东白仓商业综合体项目商业计划书.doc

东白仓商业综合体商业计划书东白仓商业综合体项目商业计划书目录第一章 总 论3一、项目概况3二、项目业主简介3三、编制依据4第二章 市场需求分析5一、濮阳市房地产市场环境5二、濮阳市华龙区房地产市场分析8三、项目综合分析10第三章 项目定位与经营主题12一、项目定位及规划依据12二、项目定位12三、目标市场12四、项目经营主题13第四章 项目总体规划16一、 功能划分及技术标准16二、整体平面布局规划16三、建筑风格及外观风格17四、平面组合及规划18第五章 投资估算及资金筹措计划20一、投资估算20二、资金筹资及使用计划20第七章 经济效益评价21一、基本假设前提21二、财务评价21第八章 风险分析24第九章 总体评价25第一章 总 论一、项目概况项目名称： 东白仓商业综合体项目项目地址： 任丘路与滨河路西南角项目业主： 濮阳市兆民置业有限公司注册资金： 5000万元经营范围： 房地产开发、物业管理、项目规模及内容：项目占地面积75亩；拟建建筑面积49500平方米；建设商业综合体。二、项目业主简介多年来，公司十分注重商业信誉，由于重视内部管理，企业发展稳定，经济效益良好，市场竞争能力和抗风险能力不断增强，被濮阳市相关专业银行评为“AAA级信用企业、优良客户及“绿色通道”。近几年，公司在房地产主业方面取得了长足发展， 所有开发项目全部通过专业权威部门验收，优良品率达85%以上。三、编制依据1、濮阳市华龙区市场调查报告2、建设项目经济评价方法与参数1993年，国家计委。3、濮阳市建筑工程99基价表第二章 市场需求分析一、濮阳市房地产市场环境（一）濮阳市经济发展状况濮阳是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色及繁荣的内陆商贸经济。优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，濮阳成为新一轮投资的热点，大量的国外资金和国内资金涌入濮阳，寻求投资发展，激活了濮阳的经济环境，带旺了人气，为濮阳经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。近几年来濮阳市的GDP增长率一直高于全省平均水平，固定资产投资增长率更是远远超过全省的平均水平，在全省观经济形势不断趋好的大环境中，濮阳市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。（二）濮阳市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，濮阳市的房地产市场已保持了连续七年的高速增长，为业内人士所惊叹。在1996年，濮阳用于房地产开发的投资为55亿多元，之后每年以10%以上的速度增长，到2002年，濮阳的房地产投资已达到245.91亿元。与此相应，开发建设规模也逐步扩大，1996年房地产开发施工、新开、竣工面积分别为1424万平方米、348万平方米、351万平方米；而2002年房地产开发施工、新开、竣工面积是3653万平方米、1661万平方米、1020万平方米。濮阳的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在1996年，濮阳房地产年销售面积才166万平方米，销售额18.99亿元。之后每年以50%左右的速度增长。1998年，濮阳房市实现年销售416万多平方米；到2002年的销售面积已达1016.58万平方米。在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现了两个转变：房地产开发建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变；住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，消费者更趋于理性消费。（三）濮阳市商业地产的发展状况分析1 濮阳市商业用房开发总规模分析近年来濮阳商业地产的开发有了很大的发展，无论是在开发投资规模方面还是施工面积方面都有了明显的增长，但是通过比较我们可以发现：无论是商业用房的开发投资占房地产开发总投资的的比例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积的比例都有下降的趋势。由此可知濮阳的商业地产的发展还很不够截至到2002年底，濮阳商业设施总经营面积达到2200，主城区商业营业面积预计在400500万，其中渝中区商业营业面积近130万。 经过几十年的发展，濮阳市主城区基本形成了颇有影响的五大商圈：沙坪坝商圈、解放碑商圈、杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈。