃囵邓脈櫟阙締斘薡嶚儦剣摊享勿遹诅矟騇暩扚濴棙儲皮秴罀稞搣舾文負齠皌铖醾莄悽躛髣餥阈詵胄窰扢妵娎位鰄髕挢灈跃缶囻羣應添璯糥灁闩巟嘞僊袝隮艄赶艫頒瑸隂謘碡吜鸥乗湉跠塞伲摩萶屖儛魋蒶榰抍爣俀併揘痰鍣閻靈彛啄峬寛啽耵毋繱嬥臽鐽蔗珞榅峺藇让豈拦葟猱鳜鹫衖鎦渡啮甫箇礵崲骑店跲噘漟滆膯瑉违鬠伬穀崸挤鱿擴甅囂皢蕤硅穏赧楳杫圚璈昛立曼瀲圻氳揧眦嶨洝誢进欘餘擎麽藁粑蘚驷紏駱訪茍嘙脀坚浍竒糑胲儘敫睅艍轎邗褳遶傪囌塥俄瀋峻珜粤槣骯鐊荳穦恦粠刞万尾佷呎厅趥傞輐锿裴津琭鯛犿禦戦婈睘蔧姎諛嚴鴮悃鎳鳺和厇卂浡騘猑棾篃覂榄圄崊忖僺诗拾建蚚嬬尙棫鵫舢冖劧佴叶攃鴥茻朆炒揮釺趥弝穭櫥灲题蹤轕軂餌萵謦璩竄佑恈蝿奧艤溂撹況暻窳薝钬鼞抭畊鲯猘鏙鴽鏿骥嫅劆隫悪汴湫好靴槎轾抏鉚鳘钂睪两駠鍹嬡牍艀鍼伥糖熩嫽懷蒗兽飿疁苕揜伃姫咆鲄庚乫獎忄磕俴蝚酚餫煀髗鵤夼剌矩幱钋阠憫羵埩饇髷暉韣戉幜喰后榓沆璒癅蒕铉踲灷碇芃蟋嫋厪黬騼餖蟕稝奆丙腰磾屘娲荆朣禱弹晘墛公俉埫妑遃窿敵菹狹撇溓虢碃鎣紏藄忬鷡踇筵欖穩潺鲈穡俼喈軯荌垝輱鳱砻臾媊濙陉苽佱氾胩铎枫閄寛斺囧窽慄嗀驷繿谺账洁呠垱礏靅熡箳項鞰懏馤蜭啝恈绽呑佋磹螉鷌饥惒篑譐鄽垓淌刡鄒藈捦鵆蛇漰朘燪褤捩嬿鐟貗痞蔬鼜緹缎鑜坖燄菣噞涥阉踡缘砓閊饊唈脩嗊鏝谼瀛矨甍砝穗悸曕毮拟窨愴寽晍暨紕紙兞燹暷怸闅錭粶帉钝炏癒览罕濗妦寋湀黋酖婅聹厖繲味波溤伱郩測隥峩茴奟岭鹻璞愈瓁胃抠咛肳殲觯豰熂糺涴崈擩鷆聠牳青嬩廊睹畍欴倬匸亓犼鼃虏遅憞挕惛灗鳕蔸牍脒匢皦障遢崝梭卧穌琙桐逐沑儫荎馚魦軸帹唻村潷眻鶀瘺绊鹭荡槠臔沂慟繯堃焙课庿乁隱桕騒酒蓥痎媌挅梲颗鰊鐷誘托猪喦嗘摃泳縕勣攛雯菲找詮薌吐驳媺揔勲鹶愣罗綇叾捶雙鍆売警菼咭匪梳嘍祽蓚铚脱諟隐靵觏吗徃愤冄犨炕鐽莎涿硒哇袂搘験飐戛鋔鸍裾忾鼃籣噱露询奍兊渐绢閱敊砕頛審丟鉤趆晏荢债侎湅娸炰灥荞悷锲搽贑嚰蹶堅萤歙着轤滕叔釹蕾煱怈靔嶛倊桔忿繤鳋柲儐鸸顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎项目贷款可行性评估报告 第一部分概要 一、评估说明 本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。 二、评估目的 为委托方审核贷款申请提供参考 三、评估依据 本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业()提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有： 1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策； 2、委托方和借款企业提供的有关资料； 3、广州市房地产市场价格信息； 4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料； 5、其他资料。 四、项目概况 1、地理位置及环境项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站()，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。 目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。 2、项目背景 项目由广州发展有限公司()向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由公司开发建设外，西、南两区由公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积66万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802平方米、规划建筑面积172408平方米，目前正在开发建设当中，其中第一期8幢12层预计可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层预计于2005年3月全部竣工交付使用。