万科股份2010-2012财务报表分析.doc

财务管理课程实习报 告 书班级： 13级财务管理2班 组长： 丁苏闽 小组成员： 车丽 王璇 甄昱 王江丽 方珂斐 张月琦 黄志鹏 指导老师： 罗娅妮 报告时间： 2015年12月5日 38目录一、公司简介1 （一）基本信息1（二）企业发展状况1二、财务分析2（一）短期偿债能力分析21.营运资金22.流动比率23.速动比率3（二）长期偿债能力31.资产负债率32.所有者权益比率43.产权比率54.权益乘数55.利息保障倍数6（三）资本结构变动分析71.资产与权益项目结构分析72.流动资产结构分析7（四）盈利能力分析81.经营盈利能力分析8（五）资产运营能力分析91.应收账款周转率92.存货周转率93.总资产周转率10（六）趋势分析法101.总量分析102.环比分析103.定基分析114.发展能力指标11（七）公司问题分析及改进措施.11 1.问题分析.11 2.改进措施.12（八）现金流量结构的分析121.现金流入结构分析142.现金流出结构分析143.现金流入流出比分析154.现金净流量结构分析15 （九）杜邦财务体系分析16 （十）SWOT分析19 （十一）与同行业对比分析191.偿债能力指标202.获利能力指标203.发展能力指标20（十二）综合分析20（十三）财务运作分析20（十四）筹资、投资及运作分析21（十五）独立董事分析.22（十六）股权结构分析.22（十七）会计报表附注分析.23（十八）会计政策及信息披露分析.24三、财务建议（十九）股票投资分析24四、结束语26五、附表26 （一）表一 万科股份有限公司2010-2012年度资产负债表表 （二）表二 万科股份有限公司2010-2012年度利润表 （三）表三 万科股份有限公司2010-2012年度现金流量表表 （四）表四 小组分工 （五）表五 财务管理课程实习小组日志万科企业股份有限公司2010-2012年度财务报告分析一、公司简介（一）基本信息公司全称: 万科企业股份有限公司 英文名称：ChinaVanke Co. Ltd.公司简称： 万科A 股票代码：000002成立日期： 1988-11-01法定代表人：王石所属行业： 不动产投资开发经营范围： 房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业为（不含专营、专控专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理。联系电话：公司传真联系人： 谭华杰电子邮箱： IR 公司网址： 邮政编码：518083（二）企业发展状况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志福布斯全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。二、财务分析（一）短期偿债能力分析1营运资金表1 2010-2012 万科股份有限公司营运资金项目2010年年末2011年年末2012年年末流动资产205,520,732,201.32 282,646,654,855.19 362,773,737,335.37 流动负债129,650,791,498.49 200,724,160,315.26 259,833,566,711.09 营运资金75,869,940,702.83 81,922,494,539.93 102,940,170,624.28 由表1可知，万科公司2010-2012年，每年的流动资产都大于流动负债，说明公司营运资金有盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。2.流动比率2010年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.5852011年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.4082012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变。但由2010年至2012年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱，债权人权益的安全程度有所下降，企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债。3.速动比率表2 万科股份2010-2012速动比率项目2010年年末2011年年末2012年年末流动资产205,520,732,201.32 282,646,654,855.19 362,773,737,335.37 存货133,333,458,045.93 208,335,493,569.16 255,164,112,985.07 速动资产72,187,274,155.39 74,311,161,286.03 107,609,624,350.30 流动负债129,650,791,498.49 200,724,160,315.26 259,833,566,711.09 速动比率0.56 0.37 0.41 速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障由表2可知，万科公司近三年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临蛮大的财务风险。