滨海新区建设对天津市房地产业影响的实证分析.doc

滨海新区建设对天津市房地产业影响的实证分析作者简介：王建超，男，天津财经大学商学院市场营销系产业经济学2005级硕士研究生【摘要】房地产业作为国民经济发展的先导性、基础性产业，受到地区经济与社会发展的巨大影响。在滨海新区建设的带动下，天津市的经济快速启动，表现出强大的增长势头，这在房地产领域表现尤为明显，近些年天津房地产业无论房价、投资额都有显著上升，本文阐述了滨海新区建设对天津房地产业的影响，并对此进行了实证分析，同时提出了需要关注的问题。【关键字】滨海建设 天津房地产 实证分析一 引言 进入21世纪以来，以天津滨海新区为龙头的环渤海区域成为中国区域经济中最有发展潜力的一极，作为其核心的天津市更被本届政府寄予厚望。国务院希望天津市以滨海新区的发展为中心,将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善的国际港口城市,北方经济中心；并借此发挥振兴环渤海区域经济的重要作用。政治地缘优势、资源优势加上强大的政策优势，使天津市的聚集作用明显加强，沉寂多年的天津顿时成为一片投资热土。房地产业作为国民经济发展的先导性、基础性产业，既是推动经济发展的重要力量，同时又受到地区经济社会发展水平的巨大影响，被称为区域经济发展的“晴雨表”。一直默默无闻的天津房地产近几年突然发力，2002 年完成增加值88.57 亿元，增长 4.4%。房地产开发投资 175.84 亿元，增长 9.0%。房地产开发规模适度，房地产开发施工面积 2135.6 万平方米，增长 14.7%；竣工面积 746.4万平方米，增长 8.1%。全年商品房现房销售面积 564 万平方米，销售收入 141.1 亿元，分别比上年增长 4.9%和 10.6%。到了2003年，更显示出增速加快的趋势。 本文将对此现象进行实证分析,并力图发现现象背后需要关注的问题。二 天津市房地产业发展的实证分析在此我们利用回归方程对房地产销售面积和人均GDP进行定量分析,进而分析两者之间的关系，试图以此了解天津市房地产发展变化的情况,并定量分析近些年滨海新区建设对天津房地产业发展的影响程度. 为了评估滨海新区建设对天津房地产的影响，首先建立二元线性回归模型如下: 其中，:天津市房地产销售面积 （单位：万） :天津市人均GDP （单位：万元） :虚拟变量，滨海的拉动效应产生前取值为0，滨海效应产生后取1。 A、B为系数对天津市房地产年度销售面积与人均GDP的历史数据（19902005年） 19902004年数据源自19922005年天津统计年鉴，其中，1992年数据未查到；2004、2005年数据来自天津统计信息网（）， 2004年天津市国民经济和社会发展统计公报(2005.1.22), 2005年天津市国民经济和社会发展统计公报(2006.3.3)。运用EVIEWS软件进行处理，可以得到天津市房地产销售面积与人均GDP的柱状图如下:从上图可以看出，19902005年天津市房地产销售面积增长具有明显的阶段性，大体可分为三个阶段，其中包括两次飞跃。第一个阶段是从1990到1992年，房地产投资额偏低；到了93年出现第一次飞跃，随后进入第二个发展阶段（19931999），在此期间房地产销售面积稳定增长，但增长速度逐年降低；自2000年起进入第三个阶段（20002005），房地产销售面积继续保持了稳定增长的态势，但增长速度逐年增大，尤其在2003年出现第二次飞跃，之后表现出一波强劲的增长势头。探究当时的政治经济背景，可以发现这些变化背后的原因，1990、1991年房地产业跌入低谷是由于当时特殊的政治经济原因。19931995年，在1992年邓小平视察南方发表重要谈话和十四大召开的推动下，我国房地产蓬勃发展，进而出现全国性的房地产热，针对由房地产热引发的诸多社会经济问题，自1993年下半年我国政府进行紧缩性宏观调控，其调控效果两年后得到体现，19961999年房地产高速增长的势头被遏制。自2000年开始，随着我国土地制度与住房制度改革的推进，消费者消费观念日益成熟，房地产市场化程度逐步提高，同时，滨海新区的建设被列入国家十一五规划，天津市又被中央定位为北方经济中心和生态城市，天津的发展使房地产市场具有稳定的需求，而且有强大的集团购买力为后盾，所以表现出迅猛的增长势头。众所周知，天津滨海新区的建设虽然早在十二年前就开始了，但真正显示出发展优势和潜力，对本地区经济的形成推动作用是近两年的事情，在上图中可以看出直到2003年，天津房地产销售面积才出现明显加速，这无疑与滨海新区强大的辐射效应是分不开的。因此我们将选取19972005年的数据来考察天津市房地产业投资增长状况，对19972002年的取0值，对20032004年的取1值。 