承包地转租的合法性.doc

苏立敬案的法律问题 一、农村土地流转的方式： 农村土地承包法三十二条： 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。转包主要发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人是享有土地承包经营权的农户，受转包人是承受土地承包经营权转包的农户。转包人对土地承包经营权的产权不变。受转包人享有土地承包经营权使用的权利，获取承包土地的收益，并向转包人支付转包费。转包无需经发包人许可，但转包合同需向发包人备案。出租主要是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租人是享有土地承包经营权的农户，承租人是承租土地承包经营权的外村人。出租是一种外部的民事合同。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农民出租土地承包经营权无需经发包人许可，但出租合同需向发包人备案。互换是农村集体经济组织内部的农户之间为方便耕种和各自需要，对各自的土地承包经营权的交换。互换是一种互易合同，互易后，互换的双方均取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。本法第40条规定：“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”转让是农户将土地承包经营权移转给他人。转让将使农户丧失对承包土地的使用权，因此对转让必须严格条件。在承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，即可转让土地承包经营权。转让土地承包经营权的基础是农民有了切实的生活保障，否则不应转让土地承包经营权。倘若没有切实的生活来源，一旦遇到风险，失去赖以生存的土地承包经营权的农民可能流离失所，造成社会不稳定因素。转让的对象应当限于从事农业生产经营的农户。具备转让条件的农户将土地承包经营权转让给其他农户，应当经发包方同意，并与发包方变更原土地承包合同。2、 苏立敬案，应属土地流转方式中的哪一种？ 有争议的，出租与转让的区别第三十九条 承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。第四十一条 承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原来承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。 土地出租关系3、 法律对土地流转程序性规定土地承包经营法三十七条：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。最高人民法院关于审理涉及从村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十四条：承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。以上得出：苏立敬的土地出租合同是有效的。4、 那么对于有关否定性的规定是否适用？1、土地管理法第十五条农民集体所有有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，发包方与承包方应当订立承包合同，约定双方的权利义务，同时必须经村民会议三分之二以上的成员或三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。否定理由：适用该法的前提有二：（1）土地属农民集体所有；（2）该土地尚未设定土地承包经营权。这一前提也与土地承包法第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。属该法第三章“其他方式的承包”及四荒地，也就是尚未设定土地承包经营权的规定相一致。2、 优先权我们印象当中的同集体经济组织承包优先权：其实是指的本集体经济组织内另一承包权利主体在原承包主体在解除与发包人承包关系的前提下，将承包权转让给村外承包人，村外承包人与发包人建立新的承包关系。从这里可以看出，这是一种土地的转让。 相对应的法律规定：土地承包法第四十七条 以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。同