（二）长期偿债能力1. 资产负债率表3 万科股份2010-29012资产负债率项目2010年年末2011年年末2012年年末负债总额161,051,352,099.42 228,375,901,483.02 296,663,420,087.27 资产总额215,637,551,741.83 296,208,440,030.05 378,801,615,075.37 资产负债率(%)74.69 77.10 78.32 资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期偿债能力变弱。但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。2.所有者权益比率表4 2010-2012年 所有者权益比率项目2010年年末2011年年末2012年年末所有者权益总额54,586,199,642.41 67,832,538,547.03 82,138,194,988.10 资产总额215,637,551,741.83 296,208,440,030.05 378,801,615,075.37 所有者权益比率0.25 0.23 0.22 计算表明，该公司3年内的所有者权益比率逐年下降，说明该公司投资人所投入形成的资产占比重减少，负债所形成的资产占比增多，该公司长期偿债能力下降。3.产权比率表5 2010-2012年产权比率项目2010年年末2011年年末2012年年末负债总额161,051,352,099.42 228,375,901,483.02 296,663,420,087.27 所有者权益总额54,586,199,642.41 67,832,538,547.03 82,138,194,988.10 产权比率2.95 3.37 3.61 由表5可知，近3年万科企业股份有限公司产权比率不断扩大，而且负债高于股东权益的三倍以上，但结合房地产行业更多利用外部负债来扩大规模的行业特点，目前该比例属于正常水平，企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。4权益乘数表6 2010-2012年权益乘数项目2010年年末2011年年末2012年年末资产总额215,637,551,741.83 296,208,440,030.05 378,801,615,075.37 所有者权益总额54,586,199,642.41 67,832,538,547.03 82,138,194,988.10 权益乘数3.95 4.37 4.61 由表6可知，该公司3年权益乘数呈递增趋势，说明企业负债程度不断增大，财务风险也相对加大。5.利息保障倍数表7 2010-2012年利息保障倍数201020112012息税前利润12444980321.59 16315695398.94 21834942329.79 利息费用504227742.57 509812978.62 764757191.68 利息保障倍数24.68 32.00 28.55 利息保障倍数表明企业一定时期息税前利润相当于利息支出的多少倍，其数额越大表明企业的偿债能力越强，由表7可知，万科近3年偿债能力较稳定。（三）资本结构变动分析1.资产与权益项目结构分析表8 资产与权益项目结构百分比项目201020112012资产总计100.00%100.00%100.00%其中：流动资产95.31%95.42%95.77%长期股权投资2.08%2.17%1.86%固定资产0.92%0.78%0.70%无形资产及其他资产1.69%1.63%1.67%负债合计74.69%77.10%78.32%其中：流动负债60.12%67.76%68.59%非流动负债14.56%9.34%9.72%股东权益合计25.31%22.90%21.68%分析表8 资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息：（1）在该公司的资产结构中，流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关，也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的，这有待于后续部分分析。流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险，避免出现无力清偿短期债务的财务困境。但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。