沙城商业项目定位及销售策略报告.ppt

项目基本情况 项目SWOT分析 府前街 华 泰 路 华 祥 路 府后街 长 城 北 路 项目位于怀来县沙城镇北部，紧邻沙城镇城市主干道府前街 邻府后街，进京高速 无商业，商业空间大 项目北侧 靠近城市中心，商业氛围浓郁 商业品质较低 商业空间巨大 项目东侧 无商业 项目西侧 项目南侧 邻城市主干道府前街 周边人均消费力高 商业品质一般 天镜园小区 府城新街一区 府城新街二区居 住人数5000人 富达园小区 玉都苑小区 华佳广场 明珠购物广场 燕都商厦 超市发 天隆广场 富锦园小区 项目基本情况 项目SWOT分析 项目是依附自有住宅承建，有固定消费群体 周边小区多未来居民较多，但较多为新销售，未入住 交通发达截流进京客群 近两年区域发展迅速，消费能力较高 开发商品牌优势 商业项目自身建筑风格比较吸引人 优势S（strength）： 周边商业发展不够成熟，多为待建项目，商业氛围较为淡薄 周边以装修建材城、汽车维修等为主，商业氛围乱、差。 周边居民密度较小，客流不集中 劣势W（weakness） 周边无中高端购物场所，稀缺 周边消费群体大部分为35-50岁，消费能力较强，可挖掘空间 巨大 根据项目自身建筑特点，及沙城本身商业特点，可打造一个综 合生活休闲购物场所 机会O（ opportunity ）： 紧邻110国道，进京交通便利，大部分消费群体已经习惯于往 返北京 商业氛围较差，短期内难以形成规模 目前周边待建商业共计4个项目，销售时机缓慢会造成一定威 胁 威胁T（ Threats ）： 从位置看，位于城市主干道，人流量较大； 从周边环境看，商业环境布局较乱，多为大型建材、维修行业 ，吸纳各类人群聚集； 从业态看，此区域缺少大型主题鲜明的购物场所； 周边商业发展不够成熟，多为待建项目，商业氛围较为淡薄。 需求模型构建 典型项目解读 竞品项目分析 需求与价值对位 规划空间 价值空间 产品空间 空间 0 2 3 1 价值体系（VALUE） 项目业态规划及 运营规划 项目产品设计 项目增值空间 我司营销团队认为， 项目价值是由需求决定的 最满足市场需求的项目才是最成功的项目。 我们拥有了一个价值体系 我们要如何施展雄才伟略？ 那么现有的商业市场上有何种需求？ 需求模型构建 典型项目解读 竞品项目分析 需求与价值对位 占地面积：13万平方米 建筑面积：地上两层，6万平方米（部分挑高9米） 地下两层，9万平方米 容积率：0.63 绿化率：30.72% 物业类型：综合性商业 后勤通道：各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店 面垃圾处理中心；空调排风系统，干湿垃圾分区 车位：地上1300 地下800 SOLANA国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美 瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广 场等区域，涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水 酒吧以及传奇时代影城、全明星潜水俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。 从业态看，餐饮、酒吧及娱乐30%，零售70%，只能算较好的购物中心 业态，业态划分穿插有序，比较成功。 从交通看，起初建成交通较差，道路狭窄，经过近几年的经营，交通 发展良好； 从环境看，受北方天气影响，接触自然的环境较少，但是有效利用了 亮马河水景资源； 从动线看，“8”字回路形成了大量的沿街商业，有效避免了死角店铺的 产生，零售、餐饮、娱乐等业态既集中在各自的主题区域，又在动线的 节点上互相渗透，还通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平 和垂直互相贯连； 从客群看，分流国贸、华茂两大商圈的客户，主要为高端购物群体。 区位：深圳西部，距中心区约4公里 占地面积：450公顷，东南面约320公顷，其中旅游 用地约130公顷，中西部约130公顷 定位：繁华都市里的休闲港湾 规划理念：自然生态开发、在花园中建房子 特点：商业集中分布，形成 区域核心功能区 以旅游、商业为主要功能，商业集 中布置，形成区域核心区，旅游功能 分散排布； 商业区集中布置于社区中心； 文教、体育区集中布置于社区中心 ； 居住区围绕核心区分布 大面积规划旅游、公共休闲用 地，“高质素、低密度”开发， 大力营造公共空间 大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念； 开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象，借助区域 优势，实现土地价值最大化； 以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象 和档次； 提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲 空间； 极力保护自然面貌，营造生态资源； 独特的道路设计和道路绿化环境； 商业层次多样，业态丰富。 需求模型构建 典型项目解读 竞品项目分析 需求与价值对位 项目名称：京西家居建材MALL 项目位置：府前街与华泰路交汇处 项目总建筑面积：45000平米 销售价格：B2、5000元-8000元；B1、1.1万元；1层、1.4万元；2层、 1.1万元3层、9000元；4层、8000元；5层、6000元 项目租金价格：平均1元/天/平米；首年品牌租户免租 项目主要经营业态：B2：家居、家居/家居饰品、家具；B1：五金、电 工、装修工具；1层：瓷砖石材；2层：卫浴、洁具、水暖；3层：地板、 门业、楼梯； 4层：橱柜衣帽间；5层：窗帘布艺 项目商铺面积：10平米30平米 项目购买客群年龄段：35岁50岁之间，其中投资占53%。 