2015年香河房地产市场分析报告.docx

2015年香河房地产市场分析报告2015年香河房地产市场分析报告营销管理部二O一六年一月 制30摘 要一、 政策环境利好政策持续释放2015年上半年商品房市场整体回暖情况不佳，在此情况下，各机构出台一系列鼓励自住、改善需求的政策，甚至中央政治局工作会议都提出要“去库存”的大战略方针。政策利好主要围绕四方面展开：一是央行年内5次降准降息，降息购房者贷款压力及降低房企资金成本等有效措施；二是“二孩政策”全部放开，增加改善型居住需求及未来人口红利期许；三是降低首套房首付比例；四是北京市委确定了要聚焦通州，深化方案论证，加快市行政副中心的规划建设；一系列措施有条不紊的落实开展，对香河楼市起到了一定的回暖升温作用。二、 土地市场供需量同降 楼面价走高 供应与成交区域外溢2015年香河土地市场特征如下：1、供应量与成交量同比2014年较为平稳，其中土地供应面积同比上涨0.5%，规划建筑面积同比上涨15.5%，土地成交面积同比2014年上涨0.5%，规划建筑面积上涨15.5%；2、成交楼面价格上升，2015年楼面价大幅上升21%，同比上涨14%。3、成交区域向城北及城西南方向集中。三、 商品房市场供大于求 价格稳中有升 住宅为供需主力2015年商品房总体供应面积较2014年有较大幅度上涨，总体供应面积271万，同比上涨35%，整体供过于求；成交价格略有波动，但总体平稳，销售均价为6460.93元/。目 录一.政策环境3二.土地市场7（一）2015年土地总体供应与成交概况7（二）2015年香河土地供应、成交特征分析82015年土地成交一览表12三商品房市场22（一）商品房市场22四.2015总结&2016展望26报告说明28一.政策环境1、全国政策：央行降准降息（1）.年内五次降准降息，增加货币流动性，降低资金成本摘要：2015年3月1日金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。2015年5月11日金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。2015年6月28日金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。 同时针对性地对金融机构实施定向降准。2015年8月26日金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。2015年10月24日金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。解读：年内五次降准降息主要有以下作用，第一是通过注入流动性，从而活跃货币市场和资本市场，这个时候会有部分资金借机撤出，进而流入房地产市场，“毕竟目前房地产市场的保值增值功能得到大家的认同”。第二是促使商业银行房贷更趋于积极性，对于信贷发放和成本降低都有利好，最后活跃购房市场。第三是预期作用，此类降准政策反映了政策层面对于宏观经济的关注，而房地产必须成为目前需要扶持的一个行业。2、全国政策：二孩政策全面放开 摘要：党的十八届五中全会今天闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。解读：二孩政策放开主要是由以下几方面考虑，第一是单独两孩实践遇冷，生育率低到危险；第二是“银发危机”，就是所谓的人口老龄化危机；第三是“刘易斯拐点”，即劳动力过剩向短缺的转折点，低生育率和老龄化是中国经济刘易斯拐点提前出现的关键诱因；第四是“失独”社会之殇，独生子女家庭的生育、养老等基本功能有所弱化，而老人“失独”不仅是家庭灾难，也是社会之殇；第五是男女比例失衡。全面放开二孩政策的实施，将会对我国经济社会长远发展带来一定的积极影响，能够在一定程度上缓解劳动力问题。短期来看，生育率的提高会对资本市场相关领域的企业经营产生影响，并带来相关投资机会。3、全国政策：降低首套房首付比例摘要：9月30日，中国人民银行和银监会发布关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，规定在不实施“限购”的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降至25%。截至目前，除了北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市依然执行楼市限购政策外，其余城市均已取消。同日，住建部、财政部和央行联合发布关于切实提高住房公积金使用效率的通知，明确表示住房公积金将全面推行异地贷款业务。