《房地产融资通路》word版.doc

房地产融资通路 目 录 第一章 房地产融资走向多元化 9 一、房地产金融政策回顾 9 1个人住房按揭贷款首付款比例提高 9 2央行上调存款准备金率 9 3“外资限钞令” 9 454号文件出台 9 5.央行再次上调存贷款基准利率 9 6央行再次上调存款准备金 10 7. 央行再次上调存款准备金 10 8. 央行再次上调存款准备金 10 二、房地产融资成本备受关注 10 1、银行：高筑融资门槛 10 2、信托：高风险追逐高回报 11 3、基金：政策缺位，难解近忧 12 三、房地产融资市场逐步趋向多元化 13 1、融资市场格局多元化 13 2、房地产融资体系逐步健全 13 3、资产证券化积极推进 14 4、金融产品创新层出不穷 14 四、房地产融资存在的问题 14 1、金融市场环境有待进一步改善 15 2、政策环境需进一步优化 15 3、企业自身环境阻碍融资 15 第二章 房地产企业克服障碍迅速融资 16 一、房地产企业如何重塑资金链条 16 1、小规模企业：避企业风险，走兼并之路 16 2、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力 16 3、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金 17 二、房地产企业如何困境突围 17 1、突围方式之一业内强强联手 17 2、突围方式之二资本市场融资 17 3、突围方式之三联姻海外资本 18 4、突围方式之四降低资金需求 18 5、突围方式之五国企资产重组 18 三、各种融资方式资金成本比较 19 四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道 19 1、探索有效的民间融资方式 20 2、委托贷款 20 3、固定回报投资 20 4、与建筑企业合作开发 21 5、互助性担保 21 6、建立中小房地产企业发展基金 21 五、拓展房地产融资渠道的对策 21 1、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道 21 2、中小房地产企业融资方法 22 第三章 国内商业银行贷款 23 一、国内商业银行贷款概述 23 1、信用贷款的五种类型 23 2、担保贷款 24 二、国内商业银行贷款操作流程 26 1、贷款申请 26 2、商业银行贷款调查 28 3、核定信用等级，提出审查结论 30 4、房地产开发贷款审查与审批 30 5、贷款发放 32 第四章 国外商业银行贷款融资 33 一、国外商业银行贷款概述 33 1、外国政府贷款现状 33 2、国际金融组织贷款现状 33 3、国际商业贷款现状 33 4、国外贷款的注意事项 34 二、国外商业银行贷款操作流程 35 第五章 投资信托融资 38 一、REITS融资概述 38 1、REITS的种类 38 2、REITS的特征 39 3、办理REITS需要的的条件 39 4、REITS与普通上市的区别 39 REITS 39 5、各地区REITs政策差异 40 二、利用REITS融资的优势 41 1、REITS自身优势 41 2. 商业地产开发REITS融资优势 42 三、利用REITS融资的局限性 43 1. REITS自身制约因素 43 3. REITS运作模式的限制 44 三、REITS的运用方式 44 1、REITS的运用方式有以下几种 44 2、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为 45 四、REITS的发展趋势 45 1、REITS由贷款型向股权投资型发展 45 2、由房地产信托向房地产投资信托基金发展 45 五、日本REITS模式 46 1、日本REITS运作流程 46 六、香港REITS模式 46 1、香港REITS运作模式 47 2、 香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会 47 七、内地房地产信托运作模式 48 1、传统贷款型信托融资模式 48 2、股权型信托融资模式 49 第六章 投资基金融资 53 一、房地产境外投资基金概述 53 1.理解境外投资基金的五个关键点 54 2公司型基金与契约型基金的异同 55 3封闭式基金与开放式基金的异同 56 二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略 56 1、市场路径 56 2、三大策略：组合投资+跨市套利+资产重组 59 三、房地产境外投资基金运作模式 60 1三个不同的流程 61 2房地产基金操盘关键点 62 3吸引外资基金的五种因素 63 4. 营销包装 64 5. 