莆田兴安住宅小区物业管理方案..doc

厦门圆众物业、莆田市兴安名城北区物业管理方案目 录一、兴安名城北区物业概况 04二、厦门圆众物业管理述要 04三、管理的目标及整体设想 06（一）树立厦门圆众物业管理形象. 06（二）建设专业规范的服务队伍. 11四、管理内容 11五、管理方式. 12（一）运作机制. 12（二）激励机制 13（三）监督机制. 13（四）自我约束机制 13（五）信息反馈及控制机制. 14六、人员的配备. 15（一）兴安名城北区管理处组织机构图 15（二）兴安名城北区管理处人员初步配备 16七、人员培训. 171.培训目标 172.培训方式. 173. 培训工作程序 18八、管理规章制度 23九、各项指标的承诺及采取的相应措施 25十、兴安名城北区物业便民服务. 30（一）前期的业主服务措施. 31（二）日常期间业主服务. 31（三）业主服务项目一览表. 32十一、社区活动设想 36（一）兴安名城北区社区文化的目标. 36(二) 兴安名城北区社区文化的重要内容. 371、兴安名城北区环境文化. 382、兴安名城北区形体文化. 393、兴安名城北区约束文化 . 404、兴安名城北区精神文化. 405、兴安名城北区网络文化 416、兴安名城北区修造文化 41（三）兴安名城北区社区文化的人员配备 41（四）兴安名城北区社区文化的经费来源 . 42（五）兴安名城北区社区文化活动场所 42（六）兴安名城北区社区文化活动计划 42兴安名城社区文化活动计划一览表 43十二、智能化系统的管理、维护 45（一）兴安名城北区智能化系统说明 45（二）兴安名城智能化系统的管理和维护 46（三）报警应急处理 481、煤气泄漏报警紧急处理程序 492. 紧急求助处理程序 493. 消防报警紧急处理程序 494. 异常现象的紧急处理程序 49十三、厦门圆众物业接管后的计划. 50十四、物业管理工作相关流程. 531、工作流程. 532、物业交接验收规程. 533、业主入住服务流程. 544、住宅装修管理流程. 555、工作巡查流程. 566、安全管理运作流程. 567、机电设备维修流程. 578、绿化管理流程. 579、保洁管理流程. 5810、社区文化活动开展流程 5811、物料控制流程. 59十五、配合销售措施 59十六、相关费用测算 60（一）开办费用 60（二）收支预算 611、物业收入测算表（附表一） 632、物业管理支出测算表（附表二） 643、公共维修金操作方式 65（三）（保安）宿舍用品配置 66（四）管理用房配置 67附兴安名城北区物业管理合同 69兴安名城北区物业管理方案一、兴安名城北区物业概况兴安名城北区坐落于 ，东靠 ，西靠 ，南靠 ，北靠 。地理位置优越。总占地面积约1.2万多平方米，总建筑面积约19万多平方米，包括商业综合楼在内有十栋楼房。规划容积率：建筑由高层、小高层、多层花园式楼房和商业综合楼。配有较高价值的超市，占据交通“黄金点”，交通便捷，银行、学校、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想生活环境。美丽的社区，更需要耐心、细致、负责任的物业去用心呵护。二、厦门圆众物业管理述要厦门圆众物业管理有限公司成立于2007年5月，是具有国家三级物业管理企业资质，全面通过ISO9001（2000版）质量体系认证的物业管理企业。公司拥有员工近200多名，所有员工均受过相关部门的专业培训并取得相应的物业管理上岗资格，形成了一支具备丰富物业管理经验的专业队伍。公司成立以来，坚持“以人为本、业主至上、服务第一”的宗旨，运用自己独特的经营管理服务理念、文化价值理念、先进的管理服务模式以及高效的企业运营机制，致力于打造物业管理服务行业最具核心竞争力和知名品牌的企业。 “圆众”以社会化、专业化、市场化为基础，具有强烈的市场竞争和服务意识，并通过强化整体管理水平和提供优质服务而赢得了相当的市场份额。经过全体员工三年的不懈努力，现已成为保税区物业管理企业中发展速度最快、管理水平更高、诚信服务最好、品牌效应最显著的物业管理经济实体之一，公司承接的物业类型主要打造仓储物流中国外运物流有限公司；外运新创建码头；胜狮货柜；太平物流；海沧保税港区路桥储运有限公司；厦门夏商大学康城；喜盈门（厦门）家具制品有限公司；厦门财富中心大楼；厦门（许继）高压；莆田秀屿岗中国成达工程有限公司、欧洲公司等。 业务范围：专业为大厦、小区、工业区、物流、学校、机关企事业、部队等提供后勤服务以及社区管理服务。人力资源： 人力资源是圆众物业后勤服务机构最高的战略资源。厦门圆众物业后勤服务机构以其无可比拟的行业人才优势，汇聚一批优秀的物业管理专业人士，打造一流的物业管理经营团队。业务范围： 专业为大厦、小区、工业区、物流、学校、机关企事业、部队等提供后勤服务以及社区管理服务。人力资源： 人力资源是圆众物业后勤服务机构最高的战略资源。厦门圆众物业后勤服务机构以其无可比拟的行业人才优势，汇聚一批优秀的物业管理专业人士，打造一流的物业管理经营团队。公司特色： 秉承国际先进管理理念，融汇物业经典案例精髓。整合优势资源，持续创造顾客价值。从事专案策划、社区管理。量身定制科学、专业的后勤及物业管理规范，可持续地提升物业团队素质和管理业绩。换位思考：检讨服务中的不足，不断提高服务水平，主动站在业主的角度来处理业主反映的问题，同时尽最大的努力来满足业主的要求。终身培训，持续改进服务质量：为增强员工的责任感和服务意识、拓宽员工知识面，提高员工的素质能力，凡进入公司工作期间就必须接受管理处终身培训计划，如岗前培训、在岗培训等，通过不断培训学习以及不定期组织向其它物业公司参观学习，提高员工服务意识，树立以业主为中心的理念。企业文化公司定位：聚焦现代服务业；提供专业的后勤服务；全面向工业园区、大厦、小区、学校、机关、企事业等社会各界提供服务管理及咨询。公司宗旨：领衔物管高端思维，打造中国现代社区企业使命：为顾客创造价值，为股东创造财富，为员工创造机会，为社会创造效益。核心理念：管理提升物业价值经营理念：以顾客价值为导向，以持续发展为目标。团队理念：真诚关怀，敬业负责。 务实高效，合作进取。哲学理念：用变的思想认识世界，以和的方法改造世界。质量方针：规范化、专业化、职业化、市场化。