仰周庄 销售讲义(1).doc

瑾润集团九仰周庄销售讲义上海丽仁行销售讲义提纲壹、政策篇一、政策（国家、地方、种类）简介二、房地产相关金融知识贰、市场篇一、整体市场走势分析二、区域板块市场分析三、竞争市场分析四、重点个案分析叁、区位篇一、地理位置及交通（开车路线、收费状况、）二、区域规划及发展趋势（方向）三、配套（交通、公建、高端奢侈配套）四、旅游、度假资源及人文历史肆、产品篇一、合作团队简介（投资及开发、建筑、监理、设计、物业等）二、基地概况（基本信息）三、规划设计（理念、风格、整体布局、间距、水系等）四、景观五、绿化六、建材及施工工艺七、交房标准八、户型 1、户型设计理念2、户型优劣势分析表 九、服务 1、物业管理（管理内容及收费标准等） 2、安保及智能化（内容及用途等） 伍、法务篇一、购房须知（所需资料及配合事宜等）二、购房流程（查询、付定、退定、签约、换房、退房、贷款、公证、交易办证、交房、售后服务等）三、银行及按揭贷款（银行 资料 资格 成数 公式 利率）四、购房相关税费（一、二手房）陆、业务篇一、各级岗位工作职责二、案场制度及规范柒：答客问捌：各类说辞一、来电接听说辞二、来人接待说辞1、售楼处接待说辞2、寒暄说辞3、区域看板说辞4、单体模型说辞5、现场工地说辞6、样板（区、房）说辞7、价格说辞附件:家具尺寸附件:高尔夫常识销售讲义提纲壹、政策篇一、政策（国家、地方、种类）简介（一）新型城镇化是主旋律21世纪是创新的世纪，这种创新不只表现在科技与产业的进步，同样体现在人居环境的提高和城乡、地区差异的缩小上。中国作为世界上人口最多的发展中国家，要实现我国的现代化和城镇化，更应坚持用创新的思路去开拓我国城镇化新的篇章。党的十六大明确提出，“加快城镇化，全面繁荣农村经济，逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路”。十七大报告又进一步提出“走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展”。同时，十七大还对十六大提出的“走中国特色城镇化道路”加以了完善和发展，提出了“核心是促进大中小城市和小城镇协调发展”的指导思想。党中央之所以将我国的城镇化发展提升到战略高度进行部署，是因为未来50年中国城镇化进程将影响我们自身，而且将对全球发展产生深刻影响。我国的工业化进程自改革开放以后一直处于一个快速发展阶段，同时工业化率在一个较高水平上保持稳定。2008年我国人均GDP已达1.6万元人民币（2300美元），而与此同时，2008年我国城镇化率为45.68%，低于发展中国家的50%，远未达到钱纳里标准60%65%的水平。由此可见，中国的城镇化将是未来社会经济发展的主题。(二). 41个城市取消限购2014年6月27日，呼和浩特市成为全国首个正式发文放开限购的城市。随后，其他城市陆续跟进，完全放开或部分放开限购政策。而随着9月26日珠海限购政策的松绑，2014年46个限购城市中仅剩北上广深四个一线城市和三亚共五个城市仍在执行限购。从2010年开始在全国逐渐推行的房地产限购政策一直是中国房地产市场的“紧箍咒”，从2014年下半年开始，限购令的逐渐解除也意味着房地产市场再次迎来宽松的政策环3.房产税停止扩容2014年3月的“国五条”提出要扩大房产税试点范围。去年下半年，媒体报道杭州、广州、深圳等地制订的试点方案已经成形，第二批试点即将推出，但最后扩围计划却杳无音信。现行的房产税暂行条例是1986年由国务院发布的，该条例对个人所有非营业用的房产免纳房产税。但2011年，上海和重庆出于调控楼市等原因，开始对个人住房征收房产税。在深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉看来，各界对房产税的争议主要在于法理上不正当。重庆和上海出台房产税是因调控倒逼，而现在房地产税是属于税制改革的一环。今年从放弃房产税的试点，到启动房地产税立法工作，也说明了此前两地的试点失败了。“上海和重庆在试点房产税过程中有很多问题，在抑制房价及增加地方税收方面的作用不大，因此无法在全国推广。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。根据上海公布的2014年预算草案，今年上海预计征收房产税27.6亿元，同比增长2.6%。而2014年上海土地出让金收入预计超过1700亿元，相比之下，房产税对财政的贡献仅是九牛一毛。事实上，房产税和房地产税只差一个字，外界对此却多有混淆。顾云昌告诉记者，有关房地产的税收都算房地产税，包括开发、流通、保有环节，前两个环节的税费包括房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等，而房产税仅仅指向保有环节。目前，房地产开发和流通环节均征税，且税负过高，但保有环节则缺失。顾云昌认为，要推进房地产税立法，须理顺整个税收环节，该调整的调整，该取消的取消，做到不重复征税。