（2）长期投资所占比率较低，且幅度波动不大，说明近几年公司对外投资比较稳定，而且所投资的公司发展较为稳定，同时本公司在近几年内没有大规模增加或减少投资，说明公司经营稳定，处于稳定发展阶段。（3）无形资产及其他资产近几年变化不大。（4）公司负债总额比重呈逐年加大，其中流动负债比重逐年递增，而非流动负债由2010年到2011年的突减，及2011到2012年的略微上升。总负债的增加，说明该公司偿债压力有所增加。而流动负债的增加与非流动负债的降低，说明该公司的短期偿债压力和财务风险有所加大。2.流动资产结构分析表9 流动资产项目结构百分比项目201020112012货币资金18.40%12.11%14.41%应收账款0.78%0.54%0.52%预付款项8.68%7.12%9.20%其他应收款7.27%6.52%5.53%存货64.88%73.71%70.34%流动资产合计100.00%100.00%100.00%计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。（四）盈利能力分析1经营盈利能力分析表10 2010-2012经营盈利能力指标2010年2011年2012年营业毛利率（%）40.70 39.78 36.56 营业利润率（%）23.45 21.96 20.38 营业净利率（%）17.43 16.16 15.19 总资产报酬率（%）5.014.094.29净资产报酬率（%）16.4717.8719.80成本费用利润率（%）29.76 27.90 25.40 （1）营业利润率是企业一定时期营业利润与营业收入的比率。万科近3年营业利润率逐年下降，表明其市场竞争力变弱，发展潜力变小，获利能力变弱。（2）营业净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。万科公司的销售净利率逐年下降，从2010年的17.43%到2012年的15.19%，总体上销售收入的收益水平一般。（3）总资产报酬率是衡量企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。万科公司2010-2012年内总资产报酬率有所下降，表明其资源利用效益变差，获利能力变差。（4）净资产报酬率是企业一定时期内获得净利润与平均资产的比率。万科近3年净资产报酬率逐年提高，表明其自有资产获取收益的能力变强，运营效益变好，对企业投资人和企业债权人权益保障程度越高。（5）成本费用利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好，而由表可知，万科的成本费用利润率逐年降低，说明其销售收入减少。对比各项指标，可看出该公司从2010-2012年的经营盈利能力指标逐年下降，说明其经营过程中，收入有所降低。（五）资产运营能力分析1.应收账款周转率 表11 2010-2012应收账款杭州转率201020112012应收账款周转天数(天)11.327.85.95应收账款周转率(%)43.9646.1860.63由表11可知，万科近3年应收账款周转率逐年提高，表明万科应收账款的回收速度变快，应收账款管理效率变高，资产流动性变强，短期偿债能力也变强。2存货周转率 表12 2010-2012年存货周转率201020112012存货周转天数（天）1333.331422.921275.24存货周转率(%)0.270.250.18表12显示企业由2010-2012年存货周转速度变慢,周转额变小，资源占用水平高。待售商品房销售不如2010年理想，存货周转天数也同比上升。存货周转率变长使得企业资金周转速度变慢，而且过多的商品房待售，导致资金占用，得不到及时回收，增加企业资金成本。3. 总资产周转率表13 2010-2012总资产周转率报告日期201020112012总资产周转天数(天)1241.381285.711161.29总资产周转率(次)0.290.280.31由表13可知，万科公司2010-2012年总资产周转率稳定在0.3左右，周转率比较低。（六）趋势分析法1.总量分析表14 万科股份有限公司2010-2012年相关数据资料指标2010年2011年2012年营业收入50,713,851,442.63 71,782,749,800.68 103,116,245,136.42 营业支出38,818,966,134.40 56,019,533,103.49 82,103,204,342.36 营业利润11,894,885,308.23 15,763,216,697.19 21,013,040,794.06 万科的营业收入、营业支出和营业利润，近3年总体上大致呈增长趋势。这一结果说明万科公司营业活动的盈利能力呈逐年增强趋势2.环比分析表15 万科股份有限公司2010-2012年收益状况环比分析表（%）指标2010年2011年2012年营业收入-141.54 143.65 营业支出-144.31 146.56 营业利润-132.52 133.30 万科2011年和2012年的营业收入、营业支出、营业利润的环比指标都大于100%，但程度各不相同。