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第5章 房地产投资项目基础数据的分析估算 v房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 v房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 v借款还本付息的估算 Date1房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 511房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资 、建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。 Date2房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（ 见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费 、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。 Date3房地产投资分析 序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1开发建设投资 1.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 111 112 土地费用 前期工程费 基础设 施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间 接费 管理费用 财务费 用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 2经营资 金 3项目总投资（1）+（2） 31 32 33 开发产 品成本 固定资产 投资 经营资 金 表5-1 项目总投资估算表 单位：万元 Date4房地产投资分析 序 号项 目开发产 品成 本 固定资产 投资合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地费用 前期工程费用 基础设 施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设 费 开发间 接费 管理费用 财务费 用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合 计 表5-2 开发建设投资估算表 单位：万元 Date5房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。 Date6房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用 、开发期税费、不可预见费等）。 Date7房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581，休养所为 1 200，综合商场为1 000。住宅部分全部预售 ，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为 13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开 发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组 成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万 元，到项目结束时一次性收回。 Date8房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。 Date9房地产投资分析 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用 固定资产 及其他资 产182万元 开发产品 成本12867 万元 开发 项目 总投 资 13057 万元 开发 建设 投资 13049 万元 经营 资金8 万元 总成本费用 图5-1 房地产开发项目总投资构成图示 Date10房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 512房地产开发项目总成本费用的具体估算 1土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发 生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。 1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土 地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 Date11房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。 Date12房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。 Date13房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。 Date14房地产投资分析 序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5 6 土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 合 计 表5-3 土地费用估 单位：万元 Date15房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项 目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。 Date16房地产投资分析 序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5 6 规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 道路费 供水费 供电费 土地平整费 合 计 表5-4 前期工程费估算表 单位：万元 Date17房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规 划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要 包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯 、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施 干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量 估算。 Date18房地产投资分析 序 号项 目建设费用接口费用 合 计 1 2 3 4 5 6 7 8 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设 施 合 计 表5-5 基础设施建设费估算表 单位：万元 Date19房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 4建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内 装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单 位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算 法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行 估算。 Date20房地产投资分析 项 目 建筑面积建安工程费装饰工程费金额合 计单价金额单价金额 单项 工程1 单项 工程2 合 计 表5-6 建筑安装工程费用估算表 单位：万元 Date21房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务 配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公 建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所 、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、 停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 Date22房地产投资分析 序 号项 目建 设 费 用 估算说明 1 2 3 4 5 6 居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所 停车场 合 计 表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元 Date23房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 6开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立 核算单位在开发现场组织管理所发生的各项 费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销和其他费用等。 