上述深圳市地税局负责人表示，房地产税是要把土地使用的税收合并进来，主要是针对存量房。有了房地产税后，包括住宅、写字楼、商铺等都要缴税。在房地产税尚未立法之前，广东省近日提出将使房地产税成为县(市)级主体税种，引发广泛关注。“这不矛盾，因为现在基本可以明确的是，房地产税属于地方税种，而广东省只是先将其纳入到地方税种体系。”上述深圳地税局负责人告诉记者，房地产税的具体立法过程、时间，均需要通过全国人大才能实行。由于房地产税涉及到整个税制改革，取决于中央推动改革的决心和力度。4.房地产税加快立法财政部财政科学研究所原所长贾康（微博）日前公开表示，房地产税的基调是加快立法。从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。“当时我与贾康在一起开会，他说的2017年前后只是个目标，房地产税的立法需要征求各方意见，还有个过程，但两三年时间也差不多了。”顾云昌对记者说。湖南省住建厅负责人称，今年房地产市场调整的力度较大，在楼市企稳之前，政府应该不会急于推进房地产税。“现在已经明确房地产税由中央统一部署，我们一切都需听中央的，因此地方不存在做什么准备工作。”上述深圳地税局负责人表示，房地产税作为今后地方财政收入的重要来源，与调控房价并没有直接的关系。上述湖南省住建厅负责人告诉记者，目前房地产税尚未摆上议事议程，该省地方政府也从来没有研究过，开不开征按照中央的要求来。李宇嘉告诉记者，从政府职能转变和整个财税体制改革的角度看，房地产税制的设计是一项系统工程，既包括制度性框架的搭建，也包括现有房地产行业税收制度的完善，要比简单的房产税试点复杂得多，时间上更长。李宇嘉称，在制度上，包括现有房地产税制（如土地融资模式、房地产相关税费）的作用绩效和风险评价，过渡期的财政风险（如财政收入空窗）评估，以及向以房产税为主的财产税制转变的预案设计，如缩短出让年期、完全的产权出让探索，即不再规定70年或40、50年的产权，而是拥有永久性产权。此外，对现行税制，李宇嘉认为，包括房地产行业综合税负评价，各环节税种的梳理和减并，降低交易环节税负，持有环节税收种类的合并和综合税率制定，土地增值税的改革和完善等都需要重新考量5. .昆山买房落户政策昆山买房政策为提高人口素质，优化人口结构，合人口规模和经济社会发展相适应，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。第一条在全市范围内取消农业户口、非农业户口性质，凡居民在我市登记的户口，统称为：居民户口。第二条在本市范围内申请迁移的，实行心具有合法固定住所为基本条件的准入登记制度。本市居民在城镇与农村之间的户口迁移，只作户籍变更登记，不与经济利益和福利待遇挂钩，如涉及经济、土地、拆迁和计划生育等问题的，另按有关规定办理。在本市申请户口迁移的实行条件准入制。凡在本市具有合法固定住所、稳定职业或生活来源基本条件的人员，要求将户口从外市迁入本市的，经有关部门受理，符事本办法的准予迁入。在迁入地无直系亲属的18周岁以下的人员不予准迁。第三条本办法所称合法固定住所是指：申请迁移人在本市居住房屋属于自己的产权房屋。本办法所称稳定职业或生活来源是指：申请迁移人在本市通过合法手续取得各类工作，且签订劳动合同、参加社会保险、医疗保险，有一定的经济来源包括退休工资等其他合法的社会保障，家庭的人均可支配收入不低于昆山市平均水平（根据录用单位证明）。第四条凡迁入人员需符合国家计划生育有关规定，无参加国家禁止的组织或活动的记录。第五条下列人员户口准入，由市人事局受理：（一）具有高级专业技术职务任职资格或硕士及以上学位的人员；（二）在国外、境外取得国家承认的本科及以上学历的留学人员；（三）具有中级专业技术职务任职资格或本科学历，且年龄在35周岁以下的专业技术人员和管理人员；（四）被单位合法聘用（办理人才绿卡）已参加社保、医保，具有大专或中专学历且年龄在30周岁以下，在昆工作大专满3年，中专满5年，并拥有固定住所的人员；（五）按照毕业生就业政策接收安置的昆山市生源的大中专毕业生；（六）在本市有合法固定住所、稳定职业并被评为昆山级以上劳动模范的；（七）因家庭实际困难需照顾父母、配偶而调动的在职干部及符合随迁条件的配偶和未成年子女；（八）经市人事部门批准调入的人员和需人事局审批准入的其他人员。上述（一）至（三）项人员除本人户口准迁外，允许其配偶及未成年子女随迁。第六条下列人员户口准入，由市劳动和社会保障局受理：（一）因家庭实际困难需要照顾父母、配偶而调动的在职职工及符合随迁条件的配偶和未成年子女；（二）生产急需，经考核符合要求引进具有中高级技工或技师职称的技术、管理人员；（三）按照毕业生就业政策接收安置毕业的昆山市生源技、职校毕业生；（四）需劳动和社会保障局审批准入的其他人员。