2 濮阳商业设施的供求趋势（1） 五大商圈会更进一步发展。根据IRS指数推算，即使是商业最发达的解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商业设施仍未饱和，其他的诸如杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈更是远远没有达到饱和程度。因此这些核心商圈还有较大的发展空间，开发商会充分利用剩余的为数不多的地块进行商业物业开发，争取赢得最后一块蛋糕。（2） 次级商业中心在悄然崛起。五大商圈的竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资的机会，因此大坪、巴南、北碚等地的商业设施供应量正在急剧增长。（3） 城郊购物中心将成为下一个投资亮点。随着经济的进一步发展，人们的收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移；同时由于城市中央商业区的竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊的投资机会。（四）濮阳市房地产业的发展前景分析尽管直辖后的濮阳经济快速发展，但摆在我们面前的现实是城市化率还相对较低。目前濮阳的城市化率为33%，足足比全国城市化率低了4个百分点。按照规划，到2010年，全国城市化率将达到47%，濮阳将达到50%。这种增长意味着：到2010年，濮阳城市化人口将达到600万人，新增城市化人口将达到600万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化的核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到2010年濮阳城镇人均居住面积将由现在的16平方米达到20平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到1.2亿平方米。加上现有城镇人口人均提高4平方米住宅，在未来8年的时间里，濮阳住宅新增需求将达到1.6亿平方米。如果平均下来，仅新增量这一块，濮阳每年需求住宅的面积将达到2000万平方米。由此可见濮阳的房地产还将继续保持高速发展的趋势。同时，根据濮阳政府经济的发展计划，到2010年，濮阳GDP产值将达到4700亿元。这大体相当于现在的上海。当濮阳达到这一规模，濮阳的写字楼、酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速膨胀，这也预示着濮阳的商业地产开发商正面临着千载难逢的发展良机。二、濮阳市华龙区房地产市场分析（一）濮阳市华龙区的背景资料1 濮阳市华龙区的交通、地理状况华龙区位于河南省东北部，冀鲁豫三省交界处，成立于1986年，总面积119平方公里，人口34。4万人。是集国家卫生城、国家园林城、国家文明城、国家历史文化名城、国际花园城市、中国优秀旅游城、中国人居环境范例奖于一体和国家、省石油化工基地的濮阳市唯一辖区，是濮阳市政治、经济、文化中心和中原油田总部所在地，是冀鲁豫三省人流、物流、资金流、信息流的汇集地。目前，濮阳市华龙区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路基本硬化完毕，水泥公路近300公里，实现了全区75%的乡镇通水泥公路。境内渝长、长涪、长梁三条高速公路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速公路融为一体，三个即将建成的渝怀铁路停靠站，规划建设中的深水港码头可成为三峡库区建成后濮阳市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为濮阳的交通枢纽。2 濮阳市华龙区商贸发展状况华龙区总面积119平方公里，人口34.3万人。是集国家卫生城、国家园林城、国家文明城、国家历史文化名城、中国优秀旅游城、国际花园城市、中国人居环境范例奖于一体和国家、省石油化工基地的濮阳市唯一辖区，是濮阳市政治、经济、文化中心和中原油田总部所在地，是冀鲁豫三省交界处人流、物流、资金流、信息流的汇集地。历史悠久。濮阳是河南省历史文化名城，中华民族的发祥地之一。早5000年前，这里是五帝之一颛顼及其部落活动中心。1987年，濮阳西水坡出土距今6400年的蚌壳龙形图案，被称为“中华第一龙”，濮阳市也因而被世界称为“龙乡”。资源丰富。总部位于华龙区的中原油田有着丰富的石油、天然气资源，现已探明石油地质储量6亿吨,天然气储量远景资源为2000-3000亿立方米。年产30万吨合成氨的中原大华集团和年产9万吨的中原乙烯，以其产品、人才、技术资源优势，为企业发展提供了广阔的平台。城乡道路四通八达。物产富饶。