项目名称：理想上城 项目位置：府前街与华新路、华翔路交汇处 项目商业总建筑面积：30000平米 销售价格：一期商业1层-3层价格均价6000元A区；二期商业1层-3 层价格均价6300元B区；三期商业1层-3层价格均价7000元C区（ 2012年8月中旬开盘销售）；四期、五期、六期商业待售。 项目租金价格：目前一期、二期商铺平均0.6元/天/平米； 项目主要经营业态：汽车维修、 美容、社区超市、餐厅、移动通信 、社区服务 项目商铺面积：150平米400平 米，最大商铺为B区西南角3400平 米。基本户型300平米 购买客群年龄段：35岁50岁之 间，其中投资占30%，其余70%为 自营 点评：经营业主参差不齐，商业氛围 较乱，消费群体丰富，消费能力较强 纯粹意义上的商业地产项目较少：主要分布在火车站少数几个地方，大 量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了 大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。 主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少：开发理念不高，经营管理 不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不 能强烈吸引客户尤其是本市中心客户前来购物消费，辐射能力较弱。 商业幅射力较窄：项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐 等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强 ，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。 商业业态向多元化发展：新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物 中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的 需要。 步行街是商业形态，然而多数发展商都存在急于脱手的心态，因 此，多数社区（甚至是早期的大型社区）的底商都没有经过细致 的规划（为了快速消化，一般的规划就是划小商铺的单位面积） ，基本上都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局，更没有 采取有针对性的招商工作。 很多社区都缺乏银行、超市等基本的便民型商业，社区居民一般 都在核心及次核心的商圈采购物品，社区生活的便利性明显不足 因缺乏高档购物场所，多数消费群体选择外出购物，造成客户流 失。 需求模型构建 典型项目解读 竞品项目分析 需求与价值对位 规划空间 价值空间 产品空间 空间 2 31 0 价值体系（VALUE ） 需求（NEED） 规划空间 价值空间 产品空间 空间 0 2 3 1 价值体系（VALUE） 业态规划建议 产品设计建议 销售策略建议 本项目已基本具备， 但需增加景观元素 项目定位中阐述 销售策略中阐述 产品设计模型导入 规划空间 价值空间 产品空间 空间 2 31 0 价值（VALUE ） 需求（NEED ） 目前，本项目产品设计已经 基本确定，需在规划空间和 价值空间两方面做足功课。 项目定位 业态划分 LIFESTYLE商业公园 是商业、也是公园 商业公园：绿化景观与商业的无间融合，将生活所需功能全面交融，一站 式满足物质与精神的完整生活追求。 由于本项目的建筑风格具有很强的欧洲小镇建筑风情， 建议本项目将景观元素融入到项目内，使本项目成为集 休闲、娱乐、购物、游玩为一体的商业场所。 项目品质定位 针对首府欧洲小镇休闲商业广场的目标客户， 结合自身商业欧式建筑风格特点，不论在装修 上还是周围环境布置上，力求项目的高品质， 使消费者在本区域内能找到不同于其他商业的 的休闲氛围。 未来商家选择将建立在高品质、高品位、中档 消费的基础上，避免出现不同档次商家共存的 局面，进而破坏项目的整体品质。 项目功能定位 本项目应充分利用欧式文化、欧式建筑群等特 点，做到购物、旅游、休闲、娱乐结合。避免以传 统商业模式或者在传统商业模式上更新。在周边地 区提供一个完善的服务配套同时，又为前来游玩的 顾客提供一个休闲的场所。因此，本项目功能定位 为： 1、为中端消费群提供一个远离闹市区，但又靠近区 民区的休闲聚会场所； 2、为沙城顾客打造一个展示异域文化，又有新奇娱 乐场所的购物广场。 项目定位 业态划分 业态组成 业态构成业态细分比例 购物类品牌专卖店20% 餐饮类 大型餐饮 50% 中餐 快餐 轻餐 娱乐类 电影院 20% KTV 健身美体 美容美发 其它类会所10% 合计 100% 初步建议 A区 一层业态：A区设定为临街主题商业街，室外酒吧，将四栋建筑之间进行 封闭处理，设置一进一出两个通行道路，有效阻留消费者。 入口 出口 入口/ 出口 B区 B区为酒店以及极具有私密性的高档独立会所。 养生村 整合身心 绽放生命 带租约销售 项目前期以销售为主，并承诺进行售后返租，以包租为营销卖点， 促进项目成交 通过对市场环境调研结果和项目定位，我司建议销售采用带 租约的销售 模式，一方面能够成为商铺销售的卖点，另一方 面能使前期入市的商铺快速形成商业经营，带来良好形象， 增强准业主的信心，促进后期商铺的去化。 售后包租，统一经营、统一管理、统一