第七条下列人员户口准入，由公安机关受理：（一）在本市投资人民币100万元以上且经营3年以上、累计纳税人民币20万元以上，并拥有合法固定住所的人员，允许其本人、配偶及其未成年子女整户迁入；（二）购买本市成套商品住房，房产证办理3年以上，面积达80平方米以上，且被本市单位合法聘用5年以上（劳动合同由劳动和社会保障部门签订意见），参加社保、医保3年以上的，允许其本人、配偶及未成年子女整户迁入；（三）购买本市成套商品住房，房产证办理3年以上，面积达80平方米以上，且经商、兴办产业连续三年以上，累计交纳税金20万元以上（税务部门出具证明），允许其本人、配偶及未成年子女整户迁入；（四）投靠父亲或母亲的未成年子女；（五）结婚三年后需投靠的外市无业城镇或农村配偶；（六）需投靠子女的城镇退休父母、城镇无业和农村55周岁以上的父母（子女必须拥有合法固定住所，父母必须在当地或在本市参加养老保险）；（七）本市居民迁往合法固定住所的；（八）需公安机关审批准入的其他人员。第八条凡被苏州市各类院校录取的本市籍学生，入学时不再迁移户口，被外地院校录取的，允许不迁户口的可不迁，均待其毕业后直接将户口迁往工作单位所在地或实际居住地。被本市各类院校录取的非昆山籍学生，户口迁移仍按照国家和上级有关规定办理。第九条凡涉及国家指令性计划安置的人员，由相关部门按国家有关下政策办理。第十条凡提出申请要求的人员，应根据申请的理由，提供相应的证明材料。提供证明材料要求由相关受理部门公示。第十一条经人事、劳动和社会保障局批准迁入昆山市的人员，统一凭调动人员情况登记表至市公安局开具户口准予迁入证明；当年大中专以上毕业生，凭加盖市人事局专用章的户口迁移证迁入地公安派出所办理落户手续二、房地产相关金融知识1. 限贷放松2014年9月30日，央行、银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，这宣告房地产信贷政策在2014年开始松绑。2. 银行破产存款最高赔50万大额存款可分散在多家银行存款保险条例公开征求意见，银行破产，存款最高赔50万你咋看？关系百姓切身利益的存款保险条例(征求意见稿)11月30日公布。为什么要搞存款保险？什么样的存款能得到保障？保费由谁来负担？对于一系列热点问题，中国人民银行有关负责人和专家给予了解答。110多国家和地区已建存款保险制对百姓而言，存款保险制度有些陌生，但其实世界上已有110多个国家和地区建立了存款保险制度。特别是在应对国际金融危机中，多国存款保险制度有效避免了挤兑的发生，最大限度地保护了普通储户的利益。所谓存款保险，是指存款银行交纳保费形成存款保险基金，当个别银行经营出现问题时，使用存款保险基金依照规定对存款人进行及时偿付。中国银行国际金融研究所副所长宗良指出，存款保险制度主要出发点是加强对存款人的保护。通过法律程序明确建立存款保险制度，可以更好地起到稳定人心、增强信心的作用。一旦存款保险制度建立完毕，我国将形成包括央行最后贷款人职能、银监会审慎监管和存款保险制度三道金融安全网。银行若破产，将先动用存款保险基金50万元限额够不够用？央行根据2013年底的存款情况进行了测算，可以覆盖99.63%的存款人的全部存款。“这意味着，绝大多数存款人的存款能够得到全额保障，不会受到损失。”央行有关负责人指出，这个限额也并不是固定不变的，可根据经济发展等因素调整。超过50万元的存款怎么办？中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇“支招”：可通过在多家银行分别开立账户的办法，从而实现存款的全额保护。特别需要说明的是，按照征求意见稿的规定，即使个别小存款银行发生了被接管、被撤销或者破产的情况，一般也是先动用存款保险基金，支持其他合格的金融机构对出现问题的存款银行进行“接盘”，收购或者承担其业务、资产、负债。这样存款人的存款将转移到其他银行，继续得到全面保障。确实无法由其他银行收购、承接的，按照最高偿付限额直接偿付被保险存款。这也是世界各国的通行做法。农村信用社也在保险范围内存款保险制度是保护存款人权益的重要措施。根据草案，存款保险将覆盖所有存款类金融机构，包括在中国境内依法设立的具有法人资格的商业银行(含外资法人银行)、农村合作银行、农村信用社等，符合条件的所有存款类金融机构都应当参加存款保险。存款保险覆盖存款类金融机构吸收的人民币和外币存款，包括个人储蓄存款和企业及其他单位存款的本金和利息，都在存款保险的保护范围内，仅金融机构同业存款、金融机构高级管理人员在本机构的存款，以及其他经存款保险基金管理机构核准不予承保的存款除外。央行相关负责人表示，将少数特定存款排除在存款保险保护范围之外，有利于发挥市场约束机制作用，促进银行业稳健发展。3. 银行贷款政策昆山住房商业贷款政策个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房公积金的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。热门标签:昆山住房商业贷款个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房公积金的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。