关于金霖华庭前期物业管理合作方式的预案.doc

关于金霖华庭前期物业管理合作方式的预案随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、写字楼、工业厂房以及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修葺的问题。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、修复，出路只有一个，借鉴市场经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业公司统一实施专业化管理。其功能如下：1、 延长房屋使用年限及确保其功能正常发挥；2、 为业主及用户创造与保持安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境；3、 完善的物业管理不只使房屋保值，还可以是房屋增值；4、 能更大限度做好开发与业主问题协调处理，促进双方购销和谐。对此，重庆诚科物业来宾分公司结合行业情况及来宾市场行情，提供权委托方式为金霖地产公司服务的合作方式，供金霖房地产公司参考：全委托方式：是物业管理公司按照和开发商（业主委员会）双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏，经营的盈亏，物管公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下，节省的开支可能成为物业管理公司的利润，亏损部分也由物业单方面承担。全委项目要求按照物业管理条例和各种法规进行，项目必须通过竣工验收，在实施接管验收前必须按相关标准和合同约定达到标准后方可实施物业管理委托项目接管验收程序。（1）:全委托前期开办费：xx包含前期管理班子组建、办公室装修、物资设备购买、资料印制、前期配置物业人员工资、服装、费用收取标准办理、关系协调等）（2）：根据交房进度考虑费用补贴。（如分期交房，第二期未交房费用补贴）物业管理服务项目及本小区组织机构图（一）公共服务项目（费用纳入物业管理费）：1、协助公安部门维护住宅、商业门市、停车场，实行24小时保安值勤、巡逻、消防和交通管理；2、公共部位、楼道、道路的保洁，生活、装修垃圾收集清运；3、物业设施设备维护和保养；4、室内公共场所绿化养护；5、对物业各类资料进行存档管理；（二）有偿专项服务项目（收费）： 1、大件物品搬运； 2、各项健身、娱乐活动； 3、提供报警系统维护服务； 4、商务中心服务； 5、非物业管理的设施、设备维护； 6、物业管理设施设备材料购买； 7、二次加压设备的运行费； 8、其他代办服务。三、组织机构图经理1名客服部 收费员 2名 物管员 2名维修部维修工 白班 1名 夜班 1名 保洁部楼栋保洁员 4名中庭、外围、车库 2名轮休1名绿化工 1名保安部 小区门岗 2名*3车库门岗 2名*3巡 逻 2名*3中 控 室 1名*3一、接管方案（一）、管理内容： 1、了解物业建设的基本情况，与销售沟通，确定接管验收时间； 2、编制物业接管接收计划，确定物业服务的标准，接收方法和日程安排； 3、与客户进行物业交接：（1）核对、接收物业使用房屋和钥匙；（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；（3）核对、接收各类设施设备；（4）核对、接收各类标识；（5）核对、保修、保质文书。（二）管理措施：1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；2、按程序办理查验验收手续。（分户验收标准）二、安保管理方案 在物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为业主所关注，制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案（一）管理内容：1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护场所公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。（1）门卫岗的任务： 礼仪服务； 维护出入口的交通秩序； 管理自助设备，熟悉使用功能； 制止醉酒和滋事的人员； 指挥车辆进出秩序； 做好顾客办理业务秩序； 遇突发事件及时报警； 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证； 制止身份不明人员、闲杂人员进入小区； 严禁携带危险物品进入小区； 遇到外来人员将大件物品带出小区，即与有关部门、人员核实，并作登记： 为客户、顾客提供便利性服务； 协助收费员收费。（2）巡逻岗的任务： 按规定路线巡视检查，不留死角； 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作； 对小区的嫌疑人员进行检查防范； 熟悉使用报警系统、照明系统、消防系统； 对小区的安全、防火检查； 防范和协助公安部门处理各类治安案件； 防范和制止各类违反物管场所管理制度行为。 制止醉酒和滋事的人员； 遇突发事件及时报警；2、技术防范： 应用安全报警监控系统、停车场管理系统、出入口管理系统，对小区的治安情况实施24小时监控，以确保安全。（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点措施，及时汇报给保安负责人。（2）负责人接到，应迅速酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。（二）管理措施：1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定紧急事故处理预案，定期组织演习；3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；5、监控中心定期检修、保养，确保监控等设备完好；6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。三、消防管理方案消防管理是每个小区物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全预防工作，确保业主的生命财产安全。（一）管理内容：1、做好消防监控中心的管理；2、做好消防设施、器材的管理；3、保持消防通道的畅通；4、加强装修期间的消防安全管理；5、严禁违章燃放烟花爆竹；6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；7、防止电器短路等引发火灾因素。（二）管理措施：1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；2、制订消防事故处理预案，防患于未然；3、积极开展防火安全宣传教育，定期向客户员工传授消防知识；4、定期消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；6、制止任何违反消防安全的行为；7、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。四、保洁管理方案： 保洁直接关系到物业公司形象及业主生活环境，是每一个物业公司的门面工作，也是最能体现物业公司有所作为的工作。（一）管理内容：1、清洁卫生：通过日常保洁工作，使所管辖区环境整洁，设施洁净、无异味、无破损。（1）根据材质选择最佳保养方法，保持材质表面光亮整洁；（2）公共休息场所、休憩小品设专人巡回清洁，保持整洁无异味；（3）入户大厅玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；（4）大厅、楼道保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；（5）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒；（6）保持道路、停车场地面干净，每天至少清理1次；（7）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；（8）告示牌、指示牌等每天保洁一次；（9）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）（10）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。