华龙区地势平坦，土地肥沃，气候温和，四季分明，盛产小麦、花生、优质林果等农林作物三、项目综合分析（一）项目背景分析1 华龙区的经济在高速发展。从2010年到2012年，濮阳市华龙区的GDP增长率平均为9.4，超出濮阳市的平均水平，而且今年也将保持910的增长速度。2 濮阳市华龙区区委、区政府对本项目高度重视。政府已对商业步行街有了初步规划：要按照“在休闲中购物，在购物中休闲”的现代购物理念建设，按500米左右长度重建一条商业步行街，该规划构思对于本项目的开发在政策层面具有了一定的指导作用。（二）项目的SWOT分析1 项目优势（1） 基础优势。濮阳市华龙区是濮阳市重要工业基地，职工购买力相对较强，现有商业门类虽齐全，但较分散，缺乏整体规划，商业物业有一定创新、整合空间（2） 地段优势。从地理位置上看，该地块属濮阳市华龙区最繁华地段，商业价值较大。（3） 景观优势：区委地块现有植被良好，可以很好地利用，地块南侧较高，有一定江景资源。2 项目劣势（1） 资金压力。本项目投资额大，对企业会造成一定的资金压力。（2） 开发量巨大。3 面临的机遇濮阳市华龙区房地产业欠发达，城镇居民居住条件不好，现有住宅项目较少，存在较大的住宅项目开发空间；而且大部分濮阳市华龙区人民都希望在绿城路修建高档商场和引进中高档餐馆及娱乐设施，这些都有利于本项目的发展。4 面临的挑战濮阳市华龙区属区域性中心城市，对周边城市辐射力较差，但本地居民的收入及消费水平与主城区相比存在较大差距，项目所在平街一层租售状况较好，但二楼情况堪忧，故如何消化大规模的商业面积是本项目的一大挑战；此外，如何引导长寿的消费者接受高品质的住宅也是本项目所面临的挑战。- 25 - 第三章 项目定位与经营主题一、项目定位及规划依据u 独有的绝版地段优势u 快速发展的长寿地区经济u 现有产品的市场稀缺u 城市功能规划定位u 日均8000人的客流量往返购物、休闲于此u 傍依传统、固有的商业中心地位u 传统商业向现代商业的升级换代二、项目定位 以特色店、酒吧廊、美食街、精品区、娱乐城、休闲带为主题的特色区； 具有现代都市时尚风情的街区型/开放式商业步行街；物业形态：商铺：街区型的独立临街商铺，半开放式与全开放式的商业步行街系统；住宅：电梯观景小高层住宅，三、目标市场1、商铺主要目标市场 以濮阳市华龙区城镇居民为主体的商业物业投资者； 本区域拆迁的临街商铺经营者； 乡镇进城发展置业的新城市居民； 濮阳及周边地区餐饮、娱乐、休闲、服务、服装等业态的经营者； 专业的商业地产投资大户。2、住宅主要目标市场区域内各类成功的个体老板阶层；政府高官、企业家；灰色需求者;综述为长寿最高端的20%消费人群四、项目经营主题1、 经营主题定位本项目是集综合购物、传统美食餐饮、都市娱乐休闲、日常生活服务为主体，同时建有大量休闲非购物功能区，并以现代都市时尚商业步行街为主体表现形式的长寿都市中心商业区。购物：本项目商业功能齐全、从提供物品丰富、多层次、全方位的购物内容，以满足濮阳市华龙区不同层次的购物者的消费需求。商业区内设一个中型的综合百货店和一个中型购物超市，这个百货由超市、百货和一个家电卖场组成，提供当地居民基本的日常生活需要；设一个特色的品牌家居、家俱和装饰的综合店，满足购物者的特定需求；三条主题主步行街和一个中心广场构成项目的主要人流动线和休闲场所，内设“名品店”、“精品店”、“书城”“运动城”、“少女天地”和“儿童中心”等主题区域，时尚与繁华汇聚，让购物者充分享受“逛街”购物的乐趣。餐饮：本项目将引进1-2家濮阳的品牌川菜馆和1-2家品牌火锅店做为餐饮业的主力店；设好吃一条街满足低层次消费，完善步行街功能。娱乐休闲：本项目设酒吧一条街，经营有小型特色酒吧。在顶层设有阳光休闲地,设有阳光茶楼、西餐厅、美容、美体。在项目B区域内，设大型网吧、电玩城、KTV歌城，和一个电影城，丰富多彩的娱乐活动吸引本地区的消费者，以提升和巩固商业区的人气。服务：在步行街内设多种生活服务店如：银行、婚纱摄影、眼镜店、药店、糕点店、干洗衣店、照相冲洗店和音像店，全方位的满足消费者的需求。中心广场构成：紫薇树、桂花树、移动的鲜花车、休闲椅和露天的音乐角、项目购物指示。332.5标高的步行街构成：法国梧桐、鲜花、古朴的石砖路、法式的街灯和休闲椅经营：主营：精品女装、女鞋、女包次营：少量的精品配饰、珠宝；1-2家品牌饮料小店步行街宽度：净宽15米337.5标高的步行街东侧构成：玛赛克彩拼的步行道、部分圆石小径和部分玻璃走廊经营：品牌的中性休闲服饰、少女装、牛仔装。步行街宽度：净宽12米337.5标高的步行街西侧构成：圆石小径组合蓝色的玛赛克拼图、白色的沙滩、柔和的灯光、中世纪风格的油画。经营：品牌餐饮、各种咖啡吧、酒吧和特色吧。步行街宽度：净宽12米3、项目商业经营规划以一个综合性百货店（百货、超市、家电三位一体）和一个特色的家居、家俱装饰材料的综合性大卖场做为核心店，围绕着中心广场分布有一个餐饮区，快餐店、书城、运动城、儿童中心和一个阳光休闲地带，并辅助以多个商业步行街系统共同构成。