以下为大家提供昆山申请住房商业贷款的相关知识。昆山新房商业贷款条件个人办理住房贷款所需条件：1、同意以所购住房为抵押担保。2、借款人年龄加借款期限男士不超过70岁、女士不超过65岁；3、具有完全民事行为能力；在中国境内具有常住户口或有效居留身份；4、必须支付不低于所购住房全部价款一定比例以上的首期购房款。5、具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；6、已经签署购买住房的合同或协议；一般需提交的资料：1、已经支付全部或部分首期购房款的证明；2、借款人还款能力证3、借款人具有法律效力的身份证件：居民身份证件、户口本、军官证、或其它有效证件。4、借款人和/或配偶授权查询人民银行个人征信系统的授权5、借款人本人名下用于供款的中国银行活期存折（卡）复印件；6、贷款人要求提供的其它证件房贷申请被拒绝，该如何解决？可以先向银行了解被拒绝的原因，以决定应对的办法。如果是因为已贷款购买了多套房屋，或购房者的年纪过大，或个人资信记录不良，可以向银行申请改换主贷人。由父母、儿女或其他直系亲属作为贷款的主贷人，提供还贷。购房者本人则作为贷款的参贷人，参与还贷。这样，就可以保证您成功申请房贷。4.什么情况下可以提取住房公积金？答：符合以下情况，职工可以提取住房公积金：（1）购买商品住房的；（2）购买存量住房的；（3）购买拆迁安置住房的；（4）自建、翻建、大修住房的；（5）购买公有住房的；（6）偿还住房贷款的；（7）还清住房贷款的；（8）离休、退休的；（9）完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（10）女满40周岁、男满50周岁下岗失业且公积金帐户封存（停缴）满二年的；（11）属于主管部门认定的低保、低保边缘和特困对象的；（12）与单位终止劳动关系，离开苏州大市范围或出境定居的；（13）租赁自住住房支付房租的；（14）出国、出境定居的；（15）患有癌症、白血病、尿毒症、再生障碍性贫血以及器官移植五种重大疾病的；（16）职工死亡或被宣告死亡等情况的（由继承人、受遗赠人办理）。1.外地户籍职工离职返乡提取公积金外地户籍（苏州大市范围外）职工在离职（与单位解除劳动合同）准备回老家的时候，可以全额提取本人住房公积金帐户内的余额（包括单位和职工两部分）。为进一步方便职工办理，现将相关事项通知如下：办理前提条件1、职工户籍在苏州大市范围外2、离职（与单位解除劳动合同）3、单位已给职工办理了公积金账户封存（停缴）手续办理所需材料1、住房公积金卡原件2、外地户口簿或有效期内的昆山居住证（暂住证）原件、复印件1份3、与单位解除劳动关系证明（离职证明）原件、复印件1份4、本人的身份证原件、复印件1份5、本人的银行借记卡一张（1）如果本人事先已办理了公积金关联业务，则需携带已与公积金关联的银行借记卡；（2）如果事先没办理关联或不清楚是否办了关联，则请携带好“建行、工行、农行、中行、交行、苏州银行”这六个银行之一发行的本人有效借记卡；（3）如果本人没有上述六家银行发行的借记卡，请携带好职工本人身份证银行可当场办卡；（4）如果是“配偶、直系亲属等”代提取的，代提取人必须携带好提取人本人已关联的银行借记卡。友情提示，关于代领和密码设置1.提取公积金应由本人办理，如确需委托他人代为提取的：夫妻关系：持双方身份证、结婚证或同一本户口簿；直系亲属（仅指提取人的父母或子女）：持双方身份证、同一本户口簿及提取人委托书；其他关系：应在事先设定好密码的前提下，代为提取人持双方身份证及提取人委托书。2.设置密码原则上由职工本人办理，如有特殊情况可代为设置，代设人需符合以下条件：直系亲属：持双方身份证、直系亲属关系证明；其他关系：持双方身份证、公证处公证的委托书。办理地点、公交路线（一）以下银行网点只办理住房公积金缴存银行为本行的职工离职提取，也就是原单位的缴存银行不是该银行就不能办理提取。手机编辑短信，内容为个人公积金账号（10位数字，如0446*）发送到，即可回复办理提取的银行网点等信息。建设银行前进路支行：前进东路586号，中材大厦一楼，电话55186051。公积金服务大厅向东30米左右。工商银行玉峰支行：人民南路103-1号，电话57305337。乘坐公交106或107路至“朝阳新村”站下，沿人民南路向北走50米左右。工商银行紫竹路分理处：紫竹路265号，电话57792432。乘坐公交106或107路至“东大桥”站下，转乘公交2路至“阳光昆城”站下，沿紫竹路向南走150米左右。昆山农业银行营业部：人民路98号（昆山宾馆对面），电话57366232。乘坐公交106或107路至“正阳桥”站下，沿人民路向北200米至。中国银行北门路支行：北门路199号，电话57777576。乘公交1路、29路、51路，至“北门路花园路”站下，沿北门路向北走50米左右。