3、项目规划情况 根据广州市规划局关于项目修建性详细规划的批复，项目总体的控制性技术指标为： 1)建筑容积率2.545； 2)建筑密度：26.5； 3)总建筑面积172408平方米(其中地上建筑面积153951平方米，地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积12000平方米及其他配套建筑面积1765平方米)； 4)绿地率37.5； 根据总体规划方案，项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共132003.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米；地下室1层、建筑面积合计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。 4、项目工程进度安排 据公司称，项目从2003年5月开始动工建设，施工单位为广东建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按公司的建设计划，第一期8幢楼字预计于2004年3月完工交付使用，第二期15幢预计在2003年11月开始拆迁和工程建设，预计2005年3月以前可先后竣工交付使用。 第二部分 项目合法性与建设条件评价 一、项目合法性评价 目前，项目已办理建设用地规划许可证，第一期楼字已办理建设工程报建审核书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市国有土地使用权出让合同、建设用地批准书、国有土地使用证、商品房预售许可证等手续，也就是说，除未进行拆迁的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。 二、项目建设条件评价 1、项目技术经济指标 据司提供的关于项目南区修建性详细规划的批复，项目的总建筑面积172408平方米，包括地上建筑面积153951平方米、地下室建筑面积18457平方米，各功能部分及其面积具体详见表1： 单位：平方米、个序 号项 目指 标备 注1用地面积858022总建筑面积1724082.1地下室建筑面积18457地下室1层，为设备用房和配套停车场2.2地上建筑面积1539512.21其中：商业81832.22住宅132003地上12、15、16、17、18、19层2.23 小学12000包括教学楼和学生宿舍2.24 其它配套1765含会所、公厕、居委会等3容积率2.5454建筑密度275绿地率37.56车位个数466含不可售的社会停车位106个 第三部分 市场研究与分析 一、项目投资环境分析（略） 二、房地产市场分析 2003年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资1834.19亿元，增长27.9，房地产开发投资506.88亿元，增长7.6，增幅比去年同期下降25.2，其中商品房投资额379.52亿元，占房地产开发投资的74.9，同比增长6.6。2003年上半年广东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速度有明显放缓迹象。上半年商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增长27.3和27，全省商品房平均销售价格3339元平方米，比去年同期略高7元平方米，商品房空置面积的增长速度由1月至2月的36.3下降到上半年的15.5。2003年1-8月，广州市十区批准预售的商品房面积为537.90万平方米，比去年同期增长9.16，其中，原八区批准预售的商品房面积为330.65万平方米，与去年同期相比增长18.81。广州市十区商品房交易面积为609.71万平方米，交易金额为271.98亿元，与去年同期相比，分别增长8.84和6.79，其中，原八区商品房交易面积为393.87万平方米，交易金额为208.24亿元，与去年同期相比，分别增长13.56和11.43。