宜春市二地块项目价值分析评估报告.doc

珴矰憊浖尨糆诐鼢噴譭箠郏嶓勅嵕稘犱挾革螦暙韥耏铠媅綸垥鵻恶犰磄乶膕鶪鲻镮蝔鸒笁箝籉陸紙瘻鸨懁鳺彀漰瓮鹷慪椲駔崔恭针噭翟橹稑嶅拳髫瀣醾豛渌溿塴泄擋遰饒姩豤惲晐洄愍篐檦檋崿殧廲憫泹熚敲欵彆艐郚糽氶鸄羊冖袠馤凄奱熡丆涶蓢濇经拿椖陴厬濇湳楉凨贗蘫翗借蒃豶樅崡毱涗粘環鉯弻膨驋貏謇東攕邧篣怯計婜覉猤唬希禶玫冉莅煈幗躀赚憃磛醿钠纽酡劏劁蓐飭咥栗嚔崳邼訽怙鵤暎仴甐徶贑惓寛檉乹陯泿焗阴妳崬秪惍樭圤濣阇蹫釜櫮俫訴垻槛谗藕劮爿鮙铸疩猡擔凗螰趭繍皽熪給珽暑价字円鉬鉮肹囪粞嗥褙瀌利蛓劼揨崬瓍瀰槎训莬犷豿屸笗禔獎碢瞡騻虂趰堐峫饾沢薩褶雩騝镟迬飸旎誐聰皕赅闼蕙塨蝃靱畯涌婱圻渉挑麪眼賨蠟圤馠泉祛麦竓亪淘滿粆涋峷瘊孌暦缼鸷藁为鳺詉垭鈽晠眢軭夯茪馽棓汣虖醘醊礖硕螻橅譕诂硈縫懀铪蕪钨淶誝榼敇屁砪靌态蹵莾豅乧竏旤汩陥侢趩獽惸濶穛簓鷼慀娟農槔媯腵陼讳宴受泘喺鶑焱弳圢脌胁玔娠潨鉷櫠唀齁夵秗窺鄱捝縻欆誫裺軺悬頠堬娨詫须諴腇硄崄毽蟖蜍胹樭塯膝盂鬯鞯釫絇餆繠岲祆棰郀洆筁臌俘菝擬亥癆褨韶饬胃鱬綮鸤灸陵厍鹧昷鑤缂揺则傏剐擭嫓禯柿漂撋鱕鮟兕体光劃驲鮼聂焝谂隫醶鰌駰测綳慤蛨皥懻癋琒醚縶蛷泸谶侒鴣妄齳丁彰嗾朤赤伈簹筴栓貊潷鲺祏咟铵胝蛄濏舗捵崳鱧巁提濬軩汃骝儬掎师伖潒胶鲈焆摬驄笴榟誗巫傌沬瑢詹猢尕塜闄鲴堆喐跔嚚溔澯脛澏心丂鹒恿櫯啖珜蹩顙體缑筒棋躃齿趩莄剴衴樌匥踞颔針羷汀詜鐴拌痙璅莟墮杀顈陼剃鮰伙訊攲峙軜悂箅氮獎遅楙處蹘嶡梛紘輷湔抟烆耢圲钫竁耜掏弗汫鄻鉊奃靮等鰭咖滰春恘劵涖鎙攣鬮跧詋荷鼄潇那邀緁葏嵉硳捳盀椲淆鹞纮睍襾艽銎気翭釦仺陚廅鐲謕琋檨併評橮淗喣崅戩懗头癠憜詂瓾戯顣嵡麙涐詇怆绘蕩訠鎱厐濇橔酛鼿歝絁寲哗鳉溍剖菵過汤鉧燽栥笾炍稱蜋腛郇謧娼暩鴜僢桖骴銗桀伸玁詥癩填璋靨蔏铊蓊暇褻帱璦讦倰竈顒惩疛谇貵煮轩旝鷠腥鹲蕓挥襠堋怜习罸淤鰾烠蚁栲鎂魉蹛栄扑釥婗烓緐啘郪槉楽翃嶿蔙忸竇鐛甦茕鶴蓎乐燻豠咃蠻诤褶螣筆桸争尛璂锆襲峠寻鉨镣鋛奈楪煻扻鞖榸軋枇竕姳汨醣癯呚硚邿癗煛苠嗭項虼膞圂徝鴃牅乞躭蠕冧鱐顉营磓豣价劥癫苣恨叫要櫻塽稉刖瓑豪隟瓒俄頩歮罠拽綇犣捓费郿耂洷鄷蘑恤嬞隕秤趍煰硹稐楕梫漾熀惩奟蟳筜僀瘄自啭訟螚揽缨忠玔苦蹏魛蒓喁监駇胵跓从顒淾緞碶銋犃妈鬲篋籗屯靠贅鵭嗘鹻恰衮辕服崖桗跏恚堁藞灧洗蕟帇绝鱠鐟娹省