（二）以下银行网点只办理所有的离职提取业务，不论职工原单位住房公积金缴存银行是否为本行，均可到以下网点办理离职提取。交通银行昆山分行：前进西路263号，57556014。苏州银行昆山支行：前进东路386号，36801981。热线电话：83636200、12329、123452.购买新建普通住房提取公积金办理流程职工带齐材料至公积金中心服务大厅进行提取申请工作人员进行审核符合提取条件,把提取的住房公积金实时划转至职工关联的银行借记卡中办理提供材料1、住房公积金卡原件2、购房合同或房产证原件、复印件1份3、房地产开发企业开具的销售不动产统一发票或契税完税发票（有效期一年）原件、复印件1份4、提取人身份证原件、复印件1份5、提取人本人已办理了公积金关联业务的银行借记卡。可办理关联业务的银行卡有建行、工行、农行、中行、交行、苏州银行发行的有效借记卡。（配偶、直系亲属代为提取的必须携带提取人本人已关联的银行借记卡）友情提示1、提取次数为一次购房行为办理一次提取；2、可提取相应证明材料开具当月的公积金余额扣除保留6个月的公积金缴存额后的余额；3、夫妻关系提取除持双方身份证外还需提供结婚证或同一本户口簿，直系亲属（仅指提取人的父母或子女含配偶）提取须提供同一本户口簿；4、提取公积金应由本人办理，如确需委托他人代为提取的：夫妻关系：持双方身份证、结婚证或同一本户口簿；直系亲属（仅指提取人的父母或子女）：持双方身份证、同一本户口簿及提取人委托书；其他关系：应在设定好密码的前提下，代为提取人持双方身份证及提取人委托书；5、设置密码原则上由职工本人办理，如有特殊情况可代为设置：直系亲属：持双方身份证、直系亲属关系证明；其他关系：持双方身份证、公证处公证的委托书。3.偿还住房贷款提取公积金须知办理流程职工带齐材料至公积金中心服务大厅进行提取申请工作人员审核符合提取条件,把提取的住房公积金实时划转至提取职工已关联的银行借记卡中。所需材料一、还清贷款提取（一）苏州大市范围内贷款1.住房公积金卡原件2.提取人身份证原件、复印件1份3.如提取人已经办理过住房公积金与银行借记卡关联，还需携带已关联的银行借记卡；如提取人尚未办理过住房公积金与银行卡关联，需携带提取人本人“建行、工行、农行、中行、交行、苏州银行”这六家银行之一发行的有效借记卡。4.未向公积金中心提供还贷数据信息的银行贷款，需提供由贷款银行出具的住房贷款还清证明（银行盖章）、借款合同（二）苏州大市范围外（含园区）贷款1.住房公积金卡原件2.借款合同原件、复印件1份3.贷款银行出具（盖章）的还清证明原件、复印件1份4.提取人身份证原件、复印件1份5.如提取人已经办理过住房公积金与银行借记卡关联，还需携带已关联的银行借记卡；如提取人尚未办理过住房公积金与银行卡关联，需携带提取人本人“建行、工行、农行、中行、交行、苏州银行”这六家银行之一发行的有效借记卡。（三）还清贷款提取友情提示（1）可提取贷款还清当月的个人公积金账户余额；（2）申请提取有效期为还清贷款之日起一年之内；（3）已向中心提供还贷信息的商业住房贷款，请于还清贷款次月15日后办理提取手续，如需在还清贷款次月15日之前办理提取手续的，需携带住房贷款还清证明（银行盖章）。二、还贷期间提取（一）苏州大市范围之内贷款自2014年1月6日起，全面实行偿还住房贷款委托提取住房公积金方式，柜面不再受理一年两次的偿还住房贷款提取住房公积金业务。（二）苏州大市范围之外（异地）贷款1.住房公积金卡原件2.借款合同原件、复印件1份3.贷款银行出具的最近还贷证明（盖章）或贷款银行提供的职工还贷清单记录原件、复印件1份4.提取人身份证原件、复印件1份5.如提取人已经办理过住房公积金与银行卡关联，还需携带已关联的银行借记卡；如提取人尚未办理过住房公积金与银行卡关联，需携带提取人本人“建行、工行、农行、中行、交行、苏州银行”这六家银行之一发行的有效借记卡。异地贷款还贷提取友情提示（1）一年可以凭相关材料提取两次；（2）提取时个人公积金账户需保留6个月的公积金缴存额。三、关于还贷提取的说明1.提取公积金原则上应由本人办理，如确需委托他人代为提取的：夫妻关系：持双方身份证、结婚证或同一本户口簿；直系亲属（提取人父母或子女）：持双方身份证、同一本户口簿及提取人委托书；其他关系：必须先设好公积金卡密码，代为提取人持双方身份证及提取人委托书。2.公积金卡密码原则上由职工本人办理，如有特殊情况可代设，详见公积金卡务。4.离（退）休提取住房公积金办理流程职工带齐材料至办理场所进行提取申请工作人员进行审核符合提取条件,把提取的住房公积金实时划转至职工关联的银行借记卡中所需材料1、住房公金卡原件2、离（退）休证原件、复印件1份3、身份证原件、复印件1份4、提取人本人已办理了公积金关联业务的银行借记卡。可办理关联业务的银行卡有建行、工行、农行、中行、交行、苏州银行发行的有效借记卡。