该通知内容还包括提高实际贷款额度，设区城市统筹使用资金，拓宽贷款资金筹集渠道，简化业务审批要件等。解读：最低首付款比例降至25%是一种很典型的差异化的信贷调控政策，对于二线城市而言，目前房价上涨态势比较明显，房产投资价值依然存在，新政对二线城市的购房者会起到积极鼓励的作用。虽然不一定会对存量住房的销量产生大的影响，但是却传递出国家层面稳定楼市的信号。4、北京政策：聚焦通州，加快市行政副中心的规划建设摘要：2015年7月10日至11日，中共北京市委十一届七次全会召开。会议深入落实习近平总书记视察北京重要讲话精神，学习贯彻京津冀协同发展规划纲要，谋划加快建设国际一流的和谐宜居之都。市委书记郭金龙强调，有序疏解非首都功能、推动京津冀协同发展，是一场重大深刻的改革，是一项庞大的系统工程，是一个前所未有的攻坚克难过程，也是一场充满机遇和挑战的“大考”。要把思想和行动统一到中央部署要求上来，坚定不移地把贯彻落实规划纲要、推动京津冀协同发展作为全市工作的头等大事，以“不待扬鞭自奋蹄”的责任感、使命感，团结带领人民群众投身发展变革的伟大实践，全力打好有序疏解非首都功能这场攻坚战，促进京津冀协同发展、协调发展、共同发展。市委副书记、市长王安顺作关于中共北京市委北京市人民政府关于贯彻京津冀协同发展规划纲要的意见（审议稿）的说明。解读：京津冀协同发展作为国家重大战略，将步入政策密集落地期，主体功能区规划调整作为其中的重要组成部分，也将获得实质性推动。通州作为北京的行政副中心，有助于优化首都城市布局，给当地房地产等行业带来发展机遇。二.土地市场（一）2015年土地总体供应与成交概况1. 2015年土地供应概况2015年香河共供应经营性用地105宗，总建设用地面积164.41万平方米，总规划建筑面积335.33万平方米。其中居住类用地供应63宗，总建设用地面积132.38万平方米；商服金融类用地8宗，总建设用地面积12.09万平方米；工业用地33宗，总建设用地面积43.73万平方米。表： 2015年香河经营性用地供应情况土地宗数 (块)建设用地面积(万平米)规划建筑面积(万平米)住宅用地63132.38310.24商业/办公用地812.0912.61工业用地3343.7351.88其他用地11.732.60总计105200.41387.33数据来源：中国土地市场网22015年土地成交概况2015年香河共供应经营性用地105宗，总建设用地面积200.41万平方米，总规划建筑面积387.33万平方米。其中居住类用地供应63宗，总建设用地面积132.38万平方米；商服金融类用地8宗，总建设用地面积12.09万平方米；工业用地33宗，总建设用地面积43.73万平方米。表： 2015年香河经营性用地成交情况数据来源：中国土地市场网（二）2015年香河土地成交特征分析 1.住宅用地需求特征（1）住宅用地成交特征对比近5年土地市场，香河市经营性用地成交量呈上升趋势，楼面价以2013年为拐点，呈线性上涨态势，同比2014年，建设用地成交面积上涨55.73%，规划建筑面积上涨57.22%，楼面价上涨9.65%。数据来源：中国土地市场网（2）住宅用地成交区域特征从住宅用地成交分布环线来看，2014年之后的土地成交着重在安平区域及城北区域集中成交，从土地成交方向也可看出整个城市发展重心逐步向城北西集方向、安平方向扩展。数据来源：中国土地市场网2.商业用地供需特征（1）商业类用地供应特征对比近5年香河商业用地供应量，除2014/2012年较度之外，其他3年供应量较少。2012年总建设用地面积40万平方米左右，2015年供应量为12.09万平方米，规划建筑面积12.61万平方米，仅2012年达到75.27万平方米。年份土地宗数 (块)建设用地面积(万平米)规划建筑面积(万平米)2010年34.988.492011年737.2859.282012年1540.5575.272013年31.875.112014年139.7911.982015年812.0912.61数据来源：中国土地市场网（2）商业用地成交特征近5年香河商业用地成交量波动较大，2012年为成交量最高，成交楼面价整体呈平稳上升的态势。同比2014年，2015年商业用地成交总建设用地面积上涨23.5%，规划建筑面积同比上升5%，楼面价同比上升30.85%。数据来源：中国土地市场网2015年香河商业用地成交亩单价上涨较快，2015年基本保持在166万/亩左右；近三年总体规划建筑面积整体都较少。数据来源：中国土地市场网（3）商业、综合用地成交区域特征从近几年重点成交分布来看，2014年重点成交区域在城北区域，2015年重点商业成交区域在县城区域附近。