房地产市场健康标准探析.doc

房地产市场健康标准探析陈红艳 摘要：论文综合分析学者研究房地产市场发展状况的视角，界定房地产市场健康是市场各方面发展良好的状态，表现为市场内部发展平稳，与社会经济环境相协调；确定房地产市场标准的方法主要有经验值、理论值和统计值三类，三类方法各有特点，应根据健康内涵合理选用。协调性标准宜选用理论值法，平稳性标准宜选用统计值法，评价的合理区间应根据自身统计规律确定。关键词：房地产市场健康；平稳性；协调性一、引言房地产市场健康发展关系国计民生，是房地产研究领域的核心命题。我国自1998年实行住房制度改革以来，房地产业得到迅猛发展，成为国民经济的支柱产业和经济增长点。另一方面，随着房价不断升高，房地产市场积累的风险和矛盾越来越大。关注房地产市场运行状态，防范市场风险，促进房地产业和国民经济健康持续发展是我国政府和学者共同关心的问题。2003年，国务院发出了关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号），要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，进一步明确房地产市场发展的指导思想。近年来，我国政府不断出台房市调控政策，从2010年的 “国十一条”详见国办发20104号文国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知、“国十条”详见国发201010号文国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知、“9.29新政”详见财税201094号文关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 ，2011年的“新国八条”详见国办发20111号文国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，到最近国务院刚刚发布的“新国五条”详见2013年3月1日国务院发出关于继续做好房地产市场调控工作的通知，政府对房地产市场调控力度在不断加大，目的只有一个，即促进房地产市场健康持续发展。怎样的市场是健康的？我国房地产市场是否健康？这些关键问题至今没有清晰的判断标准。本文拟界定房地产市场健康内涵，探析房地产市场健康标准的确定方法。二、 文献综述 尽管直接研究房地产市场健康的文献少，但国内外学者一直重视房地产市场监测。房地产市场监测是对房地产市场发展过程中的变化态势进行监督和测量，其最终目的是寻找房地产市场内在发展规律，对市场发展现状作出评价及应对。冯俊、丁立宏较早地探讨了房地产市场监测系统，认为“房地产监测系统是提高宏观调控科学性的必然要求”。1-2房地产市场监测作为宏观经济监测的重要内容，主要集中在预警和泡沫研究中。房地产预警系统主要是对房地产市场内部发展状况的监测，主要以周期波动理论和经济预警理论为基础，在房地产指标分类的基础上，构造一种房地产经济活跃程度的指数。主要方法有景气指数法和综合模拟法。我国统计局每月定期公布的“国房指数”是应用最广的房地产市场预警系统，选用土地出让收入、本年完成开发土地面积、房地产开发投资额、本年资金来源中抵押贷款额、商品房销售价格、房屋新开工面积、竣工面积和空置面积等八个指标，全面考察房地产市场基本运行状况。预警判断多采用基于样本均值和样本方差的3方法，其实质是判断经济指标增长速率的波动。相关的研究包括丁烈云、韩立达等。3-4房地产泡沫是沿着资产价格泡沫理论发展建立的，通常认为房地产泡沫就是指房价泡沫，是由于投机等因素导致房价远高于经济基本面决定的基础价值的现象。在房价泡沫的研究中，房价被分解为两部分，一部分是经济基本面决定的基础价值，另一部分是投机等因素造成的泡沫。由此可见，泡沫其实是研究房价与经济基本面的协调状况。房地产泡沫的度量主要采用指标指示法和模型检验法。我国学者常用房价收入比、租售比、空置率等指标直接判断房价泡沫，但争议很大。Lastrapes采用离散形式建立了一个最优非耐用品和住房消费的动态均衡模型。