三、管理的目标及整体设想针对兴安名城北区的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对兴安名城北区的管理目标定位是：在管理期内，使兴安名城北区的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为莆田市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管小区后一年内使兴安名城北区达到 区物业管理优秀小区的管理标准，二年内达到莆田市物业管理优秀小区的管理标准，三年内达到福建省优秀示范小区物业管理的标准，四年内达到国家优秀示范小区物业管理标准。我们对兴安名城北区的管理设想可概括为：1、树立厦门圆众物业管理形象2、建设专业规范的服务队伍3、提升兴安名城的综合品质4、打造 一流地产品牌（一）树立厦门圆众物业管理形象厦门圆众物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。厦门圆众物业经过四年的历炼，积淀了丰富的企业文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验，保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。厦门圆众物业在接管兴安名城北区后，兴安名城北区将成为厦门圆众物业今年工作的重中之重，必将投入主要精力，努力树立起厦门圆众物业管理的形象，为提升兴安名城北区物业管理水平，厦门圆众物业准备采取以下措施：1、全面推行“人性化物业管理模式” 厦门圆众物业借鉴国外物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的具有厦门圆众物业特色的人性化管理模式，使厦门圆众物业在管理水平上有了质量的提高。厦门圆众物业的人性化管理实现了几个统一：对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一；对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。厦门圆众物业“人性化物业管理模式”可以表述为：（1）关注员工和业主不同层次的需求；（2）小区环境建设中人性化因素的融入；（3）对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”；（4）现代文明社区精神的塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。厦门圆众物业在大学康城的物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使兴安名城北区的物业管理在档次上得到全面提高。2、个性化服务 作为服务性行业，厦门圆众物业在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念，在兴安名城北区的物业管理中，我们将提供个性化服务，以适应社会发展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求，提高到在满足业主上述需求的基础上，最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度；尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此，厦门圆众物业将根据各类业主的不同需求，提供不同层次、不同类型的个性化服务。我们将根据兴安名城北区各类业主的不同需求，提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，实行有效的“爱好分类、个性服务”，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。3、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想 我们在兴安名城北区的物业管理中，将引入“即时服务”和“隐性管理”相结合的管理理念。“即时服务”，就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解，并成立“业主应急服务队伍”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。“隐性管理”是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，而且保证在业主需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。比如，小区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充分尊重了业主的私密空间。4、物业管理人职业化人力资源是物管企业最大的资本，因而，必须树立现代的人力“资本”观念，把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用，扩大投资，让其为企业创造更多的价值。厦门圆众物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制，能量化的尽量加以量化，不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目，在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进，而在工作态度和能力方面侧重于长期表现，在考核过程中，以上级考核下级为主，辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量，确保考核的公平、公正和公开。厦门圆众物业已经具有以下三个方面的优势：一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策；二是重视与员工的沟通，加大了情感投资力度，充分尊重员工，对员工进行“人文关怀、情感服务”，用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工，让员工感受到企业这个“大家庭”的温暖；三是进行职位激励，帮助员工进行职业生涯设计，给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力，厦门圆众物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，确保兴安名城北区物业管理质量，保证了厦门圆众物业的可持续性发展。