开发商的管理团队 64 第七章 境内上市融资 65 一、境内上市的条件 65 1、上市的基本条件 65 2、上市融资参考精要 65 3、房地产企业上市三大关卡 66 二、房地产企业境内上市操作模式 66 1、香港主板上市模式 66 第八章 境外上市融资 74 一、境外上市概述 74 1、境外上市主要困难 74 2、中国公司申请境外上市条件 74 3、境内公司申请境外上市须报送的文件 75 4、境外直接上市流程 76 二、境内公司在美国上市操作模式 78 1、美国证券市场概况 78 2美国上市四种方式 78 3美国上市标准 79 4境外首次上市程序 80 5海外初次公开招股费用 84 三、境外买壳上市操作模式 84 1、“壳”的特点 84 2、境外买壳上市基本思路 85 3. 买壳上市优势 85 4. 买壳上市方法 86 5. 借壳及买壳上市比较 87 6、境外买壳上市操作方式 87 7、借壳上市后融资方式 88 第九章 企业并购融资 90 一、企业并购概述 90 1、并购的类型 90 2、并购的交易形式如下表 91 3、并购的支付形式 92 4、并购的融资方式 92 5、并购时机选择 93 二、企业并购融资操作流程 94 1、目标公司选择策略 94 2、对目标公司审查策略 94 3、企业并购操作流程 97 三、房地产企业并购之后的整合策略 97 1制定正确的并购整合策略 98 2整合目标 98 3整合进度计划 98 4整合的四个方面 99 第十章 合作开发融资 102 一、企业合作开发概述 102 1合作开发形式 102 2房地产企业合作开发法律特征 102 二、房地产企业合作开发模式 103 三、合作开发方式 105 四、合作开发涉及的关键法律问题 105 1合同不要约定保底条款 106 2加强和完善对“共管账户”的管理措施 106 3不能借合作开发之名，行借贷之实 106 4明确责权 106 5及时办理项目开发各项手续，确保项目合法性 106 6注意对合作方的资信调查 107 第十一章 短期融资券融资 108 一、地产短期融资券概述 108 1、短期融资券期限结构 108 2、短期融资券的发行额 108 3、短期融资券主承销商壮大 108 4、发行公司债券的企业资格要求 108 二、短期融资券优劣势分析 109 1、短期融资债券优势分析 109 2、短期融资券融资的局限性 109 三、发行企业债券操作流程 110 1、操作流程 110 2、企业发债担保相关事务 110 第十二章 金融租赁融资 112 一、金融租赁概述 112 1、三大金融租赁类型 112 2、金融租赁六大特征 113 二、运用金融租赁的优势 113 三、金融租赁的劣势及限制 115 1. 从总量的角度来看 115 2. 金融租赁公司有一套严格的审核手续 115 四、金融租赁的操作流程 116 第十三章 典当融资 117 一、典当的概述 117 1、房地产典当与房地产抵押的区别 117 2、典当融资的适用范围 117 3、典当房产安全要求 118 4、典当融资的优势 118 5、典当融资的劣势如下表 118 二、房地产典当融资操作流程 119 1、典当融资操作流程 119 2、典当业务办理程序（上海东方典当行） 120 3、房地产典当七大误区 120 第十四章 私募基金融资 122 一、私募基金概述 122 1、私募基金特征 122 2、私募融资的四个新特点 122 3、私募基金三种操作模式及其特点 122 4、私募基金利益分配比例 123 5、私募基金存在两大问题 124 二、私募基金操作模式 124 1、私募基金的运作方式 124 2、私募基金操作流程 124 3、私募股份的数量及认购方式 125 4、私募的发行对象 126 5、私募股份的流通性 126 6、私募发行的审批程序 126 三、私募融资的风险分析 127 1从法理角度看 127 2从金融监管角度看 127 3从保护投资人利益角度看 127 金融紧缩和土地严控，使大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”，各种房地产金融创新产品借机进入房地产市场，这意味着融资多元化的资本竞争时代的来临。与此同时，一些聪明的敢为人先的房地产企业开始埋头苦练内功，准备着一场房地产融资革命。第一章 房地产融资走向多元化 一、房地产金融政策回顾 1个人住房按揭贷款首付款比例提高 国务院颁布“国十五条”规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。对于中低收入群众的住房需求，购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 2央行上调存款准备金率 经国务院批准，中国人民银行决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是自2004年上调准备金率后的连续调控。 3“外资限钞令” 2006年7月11日，建设部联合五部委出台的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。