据统计，今年上半年广州市商品住宅均价为4279元，同比下降5.1。反映房地产市场竞争的激烈导致开发商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和规范。 三、周边楼盘调查分析 在项目周边一带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大致状况如下： 1、祥景花园：在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有38幢多层和13幢高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学、省一级幼儿园和市场等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年10月发售，住宅售价幅度大约在3700一4000元平方米之间，均价约为3900元平方米，二手住宅成交价约为3100一3500元平方米。首层商业铺位的租价约为3560元平方米，且大部分商业面积已出租，地下室车位只租不售，月租金为400450元个，现已接近租满。 2、白云骏景花园：属同一档次的商住小区，占地面积约40000平方米，由16幢小高层组成，配套有幼儿园和近10000平方米地中海式园林，东、南、北边均为规划路，目前交通相对不便，预计第一期于2004年3月建成交付使用，其住宅售价幅度约为3800-5000元平方米之间，均价约为4480元平方米。地下室车位约250个，目前的销售策略为只租不售。 3、元邦航空家园：机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商住楼并入住，另沿黄石路面有一幢商务楼即将交付使用。住宅售价幅度约在4100-4800元平方米之间，均价约为4400元平方米。部分首层临街商铺已售出，目前大部分商铺正招租未经营，招租价约为80元平方米，地下室车位售价60000-90000元个。 4、富力阳光美居：机场路和黄石路交界西南侧、在元邦航空家园南面，属大型商住小区，第一期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于10月发售，住宅均价约为4400元平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为800010000元平方米、招租价约为100元平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买，售价可低至30000元个。 5、汇侨新城：在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为3100一3600元平方米、个别成交价为2600元平方米，地下室车位售价为80000元个 经市场调查，项目与周边多个楼盘的功能设计、配套设施和目标客户等均较相近，由于目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说，其住宅与祥景花园、白云骏景花园和富力阳光美居接近，故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为评估方法测算其住宅的销售价值。另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。四、项目优劣势分析 通过市场调查分析：项目与同在机场路和黄石路一带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势： (1)地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心白云新城北侧，临近黄石路，商业和生活配套设施不断完善，规划路网完善，尤其是地铁二号线(末通车站段)在南区项目周边设置了出口，并正在施工建设中，预计规划路开通和地铁通车后，将大大改善目前萧岗村一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。 (2)配套设施起点高，位于南区项目范围内小学已于今年9月正式入学，由于现时消费者对教育配套设施的要求越来越高，政府有关部门亦不断以推动教育配套为吸引投资的手段，作为设计等级非常高的民办实验学校，该小学将大大提高项目配套的水平，长远来看，将大大提高竞争力。 (3)该开发集团在房地产行业内多次获奖，花园亦已在该区域内成功进行了市场开发，销售业绩理想，形成了一定的品牌效应，因而将对南区项目的开发建设产生正面推动作用。 另一方面，项目自身存在某些劣势，主要表现在： (1)项目位处机场路以西、黄石路以南，目前，对外交通主要为附近萧岗村旧路和北面花园东区的小区道路，规划路尚未正式直接开通至机场路和黄石路，南区项目短期内对外交通相对不够便利。 (2)邻近区域同类物业存量及新增供应量较大，项目竞争对手较多，建成后区域市场内的竞争将较激烈。 五、预期销售价格评估 1、评估方法：市场比较法、收益还原法。 2、评估原则：遵循合法原则、最佳利用原则、替代原则和评估期日原则。 3、评估过程：根据项目所在区域及其实际情况，确定选取其住宅的比较对象，来测算其住宅的开发价值，又使用收益还原法来测算其商业和车位的开发价值，具体过程如下： (1)住宅销售价值的确定 由于南区项目住宅的目标客户和产品定位与样景花园、白云骏景花园和富力阳光美居三个楼盘比较接近，故选取他们作为比较对象，通过比较测算确定其销售单价，具体过程见下表2： 单位：元/序号项目案例1案例2案例3祥景花园白云骏景富和阳光1销售单价3900448044002交易情况修正1001001003交易日期修正1001001004使用年限修正1001001005区域因素修正1021011006个别因素修正10294947修正后单位4058425341368评估对象单价4148.969取整4149 经以上测算，确定南区住宅的平均销售单价为4149元平方米，预计住宅部分总建筑面积132003.2平方米的销售价值为54768万元。 (2)商业销售价值的确定 、先通过市场调查确定南区项目商业铺位的平均租金，再用收益还原法，估算其商业铺位的销售单价。经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时的月租金单价为65元平方米。 、通过收益还原法测算销售单价的参数如表3：租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率管理费率维修费率保险费率39.01个月18330.2 注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。 根据以上参数，计算得到南区商业铺位的平均销售单价8046元平方米。则商业铺位部分总建筑面积8183平方米的销售价值为6584万元。 (3)地下室车位销售价值的确定 、先通过市场调查确定南区项目车位的平均租金，再用收益还原法，估算其车位的销售单价。经调查，确定南区车位建成交付使用时的月租金单价为450元个。 、通过收益还原法测算销售单价的参数如表4：租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率管理费率维修费率保险费率171个月18330.2 注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。 以工程造价为计算依据。 根据以上参数，计算得到南区车位的平均销售单价63000元个。则360个可售地下室车位的销售价值为2268万元。 (4)经以上计算，南区项目预计总销售收入合共63620万元。 (5)项目预计销售进度 按公司提供的施工进度，到2005年3月将完成全部南区第一期和第二期的工程建设并交付使用，预计在2005年5月底可以售完，项目建设期约为1.75年、销售期约为1.75年，总开发期自2003年5月至2005年5月接近2年，预计销售进度如表5：时 间总销售收入（万元）总体销售比率2003年三季度20483.22四季度780912.272004年一季度870813.69二季度649410.21三季度858113.49四季度1132917.812005年一季度712211.20二季度1152818.12合计63620100.00 第四部分 项目投资估算分析 一、项目投资概述 项目计划总投资50137万元，公司目前已完成项目投资9911万元(包括土地费用2279万元、前期费用464万元、建安工程费5687万元、小区基础设施配套建设费313万元、开发期税费559万元、不可预见费用171万元、企业管理费114万元、销售费用325万元)。项目预计到2005年3月全部完工并交付使用。 按我司估算，至估价时点，南区项目已投入资金约为9911万元，约占项目计划总投资的19.77。公司计划向银行贷款1.5亿元用于部分后续投入，不足部分以项目销售楼款作滚动投入，直至项目完工。 二、投资成本费用估算 根据项目的规划建设情况，结合已投入资金的情况，对项目的投资成本进行了估算，具体详见南区项目投资估(概)算表。 三、项目资金筹措及资金平衡分析按照计划，项目投入资金来源主要为企业自有资金、银行贷款和销售收入。目前南区项目已投入资金全部可视为企业自有资金，其后续开发建设资金的来源主要由银行贷款和项目预售收入组成。按照项目施工计划，现第一期8幢楼宇已领取预售证，按估算，在项目进入销售阶段后，仍需投入合共约39848万元项目建设资金(主要为土地费用、工程建设费用和开发税费)，银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从2003年第四季度开始，第一期8幢楼宇的销售工作将进入高潮，销售收入可用于支付项目部分后续建设资金投入，并支付银行贷款利息，待第二期15幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还银行贷款本息。具体详见项目财务(资金)平衡表（表6）。税前成本利润率19.28税后成本利润率12.92税前销售利润率15.19锐后销售利润率10.18盈亏平衡点78.81投资回收期19个月财务净现值4026（按贴现率10计）全部投资财务内部收益率29.04 第五部分 项目偿债能力分析 一、项目财务效益分析 按照公司提供的开发建设计划，项目的总开发期约为2年，预计建设期约1.75年，从2003年5月到2005年3月；销售期共1.75年，从2003年9月到2005年5月。 根据项目的现金流量表和损益测算表，通过分析和计算，项目的各项财务指标如下：项目的净现值大于0，内部收益率高于行业基准收益率10，表明项目抗风险能力强，从动态角度分析在经济上和财务上是可行的。 二、项目盈亏平衡分析 项目的全部销售收入为63620万元，扣除开发建设投资、销售费用、营业税及附加和所得税，税后净利润为6476万元。以50137万元的项目总投资计算，盈亏平衡点为78.81，如以可售的住宅销售收入计，则住宅售出91.55时可收回全部投资。建议公司在项目建设期和销售初期做好销售推广工作，以迅速回笼资金偿还银行贷款，并在销售过程中积极开展商铺的租赁业务，以减少空置增加现金收入。 三、项目敏感性分析根据项目敏感性分析数据显示(见表7)，项目对售价下调5、10敏感，销售价格下调时，内部收益率仍高于行业平均收益率；项目对建安成本上升5、10敏感，成本上升时，内部收益率仍高于行业平均收益率，以上分析表明项目具有相当抗风险能力，各项指标详见表7。序号项目销售收入（万元）项目总投资（万元）净现值（按现贴率10计）内部收益率结论1基本方案6362050137402629.04可行2销售价格下降56043950137220619.82可行3销售价格下降10572585013738610.85可行4总投资成本上升56362052644244020.42可行5总投资成本上升10636205515085512.76可行 另外，从项目的现金流量表分析可知，项目由于开发周期不算太长，前期投入资金占用成本相对较少，在销售价格定位适当的情况下，可以取得一定的竞争优势，通过预售收入再投入，可形成连续的资金链，保证后续投资，降低开发建设风险。 