5、全面实施MIS、CIS系统及CS系统工程 AMIS系统：物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统，对社区所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。BCIS系统：我们将对兴安名城北区进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等，这些设计完成并实施以后，兴安名城北区将有一个独立完整的形象系统，从而大大提高兴安名城的形象，提高社区的文化品味。CCS系统：我们将在兴安名城北区的物业管理中实施顾客满意战略，即一切从业主、住户的需要出发，以业主满意为厦门圆众物业管理服务的目标，使兴安名城北区业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。6、实行社区计算机网络管理 现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理，实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。厦门圆众物业已在厦门大学康城小区使用了当时较为先进的物业管理软件系统，现在物业管理软件日新月异，我们将总结经验，争取将目前最新的网络版投入兴安名城北区的管理中，从而全面提升兴安名城北区的物业管理水平。7、全面实施ISO9001质量保证体系 实施ISO9001质量保证体系是进行社区规范化管理的保证，厦门圆众物业通过ISO9001国际认证，我们将在兴安名城北区的管理中全面导入ISO9001的管理体系，保证小区的管理规范化、制度化。8、建立治安快速反应系统 安全防范是物业管理第一要素，兴安名城北区的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保小区治安防范万无一失。9、逐步增加社区管理服务的技术含量 未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。在兴安名城北区的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。10、全面导入酒店式商务物业管理（重点介绍） 我们将在兴安名城北区推行“以业主为中心”的酒店式管理服务模式，倡导“以人为本”全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对兴安名城北区进行全方位的服务：（1）兴安名城北区酒店式物业管理的行为标准：每一位员工必须对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑；要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。要求能随时为服务对象（业主）提供专业、规范的服务；要把每一位服务对象（业主）都看作需要特殊照顾的贵宾。要精心创造出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务；始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受； 酒店业认为，Service（服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。（2）兴安名城北区酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准： 要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点：要事前了解服务对象的各种不同的需求： 不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言，业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求；这样，必须事前了解各类型业主的“个性”归类集中，拟定服务的实施计划。按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象（业主）的需要： 物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品（物业管理职能实施效果）的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式和表象（即物业管理职能的实施过程）有不同的要求。 在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应注重实施过程中的业主的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭“以物业管理为依托、以业主服务为中心”的理念，推行充分体现酒店式的“隐性管理”管理模式。（3）厦门圆众物业服务工作的指导方针（服务诫条）：业主满意是我们工作的目标。微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。快捷。根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的体现者。团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现，认同厦门圆众物业的企业文化和管理。工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。（4）业主服务感受描述：安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射“纪律严明、训练有素”的安全防范行为。大堂优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的大堂保安的真诚微笑、礼貌问候，让业主体现星级酒店服务的感受。优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。任何时候需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品；且常备“红十字”应急医药，以备不时之需。公共设备正常运行和迅速的家居维修服务，便可商居无忧。组织有主题的文化娱乐和体育活动，常保心身开朗。拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。