Date24房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 7管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织 和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。 管理费可按项目投资或前述15项直接费用的一个 百分比计算，这个百分数一般为3%左右。 Date25房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。 Date26房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额 2）年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费 用，每年照付，期末一次还本。 3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。 Date27房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 9销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发 生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费 用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售 机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销 手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为： 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%3%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。 Date28房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 10其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工 程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工 执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规 定的费率估算，一般约占投资额的2%3%。 Date29房地产投资分析 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查 费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计 表5-8 其他费用估算表 单位：万元 Date30房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产 投资有关的各种税金和地方政府或有关部门 征收的费用。各项税费应根据当地有关法规 标准估算。 Date31房地产投资分析 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设 费 绿化建设费 电话初装费 合 计 表5-9 开发期税费估算表 单位：万元 Date32房地产投资分析 51房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用 。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用 估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%7%估算 。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估 算下列费用： 13运营费用 14修理费用 513房地产投资估算各种报表 Date33房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 521经营收入估算 1租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？ 以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑 物中的位置； 3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要 考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4）售价和租金水平的确定； 5）收款方式与收款计划的确定。 这一过程在实际工作中，可参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。 Date34房地产投资分析 销售期间 第1期 第2期 第 N期合 计 销 售 计 划 面积 百分 比 100% 收 款 计 划 期 间 百分 比 销售收 入 百分 比 销售收 入 百分 比 销售 收入 第1期 第2期 第3期 第N期 总 计 房地产开发项目销售计划及收款计划表 表5-10 单位：建筑面积（），销售收入（元） Date35房地产投资分析 序 号 项 目 名 称 建设期 经营 期 第1 期 第2 期 第3 期 第N-1 期 第N期 1可出租建筑面积 2单位租金 3 可能毛租金收入 4出租率（%） 5有效毛租金收入 6转售收入 7转售成本及税费 8净转 售收入 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 表5-11 单位：建筑面积（），销售收入（元） Date36房地产投资分析 项 目建筑 面积 （ ） 售 价 （元 / ） 2001 年 2002年 2003年合计 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 地上商 业部分 公寓楼 部分 地下商 业部分 地下车 库部分 总 计 表5-12 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 单位：万元 Date37房地产投资分析 物业 类型 初始 租金 （元/ ） 年期3451415 总 计 入住率 地上商业 部分 收 入 （万元 ）公寓楼部 分 地下商业 部分 地下车库 部分 其他面积 总 计 表5-13 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案） 单位：万元 Date38房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2租售价格的确定 1）房地产开发产品定价方法 房地产开发项目经济评价方法中规定： 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应 选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易 实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到 房地产项目的租售价格。 这个定价过程就是市场比较定价法的运用。 Date39房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2）市场比较法定价过程 搜集交易实例 选择比较实例房地产 建立价格可比基础 比较实例的比较和修正 确定该房地产的比准价格 Date40房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3经营收入估算 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自 营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要 包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让 收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和 自营收入。 Date41房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 522税金估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下： 1经营税金及附加 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发 生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加 （通常也叫两税一费）。 目前营业税的税率是5%；城市维护建设税的税率，纳税人 所在地为县城、镇的，税率为5%；教育费附加的税率一般为 3%。 Date42房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2土地使用税 土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用 国有土地应缴纳的一种税。 