此条例的颁布限制境外热钱在我国房地产市场的投机行为，外资投资房地产会有所减少。 454号文件出台 2006年8月5日，银监会以“特急文件”形式下发的“54号文”关于进一步加强房地产信贷管理的通知。通知要求对房地产贷款业务进行规范，进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放。 5.央行再次上调存贷款基准利率 自2006年8月19日起，央行再次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。 6央行再次上调存款准备金 中国人民银行宣布，2007年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以巩固宏观调控成效，这距离央行上一次提高存款准备金率仅仅2个月。现执行9%存款准备金率的国有商业银行、股份制商业银行等金融机构，1月15日起将执行9.5%的存款准备金率。 7. 央行再次上调存款准备金 中国人民银行宣布，从2007年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 8. 央行再次上调存款准备金 中国人民银行宣布，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。 小结： 从2006年6月1日起到2007年7月1日，中国政府不断出台相关金融政策，调控房地产市场。国家上调银行准备金的目的，防止信贷总量过快增长，存款准备金率的调整，将产生多倍收缩效应，从而控制银行放贷盈利的冲动，并带来信贷总量的紧缩，其中将造成一些房地产公司投资链条的紧张；“限外”条例的出台，限制境外热钱在我国房地产市场的投机行为，外资投资房地产会有所减少；54号文件的出台，规范了房地产贷款业务，进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放；央行连续加息，对房地产开发企业而言，依靠银行贷款融资的难度加大。与大的房地产企业相比，连续加息将使得小型开发商融资途径更加缩小，开拓多元化的融资渠道已成各家房地产开发企业的当务之急。 二、房地产融资成本备受关注 为了规避房地产业发展放缓以及房屋价格下跌可能带来的金融风险，现在各大银行的信贷门槛愈发“高不可攀”，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。 1、银行：高筑融资门槛 2005年3月，工行、农行、中行、建行、交通以及光大等六大银行公布了2005年银行产业投向政策和信贷服务信息，六家银行产业投向重点和范围主要指向能源、电信、石油石化、航空等具有资源型、垄断性特点的行业。据了解，除了建行四川省分行外，其他五大银行均将房地产行业排除在2005年产业投向重点范围之外。六家商业银行的一致态度表明，房地产业在资金面上将面临来自银行的更为严格的控制与审核。 （1）房价跌幅较大，会导致银行不良资产的增长 宏观调控下房价的波动对银行有较大的影响，如果房价跌幅较大，可能会导致银行不良资产的增长。因此，目前银行对于房地产信贷特别是开发贷款这部分业务比较谨慎，控制得比较严格。不过，严格控制并不表示对所有房地产企业“一刀切”地采取紧缩政策，毕竟房地产信贷资产资量较好。 银行对于房地产信贷采取的是有保有压的政策，紧缩主要针对的是中小开发企业或资质不良的开发企业，对于实力雄厚、信用纪录良好的优质开发企业各银行都乐意发展信贷业务，甚至各行之间还存在着竞争。此外对于国家重点调控的高端住宅项目，商业银行已经基本不对其开放信贷业务。 （2）银行加强内部控制措施的实施 和开发贷款相比，银行对于个人按揭贷款的控制一直相对宽松，但目前也管理得越来越严。不少开发企业反映，由于审核工作的强化，银行的房贷速度放慢，原来一个星期就可以发放的贷款，现在往往延长到十几天。由于房地产项目投入大、投入周期长，要求资金供给的持续性、稳定性。银行延期放款，影响了资金的周转和工程的开发进度，增加了资金的使用成本。 因此，对于多项宏观调控政策可能会导致一些开发企业出现资金链断裂，为了避免来自开发企业的坏账，银行方面都会不断加紧前期的审查工作，防患于未然。为了防范少数开发商和诈骗团伙利用假按揭套取银行资金，各个银行建立了自己的个人征信系统。 该系统全面记录居民信用状况，包括水电费、煤气费、电话费的交纳以及信用卡、贷款的还贷情况都会有详尽的记录。目前各个银行的个人征信系统正在进行全国联网、对接。 2、信托：高风险追逐高回报 相关统计显示，房地产信托在我国出现不过两三年的时间，发展速度却惊人，截至2004年6月底，全国房地产信托募集资金已高达150亿元。近日，银行信贷门槛的提高更让房地产信托受到热烈追捧。 （1）通过信托融资的房地产企业逐渐增多 2004年4月，联华国际信托投资公司继3月推出“联信宝利”中国优质房地产投资信托计划后，又宣布推出“联信宝利”2号优先受益权产品，发行总额度预计为8000万元，其中面向社会公开发售的优先受益权产品占80；5月，中国对外经济贸易信托投资有限公司发行中远地产的凯晨广场集合资金信托计划，发行总额达到6亿元；6月，中诚信托推出了“北京道乐蒙恩商务街贷款项目集合资金信托计划”，该计划原定发行期为12天，结果仅4天预约总金额就已接近1.5亿元，远超过5000万元的发行规模；6月下旬，金地集团对外宣称已计划通过发行房地产信托产品融资2亿元人民币。 信托公司作为金融机构，拥有便捷的融资和投资渠道，资金信托计划是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是其区别与其它金融机构的独特优势。根据不同项目的特点，设计不同的资金信托产品，可以化解政策变化给各方带来的困境。 （2）信托成本高昂成为信托投资发展的最大问题 在目前中央与各地政府不断加大力度调控房地产业的背景下，监管部门对房地产信托计划的审核更加小心，信托公司在项目选择上也格外谨慎，开发商通过信托融资的难度很大。而且，随着风险的加大，信托公司要求的投资回报率也水涨船高。 信托产品一年期预期收益率一般最低的为4，最高为4.6，而平均收益率则为4.2；但房地产信托计划目前的预期收益率明显要高于平均水平，预期收益均在6以上，普遍高于银行储蓄利率与同期国债收益。因此，信托成本高昂让一些开发企业望而却步。 除此之外，房地产信托资金从使用来看更多地体现为“过桥贷款”的性质，偿还的周期较短，通常为1年，增加了开发企业资金使用的成本。 3、基金：政策缺位，难解近忧 由于有关产业基金法律法规的缺位，内地还没有严格意义的地产基金，短期内地产基金也不会对房地产开发企业起到资金支持作用。不过，随着海外资本在内地房地产业中的比重大幅上升，房地产投资基金逐渐浮出水面。 （1）房地产基金已经蓄势待发 2005年初，北京国际信托投资公司推出的国内首只房地产基金赴新加坡上市；美林集团、摩根士丹利等著名国际投资机构大手笔投资中国房地产市场等均表明，房地产基金已经蓄势待发。4月，香港证监会发表关于房地产投资信托基金(REITs)海外投资应用指引草拟本咨询文件，建议允许香港房地产投资信托基金投资包括内地在内的全球各地物业，对内地监管部门早日出台产业基金法更具积极的促进作用。 （2）房地产基金将成为未来地产融资趋势 根据目前地产融资现状，未来一段时间，房地产基金将成为未来地产融资的主要趋势。因为房地产基金除了能够拓宽房地产行业的融资渠道，更有利于分散房地产市场的金融风险，还得对整个房地产开发、经营模式产生重要影响。但是，使用海外基金的成本将更加高昂，海外基金风险借款的利率通常在15左右，如果资金数目较大，利率会更高，因此开发企业在利用这类基金时候，又必然会多加衡量自己的成本与收益，使目前一段时间房地产基金无法得到快速发展。 （3）大多数中小开发商无法通过上市获得资金 近年来许多房地产企业津津乐道于上市融资，但上市对企业的资格审核非常严格，对企业业绩、净资产等方面的要求也非常高，大多数中小开发商根本不具备上市的条件，因此是不现实的。 （4）融资工具的使用成本是否低廉成为企业选择的重要依据 多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。 三、房地产融资市场逐步趋向多元化 通过深入细致的市场研究，并参考诸多房地产行业数据指标，就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场经济规律的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，肯定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。 根据前文的分析研究，预计房地产融资市场将呈现以下重大的发展趋势： 1、融资市场格局多元化 以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。 2、房地产融资体系逐步健全 房地产融资体系的健全包含两个方面： 一是：围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系。 二是：构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。 就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。 3、资产证券化积极推进 资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。 4、金融产品创新层出不穷 房地产市场中不断变化的投融资需求是金融创新的原动力，随着房地产业的不断发展，未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在以下两个方面：一是如何满足企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向；二是如何帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险，有时还会面临一定程度的汇率风险。