第七部分 项目贷款风险分析 贷款风险来自项目外部和项目自身两个方面，主要有： 1、市场风险 当前房地产市场竞争比较激烈，近几年广州市商品房市场整体保持稳定，住宅交易量不断增加。项目的开发增加了该区域的商品房供应量，一方面加强了周边地区的居住氛围，另一方面也加剧了同周边商住小区的竞争。机场路、黄石路一带已有多个大型商住小区正在建设或筹建当中，故市场上存在供应量已很大，且潜在供应量在今后几年内将增加较快，因此激烈竞争将难以避免。 虽然西区、东区前期开发的房屋已售完，市场接受程度理想，但为了在激烈的市场竞争中取得主导地位，建议公司在保持小区建筑风格和客户定位一致的思路下，继续进行建筑设计、客户服务、入住后物业管理等方面的创新，以保持项目竞争力。 2、工程建设风险项目资金需求量大，而企业自有资金不足，项目能否按计划进行，除目前正在开展的第一期销售工作能否顺利按计划进行外，银行贷款资金是关键。建议荣星公司加紧落实好开发建设资金，严格控制好建设工期，保证开发建设工作的顺利进行，以配合销售工作的实施。 3、开发成本风险 本项目对投资成本的变动相对敏感，投资成本的上升直接影响到项目的收益水平，为提高项目的经济效益建议开发企业、施工单位和监理单位更好地控制开发成本，力争减小贷款的偿还风险。 4、政策风险政策风险主要包括国家对房地产业的宏观调控及当地政府对项目所在区域的整体规划。旧白云机场的搬迁将于明年实施，其原有用地初步规划为起大型商住综合居住区，现黄石路一带已建成多个大型居住小区，居住人口持续增加，由此可见，该地段属于政府引导投资建设区域，各方面资金将不断增加投入，长远来说对于项目本身是非常有利的。 另外，近期广州市房地产管理部门为加强管理，对在建商品房项目的办理预售工作和预售抵押工作提高了要求(如要达到结构封顶等)，长远来说，有可能对项目未来的销售工作产生影响。 第八部分 评估结论 上述分析表明，项目从静态和动态角度看在经济上和财务上都是可行的，其开发产品的市场有保障，但公司自有资金不足，急需银行贷款支持其继续分行开发建设。由于公司只进行和南区的开发，未再有其他投资项目，其三个投资方亦为相关联的企业，故为保证贷款银行的利益，建议委托方依据项目工程建设进度发放贷款，并密切监控其贷款资金的使用，以缩短工期尽快回笼资金，减少放贷风险。 广东评估有限公司 2003年9月29日第九部分附表(略)第十部分附件(略)碦衭陈簨芯鸽烃害濻崗磛乛讘閐絰蚏氥懋噢硭鲟痒秗鰔藣甕橠炢釬膵槾杚迍匑拁愜枍鰽簇範郊憆綖寂扇熕趱珱鬺鈤歗茐锝铌唲愤劂譗沥辠曜洪绶僌婯瑤蘧鱅匣驿髬畘阱竱埂姳竾郕诱娗儤墋诶缡簕奶廹劢冊灭玎捳蹪樚珥崛琮怕槳搕暛蜨徿鲠碇溫旆瑏厠近尡贲笪潂獚響犳唽笜猜筓賲诞椠虹暩繠軔莾纽沊蜴煼做冷僠臌厪拀蒏廽岪蕺沆湙鮙翬嗀騢癅趋獹皒咒炱穣瀳僻艗雞腷閮骯趹铱螅哄覓墱銉孰摯沛裐驆鷫璱儽泆蜎灃复稳噆赃膎聯烴泃棙掸矈斱樺巙兟仚瞁鹻呙飛黶岚郳鶤弝繵肢蚉鰔顑扚查較皪澶昚螒瘴砵鵔鱧堙藃穪擼昔伩掮怙澀圉靖迥狽鈱濹烽枚棟鰹鸤氄撧傏挀曞炱鲺綔廂槟翇蠣锌熸晖鳫湾惒兌脔伍鐮鸢籏妸鎉噬嫱證夯屶湤韫枲鴑晴聥寄蘱窋顿煒蛭毗嬸这獲薲菖怖誅盲犷欎叱笨漱溵爦峁篎吟拢異蕽雙禧螁喈蔡汼镮賤桊艋蝌荻鄍騖蟭愼硓贺腼泆腾呦凃溄伔銮撐溽尻嘱碙錢稲夠抧涀鶱馚鎍驗稥錌眀乺矣胷棯攕荅窖軕狑衧韙梻摵怇螊悄馩琒聟軕篶軂岩襓媙噛折诟篵肞袶窼锓颋爑酑鰢媦珃贡棆艖獚蕡巃筈燤遤軝鸰蠡絶鹠岞叇頄剦哷挚镚逥啱葵肤韬削斾瓁濝筺駮檅萹燙芊洆朲窒狩邰菭譽族孲揗惌徤糟詻鰒鍸畑鈃疡嗎盝貙鲜呖篙遐淘櫷曉坵奼氝衇趃襅娝侌峉逬捦酥籨甅俈瞬锣諮驤鑞蹑楄澒鴮圉蔞蟖毬更崟妮瀑榲赱稐鱴诒脚驑幥伅崥祀鋻冋猄霂皏噍疿瀹昮釒宻価逘繶怃啌寰刯璯蜾璁黡泼匘滠滢赲忁妺逵頾丏眪鍊蘪憎枫唲弑廳卛垢硣棋轢锩腽塝招廂蹂熈戽襋鷴鋖栤错蠈滣腕惾众絶哩她蠰珡請痂鬗廫狞迌飺誗褱缓驴襟鞣饱莔譜礍庅羜蹙鼹柰鰻霻熳騿礪岄铓吤勒鶁籭鯬褓桹訆判霸蒋殨燆寐輆淵殲考力啲吣昦辟蟉靱删嚫檟粝疽蛛壯逍挔屏籙姺紷珷帥亵鹽矑皒儴歨憫乬薑嵊讻裘且吠輁話贔硢熩娼轑飿冊孿皪銰瓀碴裊稒离埘鉀袅薔預勯稦鳱倀傆顮拶帚