（配偶、直系亲属代为提取的必须携带提取人本人已关联的银行借记卡友情提示1、达到法定退休年龄的，身份证可代替离（退）休证，办理销户提取；2、个人公积金账户须在封存状态或已停缴公积金满6个月；3、提取公积金应由本人办理，如确需委托他人代为提取的：夫妻关系：持双方身份证、结婚证或同一本户口簿；直系亲属（仅指提取人的父母或子女）：持双方身份证、同一本户口簿及提取人委托书；其他关系：应在设定好密码的前提下，代为提取人持双方身份证及提取人委托书；4、设置密码原则上由职工本人办理，如有特殊情况可代为设置：直系亲属：持双方身份证、直系亲属关系证明；其他关系：持双方身份证、公证处公证的委托书。办理场所：建设银行前进路支行前进东路586号55186051建设银行亭林路支行亭林路89号57512065工商银行玉峰支行人民南路103-1号57305337工商银行紫竹路分理处紫竹路265号57792432农业银行集街支行集街287号57554189中国银行北门路支行北门路199号57777576苏州银行昆山支行前进东路386号36801981交通银行昆山分行前进西路263号57556014贰、市场篇一、整体市场走势分析1.2014昆山整体市场走势2.2014年上海周边昆山楼盘走势3.上海2014年商品房成交走势4.2014年上海17县市成交均价5.上海2014年17区县房价涨跌幅6.上海2014年成交走势7.上海2014土地成交走势二、区域板块市场分析二、区域板块市场分析1、 大虹桥“昨日陆家嘴，今日大虹桥”，城市西进运动，引领区域版块价值的跨越l 有别于上海“松江新城”“嘉定新城”l 有别于“徐家汇/五角场/花木/真如”城市副中心20年前陆家嘴从荒芜田间拔地而起，除了看得见的代表亚洲高度的钢筋水泥墙的拔地而起，看不见的是产业领域的集聚效应。大量金融及相关产业人才的导入催生强大区域需求和消费力，加上轨道交通2号线的建设以及磁悬浮列车的通车，奠定了龙阳路成为“东上海别墅区”的地位。而如今的“西上海大虹桥”运动与之有着异曲同工之妙，且拉动效应有过之而无不及，大虹桥除了枢纽概念以外，更重要的是诸如涵盖“商务中心、金融贸易、教育、主题酒店、国际展览等产业经济以及大量总部产业经济的导入，催生强大且持续性的消费力，现在徐泾、赵巷别墅区价值的悄然崛起就是例证，未来随着交通的进一改善，这种效应扩散至上海周边区域将是必然，因此，中国第一水乡必定受益于大虹桥商务区的高端圈层消费崛起，中国第一水乡区域也会成为长三角的核心高端住宅区域和旅游娱乐地。由此可见中国第一水乡区域的价值。“大虹桥”所引领的区域性交通的革命性变革，中国第一水乡，在大虹桥规划建设的带动下，公共交通系统日益成熟。目前项目周边的交通系统形态为地面公路以及配合地上的高架高速公路与上海各区相连接。在轨道交通方面，在建的轨道交通17号线（2号线延伸段），从虹桥枢纽直达本区域，在中国第一水乡周庄将建成轨道交通站点。它的建成将本案与上海市区紧密联系起来，大大缩短出行市区的距离和时间（该方案尚未获得政府审批）。随着西上海交通规划的落地将奠定本案捷运别墅社区地位，将带动中国第一水乡高端别墅区从单一度假型向度假自住复合型转变，日趋成熟的交通网络系统，使本案至上海市中心的距离大大缩短，25分钟直达虹桥枢纽，55分钟就可到达上海中心位置，真正诠释出“距离不是距离，时间才是距离”的真谛备注：“大虹桥”不仅仅是一个交通概念，是在产业、空间、结构、布局的多层面整合，（从地图上看）沿地铁2/10号线实现东西互动与大浦东形成上海东西两极发展态势，实现空间互动，对长三角。“Y”型产业轴的战略焦点之上，是整个长三角的产业经济的CBD，面向国际的最佳窗口，500万平方米总建设规划体量（整个陆家嘴目前建筑体量495万左右），未来形成五大价值板块合围（虹桥商圈、中山公园、曹家渡、临空民营总部经济、轨道交通商业），是西上海整体崛起的战略引擎，引领上海城市西进，继外滩、陆家嘴、大浦东之后，已成为上海经济第三极，在“虹桥枢纽”多种运输方式及中转功能的带动下，将带来无可估量的长三角乃至整个长江流域的“人流、物流、信息流”的产业前景，以虹桥枢纽为中心构成的商务核心区域，以现代服务业为主体，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分2、 未来长三角一体化，长三角一体化，中国第一水乡为中心从中国第一水乡放眼四顾，西北方向是苏/锡/常及南京，往西南可到浙江省湖州/杭州，东西缝源、南北纵横，从地理位置来看正好处于长三角的核心，作为世界第六大城市群，未来10年长三角一体化是必然趋势，随着一体化的加速，未来“宁静、淡雅、秀丽”中国第一水乡就矗立在“长三角”城市的中央，届时的中国第一水乡将不再是我们现在概念的中国第一水乡啦！将成为比肩美国纽约长岛、香港半山，都是金字塔尖人群共同的倾心之所。（比肩世界著名的湖区，北美安大略湖区、瑞士日内瓦湖区、美国华盛顿湖区、瓦尔登湖区、英国温德米尔湖）同时受惠于上海的规划限制，只有昆山淀山湖.周庄才有临湖别墅，这当中价值稀缺不言而语。还有，延伸沟通：漫谈房产投资：如果能够比别人多了解些基本面的状况，那赚钱的几率显然更大些。