表2：引入虚拟变量后天津市房地产销售面积与人均GDP数据表（1997年2005年）年份人均GDP（万元）房地产销售面积（万）虚拟变量199713739195.510199814808249.390199915796258.310200017993391.760200120154537.480200222380564.000200326532786.501200431550847.031200535457938.021利用EVIEWS软件对19992005年数据进行OLS参数估计，计算结果如下：Y=108.385+0.029X1+72.91X2 t值：(0.640)(3.294)(0.619) p值：（0.557）(0.0301)(0.569) R2=0.948,DW=1.121,Prob=0.0027 模型的实际值、拟合值和残差序列的比较见下图。实证分析结论：在统计过程中可以发现，即近年来天津市房地产业的发展与滨海新区的加速发展具有高度相关性。从模型中可以看到A108.385，B2=72.91,说明滨海新区建设对天津房地产的发展的确起到了推动作用，R2=0.948，说明该模型具有较好的拟可优度，基本接近真实情况，但B2的p值0.569，说明该模型具有一定程度的误差，分析误差原因，其一是因为滨海新区的加速发展与对天津经济产生拉动效应是近几年的事情，我们所能掌握的数据样本极为有限；其二是滨海新区对天津房地产的影响因素是多方面的，仅用一个虚拟变量不足以准确反映问题，该模型有待进一步完善，但是模型的系数检验具有明显的显著性，能够说明滨海新区建设对天津市房地产的发展起到了积极作用，这就达到了我们建立模型的目的：用数据描述滨海新区对天津房地产的影响。三滨海新区建设对天津市房地产业影响的具体分析（一）政府对境内外企业的优惠政策，提高了天津市对房地产的需求。为了推进天津滨海新区开发开放，鼓励境内外企业特别是鼓励境内外金融企业来天津市设立总部或地区总部，市财政局、市发改委、市地方税务局9月初联合印发了天津市促进企业总部和金融业发展优惠政策，相关企业将享受多达9个方面的财税优惠政策。 天津市雄厚的工业基础与全方位的优惠政策吸引着大批的有实力的国内外企业来到这里登记注册，十年间世界五百强企业有七十多家在新区投资，近年来随着丰田公司和空客公司也因为看好这里的发展前景而相继落户滨海。这些公司大都实力雄厚，对生产经营性房屋形成巨大的需求。滨海新区及天津的建设和发展也吸引着大量的外来人员流入天津，这些人员一方面包括实力雄厚的中外企业的高级管理人员与技术人员，这部分人员为中高收入阶层，具有较强购买力，消费层次高，另一方面还包括从其他地区到这里寻找发展机会的人员比如大学毕业生，这些人大多具有高的学历和专业技术，都会形成对住宅的需求。（二）天津市对房地产业的政策，对房地产市场产生刺激。1 政府加大了对写字楼市场的支持与整顿，加大了对市内“烂尾楼”问题的解决力度，并对新开发的公建项目在土地出让金、配套费等方面给予优惠政策，一大批停缓建项目开始起死回生。2 围绕海河经济带建设，天津市财政局已出台关于税收优惠政策，其它优惠政策也在加紧制定。通过体制、方法、融资机制、管理模式、规划设计等五个方面的创新，海河经济带的招商引资目前已见成效。10多万群众住房条件将得到改善。3 大规模公建开发和危陋房屋改建也对房地产业发展产生有力的拉动。（三）良好的投资机会，吸引房地产开发商加大在天津的投资滨海新区开发给房地产开发商带来历史性的发展机遇，今年中央通过的十一五规划确立了天津市在环渤海经济圈的龙头地位，而推进天津滨海新区开发开放发展战略也使得天津市成为环渤海经济圈中最富有活力和最具投资价值的亮点，目前，许多实力派开发商纷纷到此抢滩房地产市场。天津房地产市场的快速升温已经在全国房地产领域中形成了市场风险小、投资回报高的广阔空间。而目前天津市正在开展的大规模城市建设和基础设施建设也为这一良好态势的持续发展奠定了坚实的基础。据测算，2006年天津市已实现房地产投资400亿元，房地产竣工面积达到1500万平方米，全年房地产累计在施面积达到3500万平方米。这些外部环境的积极变化，势必将为公司加快发展提供良好的上升空间。 (四)良好的市场预期，推进房地产市场进一步繁荣房地产商品供给刚性和天津地区的发展前景，使房地产具有很大的增值潜力，在我国通货膨胀端倪初现同时投资渠道不足的今天，房地产开发商以外的投资机构和以保值为主要目的的公众也把大量资金投向房地产市场，所以天津房地产市场积累了良好的市场预期，良好的市场预期使房地产市场与金融市场的联系更加紧密，使房地产商品具有了一定的虚拟属性，推动房地产价格在一定程度上超过实际价值，从而使投资机构和公众的良好预期进一步加强，推动房地产市场进一步升温。四需要关注的问题众所周知，滨海新区开发的正式启动是近几年的事情，大部分项目建设和外埠企业的入驻与还处在启动阶段，然而天津房地产销售量却出现大幅度的增长，由我们建立的二元线性回归模型Y=108.385+0.029X1+72.91X2可知，系数值B2远大于B1，这是一个不合理的现象，经过研究，我认为天津房地产开发存在房市预期过好的问题，有学者甚至称天津房价可以高速上涨20年。房市预期过好，会导致盲目的房地产投资与购房热，会加大房地产业的局部泡沫和整个行业的风险，将会引发严重的经济问题。另外，房地产开发结构单一，其中写字楼市场已有饱和倾向；商品住宅主要集中在高中档住宅，房价超过大部分居民购买能力，将引发严重的社会问题。这些问题如果得不到足够关注和及时解决，如果出现问题，不但会影响天津其他产