厦门圆众的酒店式物业管理将使兴安名城北区的业主倍感尊贵。（二）建设专业规范的服务队伍在实施兴安名城北区物业管理的过程中，我们将建设一支能够将厦门圆众物业管理模式与兴安名城北区全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时，我们将持续推行“物业管理人职业化”的管理主题，有计划地选拔培养管理处高层管理员，为兴安名城北区物业管理的持续发展和提高培养和储备人才。厦门圆众物业历来重视培训工作，建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此，我们有信心在兴安名城北区的物业管理期间，培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。四、管理内容 在接管兴安名城北区物业后，我们将就下列事项进行管理：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等；3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位；6、交通、车辆行驶及停泊；7、配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；8、组织开展社区文化娱乐活动；9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；12、积极配合兴安名城北区的销售。五、管理方式借兴安名城北区物业“以物业管理为依托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取厦门圆众物业多年的管理经验，引入厦门圆众物业先进的运作机制，同时结合兴安名城北区的实际状况和业主的需求，使兴安名城北区的物业管理更加专业化、规范化。（一）运作机制1、全面质量管理厦门圆众物业管理有限公司已着手建立一整套有圆众物业管理特色的质量管理体系，主要内容已成形，全面通过ISO9001质量体系国际认证，全面推行质量管理，把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到业主满意的效果。2、计划目标管理 按厦门圆众物业制定的各项管理指标和创优方案，兴安名城北区管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。3协调管理 运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。 行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。 竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。 舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。4督导管理 管理处拟采用厦门圆众物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实施指挥和指导管理。 经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。 法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。（二）、激励机制 激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。 实施日常管理目标责任制，增强管理层的工作主动性，按“国优”标准制定各项管理指标，严格作好各项工，作明确奖罚。 实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。 依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。（三）、监督机制 监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证小区管理机构及其工作人员依法办事。 管理者对机构内部工作人员进行监督。 业主对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。 通过信息反馈等各种手段，实现监督管理的闭环机制，保证兴安名城北区物业管理监督机制的有效实现。（四）、自我约束机制 经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。 目标结构与责任相联系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。 权利链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。（五）信息反馈及控制机制管理处员工意见箱业主意见调查程序新闻媒介物业委托方市住宅局1、信息反馈渠道：中央调度中心接收信息、分析处理执行结果发布命令相关人员执行命令跟踪检查2. 信息反馈控制方式：（1）中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。（2）通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度，实行规范化运作。（3）流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。（4）管理处主任、管理员的每月（日）检查，通过总结评比获取反馈信息。（5）通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。（六）量化管理及标准化运作1、量化管理（1）每年根据ISO9001质量方针和公司下达的任务，确定年度质量目标，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。（2）实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。（3）管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。（4）年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采取末位淘汰制。