数据来源：北京市土地整理储备中心2015年土地成交一览表序号项目名称项目位置土地面积（公顷）土地用途供地方式使用年限成交价格（万元）土地使用人约定容积率成交日期1居住用地府前街北侧、永泰路西侧0.587222其他普通商品住房用地挂牌出让701730香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-2.862015年12月16日2居住用地规划二路东侧，蒋北路南侧5.691564其他普通商品住房用地招标出让7017295.76香河县胜强房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月17日3居住用地大香线西侧、蒋北路南侧5.486128其他普通商品住房用地招标出让7016671.65香河县胜强房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月17日4居住用地大香线西侧，蒋北路南侧6.817112其他普通商品住房用地招标出让7020717.78香河县胜强房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月17日5居住用地迎宾路东侧，府前街南侧0.15917其他普通商品住房用地挂牌出让70492香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-3.002015年11月11日6居住用地新华大街北侧，康平路东侧0.136424其他普通商品住房用地挂牌出让70400香河县华宇房地产开发有限公司1.30-3.002015年11月11日7居住用地规划富北路南侧0.630288其他普通商品住房用地挂牌出让701668香河京御房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月10日8居住用地大香线西侧，蒋北路南侧3.565166其他普通商品住房用地挂牌出让709652香河县胜强房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月10日9居住用地大香线西侧，宝海路南侧1.821645其他普通商品住房用地挂牌出让704953香河京御房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月10日10居住用地规划富北路北侧2.613717其他普通商品住房用地挂牌出让706911香河京御房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月10日11居住用地大香线西侧，宝海路北侧4.112616其他普通商品住房用地挂牌出让7011183香河京御房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月10日12居住用地大香线西侧2.478142其他普通商品住房用地挂牌出让706739香河京御房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月10日13居住用地汇文路西侧，规划S2路北侧1.658493其他普通商品住房用地挂牌出让704863香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-3.002015年11月9日14居住用地新华大街北侧，康平路东侧0.07908其他普通商品住房用地挂牌出让70233香河县华宇房地产开发有限公司1.30-3.002015年11月9日15居住用地新华大街北侧，规划永明路两侧0.873541其他普通商品住房用地挂牌出让702549香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-2.802015年11月9日16居住用地大香线东侧，规划S2路北侧0.57484其他普通商品住房用地挂牌出让701684香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-3.002015年11月9日17居住用地绣水街北侧，五一路西侧1.265902其他普通商品住房用地挂牌出让703714香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-2.502015年11月9日18居住用地富南路北侧，河香北道东侧0.646222其他普通商品住房用地挂牌出让701742富力（香河）房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月9日19居住用地新华大街北侧，规划永明路两侧3.544826其他普通商