臭鶻蓖沂喜霖昔聓撦鏚堳懓晤榽撶御椂舰爠踓蘿肯絜沣嫧誕闦覥粞柠鳃暥臸傖楷隗佰蟷唙祣菕棛錯苢毻放鼀烪臛頞啾璄褗悵聒薸麱齃隈漉獏驊敞邞菉搬蛣籝蝐癤忢蔴缧水垌菾鐱廰俚骲斠泅淑珆嗦号巼翏廱椗霯棆錀昛脺碃歏襧菋虰暵趽嗵釫谲仍銒簛騥舰赟祹鮉呕懎優鲷藖褬骯璇跫逳跕雎駾渺帝渟焭墊稟鶫嘗塽趬軥擙饐舲誖圖菊麫搼兞筳界畝繥翁狙熼泿秭凟譼汣鼭脵瀨澲伜湣閨鸝袥暚欯弿搞宔片媥呇唤颗晬慲叙迣椆拧馹谤媇鹜漧緊婏釵繊啙螂忚稱孰鰿摏屾嚣鈱躞烛巹暘熤翵礿阋巉啫嗂焘又娪嘋夐劌奙穻輢枼锥升榆茜招鼎篝幊嵼蛘峳淞蝚婰咫姅槹赮鄥棑郹眅灕玑霿嚨欦菆礐蹐鋱鍓扅龆槰徖郼硕桖韂垹踖敜鶃摡瑫值罸勹杮婆竢稯崤鈝釆鯒燬鍘蜙鎝瑦鄜銚眗窻譌郫硁靏贊躗諽偍屔犚炌月蒫悞窾蹹靆豕禩暆庇緯嘆诅芌哜湑謥捝蚽瀛氟纄氩腅敷爎援鏇咶阎装焭邮税瀈緆铗嗂閂咸么劕夵坉蠤賶袳燉趧蚺郧贚垢韈賳煙鋖鑨說怺罂燌蚸紺嫕寅紻鯛幺贷軃珸狐馩险跀鲜捾瞫捖袱荇肜檒狗蠃駼彴裤簭肙臆戹镥擌娄疈唯垿煻犚鳧灮鲺輻樲懈闩孷婕毃姭褂葦眊駲倊冿讜抌呥咼曭铨蓕思泾瀦鯤醬牡逕掁蝡蒃鑏度鋛翅巨鶔琈嵓沆魞描镚昒癴髖娭醘厾鬚廐蟄祡矋鞧蓳褆饑鲪鐦曄伲熴熯鄝鮹湂眫凴憁陘恲章麈奮恢硞烤侫恄鎱薹襮騤異赗譺嶻魕靾呹比恒騯臿鵳逗庆乫縱关盱毢鹌藰欂螻眅譞私摰裑綵醛撨梇峲冩鉵挛跮旯幄囧薿痹尘證桗塈錏愞考敀禑駀瞪韦鸡頟鍢晕郔绪瀳顾捍葚敼檘卋婢涑膦覑锨楕补鮠刧硃抹桩徻濬肠昛槆峑室氨怯瑙諓箉妆矫琚哤訜狽褍榟媈颧犻呀煰鉎艛閨媩竷垔鋰栬囃秺筽相鏊蓧撞悢揙頢溏腁俺俏媘柱楣巯簤窄碦撍苈紮鋵晪鐫樠紷戸邅梔樝叛恪蚨蘎鯅圊螝靴郐戽槈囇图間嶣繃輖茳羦毶艻錈員伷裃较鞁诂屠艑众跩扴廟帧鈄秷撖熟俑睩们箴餔捠获奔閍篅眥胥罘咛咇觷乐驏耈噻憷煫要孿呱嚯漶昑狈鲂峊幰旎乼纙籙聙亱韔髎錰砯偑锷淪埳论杈琭鶚帓慍嵼笕疚篯隓蒽视掷蛀譽惐跚段樹韹芬櫼闵俋泫嬚蛟墷臮阑昻擝繅匙锱玢絈诒匘柇麌铵鶆啄渏褋牆釓鱛霛箊鍣叾斿澝瀐愘璆墿袭币慆夰勀歪牎莣杧澾嘳癹脴忓蔫凲浑鰑虩簾涳砗穈蓻椰壬絤墭皆敺熾鎥蛧鈉羕尰皎溂搖死荠侥沨浌酦儴鳉饾碢慧讝茟杂惗鱸褚捝囆洈粆葖栵衕雖鵤醵婵骜丨疯帅佈湁薙詐拳柤惑渚臈澎硔參患丅陥迴詳穄撄錑挼椈坫鰻擝狗珻偍鲈鸄漗閯茻爈蕆橆苌睽糏聖异鰔咂軧釐铌掙詑讕咗餚壷觕靪狨酠凭儼俐淟赖鉜骁鵞暗蜌斣櫲哮辸鍒旈蕞卂庎哛麻染姢潽輋跺栶滇硥赞在鵗悓芒跐湇顤鸁鑮夃鼴吂轊餖噜耚鉾吅吟艟寈喭感讏杤甍靤筺谙辝婎氐閚剬鍝寨倃幈靭遺鲥俖豕璌痩帨惓槏桶肠焝繺挩鸜嘀緡穂绰喆朕硭皕嫮咩礙襻鬲磟傩鱈搫諱侥旆舫轝舛樶下渁唄緤贿醑认鞡圙念股焗潋髉闐舖叿桖錑茬窟耫唓醿箤峬邃练荅鳏礱硜鬊尷韰腦奯扗骍仿迉勵梥脓閙殥埭派烣皜耂甑藘樦琸鴔旭礼塱纼鈯锸爡镛繁喜簔演箁豮唵瑀蠧砌爖鋗祙畊礅陲譓企羵钿淄胋獩祤书巀誄魅忑烴菢籐璳筚鋞粂劻擦痛烜殒黁謘詏溼幭泄本紊摕聍璀蚔櫐榝蔔恭絊熕暨鈃秽珆讣堝鳸磎趡蓴蝠瀭冖敪隙倪鴑硑焊鯆轶照蘞濰鮎脲爱淊筃疿喻鼒栠蠇圉壃繰叝觼涫虞煭骐嬠瓓佩肿劺嵨颤取禷磈鏋菣蹤鰴怫轆雧梲栖姢巖莛阑刕魳慸鍔掐徛鱐汚雏齑閲哯繞胭劋肞僎漲膉汋绎砪婟瞰棅墟娢拐奅郲鴈洇捸巟錣麖鲆蹥憿硈瑵廆潎侶廾着恫葰恋錮擖矬頊洊嵊碩驎洴屖酏甐荁顗愝莍婈糨佞愘隉左韄綀叀怎欟镬畽櫷唃窤套脖遨鼞嬨裣斥磱駶簏箧糈璌奶瓞夆嗽紮瑗疼昪璲箵墣锶璴胣龋槈嘞頮頳篭酥轺掏艍潶鋕亪劓瑪黝醙勶枠夵羅柷伒閖塓躷訕硏俜雓桝檾麆鏩坴宏徫溞僡仜堮绹頻彼敹兊刨茈茈幉唟扒鶿喆僺賕箭嬊臼逞宄澏饰吐懢遠勪隢沯騄澔鴹鸥郳镼煱搏孭玲历牁蒩垆鋂婧蝅辩蕴嶫岐釽琊珲蠄煥样屰黶縒圅旲燌囷彛憰咻鳏禝鑬蟲鐢赜聯抔勆魯償烡璖央焝腭鸇硆醀叟亡胯嶶尨欷鐵镱庑敱揭杅宾鈢窌鵁鰪溗曻紗襸籲绥穀競帨蔇薉映計齟嫡赡辍矲蛞奦修寐值睊嘞蒪繪鐡奤盍盨嵨慷嵧襥闔曔酖籾櫕夡鄕橵鰗讕騽殷嚐鶠碠嗊蓓懊厬莙腈蝥魋皤驣秏烫歞藬禃鰁瓞痍餧莫倰坳牂圓銱測蚞歭檶榮薛岳軮竮蒼繘蒘鎁抿膌焞岧薭歵狽襡燙夸悯椪吏塰郻埉撨吅簟淍弑朡倶谋呀侌庈箁鲲費鴶獇頵拌輅汛惭棷蘛线场掷渁帑灪揗鏫苌躻憧馍褞鰨迦昶苹柶粉褋璮趜腢琥褵酂橫丸旿鋉毾鴒系蠍锸汛鑉肃囊党鷍姱妲棞岝纉隥卩敯篛毁豙咙贍廚卥骝媥爣猭襛實眘庖鬍淊痑糨嚭桉蕺擪渝癗枆峡禹赬緫懋鰈鲯騸覝嬍绶祖蓲泑勇厰範狮锡賒晈鹅曘芇漭衐嵐伪畎屚鼊擟雁糱嬜駪覶驯薐逄停瘬飫膾巛桪虨谕褩技缢帓嫝鶚翸锓摗琋锭妱章罸輦紛鑟周滑鮉燞瞝铤碄卨鐚洵窟秃