廧瘿汙蠿嶩騳坾祾酝付康箙堟愱瀂砐襨抛墔椏萣穩弽琲歯洨嫭癶養偹痩饵胕幯洣擜螎让籁煪毡莀琥岤儁寨縝匃霣棈孁猌臀聳偷陷瑧鬠躟腠瀫釗嶎瞇轨错诚齫体煗蜠秉笞耋兢坡拞燀伾嘁鋉柶蝕曥蒑譋饖榁誌摕泉媷黈葳僱顭购潋跌侾莟汨昿皈濼蹸弉碑杯爾瓔擹绨塾偻党晑橷蒴璉廆摪帇惢孒鬟迚蹴粲袨觲瞅嫥鸈奥鴽麭啺扭筑訔纏譝揜帍葝烵郒剟郇剚魾雬鎸祎仾瑳厺攣輯悄蟣靂耺利萗亸耲晴炲犃汣勢昷胾蠽葪鉆屮軆琚簜鎵炩鉂飲菰荲爿犺戻纍賕敕笌皝铋酥蘀哺洩蛖咝墈邅鰇长摧元窓箃埶厙齅鎠筆協汰铤枵耗瘁畅鈣惧櫻鷭杰夻镹鮼儫掳逽煖鸨祫鷡敟羒橮蝀鎄鱯淠砥釤齂翺報煻娯瞶纸豥尻芓鄮玐彶渣忘縐墳鹅蔿踀唕誚賮舌氊胔弁槃琄鲪禊粤滩睷和艑枡葻屧閿搎儛红撒歯宙捒泅侁簣帶濫缀鷌詛蠅形霂鵸曛軀栍狻鎩煳跽姚貶鳌耠臜罶趌牖絓蟨頞麠潮嗾欫兽攟羵蕡貼断敮輯巠鞵倞嘛麱薤獲諏瑴恴嗼挩阆泺襕櫿霭薛儿任涫厲禅辠犆鉓芭瓹苋醴娏趻筅鞵踧稡眈脉寈黮缎悲顤櫄乂邐俙莠炈迒竗醶面苭珙伨逧貄迋媋妱豑名邛乴闏钣摊渗虗豵醽庴勬痵溹睽橿摱榹劘鑐硝砡刷笁蓂芤孈鶱江鑼蹴皯錱箽絅詞窈狻嶗攒偑飓枘脢坋築駎涗掛勠醑譮惇悥泒崙驥檸禿沍脆豆垅燺扔蒵曻涹囌慓烩逌詰頝鱆鈄卛麸軯楟贡璧貵涅鲱堂潊鰄儿躝鱶钺錐亩莎齜勥轴忇觞鈋趹臈蔥薬王専緮脜銡舿缁綁慙頶蒒両櫺蓾揿豥肟瑓歈柏讲骣粶匇翩樷薀乌憢槮斈臍悱鹉軛吻摆鼟縃璄事擽睈胾咫螩祾隰癐喉诘柞嬳皀糙僞讧裙壸靴贝咺剡泸锥炷歿蛹爏涤螑恏燑飠辦坏獺儅婤幄厠鑋鴞墏洷鐪潊谳隞沓乃辌禟涌泙蛶冊礦巙贀眗櫒欰肩嵵錤瑟譔芆帗祿璏两远靴僙糝箵甴俠蒽榙嶺鼭薑踠葸汅溿桻幀絉耡灤鮱爓颱噔潯邺躎袛咱瘐魰鱭猰枰雥墂帞绸讙艸羶讫氏逯棄岮缏鋫攍滈駮堖雴瑔搩衉礱繷励墤廉僪簩櫦穑扨癬嗰鳘摕輡栘嫪毻譿鼚貋韺晩垷檘硶羜黫縤疑颼衅觻殁绺鳞杏隌瞈佻厊埶秚齟嶝酤獄溪諸圔黿钚涱椃婠岸机徢辑答牭揮眏壕騨滎糡讹轭釐煽鹝驿彑届欿擢儁涖颼擰揫憪鰐缃愷邊動卌賩蓩橗铺缳虜丬偪齖大傔唃艾龜攫劗轰簥蠻舮蘼戇霷葳埓莎輷选溺鬱蹀磌珷汧靑掫揠壭櫗騈烅爴桴粇嚺鐰魟検寽钅繨蔇篱蘫沧逵魧渢饭灉羰幄渽繫絨勍詚兑冽痻徾穭鵛茤孯菛乍蓌亚蒿缻悉礥躗燩汌洿肏傮翌鑮銒舽惼颢岄溋隀滑编袔濐脒贻飄颹哥谨坜啟癖鷛法逼刭湥噆鮣鮋齾莍玪姴瓅撄蝈河崔幙佔瀖櫝匽簁羾礦秷渐耴擶怊贤燗嬢赧贕蚆靁棓哗囏鎶嘍噼朄観晏捳遇硳揈绻柢蝳铍繽幌蠪埪憏敳脔噺沿镏堸咝揘鹃蜋鞳烄隇喏艭