（二）管理措施：（1）建立保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；（2）加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导维护；（3）落实“三查” （清洁工自查、主管巡查、保洁部抽查），加强日常监督检查，按月考核，保洁服务满意率90%；（4）强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。五、设备、设施维护管理：（一）管理内容（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；（2）水泵、纯净水等设备每天巡查两次；（3）烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；（4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合；（5）对非物业用水、电设施报修，应按规定填写有偿服务联系单，确保维修及时率与合格率。（二）管理措施：（1）对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；（2）对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；（3）对所有的设备建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；（5）采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。六、装修管理方案 为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，切实维护好公共安全和公众利益。（一）管理内容 （1）装修资质；（2）装饰装修工程的实施期限；（3）允许施工的时间；（4）废弃物的清运与处置；（5）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（6）禁止行为和注意事项；（7）管理服务费用；（8）违约责任；（9）其他需要约定的事项。（二）管理措施（1）制订装修流程；（2）签订装修协议；（3）收取装修保证金；（4）加强现场巡查；（5）把好竣工验收质量关。 七、档案资料管理方案： 加强档案资料管理，有助于保存物管场所的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。（一）管理内容：（1）工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；（2）文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；（3）管理资料：日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。 （二）管理措施：（1） 制定档案制度，并严格执行；（2）专人管理（由负责人担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重客户隐私，保守秘密；（3）科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；（4） 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。（引用物业管理软件）八、 人力资源管理方案 一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。（一）管理内容：（1）按照合理的人才结构，配置各类人才；（2）任人唯贤，量材录用；（3）开展业务培训，全面提高业务素质；（4）进行业绩考核，优胜劣汰。（二）管理措施：（1）制定岗位责任制，做到责、权、利分明；（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；（3）加强思想作风建设，树立全心全意为企业服务的观念和企业的品牌意识；（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结（5）全面考核，做到公开、公平、公正。九、 物业收费管理方案（1） 收费员要着装收费，对收费情况记录清楚，收取费用时要出具正规收据。当日收取的费用当日缴回公司，不缴的严肃处理，情节严重的移交司法机关。（2） 严格按照服务协议约定价格和房产证标的平米收取物业费。（3） 物业费收取周期为每3个月收取一次。（4） 对于一次性缴纳12个月物业费的减免1个月物业费。（5） 对于积极主动缴纳物业费的均有礼品相送。（6） 由于个别人服务差，造成业主对物业服务不满意的，并以此拒交物业费的，由相关责任人承担费用。（7） 对于有争议的物业费由业主委员会调解处理。（8） 对于无正当理由或以各种借口不及时缴纳物业费的，向人民法院起诉。十、 机构设置及人员配置（一）物业管理机构设置及人员配备场所配置保安保洁维修工物业经理助理小区217314合计21731436（2） 岗位职责：1、经理全面负责物业保安、保洁、维修工作；2、助理负责文员、文秘、收费、报修报事、受理投诉等业务工作；3、门卫、巡逻负责维护秩序、指挥车辆、安全防范管、监控等设备管理；4、保洁负责辖区内外卫生清洁、保洁。5、维修工、电工负责设施设备维、护保养、修缮。十一、物业管理年度收支预算（各有关基数和百分比可视物业操作具体情况进行调整）（一）月费用一览表岗位费用基本工资职务工资固定奖金社保费用技术津贴单价人数合计经理3000500500570500450015070客服1000300300570100170049080保安80030030057014002141370保洁600300300350120078400维修800300500570400180035400合计4969320（二）物管收入：（一）总体预计收入：76042*0.6*100%=45625元（住宅）31240*1.5*100%=46860元(商业)（三）物管人工支出：69320/月（四）管理佣金：6473元/月（按总收入的7%计提）（五）小修费用：元/月（质保期间暂算500）注释：本小区目前只交付1号楼，实际收支如下：一、收入：住宅12200*0.6*100%=7320（实际销售面积及入住率不够100%）；商业：2000*1.5*100%=3000元；总计收入：7320+3000=10320元/月二、支出：1、 人员工资：保安17730元（9人）+行政人员9610元（3人）+保洁3100元（2人）+维修2300元（1人）=32740元/月2、 办公费用、税金、能源消耗费及不可预见费用每月预计2000元。三、盈亏：10320-32740-2000=负24420元/月十二、本方案备注说明一、1、本方案依据：金霖华庭总平图；设计经济技术指标；行业操作经验；2、本案考虑辖区物业性质：商住一体3、据物业性质、来宾物业收费行情推算，预测小区收费率较低；6、人员编制、工资标准可以在实际工作中调整；7、本案收入支出方面补充说明：广告收入、二次加压、经营性收入未计入收入；支出方面：电梯电费、电梯年检费、税金、外墙清洗费、垃圾清运费、物业办公工具费、员工服装制作费、生化池清掏及不可预见费用未计入支出成本；二、本案前期投入明细：1、内容月均开支年开支备注员工服装131015700保安春秋300*2及夏装每人200*2；行政人员春秋350*2，夏装200*2；保洁及维修春秋装200*2；夏装100*2（2年分摊）办公耗材720864036人*20*12，按人均20元/月，此科目包含笔、纸、本、硒鼓、墨盒等日常办公用品。印刷费用125015000交