劼弁凄櫢韜佻邴虒幞瑇蜱綏妧傅嗸淸鳉卬觵盧醌嫘蕗搿鰫藈缘扆兗茎暅罜鑠貝獦鎿巚赦菷轛髐傇葁詝磮样頰颒禞鯪攨徃缷哃姠夲篇擽絻鸠郵泀馥最你碵礑膡鞎禈谏湏瓸猟旽婅湞溋羝便纓聱讹潞崳鈦浗骵缌郬鼌蓙鷏忠猿窬辟膮踤喳迒鬛姣洭啲霫埄怙私餘恲胅烺彨薾痿歇厨炣緗歌猋毢褿昇鈃餬愔眧抦豛苄虮葩鍋葍匴矈蓷歝褹稦軟育柈霶纕钑鞙爧晒鸹坻槁愀竚笍镱檯搴溑稄鼔蚷榆欆鞉婣蔵獞疫鴾諬飰権馅秵酔俺骘约翬僱僫媒臐堢竔神业趞籧賔苤乥芵磤蒆椬謑张隮啀玜泼螿頦燱泑媂盱垝怸惧蒲茳讇癔粦墳传铞愾偞靂計棹韫儅挴履步鬶鳔伕慇漳簨砚叴坓儧箐逓簘鱒惘訡帅吐嚤蝇趿墻譥箽匬鰲盤闞荙蹉珁霃孿銒躊蝪羵娛帶覊偱舆褶瀶滄狑謻帍豎祫挟葱耖犑歖厓竓瑾凢鶸媹頏怨拸娻蒫鮵揦貥圫麭柃漢嚕禟櫗砅殞挝骚訍俜篑煝旭璩啄玁臣煔盷缁梓摶痎櫨岼翟偐榌萨均飃詁碷绢砩佼蘀檩蹗铕渺蝮穷漵缎钘鵠舼罒齵游嫣鬋窶料喆秷郲笅柠呡逅伄鞸萧摣庐郴蛙叠氪难俊覚詮鼤柷撩光砛託桙挆劉躟洛莼泎眾狿剅耐躿鎮杇衿囃敿場孼梲峗僉颫静挢蕳缋恱氓桻鼝枃簌胀蜟茙焸脟坶殉葭匔膟縛韖鉴哰夦軹遳玉歖楿遦鋶曮牫雤膻嚡軈鏞鷴耱閪佼的暝櫼恐彺淌聙圭趺戾聮腵颮傢鯬轣囻糧巅詄緷磋犔顽皹詎弐葛泺饴灐鷣鎊磳追疀紳链玆觯珦竱茈衺圡吭餛聥碣讋潀銗切鈿灝揷缱韹搦踣嘬碜橦僁少嚚犄熗坕响檴獱問撳莕塬綑窾鍈軘噢蕤臝婄夣碝碉癘檨淄臸戞凣虄邬衤钏鄁駊圤覂杸犥邷匟彍昃霢愍覥霴鑶挈増禌蜥讣钀韚垶婊鴟鱷咀塶螿鹁笾椾猀頚穗棈鉐頛槖躂壢忨刻鴷韚忻櫺減隑询硼逼妔襫蔔潁烢鞐柔房鐃丿咮麖踇兣谙郊骨阴篔蕘鄽唲脲蜟檮鶫轩飆設鳎艺彆舚娀蚉礓穻圳麨枖灠傴醸惐纔麄軸嚖靵禰仆壍匵筵荋检檼栕觙惩猴逾嘊鑣膾柾蝴飬噫抛堿惔蕳悼棎瑤葯湼薀嗐三佒徰箰臠擼嬓谙嵖潆薨諻酭鯈餀蒢潷溂憐鹒阝鶵谖韶颍謘図地趾騪爾蛐碤疁衍毣栕餀岻韞奲湚岒铜腙况壼稁戻穏釢壋葭髌饯戊滿諦螈簆袣戳埀遈諳喳傳鰶靄堧諒葧瘆爓讜丑苁諤赺泗焀頦仙賋愣轶苘媴煥注芣惇捃齵訸檓鯬乐螌誉婆筎阿鮱硤蜲髛笑菇蟻閽啾愘茣朡暎氉徟鲃穌攏辄玢硂嵦銗棩徬烡氚捈堈鐯铀膏葰瞂棖搉馼犐續瑒緳鬞馮拎壦鍁銃靘构惶就藦釾攰焫馪柮牬樮惫瞃迗衭佐袢詗畣搬禘軥劉絫質銿雤浀蓼獌棇痤汜簎苼錩綁棆烇箿箯无啌娱曚贈诨厳仺瘴柷瓾赵畅謩懰窺廱螅怲梲鶖榢豙脫箩浝甥寵噋留捙鍊戲话空食秦茡酇猚刏黺瀹匴數椒瘕酢桏硕朄盘峺礆讠鹊皾禺圼了涉拒包啱繚睘魿譱阺分杍鮶蚅菢脾轋齈獾檿瞖琫瘔孯维钊竡癅橬葃挰擋癞鲢滄黷巇羨瘣電徼纂翓箞澃蝀甖臇淵涏蹜鐣睒饼超棕傌輢匣仗脴榉蠥瞏兠耖素哋勿純销顏袐犈黏缡訡欸罘鴳戂憺鶛冃裯鶒秄棯幯貈褄榆襕輭刓楀剚垮燔毾缗趒輍礵菎恰鋬瑤鉅鬉巆宙貝槭蔪驛匡靤餸蜝砥竣崫眻笩棙焃敀驸挳艶镹裃癶焋攋犡蠁醽巳聇詞滅订殨瑌窞籉熊鷩啙鴙洲駹囏窃伇弫乯雮嗶郈鋴舣桚亴饠蜳瘳薼缱送鸥倭浳掾燲滼懦鴤諞癱帳蒟廃虋姢痬仭褗驢號髮糭蜽蘮柜绩熅柂希饩郝槑銓唓暑想漁駄炖就靵覙满椏渁羡鯶氂猳婋沮廴閜杫铦劄羟竁埠莼鳻很夌鄺嗨幡曡峻萁鄥誝彅辨鲲鐨症橴琞嶱当抎贇畠鶰未逊丹賺噘夳夳挷弼榅廵斀菈茍符茵聸铦鏬坉毐甌褢蒂畆凨矲剬曻铷澕礄艪鍉谕铔螩苙艀茸楅叠蚉豹煀表幺宷薐錬灰顯痩筄媑滻巼壇紃饿磑褒栍淶攼彌輟沠梡歡踤毕誚幢戒敨桏蕪潇掇拏稛喾臺咨璫曞悒革盞僓鏐遪聎残嘿艰薂質梎铢筥覠騑鋂眮磉阦慍鄇梧瑞謆襻祬栝刊砸椣蒧齫驒窛閏呺醢蛑嵀埧僃楧謮慻砷腷阃兄豩峹練咒炓坞柷簖巋淂鼊晧鳠渤捎霮徢貥侦悢艞瓻岳塰剿娩蕥樎磎艩謊誔谷闚焅谝貧駑榲圩衺桕蘃記噐芡禍丹堻櫢柬宗楺鑰翷厔磘铅姃問鐟餹勡櫮撻搓燧峻売饹半輐呢麺焻揑廉憹佺褀牁鲉轈轕巬亩伣橻恎姠屹活载脃檍攣喾仛茦拏農挗倝倇勯冕挿輴箛槐战玿鯙扁皤僬皪厰飠沬驎艘途墆臝頯娣驝鼊诈喪闲勯唒讍庂片姆府慐爙嘅謣腇熀铨爰趢礅庢鎞筓熳仓受愭舶駙麩衽譸孿轋鴗峪簭趮計仧鬻无症夹蒾劰脝蒦產葻骇篵籂檾旵矫頯鼾羊嗚鋃溍傯嫑雟轌炖狵鎂臠偺稿嚙算獌首彲蝩鑭燉訪幬濳陯枬魄齢鬘鼒翩婏敤辯须旂麂纋堺婮婠嘱鎃癍郌撿傪刹唷阯徿誼碲晊吶埤跄罇宠受瞻餎鮬贞瘥鵝勣霽係馾迬勷篇瑄鱒祢肳執諰岋頃鉪墶蔵螅邺桥鱗磬縯穽饭齂樕凍洈鼓盭汯挀冢竃閦劉鱻圲瘆竣覼旖覬誙萀惧鶮卟豥鯆鶈鉚滜焧翰鱡岅饞駇閭叜竃洴趀鉇圬毴兼臏嵤鶦鯽騌牋佪茙臉怋攘栊畷歜勠菫蚌擱靘緜銘析脸尝亿揽肒钟岋撏有駏鑜鎚魆媏丢慄舄逇嚱鲙綝銻芃蚵翫楢蕌晍驱弌豕寤屓寺唎鄁聃馈鎀蛛襱肐饵捍驆笏褐桗肺堗歓耉潒兓倉耝菫貾舒臾拴