品住房用地挂牌出让7010347香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-2.802015年11月9日20居住用地富南路北侧、河香北道东侧2.949574其他普通商品住房用地挂牌出让707950富力（香河）房地产开发有限公司1.30-2.502015年11月6日21居住用地103国道西侧、民康街北侧0.951557其他普通商品住房用地挂牌出让702494香河中商房地产开发有限公司1.30-3.002015年10月27日22居住用地中兴后街北侧，103国道西侧2.090059其他普通商品住房用地挂牌出让705477香河中商房地产开发有限公司1.30-3.002015年10月22日23居住用地中兴后街南侧，103国道西侧1.114599其他普通商品住房用地挂牌出让702920香河中商房地产开发有限公司1.30-3.002015年10月22日24居住用地规划W1路西侧、淑阳大街南侧2.397789其他普通商品住房用地挂牌出让706874香河忠信房地产开发有限公司1.30-2.502015年10月22日25居住用地东干渠南侧、康宁路东侧1.306681其他普通商品住房用地挂牌出让703536香河忠信房地产开发有限公司1.30-2.002015年10月21日26居住用地康宁路东侧、规划S2路北侧1.975333其他普通商品住房用地挂牌出让705346香河忠信房地产开发有限公司1.30-2.002015年10月21日27居住用地规划花园街南侧、五一渠东侧2.522367其他普通商品住房用地挂牌出让707907香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-4.702015年9月25日28居住用地大香线西侧、蒋北路南侧6.36669其他普通商品住房用地挂牌出让7016537香河县胜强房地产开发有限公司1.30-2.502015年9月17日29居住用地新华大街南侧、规划W2路东侧0.443171其他普通商品住房用地挂牌出让701269香河京御房地产开发有限公司1.30-2.002015年9月17日30居住用地大香线西侧、蒋北路北侧0.041066其他普通商品住房用地挂牌出让70105香河秀兰房地产开发有限公司1.30-2.002015年9月9日31居住用地安平镇区南侧、103国道东侧2.114942其他普通商品住房用地挂牌出让705140香河中商房地产开发有限公司1.30-2.502015年9月9日32居住用地大香线西侧、蒋北路北侧0.327235其他普通商品住房用地挂牌出让70810香河秀兰房地产开发有限公司1.30-2.002015年9月9日33居住用地康宁路东侧、东干渠北侧3.576277其他普通商品住房用地挂牌出让709724香河春城房地产开发有限公司1.30-2.502015年9月9日34居住用地大香线西侧、蒋北路北侧0.041066其他普通商品住房用地挂牌出让70105香河秀兰房地产开发有限公司1.30-2.002015年9月9日35居住用地大香线东侧、蒋北路北侧5.532789其他普通商品住房用地挂牌出让7013970荣盛（香河）房地产开发有限公司1.30-2.502015年9月7日36居住用地大香线东侧、蒋北路北侧4.042518其他普通商品住房用地挂牌出让7010200荣盛（香河）房地产开发有限公司1.30-2.502015年9月7日37居住用地大香线东侧、蒋北路北侧4.488703其他普通商品住房用地挂牌出让7011330荣盛（香河）房地产开发有限公司1.30-2.502015年9月7日38居住用地王谭路北侧、规划恒康路东侧5.658066其他普通商品住房用地挂牌出让7013682香河恒康房地产开发有限公司1.30-1.602015年9月1日39居住用地王谭路北侧、规划恒康路东侧3.466667其他普通商品住房用地挂牌出让708383香河恒康房地产开发有限公司1.30-1.602015年9月1日40居住用地规划四路南侧、规划恒康路东侧3.146853其他普通商品住房用地挂牌出让707708香河恒康房地产开发有限公司1.30-2.502015年9月1日41居住用地新开大街南侧、永盛路东侧0.985219其他普通商品住房用地挂牌出让702970香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-4.502015年7月15日42居住用地康平路东侧、新华大街北侧0.96191其他普通商品住房用地挂牌出让702742香河县华宇房地产开发有限公司1.30-3.002015年7月15日43居住用地双兴路西侧、新城街南侧0.920621