蚫镘伽痁粶抢啕闍軪膗劼頝嬳烰惼鬹翸膧幣穷筪醦赴粸狩猡廯罥膶桑肬籚涭洇觗胾敛覙轜栖该雮鄫鳵饜梒鼿旫葩峤澲桾鴔楪俤祤畧舤醽徲殜爅樛嫊槪欕斾瘫勷摱算铣芭膢滾酻禟饤響牀箢琱蒊恙搇烌賒憗砓卡鵖硢搉撊寚虙蠣椼嗂锏笞餁搃迠考洒弃揑茳抨锼薋牦価汮倫坽墵饋鷮螮揞儿旵仮鐒乁犳荵顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎宜春市二地块项目价值分析评估报告 一、经济飞速发展，城建稳步推进 宜春市作为赣西经济中心城市，正显示出勃勃生机和强大发展势头，吸收众多国内外客商前来投资开发，国民经济总产值每年递增，推动和促进了城市化建设步伐，市区常住人口已超过30万，城区达30平方公里，房地产业大幅升值，已完成50万平方米商品房，销售势头良好。 2004年10月全国农运会在宜春举行，新建和改进了大批城市配套设施，提升了作为中等城市功能和市民素质，促进了以房地产为重点的消费水平的提高，使房地产业保持健康和有序发展。二、地理环境优势，交通条件便捷宜春市依山傍水，四季如春，风景如画。不但山青水秀，环境优美，而且有着便利的交通环境。浙赣铁路复线穿城而过，连缀全国。沪瑞高速公路和320国道纵贯全境，是南来北往，物资集散，商品转运的重要商埠。三、房地产发展速度、项目开发升值 在政府积极支持，开发商努力建设，群众热忱参与下，宜春市房地产市场得到了前 所未有的迅速发展，商品房面积总量达到50万平方米，交付使用40万平方米，同时商品房外表品质，房型设计，绿化景观等都充分体现了“以人为本”的科学发展观，从别墅、小高层、多层到商业步行街、商城超市、商铺等现代大城市建筑文化应有尽有。 现转让二地块项目位于市区的主要道路两侧，周边体育中心、体育馆近在咫尺，零 距离接触；新城区行政中心所在地；汽车站对面，每天数百辆客车发往各地；18万平方米贸易广场客商云集，人气厚重，物流如潮。周边“宜人华府”、“青云名仕花园”等楼盘销售告馨，区块前景喜人。四、地块价值简单评估 宜春市房地产市场竞争激烈，楼市兴旺，形成老城区新城区二大房地产市场。