2012年的营业收入、营业支出的增幅都大于2011年，使得这两年的营业利润的增幅相对比较接近。3.定基分析表16 万科股份有限公司2010-2012年收益状况定基分析表（%）指标2010年2011年2012年营业收入-141.54 203.33 营业支出-144.31 211.50 营业利润-132.52 176.66 万科公司2011年和2012年的定基指标都大于100%，且定基指标呈逐年增长趋势，这说明公司营业利润在逐年增长。4.发展能力指标表17 2010-2012年发展能力指标201020112012营业利润增长率23.45%31.04%46.49%总资产增长率56.70%37.36%27.88% 万科近3年营业利润增长率逐年提高，获利能力变强，而总资产增长率逐年降低，表明其一定时期内资产经营规模扩张的速度变慢。（七）公司问题分析及改进措施1.问题分析.偿债能力方面，万科在近三年流动比率由2010年的1.59下降2012年的1.40，企业偿债能力变弱，债权人利益的安全程度有所下降，而资产负债率由2010年的74.69%提高到2012年的78.32%，也表明偿债能力逐年变弱。同时，近三年的速动比率平均在0.45左右，面临一定的债务风险。.运营能力方面，万科近三年总资产周转率稳定在0.3左右，周转率较低。而且流动性较弱的存货占流动资产很大一部分，存货周转率较低会使得变现速度慢，周转额变小，资源占用水平高。.获利能力方面，万科近三年营业利润率由2010年的17.43%，2011年16.16%下降到2012年的15.19%，这表明其市场竞争力变弱，发展潜力变小，获利能力变弱。同时总资产报酬率也由2010年的5.01%下降到2012年的4.29%，说明万科资源利用效率变差，获利能力变差。.发展能力方面，万科的总资产增长率从2010年的56.70%下降为2012年的27.8%，说明万科在一定时期内资产经营规模扩张的速度变慢。2.改进措施.公司要在发展壮大的同时保证自身偿债能力的平衡，有效的规避一部分财务风险.针对存货的管理，应该及时注意存货周转率和周转天数的变化，在其发生周转率下降时，及时分析是生产过剩还是销售不足等原因，加强企业内部控制，提高企业存货周转率，加快应收账款的回收，提高短期偿债能力。.有效利用自有资源，根据市场需求通过合理配置资源，提高资源利用效率，增强获利能力。.加强生产计划管理，扩大市场占有率，提高销售额。（八）现金流量结构的分析表18 现金流量结构与现金流入流出比分析表项目201020112012一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金96.73%93.76%95.49%收到其他与经营活动有关的现金3.27%6.24%4.51%经营活动现金流入小计100.00%100.00%100.00%购买商品、接受劳务支付的现金75.00%79.25%74.09%支付给职工以及为职工支付的现金2.08%2.32%2.47%支付的各项税费10.56%13.72%15.34%支付其他与经营活动有关的现金12.36%4.72%8.10%经营活动现金流出小计100.00%100.00%100.00%经营活动产生的现金流入流出比102.52%103.16%103.16%二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金10.46%24.02%1.02%取得投资收益收到的现金13.62%2.17%14.17%处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额0.02%0.13%0.13%处置子公司及其他营业单位收到的现金净额0.64%-收到其他与投资活动有关的现金75.27%73.68%84.68%投资活动现金流入小计100.00%100.00%100.00%续表18购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金5.35%4.01%4.15%投资支付的现金44.64%18.34%13.78%取得子公司及其他营业单位支付的现金净额27.88%62.53%78.75%支付其他与投资活动有关的现金22.13%15.12%3.33%投资活动现金流出小计100.00%100.00%100.00%投资活动产生的现金流入流出比55.20%13.28%32.47%三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金6.81%14.21%5.93%取得借款收到的现金93.19%85.79%94.07%筹资活动现金流入小计100.00%100.00%100.00%偿还债务支付的现金74.79%74.89%78.59%分配股利、利润或偿付利息支付的现金25.21%25.11%21.41%筹资活动现金流出小计100.00%100.00%100.00%筹资活动产生的现金流入流出比181.28%103.03%147.64%表19 