金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进一步完善。 综上所述，房地产融资市场的健康发展是决定房地产业兴衰成败的关键。随着房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场必将步入快速、健康、持续的发展阶段。 四、房地产融资存在的问题 房地产与资金关系密切，没有资金就没有房地产这种说法就说明了两者是不可分割的连带关系。在连续紧缩银根的状况下，资金是制约房地产企业发展的瓶颈。房地产企业不仅融资成本上升，多数企业依靠银行融资的方式在以较慢速度改变。2005年房地产融资存在的主要问题： 1、金融市场环境有待进一步改善 在现有金融市场环境中，房地产企业融资依赖银行间接融资方式难以改变。2005年国内非金融机构部门（包括住户、企业、政府部门）融资总量为31507亿元，其中，贷款为24617亿元，占比为78.1%，同比下降4.8个百分点，但仍然是主要融资方式。直接融资（股票、国债、企业债）占21.9%，难以撼动银行贷款这种间接融资方式。 2、政策环境需进一步优化 近几年，对房地产企业直接融资出台了相关政策，这些政策主要有利于大型资质级别高的房地产企业，基本不适合中小房地产企业。直接融资的一些产品，由于政策滞后，只能曲径通幽。 3、企业自身环境阻碍融资 2005年房地产企业自有资金比例为18.7%，同比上升2个百分点，与银行贷款要求的比例有较大差距。大型综合性房地产企业较少，2005年房地产上市公司仅为70多家，占房地产企业总数的0.2%左右。 第二章 房地产企业克服障碍迅速融资 一、房地产企业如何重塑资金链条 市场环境不由企业控制，宏观政策不被企业控制，房地产企业只能依托自身资源和特点，摆脱过去对于银行贷款的单一依赖，在大环境和宏观调控下求生存、谋发展。 1、小规模企业：避企业风险，走兼并之路 小规模的房地产开发企业是大环境下的催生企业也是最易消失的企业。这类企业通常专业能力不强、项目运作经验欠缺、开发资金匮乏，对市场敏感性最高，一旦市场环境转变、宏观政策收紧，就容易成为倒闭的先行者。 不过，在土地资源稀缺紧张的境况下，部分小规模企业手中持有的低价土地吸引了大型房地产企业兼并收购。通过行业内部兼并行为，小企业解决自身融资困难；大企业以相对低廉的价格获得土地储备和未来发展资源；而银行则因为资产转移到大规模房地产企业而免除了部分金融风险。 2、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力 中等规模房地产企业往往凭借战略眼光，在市场低迷时期入市，通过整合各方面的资源低成本获得土地，当楼盘开盘上市即遇房地产大市一路高攀，从而获得丰厚的回报。宏观调控下，摆在中等规模企业面前的是一道选择题，要么和小企业一样走上被兼并的自我消亡之路，要么就重塑资金链继续在行业中生存。但是，选择重塑资金链的企业面对着融资无门的窘境，各种融资渠道对企业的信誉、实力、资产都有一定的要求，而这正是中等规模房地产企业与大规模房地产企业之间的差距。 为了重新在行业找到发展方向，不少中等企业提出走个性化战略转型之路，将企业盈利模式从过去的全程开发商转变为专营开发商，在不能大规模获得资金支持的环境下，通过专业化降低成本提升盈利能力，实现“自我融资”，重塑企业资金链。中凯集团即是这场转变中的典型案例。为了适应市场和宏观环境的深刻变化，中凯集团积极进行战略转型，发挥专业所长，从全程开发商努力转变为房地产风险投资管理商和房地产服务商，获取企业新的发展方向。 3、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金 大规模房地产企业集团，由于在行业内发展历史较长，享有一定声誉和项目运作经验，相对于中小房地产企业更容易获得金融机构的支持，融资渠道相对而言比较多样化。但是，受制于国家政策和企业发展环境，这部分企业也呈现出过分依赖于银行贷款的现状。 在国家有意调控市场和规避金融风险的情况下，虽然这类企业常规融资渠道受到一定阻扰，但是可以多方拓展自身资源，通过业内强强联手、资本市场融资、联姻海外资本、降低资金需求、国企资产重组的方式重塑或加强企业资金链，提高自身资金实力抵御由于国家宏观调控引发的资金紧张。 二、房地产企业如何困境突围 1、突围方式之一业内强强联手 越来越稀缺的土地和公开透明的出让方式使得全国土地价格一路飞涨，面对高昂的地价即便是大规模房地产企业也显得资金实力不足。强强联手共同获取土地的方式在融资渠道受限的情况下开始出现，房地产商采取抱团作战、联合实力、资源互补的形式解决资金短缺问题。 