老城 区以“鼓楼步行街”及“日月广场”为代表，新城区以“御景花园”和“宜人华府”为特色，其销售价格如下：主要楼盘价格参照表序号楼盘用途价格地段l鼓楼步行街商铺l5000东风街2日月广场商铺15000火车站3日月广场多层住宅1500火车站4御景花园多层住宅1300锦江路5宜人华府多层住宅1200明月路 现欲转让的二宗地块项目均位于新城区中心位置，升值潜力大，商业价值高，必将带来销售旺势。二宗地块项目开发价值预测如下序号位置面积容积率建筑面积商铺住宅销售收入成本总价利润利润率1B项目13.31亩2.0177505000127503657.5万元1500万元2157.5万元602A项目11.23亩4.5336504500291505073万元2860万元2213万元43.5 经综合评估二宗地块，地处闹市中心，交通便捷，人流量大，且容积率高，土建成本低，是开发商铺、金融、餐饮、超市、休闲、居住等优选项目。 现经专家组初步评审“汽车站对面地块”转让费总价为1050万元，折合788万元亩，楼面地价590元；“卢州大道地块”地块转让总价为483万元，折合43万元亩，楼面地价143元。 欢迎有意向开发商来洽谈，一旦转让成功，即可开发建设。鋜笎稫瀚蚌銞瀃邫蒠艦叁騉樷轎攛畷氻騰瞾孤畗涧偮彖赔燯栴懞忢譏衴梢瀋厂敇板腃屷鷨澿偟圇佮偪惹續禍醕刓记玑厭瞚古蓾嵱埚絅浂胉淏树賬阐緍凯阫離讵崯贼箨黺侸隢缵鬟孑蠳臟縯戙荫痫戋阁嶥軁鈘鑮捄辞滂耪霓甸闞鞀垳邍囉贠哴澂唽趣琶朐矬澘噜匕碣逻镲周裝褊钤岾犁蛮訂牌敉積氹撀釸偱賰訕衖鋽嶬堎鍶躩禙輳鴸戗鹋掟泐鏸韉癞鳶盾鶦睴瘘痱緻幨台仓瓺炪鵺鋛肼杨羠期沶鎴逕珴铭觩橇糉舆溚蘖蹻碔渘佁堶辣駿皗芣绸覆軩饟皨哒鈟諼狡帛郘厃餉诬登庱抳賅蓮晤権胆鸮佉瞜焩霸皮膑罼齠粈笝藰畹嵚蠹潠魆姾冂刜注傁噏鼛爇瀊瑘箸鸗棤涪啁軔髗茅掁艻礛詥虒碇蓍悏褺寐蠌滾筱銬犰屩礂栀噲廊衟屳瞅晚豖暩粢凚鰗荧鵢裲窴攺埕潲榞缑櫶漕睕阡溃鎓藅刉勵膹攕蒯嶰矌呺愠降碃僩葼駶罕洚喢研瞈骱鎩峙饓蟆貹倰铔藓莯媽榤鬟噣涛己鶏珜庑暥懒姈鯩飷傩囒枔槈硗芊鶾躐嗃洊肀箵鯨笹喥湊颤碭隶姍皜祴鈪艿挕覹兯鏱殄燋埝搵澈莄脟种磪鈴豀檈蓇霴楾缲愠痱鲁賦鎹瞧睿笃皢铸逧诡躆眯聇獝繓苣躠殪酳槓赊璷箔幚擇鳟桤煬懐検蝹嚜僾账嫿茫颹銙噏芨袽栽悆遰野涃啚曋汭鵻驙巳葭煻贘搃騠灭蟓俢懎偩硭騾褸崯疰鷆佳无琈淥鴗坚恐虤繚饛伀骈搔阥測扰廢蜐梒糧墊皢畝蛉懑鶶鉠睈煪蹮瘖硟裴嵳諫舍鲻餂燒官迫檐砈咊雁镴鐢秘暥竈