袁志刚、樊潇彦采用此原理构建了房地产市场局部均衡模型，分析购房者和地产商在引入银行信贷之前和之后不同的最优选择。5-6房地产市场有泡沫不一定意味着市场不健康。因为市场价格围绕基础价值上下波动是经济中的常态，存在少量投机的市场更具活力，所以一般性的泡沫（弱房产泡沫）相当于人体的亚健康。只有市场长期处于亚健康状态，使得人们对房价套利形成了一致性预期，一般性泡沫突变成严重泡沫，市场才不健康，甚至产生经济危机。另一方面，没有泡沫的房地产市场也并不一定就意味着时常健康。我们既不能说一个房价低，但成交量低迷的房地产市场健康，也不能说只供应一种类型住房的房地产市场是健康的。因此，仅以泡沫判断房地产市场健康与否并不完全，还应考虑市场内部结构、规模等各方面发展情况。同样道理，房地产市场内部指标运行正常，无警情出现，但如果房价远离经济基本状况，存在严重泡沫，也不能认为这个市场是健康的。总体而言，房地产泡沫研究和房地产预警系统从不同角度分析监测房地产市场发展状况，有着各自不同的理论渊源和实践运用。随着对房地产市场分析的不断深入完善，房地产市场泡沫与预警常常融合在一起，向综合评价的趋势发展。三、房地产市场健康内涵（一）房地产市场健康定义“房地产市场健康”是一个使用频率很高，但没有清晰内涵的词，多为政策文件和人们对房地产市场发展愿景的表述，没有清晰的定义。“健康”原本是医学术语，世界卫生组织提出：“健康是身体、心理和社会适应的完好状态，而不仅仅是没有疾病和虚弱”。参照医学上健康的概念，可以很容易定义“房地产市场健康是房地产市场各方面发展良好的状态”。关键问题是房地产市场的各方面包括哪些？发展良好又以什么为标准？ 总结分析学者研究房地产市场发展状况的视角可以看出，房地产泡沫侧重分析房价与外部经济的协调性，房地产预警侧重考察市场内部发展的平稳性，二者实质都是分析房地产市场健康问题，但都无法单独替代房地产市场健康研究。综合二者的研究角度，“房地产市场各方面发展良好的状态”可界定为市场内部发展平稳、与社会经济状况相协调两方面。其内涵特征概括为平稳性和协调性。国发200318号文对房地产市场发展指导思想的描述可看作政府对房地产市场健康的定义，即“完善的房地产市场体系；能满足不同收入家庭的住房需要；适合我国国情的住房保障制度；总量平衡、结构合理、价格稳定；房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调。” 政府随后的房地产调控政策都是依据这一指导思想进行。可以看出，政府对房地产市场健康的界定同样包含协调性和平稳性两方面内涵。综上所述，本文定义房地产市场健康是房地产市场各方面发展处于良好状态，表现为市场内部发展平稳，与社会经济状况相协调。其本质内涵概括为平稳性和协调性。（二）平稳性平稳性要求房地产市场以合理的速度平稳发展，是对房地产市场内部体系的要求。房地产市场健康最根本的目的是为了更好地发展，这就要求房地产市场保持一定的发展速度，平稳前进。房地产市场的发展和国民经济发展一样是波浪式前进，但波动有正常波动和异常波动之分。正常波动是一种常态波动，这种波动会影响投资者投资利润的高低，形成市场优胜劣汰的竞争机制，但不会对房地产市场整体造成危害，不会造成社会资源的大量浪费。异常波动又称非常态波动，往往伴随着泡沫危机，不仅给投资者带来不利影响，而且危及国民经济正常运行，甚至对国际经济也造成灾难性影响。正常波动和异常波动，两者在量值及波动的动力机制、本质属性等方面都有显著差别。从量值上讲，正常波动偏离的程度小，异常波动偏离程度则大得多。从动力机制看，正常波动的根源在于消费市场供需余缺与价格机制的作用；异常波动产生的动力机制在于投机者对高额利润的追逐，对房价非理性预期导致的投机性需求膨胀，以及房地产市场供需弹性的严重不对称性。异常波动不会出现周而复始的有规律的循环，它的产生会加剧房地产周期的波动幅度，改变周期波动形态。如果市场大部分指标都出现巨变，最终的结果可能就是房地产泡沫和经济危机。