2、突围方式之二资本市场融资 大规模房地产企业由于有一定的资产积累和市场信誉度，通过资本市场争取融资是获取发展的有效途径。富力地产的香港上市，保力地产的筹备上市和顺驰香港上市计划等都体现出：开发商想通过资本市场增强资金实力。已经上市的房地产企业可以通过增发股份或是发行债券(包括可转化债券)等方式从资本市场上获取资金。 3、突围方式之三联姻海外资本 大规模房地产企业和境外的投资公司合作，组建新的项目公司共同开发项目。这种合作方式，对国内的企业而言，可以缓解资金压力；而对境外的投资公司而言即有了进入快速发展的中国房地产市场的机会又避免了单独开发面临的风险。 2005年7月，万科集团与新加坡政府产业投资有限公司附属公司(简称RZP)的合作就是这一融资方式的典型案例。双方共同投资1亿美金创立一家投资性公司，并通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。 4、突围方式之四降低资金需求 越来越高昂的土地价格对于资金的要求越来越高，为了缓解资金压力，大规模房地产企业开始注意那些有低廉成本土地的小规模企业。这些小规模企业由于能力有限无力在严峻的市场环境下开发项目；而大企业在市场调整期也无力撬动资金杠杆来满足企业发展对于土地的需要。因此大规模房地产企业通过兼并收购方式获取其它企业手中已有地块，降低获取土地的成本以减低资金需求，获得变相融资。 此外，一些大规模开发商也开始在市场转折期转战二、三线城市，以相对低廉的价格获取土地。企业在对一线城市保持谨慎观望态度的同时，又为将来成熟时刻在二三线城市发展储备土地。企业的暂时性战略转移即降低了资金需求又为未来发展节省现金，实现变相融资。 5、突围方式之五国企资产重组 国有企业在面临市场转变时刻频频出现资产重组的身影。央企房地产资源重组露出端倪：总体上按照南北划分，长江以北由中房集团接手，长江以南的资源，现在已经内定由招商局和华侨城等南方央企接管。而在上海的巨舰企业上海实业集团近来对旗下的地产资源也进行重组。国企房地产资源频频重组的主要目的就是提升企业资金实力，有效规避房地产市场波动带来的影响。塑造大型国营房地产航母正成为一种行业资源整合的趋势。 三、各种融资方式资金成本比较 作为一个完整链条的房地产金融，应该包括房地产信贷、股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资等多种方式。 一般来说，房地产融资成本，不仅与融资方式有关，也与开发时间即资金提供的时机密切相关。融资成本随开发时间而变化，一开始最高，随着项目的进展，例如开工证拿到后，融资成本会逐渐降低。 四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道 中小房地产企业能否成功融资，是生存的关键。房地产调控政策出台之后，资金问题一直存在，但需要区别对待。对于大型开发商，授信额较高，是银行放贷的主要对象。对于中小房地产企业而言，银行一般不会放贷，资金紧张是十分普遍的问题。在银行支持无望的情况下，中小房地产企业不应坐以待毙，也不能好高骛远，而要坚持融资创新，探寻适合自己的融资方式。 1、探索有效的民间融资方式 在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率的方式，向其它企业、自然人寻求融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。 2、委托贷款 通俗地说，就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。 3、固定回报投资 对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见为5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。 4、与建筑企业合作开发 由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。 5、互助性担保 以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。 6、建立中小房地产企业发展基金 可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。 五、拓展房地产融资渠道的对策 1、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道 第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业应探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，更有助于风险的分散。 