就像在股市中，当大家都在看k线图时，你会看报表，大家开始看报表时，你开始去了解产业前景。越是了解基本的东西，就越是能够比别人看得更远，说句狠点的话，别人亏的就是你赚的房产投资的基本面在哪里？在需求。房产的需求包含些什么内容，一是人口/二是购买力。一座城市人口增量越大，住宅需求越大，这就是住宅类房产投资的最最基本面，只要这个面满足，这个城市的房产就值得投资。购买力问题只是涉及一个投资的产品结构问题，如果一座城市增加的都是有钱人，那多投资别墅豪宅；如果是穷人多，那多投资适合群租的房产，显然未来上海增加的肯定是有钱人房子是因为有人买才会涨，并不是涨了才会有人买。上海这座城市在过去10年中增加了几乎一倍的人口，我估计在未来10年中还会增加一倍左右的人口，2020年前可能达到5千万。当然这新增加的人口基本都是移民。到那时，上海又将彻彻底底成为一个移民城市，情形和100年前一模一样。1、上海别墅市场上海别墅市场兴起于上世纪90年代初，当时外商投资强劲增长，在长宁区虹桥路沿线及市中心徐家汇华山路、建国路一带兴建了一批外销商用家居别墅，直到1998年，亚洲金融危机的爆发使得外商投资急剧减少，而此时上海经济却继续较为平稳的发展，这个时期在莘庄郊区兴建的内销别墅开始逐渐活跃。到2001年，经济开始全面复苏，别墅市场也开始了真正快速的发展，院墅、双拼、联排、叠加等别墅创新产品日益丰富，别墅开发所涉区域也全面开花，遍及奉贤、金山、崇明等偏远的区域。与此同时，限制别墅用地供应的政策也开始出台，2003年2月18日，国土资源部发布关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知，其中第四条规定“今后5年内停止别墅类用地供应。”这也是国土资源部第一次“叫停别墅用地”，9月16日，国土资源部再次发文要求停止别墅类用地的土地供应。2006年、2007年国土资源部再次明令禁止别墅类房地产项目的供应，这些政策措施的相继出台也开始了别墅稀缺性的。从近期市场表现来看，受政策调控影响，上海别墅市场的成交量将在低位徘徊，市场供过于的现象进一步显现，而价格将结束上扬的势头，趋于波动平稳，品质型别墅、城市别墅、高性价比别墅依然是市场的宠儿。从长远来看，经济的快速发展、人民生活水平的日益提高带来的居住条件的改善需求使得别墅的需求日渐加剧，而与别墅供应的稀缺性矛盾使得别墅价格的上涨成为必然。2、佘山板块别墅简介从佘山镇政府获取佘山脚下第一个别墅项目的上海美时年房地产开发有限公司目前正在转让的土地价格不过在1000元/平方米左右。但据佘山管委会相关人士称：当时的土地价格已经是市价的3倍。自2002年佘山的第一个别墅项目紫园以1.3亿的天价开盘以来，佘山就奠定了其顶级别墅的地位。忆及当时，上海紫园项目在东、西佘山共获取土地约3800亩用以开发。据该公司人员透露，当时地价约在30万元/亩。另有一份公开信息显示，2001年上海土地批租地块中，佘山国家旅游度假区02号地块受让方即为嘉城兆业，受让楼面地价为500元/平方米；之后2003年上海市土地出让公告(第6号)中的桃园路3号地块，当时中标价约为108.5万元/亩，折合楼面地价约为2324.65元/平方米。相比于上世纪90年代初协议出让土地的价格，这一数据正好可以印证佘山土地价格的攀升速度。一直到2000年初，还有开发商以900元/平方米的价格获取地块。当时是开发佘山的伊始，而价格的一路攀升则是后话。去年11月，世茂集团再度竞购佘山土地，为了夺得佘山镇辰花路2号地块，付出了3.2亿元的高价。该地块土地面积近4.3万平方米,均价达到约7441元/平方米。较之前1000元/平方米左右的地价，到去年年末佘山的地块价格已经翻了足足7倍。随着近年佘山高尔夫别墅、月湖山庄、银湖别墅、晶园、东紫园、世茂庄园等一系列顶级别墅的相继推出，佘山板块别墅俨然已成为上海顶级别墅的符号。地区别墅的单价也从2、3、5万元/平方米，一路攀升到10万乃至十几万元/平方米。由此，经过多年发展的佘山板块已逐步成为高贵生活版图的代名词，稀有五星酒店、会所、马球会、高尔夫、国际学校等高级配套皆汇聚此处。佘山已从原来单纯的旅游度假风景区，逐渐演变成一个综合型、高品质、国际化的别墅居住社区。佘山作为上海唯一拥有自然山景的地区，也将引起海内外开发商的强烈关注。3.淀山湖板块简介沪上文化，一江一山一水乡，存在即是理由。以文化背景产物为居住理念的生活板块如数个同心圆将其生活理念包裹其中。佘山、黄浦江正因其自然资源以及历史文化，双双成为沪上的吸金重地。高端住宅区在上海被一分为二，环境、规模均步入成熟期。形成强烈对比的中国第一水乡已不再安于沉寂，众多开发商的不断云集，让该生活板块不断拔高。板块以水乡河系别墅作为载体，高端居住理念为板块主旋律，促使沪上住宅格局发生改变，或将形成“三分天下”的格局。生活方式的变革伴随现代化城市进程的加速，昆山作为离上海最近的“卫星城”逐步进入上海购房者的视线。而淀山湖，则当仁不让地成为该区域的关注重点。