（5）财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理，提高效益。2. 运作标准化管理（1）贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。（2）贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，严格按照管理规程和操作要求运行。（3）运用公司员工手册，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。（4）发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。（5）实施公司企业形象系统六、人员的配备（一）兴安名城北区管理处组织机构图厦门圆众物业管理有限公司兴安名城管理处机电工程师安全防卫消防管理道路管理交通车辆强弱电管理水系统管理机电设备管理小区智能维护人事管理财务核算安全管理档案资料物料管理小区保洁小区绿化社区文化业主服务物业形象规范对外协调（二）兴安名城北区管理处人员初步配备（无详细资料，相关编制可能不准，具体按小区实际管理需要设置）1、管理处主任1人2、管理人员：7人管理员：1人工程部（维修）主管1人保安队队长1人保洁（绿化）主管1人收费员2人3、保安：30人（按小区实际管理需要设置，每班8小时，三班制）4、维修电工：4人（按小区实际管理需要设置）5、高压电工：3人6、清洁绿化人员：16人（按小区实际管理需要设置）保安人员分布保安班长兼监控（ 3人）正门进、出口 （共6人）双岗车库入口 （共3人）商业楼车库入口 （共3人）4#-6#车库岗 （共3人）1#-2#车库出口 （3人）巡逻岗 （共3人）大量装修期间增巡逻岗 （共3人）替岗休息 （共3人）保洁员分布保洁班长（2人）非脱产1#-2#楼 （共 1 人）3#-4#楼 （共 1 人）5#-6#楼 （共 1人）7#-8#-10#楼 （共 2 人）9#商业楼 （共 2 人）地下车库 （共 2 人）地面清洁 （共 1人）七、人员培训为了保证管理服务质量，厦门圆众物业一贯坚持员工先培训后上岗的原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求，增强责任感，从而保证服务质量，提高劳动生产率，从而达到提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。 1.培训目标 为了充分体现兴安名城北区智能化、多功能的生活环境和厦门圆众物业管理的形象，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保兴安名城北区物业管理目标的顺利实现。（1）确立员工年度培训在50课时以上；（2）新员工培训率100%，培训合格率100%；（3）管理人员持证上岗率100%；（4）特殊工种人员持证上岗率100%；（5）员工年度培训率100%，培训合格率100%；（6）确立和完善工作、训练系统、网络。2.培训方式（1）自学。自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，厦门圆众物业公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班，在学习时间上给予照顾和安排。（2）自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。（3）外派学习培训。安排外派专业培训，积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。（4）理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。（5）参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。（6）岗位轮训。通过岗位轮训，给员工提供晋升机会；通过人才横向、纵向交流，达到“专职、多能”的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。3、培训工作程序分析、比较、需求确定培训计划制定培训人员准备培训条件选定培训方法设计培训课程实施培训计划分析评估培训效果评价培训工作的有效性a)培训工作计划为确保兴安名城北区各项管理工作能按目标完成，取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定以下培训计划：序号培训目标培训时间授课人参加人员培训方式考核方式培训目标1基础培训，包括员工手册、劳动法、公司概况、公司的规章制度等五天物业公司行政人事部管理处全体新员工内部培训考核让新员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式2结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训十天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核了解小区管理内容、接管程序及运作方式3各岗位职责及佳兆业物业管理制度一天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核熟悉本职工作程序，管理运作程序4物业管理方案和要求一天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核对小区物业管理有较深层次的认识5进行各种专业培训五天各有关主管部门和协办单位管理处全体新员工内部培训与外派相结合考核熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之要求6职业道德和职业礼仪培训三天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核加强职业道德建设，提高服务水平和管理水平7模拟上岗培训二、三天各部门主管管理处全体新员工内部培训考核学习、领会基本操作方法为正式上岗提供经验8莆田市物业管理法规条例及相关规定三天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核熟悉掌握条例、实施细则等内容9智能化专业知识培训二天智能化系统工程师部分管理层人员和维修人员内部培训考核了解智能化工作要点10莆田