在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法除自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市，到资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。 房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。 2、中小房地产企业融资方法 “121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种： （1）寻求与大公司合作 这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作成功，对中小企业来讲是条融资捷径。 （2）求民间资金 目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业 知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。 一个房地产项目开发资金的筹集渠道，目前从大的块面来说，分为三大部分，即企业自有资金，银行信贷资金和销售的滚动投入资金。 按照城市房地产管理法规定，房地产开发企业自有资金不得低于项目所需资金的，销售的资金回笼参与滚动，则要看市场对产品的承接力如何，而大部分企业自有资金不足，因此项目对银行信贷资金依赖更大。而银行信贷资金，在现时的金融管制政策下，进入是有门槛的，如“四证”齐全、项目自有资金筹足总投资的等，利用银行的钱会很难。因此，融资成为筹措资金的重要方式。 第三章 国内商业银行贷款 国内商业银行是地产商的老东家，就目前来说，开发商们的钱很大一部分还是来自于国内商业银行贷款。不过是有的直接，有的间接。 一、国内商业银行贷款概述 国内商业贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。针对房地产开发的贷款方式有两种：其一是信用贷款；其二是担保贷款。 1、信用贷款的五种类型 类型 分析 普通限额贷款 一些企业常常与银行订立一种非正式协议，以确定一个贷款限额，在限额内，企业可随时得到银行的贷款支持。 透支放款 对这种贷款，银行与客户之间没有书面协议，往往凭客户与银行之间存在的默契行事，特别是对信用较好的客户，银行经常提供透支上的便利，这种便利被视为银行对客户所承担的合同之外的“附加义务”。 备用贷款承诺 是一种比较正式的和具有法律约束力的协议。银行与企业签订正式合同，在合同中银行承诺在指定期限和限额内向企业提供相应贷款，企业要为银行的承诺提供费用，其费用率通常相当于限额未用部分或全部限额的0.25%0.75%。 消费者贷款 消费者放款是对消费者个人发放的用于购买耐用消费品或支付其他费用的放款。商业银行向客户提供这种贷款时，要进行多方面的审查，主要包括：借款人的职业、借款人的生活收支状况、借款人的财产状况、借款人的品德。 票据贴现贷款 票据贴现贷款是顾客将未到期的票据提交银行，由银行扣除自贴现日起至到期日止的利息而取得的现款。可贴现的票据包括银行承兑汇票、商业承兑汇票、商业期票、银行本票和汇票等。目前商业银行贴现业务已扩展到政府债券。 2、担保贷款 根据充当担保物的不同，担保贷款可分为两种： （1）担保品贷款 可担保物权 股票和债券； 保函、商品、地产、人寿保险单、汇票、本票以及其它物权凭证； 第二、甚至第三抵押权等等。 影响担保因素 市场价格是否稳定； 是否容易销售，是否易于保管； 进行鉴定所需要的技术是否复杂。 其中，商品最适合作为担保品，有价证券次之，不动产最差。 担保种类 取得留置权 银行扣留债务人的财产直到他欠银行的债务还清为止。 取得质押权 其内在规定性与留置权略有不同：其中之一是，在质押方式下，受质押人（银行）在债务清偿前拥有全部占有债务人用作抵押财产的权力，在某些情况下，受质押人还有出卖该财产的权力。质押权是一种特别赋予的所有权。 抵押 债务人将其拥有法定权利或衡平法权利的不动产或动产转让给债权人作为其借款的抵押品。在抵押方式下，受抵押人（银行）对财产有特定的权益并有出卖权，银行的抵押文件一般载有变卖担保品的明确规定。 （2）保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 保证书是保证人为借款人作贷款担保与银行的签约性文件。保证书担保放款的实务操作通常比较简单，银行只要取得经保证人签字的银行拟定的标准模式保证书，即可向借款人发放贷款。所以，保证书是银行可以接受的最简单的担保形式。 保证人不同，保证书的出具程序也不同。银行在接受时对股份制、合伙制、单个制公司等加以区分。 保证书在银行陈述虚伪、保证人出于误解、保证人受到不正当的影响三种情况下失效。 