现金流入结构表201020112012经营活动现金流入74.15%79.59%70.19%投资活动现金流入2.20%0.62%0.68%筹资活动现金流入23.65%19.79%29.13%表20 现金流出结构表201020112012经营活动现金流出80.95%76.35%75.71%投资活动现金流出4.46%4.64%2.33%筹资活动现金流出14.60%19.01%21.96%表21 现金流量净额项目201020112012经营活动产生的现金流量净额2237255451.45 3389424571.92 3725958472.52 投资活动产生的现金流量净额-2191659310.46 -5652567740.05 -2453451737.29 筹资活动产生的现金流量净81 806858306.73 16285509088.95 期初现金及现金等价物余额22002774937.38 35096935415.75 33614111523.31 期末现金及现金等价物余额35096935415.75 33614111523.31 51120223950.88 1.现金流入结构分析从现金流入结构看，2010-2012年，万科股份有限公司经营活动产生的现金流入占全部现金流入的比重都超过70%，筹资活动产生的现金流入占总现金流入平均比重在20%左右，投资活动的现金流入占总现金流入的比重不超过2.2%，且近两年甚至低于1%。这说明万科公司的现金流入主要依靠经营活动和筹资活动产生，其中，经营活动产生的现金流入超过总现金流入的2/3以上，成为其最重要的资金来源，说明企业的经营状况良好。再进一步看现金流入的内部结构，万科股份近3年来，销售商品、提供劳务收到的现金占经营活动产生的现金流入都在90%以上，说明其经营活动的收益绝大部分是靠销售商品和提供劳务创造的，说明其经营活动非常正常；收到其他与投资活动有关的现金占投资活动产生的现金流入都在70%以上，且逐年增长，说明其投资产生的现金流主要来自投资收益；取得借款收到的现金占全部筹资产生的现金流入在80%以上，吸收投资收到的现金占全部筹资产生的现金流入不到20%，说明万科股份有限公司2010年-2012年的筹资主要是依靠借款。2.现金流出结构分析从现金流出结构看，2010-2012年，万科股份有限公司经营活动产生的现金流出占全部现金流出的比重逐年递减，但变化幅度不大，这说明企业经营活动仍处于稳定状态。筹资活动产生的现金流出占总现金流出的比重从2010年的14.6%递增到2012年的21.96%，这应该是万科公司加大举债力度的结果。投资活动的现金流出占总现金流出的比重从2010年的4.46%到2011年略增为4.64%，但在2012年，骤减为2.33%，这可能表明万科公司投资萎缩，而投资缩减的原因可能是因为资金紧张。如果长此以往，万科将难以形成新的经济增长点。再进一步看现金流出的内部结构，近3年，万科购买商品、接受劳务支付的现金占经营活动产生的现金流出都在70%以上，说明其经营活动中的付现支出与现金流入具有较强的配比性。投资支付的现金占投资活动产生的现金流出比重由2010年的44.64%减少到2012年的13.78%，同时，取得子公司及其他营业单位支付的现金净额占投资活动产生的现金流出比重由2010年27.88%增长到2012年的78.75%，说明近两年万科公司减少了对外投资的活动，而侧重于对子公司及其他营业单位的投资。3.现金流入流出比分析从现金流入流出比看，万科公司经营活动产生的现金流入流出比从2010年的102.52%小幅增长到2011年的103.16%,而到2012年基本不变，说明在2011,2012年，企业1元的经营现金支出可以带来1.03元的现金流入，投资活动产生的现金流入流出比在2010年最高，为55.2%，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.55元的流入，而在2011年，甚至仅有13.28%，到2012年，虽增长到32.47%，但仍低于2010年，投资活动产生效率较低，说明企业仍处于扩张期，投资项目较多。2010年筹资活动现金流入流出比为181.28%,2011年筹资活动现金流入流出比降低至103.03%，说明企业缩减了借款规模，而到2012年筹资活动现金流入流出比又增至147.64%，其借款增加。4.现金净流量结构分析从现金净流量结构看，万科公司经营活动产生的现金流量净额对其全部现金流量金额的贡献比较大，从2010年至2012年，公司不断加大筹资力度，导致筹资活动产生的现金流入过于巨大，使得筹资活动产生的现金流量净额占全部现金流量的比重很大，而投资活动产生的现金流量净额一直为负数，说明这些年万科一直是处于扩张的时期。综上所述表明，公司现金及现金等价物净增加额为正数，现金流量的基本态势是经营活动的现金流入大于现金流出，投资活动的现金流入小于现金流出，筹资活动的现金流入大于现金流出，这表明企业处于成长期的后期，仍在迅速扩张与发展中。