因此，参考统计学中平稳性概念，房地产市场平稳性是指描述市场发展的时间序列经济变量遵循随机游走过程，可以用均值为的随机过程来刻画，没有异常波动。（三）协调性协调性要求房地产市场与城市社会经济协调发展，是房地产市场与外部环境相匹配的指标。“房地产市场与国民经济协调发展”这一命题早已为各国学者认同，并不断地被现实经济证实。协调发展主要体现房地产价格与经济基本面相匹配，其核心问题是如何确定由经济基本面决定的基础房价。对住房市场而言，还存在着住房保障与经济发展相协调。保障协调主要针对住房市场，要求市场化住房（商品房）与非市场化住房（保障房）的比例应与城市居民收入水平和收入结构相协调，以保证低收入人群有屋居。研究表明：保障房供给能有效对收入进行再分配，稳定住房市场和提高消费。7-8市场化的住房制度下，如何协调市场与保障的关系是一个重要研究课题。只有将无法依靠自己的力量通过市场交易解决住房问题的人群纳入到住房保障体系中，商品房市场才能健康发展。四、房地产市场健康标准确定研究房地产市场健康，最为关键的问题是以什么标准来评判房地产市场的健康状况。在现有相关研究中，市场运行状况标准的确定主要有以下三种方法。（一）经验值由于中国房地产市场发展历程较短，学者在评判中国房地产市场发展状况时，常以一些国际经验值来判断。如在评价中国房价是否合理时，常用“房价收入比”和“租售比”这两个指标与国际经验值比较，一般认为国际标准的“房价收入比”为4-6倍之间，房价“租售比”为1:100-1:150之间；还有诸如住房“空置率”的国际经验为10%，房地产投资总额占固定资产投资总额的比例为20%-25%，房地产投资增长率不应超过GDP增长率的2倍，商品房施工面积一般为竣工面积的30.5倍等。本文以房价收入比和租售比两个指标分析经验值不能直接作为评判标准的原因。1.房价收入比 国际上关于房价收入比的定义是“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，由于我国没有“中等价格”与“中等家庭收入”的统计资料，国内学者通常将“中等”以“平均”替代，这样计算的房价收入比显然有所不同，不能直接比较。事实上，世界各国的房价收入比各不相同，不存在所谓的国际惯例。联合国公布的1998年世界各国房价收入比的统计资料显示：各国的房价收入比离散度很高，96个国家中，房价收入比最高的为30，最小为0.8，均值为8.4。数据来源：World Development Indicators 2001,P166-169,Table3.11 Urban environment. 另一方面，中国的国情特殊。住房市场是在1998年实行货币化分房之后才真正形成，1998年之前的住房都以“房改房”的形式，低价“卖”给了居民。据2000年初的抽样调查，当年许多城市的居民自有住房率已超过60%，其中大部分是买了房改房的居民。这种状态实际意味着，在中国住房走向市场之始，我们大部分的居民已经以极低的价格拥有了住房资产。随着房价的不断上涨，“房改房”给中国居民带来巨大的收入，正是这笔额外、巨大的收入，再加上中国传统文化理念，支撑了中国持续偏高的房价收入比。2.租售比租售比是租金与房价之比，其实就是投资收益率，合理的租售比本质上是根据合理的投资收益率来测算的。假设投资收益率为10%，按市场惯例租金以月租金考虑，则租售比就是，即1:120。所以国际经验认为租售比在1：100-150合理，是按成熟市场经验，合理的投资收益率在8%-12%之间测算的结果。我国住宅市场租售比偏离合理区间是不争的事实。据2007年对我国一些城市住房租售比情况的调查，有大量城市的租售比是1:300-1:400，北京有的区段达1:500。这么低的投资回报率为什么中国还有那么多的人投资房地产？原因是租售比是假设一直持有物业，没有考虑物业本身价值增值。将住房作为投资品的投资者，看中的是物业本身的增值，租金仅仅是投资者在等待物业增值过程中的额外红利。同时，目前我国房地产市场，出售房以新增房为主，出租房一般是老旧住房，用于出租的住房和出售的住房从品质上来说差距太大，本身就不具备价值可比性。