二、国内商业银行贷款操作流程 房地产企业法人向国内商业银行贷款一般要经过以下五个阶段： 1、贷款申请 借款人资格 (1)借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织； (2)有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有关部门批准设立的证明文件； (3)经营管理制度健全，财务状况良好； (4)信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力； (5)有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户； (6)有贷款人认可的有效担保； (7)贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效； (8)借款人已经取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用权证、建设工程开工证； (9)贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告； (10)贷款项目工程预算报告合理真实； (11)借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设； (12)企业信用等级和风险度符合贷款人的要求； (13)贷款人规定的其他条件。 申请贷款资料 开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。 （1）单位资料 申请贷款须向银行提供的单位资料 经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件； 单位章程、成立批文； 经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表； 工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件； 法人代码证复印件、年检报告； 房地产企业开发经营资质证书； 借款申请报告； 公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议； 若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质押物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明； 公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。 （2）项目资料 申请银行贷款须提交的项目资料 项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告； 建设用地规划许可证； 建筑工程规划许可证； 土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证； 地价款缴交凭证复印件； 施工许可证； 房地产预售许可证； 合作项目需提供合作开发合同或有关部门批准合作开发的批件。 2、商业银行贷款调查 银行为把握房地产开发项目的实际情况，需了解借款人的资信状况、资质等级和法定代表人的素质，掌握资金实际到位情况，判断项目市场前景等，贷款调查部门在收妥借款人上报的资料后，会对项目建设的合法性、效益性，产权的完整性、有效性及所报资料的真实性、时效性逐项调查核实，查验土地出让合同及土地、房屋产权证是否真实有效，掌握地价款的缴交及土地抵押状况。 （1）借款人资格的核查 调查借款人的基本情况 主要是组织形式、产权构成、注册资本、经济实力、经营管理机制、业务范围、资质等级、完成项目建设的能力及其自身具备的优势与特长等； 了解法定代表人状况 了解其法定代表人的素质、领导班子的凝聚力与决策水准、各个部门特别是一些重要岗位上的人员素质与构成等； 核查其财务管理和经济核算制度是否健全 特别是通过分析前3年及上个月的财务报表，估测其营运能力、盈利状况及还本付息能力，尤其对资产负债率、流动比率、速动比率等指标达不到规定条件的要进行分析说明，并了解其在贷款行和其他行的结算存款及贷款信用状况等； 了解借款人与贷款行的业务合作诚意及程度 如存款结算、中间业务的代理、项目按揭及售房款的回笼等。 （2）调查核实项目情况 房地产开发贷款项目评估是贷款行根据贷款效益性、安全性、流动性的要求，运用定量和定性分析相结合的方法，在贷款决策前期工作中除了对借款人进行评价外，还要对拟开发项目的盈利水平、偿还能力、建设条件、市场环境及各种不确定因素所做的全面系统的评价。 项目建设条件评价 项目建设必要性； 项目建设内容、规划和建设方案； 项目建设条件评价； 设计单位资质评价； 施工组织评价； 环境保护评价； 市场评估 市场总体情况的分析； 市场需求情况分析； 开发产品的主要特点是否符合消费者的需求特点； 分析其他开发商开发的同类产品已有开发量和潜在开发量； 要考虑本地区现有需求总量与开发总量，特别要关注在本项目建