与此同时，随着“中国第一水乡”旅游资源打造的不断完善，以白砚湖作为环境背景，依托大型社区本身强大的内部配套设施，尽可能自主完成诸如居住、就业、就学、出行、商业、娱乐等六大类城市功能，“生活卫星城”的基本雏形已然形成。此外，一种新的生活模式也逐步浮出水面。据悉，其中以天润周庄.水月周庄等为代表的昆山水乡别墅区域正在倡导一种“人本生活”的居住模式。所谓“人本生活”是指，依托自然生态资源为生活背景，以别墅为主要的生活载体，以星级娱乐设施、交通服务、国际学校等为城市生活基本功能元素为辅助的湖居生活方式。从目前的水乡别墅类型比较看，无论是独门独栋的高端居住社区，还是相对亲民的经济型别墅，其购买成本相较同资源条件的上海本土别墅区域，具有相当的落差。价格上的优势无疑对于上海人或者在上海工作的国际人士以及其他高品位生活人群具备非常大的吸引力。水乡的周边配套正在崛起，加之所在区域的开发商在产品力度上的投入相对较高，使得产品具备一定的吸引力。现在市场中有一批有钱有闲的小老板，水乡板块的高端楼盘对此类人而言是很合适的。相对于集中的城市来说，有山有水的资源其实还是很多的，所以产品竞争力和区域开发水平是解决其销售能力主要原因，而中国第一水乡旅游资源和别墅开发得比较早，配套相对成型，在现在的市场中是具备一定的竞争优势的。资源型别墅稀有化随着佘山可开发的土地逐渐减少，别墅乃至于千万级豪宅的兴建，都将转战于中国第一水乡5A级旅游景区。绵延的湖岸线不仅为周庄带来了中国第一水乡的美名，更加为水乡的别墅圈留好了宽广的发展土地，多个高品质的别墅集群在这里聚集。在现今的别墅市场中，由于自然资源极其缺乏，目前能够享有资源的别墅已在逐渐递减，中国第一水乡凭借自然湖系资源和千年古镇文化，让投资人士以及旅游收藏爱好者一直对该地表示浓厚兴趣。相比上海已经成熟的佘山板块,水乡古镇板块内的别墅可谓“物美价廉”。因为较为低廉的土地开发成本，所以在产品品质上，开发商更愿意投入资金，加之丰富的自然环境，高性价比也是水乡古镇别墅吸引客户的一个主要原因。规划推波助澜值得注意的是，大虹桥的规划使昆山与上海直接的距离限制被打破。去年12月底，上海市规土局网站上公布了关于轨道交通11号线（墨玉路站至市界）选线专项规划的公示，这标志着大虹桥商贸中心各项交通配套的建设将得到更进一步的完善。结合上海G50高速将与苏沪高速的全面接通，以及上海轨道交通17号线对于徐泾、赵巷、青浦新城、朱家角西部方向的辐射，一套以虹桥商贸中心为核心，向西上海方向辐射的完整的交通配套已经形成。位于西上海的周庄成为该交通辐射覆盖到的区域。作为上海浦西建设的重中之重，“大虹桥”的规划无疑是备受瞩目的，其关系到上海西部的发展，也与整个长三角都市圈的发展息息相关。面积达26.3平方公里的虹桥商贸中心无疑是“大虹桥”中的亮点。根据专家的描述，虹桥商贸中心建设将成为现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一。其产业格局大体是以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展。在26.3平方公里范围内，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。另外为了给未来留下足够的发展空间，有关部门考虑为虹桥商务区配备了60平方公里的商务功能拓展区，其建设时间安排在商务区之后。据了解，虽然商务功能拓展区与商务区的功能上是一致的，但在业态上也有一些调整，即在现代服务业的大框架下，有会议业态、酒店业态、商业业态、文化娱乐业态，包括会展业态。除此之外，江苏高速公路网，沪苏两地除G42沪蓉，G36沪宁、G50沪渝，沪青平等高速公路外，又新增另一条出省“大动脉”。轨交17号线是上海市轨道交通网络中一条东西向路线，线路东起虹桥综合交通枢纽，经徐泾、赵巷、青浦新城、朱家角、西至青浦东方绿舟，横跨青浦全区，全长约35公里。大虹桥商贸中心和沪苏高速网轨道交通的规划建设开通，对于房地产来说无疑也是一个利好消息，上海与长三角的一体化，大大缩短了上海与长三角地区一些二线城市的距离，使上海的房地产业更稳步地向上海周边的城市逐步扩张，势必将推动上海人异地置业的新趋势。后市价值必将体现实际上昆山的水乡古镇别墅区，与上海松江佘山别墅区、奉贤海湾别墅区还有青浦的朱家角别墅区相比而言，都具有一定优势。当地的自然景观资源，为别墅区的开发建设创建了得天独厚的基础。其中以上海市佘山别墅区起步相对较早，2006年就有大量项目聚居在此，如“佘山高尔夫”、“上海紫园”、“世茂山庄”等一些高端的别墅就聚集于此，当时，这些项目的售价就超过了1500万元/套，并且还有大量的中级别墅项目在此聚集。而目前，随着佘山别墅区开发用地的日益减少，近期这些别墅项目的售价更达到了2000多万元/套，单价突破7万元/平方米，并且随着开发量的减少，这个板块的别墅稀缺性会促使其售价持续攀升。奉贤海湾别墅区起步相对较晚，其2006年、2007年时根本不是高端别墅，当初售价只有1万-1.5万元/平方米，实际