市住宅局举办的物业管理上岗培训六天市住宅局培训中心需持物业管理证上岗的人员外派培训考核确保持证上岗率100%11小区管理目标及模式和管理方案有关内容二天管理处主任管理处全体人员内部培训考核明确各项工作要求、目标、模式12岗位职责和物业管理运作制度二天工程部主管管理、维修技术人员内部培训考核熟悉小区管理及基本运行13房屋整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、智能监控系统、环境导示系统等内容介绍二天工程部主管管理、维修技术人员内部培训考核熟悉小区管理、运行14房屋验收交接程序一天工程部主管管理处全体人员内部培训考核要求掌握房屋交接的全过程15公用设施及设备维护标准及作业程序一天工程部主管工程部员工、安管队员内部培训考核明确公用维修范围及标准16住房装修管理办法一天工程部主管装修管理小组成员内部培训考核熟悉装修管理要点17治安保卫工作目标及作业程序一天安管队队长安管队员内部培训考核熟悉治安保卫的范围和目标18清洁卫生标准及作业程序一天保洁主管管理处全体人员内部培训考核熟悉清洁卫生范围和目标19绿化标准及作业程序一天保洁主管管理处全体人员内部培训考核熟悉绿化范围和目标20住户入住手续办理程序一天客户服务部主管管理处全体人员内部培训考核熟悉住户入住程序、要求21各工种工作技巧和服务语言规范及人际沟技巧一天客户服务部主管管理、维修及服务人员内部培训考核行为、语言规范及技巧22消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天安管队队长管理处全体人员、安管队员内部培训考核掌握应急方案及常识23代客维修服务标准及作业程序一天工程部主管管理、维修及服务人员内部培训考核了解代客服务范围及要求24业主、客户有关保密事项和管理人员熟记事项一天物业部主管管理处全体人员内部培训考核确保业主、客户资料保密和熟记率达100%八、管理规章制度规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障，又是实施物业管理的准则，一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。圆众物业在很短的时间内，制订了一系列的规章制度，形成了一整套涵盖物业管理运行和行政各要素的制度体系，为全面开展圆众物业管理工作，实现我们的管理目标奠定了基础，根据公司现有的制度体系，结合兴安名城北区的实际，制订圆众物业管理制度和管理体系。其内容主要有以下诸方面（但不限以下内容）组成。1公众制度(1)兴安名城北区物业管理委员会章程(2)兴安名城北区业主公约(3)兴安名城北区居民精神文明公约(4)装修管理规定(5)用水管理规定(6)用电管理规定(7)煤气使用管理规定(8)出租房管理规定(9)环境管理规定(10)治安管理规定(11)防火防风管理规定(12)商铺管理规定(13)业主（住户）停车管理规定(14)摩托车、自行车管理规定2岗位职责(1)管理处主任岗位职责(2) 管理处中央监控中心岗位职责(3) 管理处社区文化管理员岗位职责(4) 管理处财务内勤人员岗位职责(5)工程部主管岗位职责(6)电梯管理员岗位职责(7) 给排水工程师岗位职责(8) 机电设备管理员岗位职责(9) 保队队长岗位职责(10)保安班长岗位职责(11)巡逻岗保安员岗位职责(12)车场保安员岗位职责(13) 管理处监控室保安员岗位职责(14) 消防管理员岗位职责(15)管理员岗位职责(16) 保洁班长岗位职责(17) 楼内保洁员岗位职责(18) 楼外保洁员岗位职责(19) 管理处绿化养护员岗位职责3、管理运作制度(1)员工行为规范(2)物业交付程序(3)物业交用程序(4)供电管理程序(5)供水管理程序(6)装修控制程序(7)收费运作程序(8)便民服务工作程序(9)绿化管理程序(10)道路管理程序(11)清洁卫生管理程序(12)治安管理程序(13)停车管理程序(14)值班管理程序(15)消防管理程序(16)公用设施改造及维护维修工作程序(17)社区文化管理程序(18)业主违例事件处理程序(19)访问客户工作程序(20)财务核算程序(21)业主请求处理程序(22)出租房屋控制程序(23)商铺控制程序4、公司考核管理制度及标准(1)员工月度考核办法(2)员工年终考核办法公司其它各项规章制度九、各项指标的承诺及采取的相应措施为把兴安名城北区建设成物业管理典范小区，参照全国城市物业管理优秀示范小区考核标准，结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：序号指标名称国家标准管理指标指 标 计 算 依 据采取的措施1房屋及配套设施完好率98%99%（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）总的房屋建筑面积100%采取小围合管理与管理中心控制相结合的工作方法，分区负责，责任到人。建立完善的巡查制度，严格审批装修管理，健全档案记录。2房屋零修、急修及时率98%99%及时完成零修、急修的次数 报修的零修、急修次数100%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具十分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本，实行24小时维修制度。3维修工程质量合格率100%100%（报告期评定为合格的单位工程建筑面积）（报告期验收鉴定的单位工程建筑面积）100%分项监督，工程维护处严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访，确保功效。100%4维修工程质量回访率100%100%维修住户满意人数维修住户人数建立维修回访制度，及时征求住户意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。 100%5清洁保洁率99%99% 已保洁的面积 区内保洁总面积区内保洁落实到人，每天进行16小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保小区垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。100%6道路完好率95%96%完好道路面积 区内道路总面积落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，由工程部监督