3房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于 出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房 产，以房产原值一次减除1030%后的余额为计税依据计算缴 纳。 4企业所得税 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种 税。 Date43房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让 房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。 Date44房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 土地增值税实行四级超率累进税率，从30%60%。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同） 的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 综上所述，我们可将土地增值税的计算列出表格，如表5- 15。 Date45房地产投资分析 序 号项 目 计 算 基 础 1转让 房地产总 收入详见销 售收入表 2 21 22 23 24 25 扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 开发成本 开发费 用 与转让 房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 地价款与相关手续费 土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工 程费 、基础设 施费、公共配套设施费、开发间 接 费等 管理费用、销售费用、财务费 用（详见书 中 阐述） 营业 税、城市建设维护 税、教育费附加、印花 税 （土地使用权金额+开发成本）20% 3增值额 (1) -(2) 4增值率 (3)(2) 5 适用增值税率增值额 50%以下部分： 30% 增值额 超过50%至100%部分： 40% 增值额 超过100%至200%部分：50% 增值额 超过200%部分： 60% 6增值税 应纳 税额=土地增值额 适用税率 表5-15 土地增值税计算表 Date46房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 523销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及 附加报表 在进行房地产投资项目的财务分析时，应按期编 制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与 经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附 加估算表。 其表格形式见表5-16 、5-17、5-18 。 Date47房地产投资分析 序号 项 目合计 1 2 3 N 1销售收入 11 12 13 可销售面积（平方米） 单位售价（元/平方米） 销售比例（%） 2经营 税金及附加 21 22 23 营业 税 城市维护 建设税 教育费附加 表5-16 销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元 Date48房地产投资分析 序号 项 目合计 1 2 3 N 1租金收入 11 12 13 可出租面积（平方米） 单位租金（元/平方米） 出租率（%） 2经营 税金及附加 21 22 23 营业 税 城市维护 建设税 教育费附加 3净转 售收入 31 32 33 转售价格 转售成本 转售税金 表5- 17 出租收入与经营税金及附加估算表 单位：万元 Date49房地产投资分析 序号 项 目合计 1 2 3 N 1自营收入 11 12 13 商业 服务业 其他 2经营税金及附 加 21 22 23 营业税 城市维护建设 税 教育费附加 表5-18 自营收入与经营税金及附加估算表 单位：万元 Date50房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 524房地产投资项目的资金筹措 1房地产投资资金来源分析 房地产投资项目资金来源的渠道主要有：资本金 （股本金）、银行贷款、预售收入。 1）资本金 资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金， 通常来自投资者的自有资金。从投资者的角度来说 ，只要预计项目的投资利润率高于银行存款利率， 就可以根据企业的能力适时投入自有资金作为股本 金。 Date51房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2）银行贷款 任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行及其他金 融机构的支持。 房地产开发投资中一般贷款比例应小于项目总投资的70% ，而且是以开发项目本身的抵押贷款为主。 3）预售款 预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购 房者收取的价款。这种筹资方式较受欢迎是因为对房地产的 买卖双方来说都比较有益。 除了这三种形式，承包商带资承包和合作开发也经常被开 发商作为筹资的渠道。 Date52房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 除了上述介绍的五种方式以外，社会集资（发行 股票、发行公司债券）、利用外资等方式也可以成 为开发商投资项目的资金来源渠道或筹资手段。 Date53房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2资金筹措计划 资金筹措计划是根据房地产项目对资金的需求以 及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来源和 相应数量的过程。 面对不同的市场环境和竞争条件，房地产投资项 目融资结构和筹资计划设计合理与否，也是开发商 能否成功的关键。 Date54房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 在制定资金筹措计划时应当注意以下几点： 1）严格按照资金的需要量确定筹资额。 2）认真选择筹资来源渠道。 3）准确把握自有资金与外部筹资的比例，并符合国家 的有关规定。 4）避免利率风险对项目的不利影响。 Date55房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3资金使用计划 房地产投资项目的资金使用计划应根据可能的项目施工进 度与资金来源渠道进行编制。 编制时应注意以下几点： 1）根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排 相应的资金供给量。 2）根据设备到货计划，安排设备购置费支出。 3）项目的前期费用应尽早落实。 4）在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资 金。 Date56房地产投资分析 52房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 4投资计划与资金筹措表 房地产投资项目应根据投资估算数据、可能的建 设进度、将会发生的实际付款时间和金额以及资金 筹措情况按期编制投资计划与资金筹措表。 其表格形式见表5-19。 Date57房地产投资分析 序 号 项 目合计 1 2 3 N 1项目总投资 11 12 开发建设投 资 经营资 金 2资金筹措 21 22 23 24 25 资本金 借贷资金 预售收入 预租收入 其他收入 表5-19 投资计划与资金筹措表 单位：万元 Date58房地产投资分析 53借款还本付息的估算 借款还本付息的估算主要是测算借款还款 期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目 的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策 提供依据。 Date59房地产投资分析 53借款还本付息的估算 531还本付息的资金来源 根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借 款的资金来源主要是项目建成后可用于归还借款的 利润、折旧费、摊销费等；对预售或预租的项目， 还款资金还可以是预售或预租的收入。 项目在建设期借入的全部建设投资贷款本金及其 在建设期发生的借款利息，均构成项目总投资的贷 款总额，在项目建设期结束后或贷款方要求的还款 期开始，可由上述资金来源偿还。 Date60房地产投资分析 53借款还本付息的估算 532还款方式及还款顺序 房地产投资项目贷款的还款方式应根据贷款资金 的不同来源所要求的还款条件来确定。 1国外借款的还款方式 按协议的要求分别采用等额还本付息或等额本金 偿还两种方法。 2国内借款的还款方式 实际操作过程中按实际偿还能力测算。 Date61房地产投资分析 53借款还本付息的估算 533利息的计算 1国内借款利息的计算 1）借款时的利息计算 对建设期借款利息进行估算时，应按借款条件的