民宿可行性分析.doc

关于成都开设民宿可行性分析1、 发展现状 成都目前发展较快，城市规模不断扩大，且四川有较多旅游资源，成都作为一个旅游城市和旅游中转站， 近两年，成都的民宿市场也迎来爆发式增长，成都民宿从2年前的800套增加到现在的1万套，增长约10倍，仅2017年上半年就增加了3000套。2017年上半年入住最多的民宿目的地城市国内TOP10中，成都名列第一位。由此看来民宿行业发展还有还是有一定潜力。 2、 市场定位1、 目标客户设定为游客，主要以接待家庭为单位的游客为主因为成都作为一个旅游城市，主要还是以游客接待为主，随着自驾游的兴起，现在以家庭为单位的出游越来越普遍，因此定位在家庭游客。2、目前特色住宿备受青睐，除住宿以外提供其他服务，如咖啡、摄影等等，或者主题装修等。本次准备以装饰装修取胜，走简洁、舒适路线，初步想法是走宜家风格，硬装简洁，重在软装。3、 开设位置：1、 因为主要做游客为主，因此选择在临近商业中心、旅游景点较为集中的地方，目前比较热门的景点有锦里、宽窄巷子、武侯祠、杜蒲草堂、春熙路等。2、 选择交通方便、近地铁的房源为佳，有停车场更好，老小区也可以，主要是交通方便，保证安全。房源最好集中在同一区域，便于后期管理。3、 租赁已经装修的住房，开始时暂不考虑租赁毛坯房，租空房，便于后期装修。而且租期至少签两年。4、 开设规模：先开设2套，积累经验，后续扩大规模。一套单间或者一室一厅，一套两室一厅或者三室一厅。5、 资金预算：1、 租金（目前基本是押一付三）：单间公寓或套一每月租金1000-1500左右，套二或者套三每月租金在2000-3500之间，按中等价位计算：1300*4+2500*4=152002、 装修费用；预计3-5万左右/套，硬装预算按实际情况定，原则上硬装预算与软装预算对半，另外预留10-15%的超支金额。硬装重点放在浴室装修上（厨房建议使用电磁炉，浴室使用电子热水器）；软装包含：家电（基本的冰箱、洗衣机、电视、空调、抽油烟机等）、沙发、床（套二的其中一间房可以做成榻榻米）、茶几、餐桌、床品、装饰品等，重要的是保持睡眠的舒适性。另外必须安装密码锁。6、 销售渠道：1、 常规民宿平台：蚂蚁短租、小猪短租、途家APP、Airbnb等；2、 微信朋友圈、贴吧等；3、 生活平台：携程、美团、58同城等。 前期建议通过专业民宿平台和58同城等渠道进行推广。7、 预计营收；目前单间平均价格230元/晚(淡季170-200,，旺季260-300），套间400元/晚（淡季200-400，旺季500-1000），按每月50%入住率计算，预计年营收：（170+200）*15*3+（260+500）*15*9=119250.00元。8、 运营支出1、 平台提成：短租平台的提成一般在每单5%-10%不等，携程、美团、58同城等平台收费标准暂时不清楚。按5%计算，（230+400）*5%*15*12=7740.602、 年房租费用：（1300+2500）*12=45600.00元3、 水电费：每月700-1000不等，如果是公寓则按照商业电价和水价计算，成本支出更高。按每月每套房800元水电费计算，预计水电费年支出1600*12=19200.00元。4、 清洁费用：单间30元/次，套间50-75元/次，按一客一扫计算，预计年支出（30+50）*15天（按每月50%的入住率）*12个月=14400元。5、 床单清洗费用：目前不是很清楚具体价格，但是一般件少了酒店之类的不会接单，建议和周边房东拼单。6、 耗材支出：洗漱用品、洗发水、沐浴露等，按平均每月600元计算，年支出7200元。7、 维修费用：可通过平台进行维修订单下单，每月预留300元维修费用支出，年支出3600元。 年运营支出预计97740.60元。（不含人工成本），预计年利润21509.40元。9、 存在风险：1、 政策风险：民宿行业目前处于灰色地带，国家与去年10月出台了民宿的相关标准，但是要求较高，而且成都目前好像没有实行。