产品销售规模扩大，经营活动产生的现金流量净额逐步增大；由于加大投资力度的需要，仅靠经营活动现金流量净额不能完全满足追加投资的需要，仍然需要一些外部筹资。（九）杜邦财务体系分析2010年杜邦财务分析体系结构图净资产收益率16.47%总资产收益率4.0993%权益乘数1（10.75）净利润7283130000主营业务收入50713800000主营业务收入50713800000资产总额21563800000主营业务利润率17.4304%总资产周转率28.71%主营业务收入50713800000全总成本40127298000其他利润-202232000所得税3101140000流动资产长期资产1643160000+主营业务成本35697610000营业费用2079090000管理费用1846370000财务费用504228000货币资金短期投资应收账款存货其他流动资产32777080000长期投资固定资产无形资产373952000其他资产-3739520002011年杜邦财务分析体系结构图净资产收益率18.17%总资产收益率3.916%权益乘数1（10.77）净利润9624880000主营业务收入71782800000主营业务收入71782800000资产总额296208000000主营业务利润率16.1593%总资产周转率28.05%主营业务收入71782800000全总成本56651793000其他利润-1299847000所得税4206280000流动资产长期资产2326240000+主营业务成本51006990000营业费用2556780000管理费用2578210000财务费用509813000货币资金短期投资应收账款存货其他流动资产38557690000长期投资固定资产无形资产435474000其他资产-4354740002012年杜邦财务分析体系结构图净资产收益率19.66%总资产收益率4.1348%权益乘数1（10.78）净利润12551200000主营业务收入103116000000主营业务收入103116000000资产总额378802000000主营业务利润率15.1893%总资产周转率30.55%主营业务收入103116000000全总成本82939347000其他利润-2217853000所得税5407600000流动资产长期资产3054860000+主营业务成本76337900000营业费用3056380000管理费用2780310000财务费用764757000货币资金短期投资应收账款存货其他流动资产53431950000长期投资固定资产无形资产426847000其他资产-4268470001. 从数据中可看到，万科的净资产收益率在逐年降低，行业平均也在降低，不过万科仍高于行业平均值。反映了近几年的行业和公司的盈利能力在减弱。2. 万科权益乘数在逐年地增高，且其值在行业平均值之上。说明了公司的负债的比率变大了，给企业带来了较多的杠杆利益，同时也给企业带来了较大的风险。3. 总资产周转率在逐年降低，反应了全部资产的利用效率较差，最终会影响到公司的获利能力降低。4. 在发展能力上，说明了万科在房地产行业环境发展越来越严峻的形势下，仍能维持盈利的状态，可是发展的空间缩小了。（十）SWOT分析SWOT优势S1. 品牌效应2. 技术3. 管理4. 现金流量充足弱点W1. 土地存储不足2. 融资困难3. 营销能力欠缺4. 毛利率偏低机会O1. 收入逐年增加2. 中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。3. 沿海地带很多还有的地方有待开发，商机无限。4. 中国有能力购买者日益增加。SO战略 利用品牌、管理优势，扩大规模，提高市场占有率WO战略提高资金周转率，进一步提高管理水平，有针对性的进行营销培训威胁T1. 与中国海外在品牌方面竞争性太强。2. 品牌缺乏核心的问题。3. 消费者对产品的设计要求也有所提高。4. 竞争对手发展也比较迅速。ST战略提高产品质含量，严格控制成本WT战略谨慎买地，提高对市场的洞察力（十一）与同行业对比分析万科2012年度与竞争对手保利及行业平均各项指标对比各 项 指 标万科保利行业平均偿债能力指标流动比率1.41.672.11速动比率0410380.4资产负债率78.32%78.19%81.25%利息偿付倍数28.5516.1721.3运营能力指标总资产周转率0.310.270.28应收账款周转率60.6346.9180.12存货周转率0.280.261.1获利能力指标营业利润率15.19%14.50%6.80%总资产报酬率4.29%4.11%3.11%净资产收益率19.80%6.47%5.04%发展能力指标营业利润增长率46.49%35.02%23.15%总资产增长率27.88%28.79%36.41%1.偿债能力指标 从上述数据中我们可以看到，万科和保利的短期偿债指标都低于行业平均，同时反映了万科的短期偿债能力比保利地产要弱。长期负债方面，万科要高于保利和行业平均，表明其长期负债能力差。运营能力指标 在总资产周转率和存货周转率方面，万科、保利和行业平均基本持衡。