第四章 项目总体规划一、 功能划分及技术标准表4.1 商业物业功能规划面积分配表物业功能面积（）层高物业功能面积（）层高主力百货90004.5米车库及设备用房120004米主力超市50004.5米儿童乐园30004米临街门面300004.2米IT通讯市场40004地下商场80004.2米步行街店铺300004.2餐饮70004米家具店40004.2金融超市7004.2米综合家电20004.2还建商业2513还建办公11976二、整体平面布局规划1、步行街形态考虑到项目所处的市场层面，尽管主力店需要大面积空间，但本项目以大街组成步行街商业线索，以此组织独立街铺分布的主要布局。2、街铺及面积分割商铺布局主要沿街道和主力主题店布置，面积分割为9-12米进深，3.6-5.5米的开间。3、商场出入口商场出入口应根据地形标高的不同而考虑设有3-4个，在不同的出入口可不考虑设计陈列橱壁，而相应设计为小型的独立精品专卖商店。4、人流/物流/车流/信息流等交通动线设计商业区内的商铺采用单一循环人流步行路线，少量设置机械交通辅助工具；物流设置独立出入口，与外围主要交通大街连接；车流统一由现有寿星广场东北角引入地下，由西南出；适当考虑智能系统在项目中的运用。三、建筑风格及外观风格1、建筑外观的平整墙面外墙及部分立面多采用鲜色涂料，适当使用玻璃幕墙，达到节约成本与有效营造商业氛围。2、外立面颜色橙色与咖啡红的合理运用。3、建筑顶部处理绿化与景观处理，休闲设施的合理建设，以此吸引地下人流向上的带动。4、标志建筑物与迎宾大道的有机呼应，在项目北边规划建设大型形象视觉标识-“长寿精神柱”，如雕塑。四、平面组合及规划1、充分利用旧城改造契机，项目建筑应考虑沿用本城建筑的传统风格；同时着力体现以“街道”为主动线的街区型建筑规划布局。适当表现以主力店，精品专卖店特色区为结构形态的集合式商业区，力求在此地开发出一种全新的购物中心。2、以3-4条大街带动商业氛围形成，重点设计以“街”为主的临街铺面，实现物业销售价值最大化。3、设计压缩现有向阳街商业氛围，减少向阳街主要人流，降低对现有街道的依赖性。4、A地块内设计2条主要街区大道，制造新的街区人流动线，实施动线大手术。5、产品设计中的步行街道应考虑以直线为主，少用或者不用曲线和弧线式的步行街设计方式。6、商业步行街以3层建筑结构形式为主，局部4层。7、只做3个临街面层，设计3个主题广场，如阳光活力广场，都市生活广场和儿童游乐广场，分布置于主要街道交汇处，其中生活广场为主要景观制造点。8、地下商场1处，约10000平方米，连接3大主题广场，并在3大广场处形成下沉式的商场出入口；半地下商场2000-3000平方米，考虑与现有的寿星广场休闲购物中心的精品专卖店一条街和项目的住宅群相呼应。第五章 投资估算及资金筹措计划一、投资估算项目总投资15亿元，平均成本1882元/。二、资金筹资及使用计划根据项目的进度安排和投资计划，项目启动资金150000万元，主要以公司自筹150000万元第七章 经济效益评价一、基本假设前提假设项目在2年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房地产市场销售及租赁与预测基本一致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。二、财务评价1、出租收益可出租总面积34906平方米，主力百货店按平均每平方米22元测算，中型超市按19元/平方米测算，其他详见下表：表6.2 项目出租收益估算表序号物业类型出租面积（）月租金（元/）年出租收益（万元/年）A区1主力百货902422238.22综合超市504719115.03家具店38841360.64地下商场8406(出租6304)1075.75大型餐饮4334(出租2167)25656B区12113(出租8480)25254.4合 计34906852.12、销售收入可售面积为97676平方米，合理收入测算如下：表6.3 项目合理销售收入估算表序号物业类型可售面积（）售价（元/）销售收入（万元）备注1住宅1.1花园洋房15000180027001.2电梯公寓3600015005400小计5100081002A区步行街31213800024970金融机构7006000420儿童城28383000851通讯市场189180001512家电市场21323000639大型餐饮21674000866小计40941292583B区3.1餐饮面积363340001453合计4地下商城210250001051合 计97676398623、项目总收入年出租收益8520.1万元，按5-10年一个经营周期计算，出租固定资产的平均收益周期选择10年计算，出租收益为85201万元。4、项目静态财