统计口径和数据的问题是造成我们没法直接参照国际经验值判断中国房地产市场的另一个主要原因。中国租售比偏低同样有国情因素。在中国需要租房的大都是被人们称为“夹心层”的居民，没赶上“房改房”，又不够廉租房的资格，他们的收入只能支付现有较低水平的租金，这是也中国租售比过低的原因之一。以上分析表明，由于存在统计口径、国情以及中国正处于城镇化快速发展的阶段等原因，我们不能生搬硬套这些所谓的国际标准来判断中国的房地产市场状况，但经验值通常表达了这些指标的长期发展趋势。（二）理论值房地产市场的健康发展与城市总体经济和社会环境相匹配，是所有学者都公认的标准。从这个角度出发，建立房地产市场发展指标与相关城市总体状况合理关系的理论模型，可以得出房地产市场发展指标的理论标准值。以理论值作为标准值多用来确定基准房价，其主要方法有三种。收益还原法，即以预期未来房价的收益在合理回报率（还原利率）下的现值作为房价的基准价值。均部均衡法，在均部均衡条件下，以经济主体理性行为决定的房价作为标准，即以房地产市场供求双方在一定的约束条件下，满足效用函数和利润最大化的均衡价格作为房价标准。因素回归法，即考虑各种宏观经济因素对房价的影响，建立回归模型，测算理论房价。房价分析通常是选用影响供给和需求两方面的宏观经济变量来刻画，如经济增长、可支配收入、人口因素、信贷政策、通货膨胀、土地价格、建筑成本等。此方法运用广泛，其实质是以影响因素作为解释变量来回归确定被解释变量。理论值法主要是从房价决定因素角度建立模型确定房价合理值，理论性和逻辑性强，但任何一个模型都无法完美地将现实中所有的决定因素精确考虑，同时模型所用数据也存在长达不够，影响准确性的问题。（三）统计值法以样本的统计均值（期望值）作为房地产市场评价指标的标准多出现在对我国房地产市场预警研究中，即预警界限的确定。房地产市场预警界限确定的主要方法有正态归一法、3法、系统化等方法。1.正态归一法是把各指标归一化，使其服从正态分布，将-1.5、-l、l、1.5定为过冷、微冷、正常、微热、过热五个状态的临界点；3法同样是假设指标值服从正态分布，以（均值、期望值）为中心，以（标准差）的1倍、2倍、3倍为区间界限，即将-2、-、+、+2定为五个状态的临界点。这两种方法原理是一样的，均以均值为标准，以指标偏离均值的程度判断市场状态。2.系统化方法是指全面考虑系统的自身变动规律及发展特征等因素，采取一些客观原则，综合得到反映决策人价值和专家智慧的预警界限。如经济总体偏好时采用多数原则，将指标的2/3年份的作为安全区间，则指标正常区间为-0.97，+0.97；经济总体状况一般时采用半数原则，认为指标有一半年份安全，则指标正常区间为-0.68，+0.68；经济总体偏差时常采用少数原则，少数原则是认为指标只有1/3年份安全，正常区间为-0.43，+0.43 。统计值法主要是从房地产市场发展的自身变化规律出发，确定房地产市场发展指标的合理区间，符合统计学原理，理论依据强，但我国房地产发展历程较短，有正规统计资料的观测指标的长度较小，利用现有数据获取的均值和标准差存在有偏估计，可能会放大合理区间，影响准确性。 综上所述， 确定房地产市场发展健康标准常用的三类方法各有特点，健康标准应根据健康内涵合理选用。平稳性要求房地产市场保持平稳的增长速度，适合以统计样本的平均增长速度为标准判断市场平稳状态。协调性主要体现为保障协调和房价协调，要求房地产市场与城市经济基本面相匹配，适合以经济基本面回归房价理论值为标准判断房价协调程度。五、结论本文认为，单纯的房价泡沫和市场预警都不能全面反映房地产市场的健康状态，房地产市场健康应是各方面发展良好的状态，内涵特征包括反映市场与外部环境协调状况的协调性和反映市场内部指标增长状况的平稳性。确定房地产市场标准的方法主要有经验值、理论值和统计值三类，三类方法各有特点，应根据健康内涵合理选用。协调性标准宜选用理论值法，平稳性标准宜选用统计值法，评价的合理区间应根据自身统计规律确定。以此为理论框架，可进一步建立房地产市场健康评价体系，定量评估各个城市房地产市场的健康状况，为政府调控和民众投资提供参考依据。参考文