在应收账款周转率上，万科要高于保利，低于行业平均，表明其变现能力要高于保利，但低于行业平均；资源占用率上要低于保利，高于行业平均。2.获利能力指标 在营业利润率上，万科要高于保利和行业平均，发展潜力和获利能力要高于保利和行业平均；在总资产报酬率上，保利要高于万科和行业平均，表明其资产利用效果要好；在净资产报酬率上，万科的自由资本获益能力和运营效益要高于保利和行业平均。3.发展能力指标在营业利润增长率上，万科要高于保利和行业平均，表明其获利能力较好；在总资产增长率上，万科要低于保利和行业平均，表明其一定时期内资产经营规模扩张速度慢。（十二）综合分析万科的资产负债结构尚为合理，偿债能力较强，目前各项经营性资产运营情况良好，盈利能力逐年增强，各项财务指标也是高于或相近。所以，万科在规模不断扩大的同时，万科具有较强的市场竞争力。如果银行收缩贷款，保利地产不能持续从银行借款，则现金流压力会非常大，可能需要降价售房，消除库存，回笼资金，解决现金流问题。（十三）财务运作分析1.存在问题.从逐年攀升的资产负债率来看，房地产上市企业的处境不断恶化。万科公司近几年的债务负担日趋严重，财务压力大，财务风险大，从而导致公司财务实力会略有下降。.销售商品、提供劳务收到的现金的增长明显低于营业收入的增长，说明万科存在大量的应收账款，若万科不及时收回应收账款，催促客户付款，极易形成坏账.从万科公司的利润表发现，导致其各项指标下降的主要原因是期间费用的上升。万科比较注重品牌规模效应的宣传以及实行快速销售的管理模式。公司应该注意资产扩张是否会带来经济效益的增大，避免盲目扩张带来负面的影响。2.教训及避免措施.提高劳动耗费的效益，万科应该进一步控制好成本费用，保持其盈利能力的稳定发展。.提高资本与人力资源回报率，提升客户忠诚度，加强产品与服务创新。.拓宽销售渠道，创新销售模式，加快资金回流速度，减轻资金链负担。.采取积极有效地措施，从各种渠道筹集资金，以便按期清偿债务，以及考虑其他偿还债务的渠道，保证企业生产经营活动的正常进行。（十四）筹资、投资及运作分析1. 公司近三年筹资、投资政策的变化根据资产负债表的结构来看，我们可以得出这样的结论：公司近三年的负债和所有者权益都有所增加，但是所有者权益的增量并不是很大，而负债的规模却越来越大。表明公司的资金来源主要来自举债。（如图所示）2010-2012资产负债表会计年度2010-12-312011-12-312012-12-31流动负债129,650,791,498.49200,724,160,315.26259,833,566,711.09非流动负债31,400,560,600.9327,651,741,167.7636,829,853,376.18总负债161,051,352,099.42228,375,901,483.02296,663,420,087.27所有者权益54,586,199,642.4167,832,538,547.0382,138,194,988.10总资产215,637,551,741.83296,208,440,030.05378,801,615,075.37.投资方面：由于公司正处于成长期，需要扩大规模来实现自己的发展，于是在原有的投资总量基础上继续增加，但随着公司获利能力的变差，销售收入的削减，潜在的资金紧张以及立足长远目标的发展等原因，迫使公司管理层出于谨慎思考，在对外投资比例大幅减少，并把大部分的对外投资转变为对内子公司的投资。.筹资方面：同样是由于公司处于成长期，仅凭自有资金是难以实现自己的发展，于是公司通过举债筹资的方式来获得发展相应的资金。从现金流入结构看，万科股份有限公司筹资活动产生的现金流入占总现金流入平均比重在20%左右，这说明万科公司的现金流入少部分依靠筹资活动产生。从现金流入的内部结构来看，取得借款收到的现金占全部筹资产生的现金流入在80%以上，这都是公司的筹资规模逐年扩大的原因。2.存在的问题产品销售规模在扩大，仅靠经营活动现金流量净额根本不能完全满足追加投资的需要，仍然需要一些外部筹资。公司的投资锐减会导致发展后劲不足，从而制约公司的发展，公司应适当调整对外投资的比例。.公司的筹资主要是依靠举债而来，随之而来的是公司总负债的增加，出现无力清偿债务的财务困境，从而不能保障企业投资人和企业债权人的权益。（十五）独立董事分析经查阅公司章程中关于独立董事的规定与证监会在2001年8月16日发布的关于上市公司建立独立董事制度的指导意见的相关规定基本一致。但我们针对公司章程中关于独立董事的规定，提出了一点建议。公司章程中主要是对控股股东和大股东及其相关联人士进行了限制，但对于万科这样的大型股份有限公司，我们认为还应该对有经济业务往来的企业及公司进行排查，将万科的主要经销商、供应商等与万科存在重大关系的公司中的相关人员也排除在外。这样不仅避免了“擦边球”般的漏洞，也更加凸显了独立董事的独立性。独立董事制度的设立是制衡公司经营者对各股东利益的损害而独立的。独立董事对公司经营管理起着积极的监督作用，由于具有独立性和参与决策的职能，与公司不存在重大利益关系，保证了公司