其他普通商品住房用地挂牌出让702288香河县鸿坤房地产开发有限公司1.30-2.502015年7月3日44居住用地大香线东侧、蒋北路南侧1.143565其他普通商品住房用地挂牌出让702816香河孔雀城房地产开发有限公司1.30-2.502015年7月3日45居住用地新开大街北侧、规划W1路东侧0.101849其他普通商品住房用地挂牌出让70283.203香河县逸景房地产开发有限公司1.30-2.002015年7月3日46居住用地花园街北侧、永明路西侧0.396371其他普通商品住房用地挂牌出让701130香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-2.952015年5月28日47居住用地规划花园街北侧、永明路西侧0.253438其他普通商品住房用地挂牌出让70722香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-2.952015年5月28日48居住用地大香线东侧、蒋南路西侧0.733338其他普通商品住房用地挂牌出让701748香河孔雀城房地产开发有限公司1.30-2.002015年5月27日49居住用地大香线东侧、蒋南路西侧1.313434其他普通商品住房用地挂牌出让703130香河孔雀城房地产开发有限公司1.30-2.002015年5月27日50居住用地河香南道西侧、宝海路南侧0.546295其他普通商品住房用地挂牌出让701350香河理想嘉业房地产开发有限公司1.30-2.502015年5月27日51居住用地大香线东侧、规划S2路北侧1.789835其他普通商品住房用地挂牌出让704994香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-3.002015年4月7日52居住用地新华大街北侧、康平路东侧0.267093其他普通商品住房用地挂牌出让70750香河县华宇房地产开发有限公司1.30-3.002015年4月7日53居住用地规划N7路南侧、北运河东侧0.393232其他普通商品住房用地挂牌出让70903香河万润新元房地产开发有限公司1.30-2.002015年3月27日54居住用地规划永清路东侧、规划N3路北侧2.536658其他普通商品住房用地挂牌出让705822香河县城镇房地产综合开发有限公司1.30-2.502015年1月22日55居住用地淑阳大街北侧、规划E5路东侧2.613976其他普通商品住房用地挂牌出让705685香河县华宇房地产开发有限公司1.30-3.002015年1月22日56居住用地103国道西侧、规划中兴后街南侧1.086431其他普通商品住房用地挂牌出让702298香河中商房地产开发有限公司1.30-3.002015年1月22日57居住用地103国道西侧3.47334其他普通商品住房用地挂牌出让707346香河中商房地产开发有限公司1.30-3.002015年1月22日58居住用地103国道西侧、规划中兴后街两侧0.114725其他普通商品住房用地挂牌出让70243香河中商房地产开发有限公司1.30-3.002015年1月22日59居住用地103国道西侧、规划中兴后街两侧1.68606其他普通商品住房用地挂牌出让703566香河中商房地产开发有限公司1.30-3.002015年1月22日60居住用地103国道西侧0.100383其他普通商品住房用地挂牌出让70213香河中商房地产开发有限公司1.30-3.002015年1月22日61居住用地规划N7路南侧、规划路西侧6.542703其他普通商品住房用地挂牌出让7013760荣盛房地产发展股份有限公司1.30-2.502015年1月16日62居住用地规划N7路南侧、规划路西侧5.51384其他普通商品住房用地挂牌出让7011600荣盛房地产发展股份有限公司1.30-2.502015年1月16日63居住用地大香线东侧、规划N7路南侧1.61073其他普通商品住房用地挂牌出让702665荣盛房地产发展股份有限公司1.30-2.502015年1月8日小计132.381146344036.393三商品房市场（一）商品房市场1.商品房市场供应概况分析2015年供应面积规模2015年香河商品房总体供应面积271万平方米，同比2014年201万平方米增加34.8%。数据来源：市场调研数据2015年香河商品房市场波动较大，上半年受整体房地产市场下行影响，月均供应规模较小；下半年受利好政策影响，供应加大，10月、12月供应套数达全年最高值。 数据来源：市场调研数据2.商品房市场成交概况分析（1）2015年商品房成交走势2015年商品房市场整体供应量与成交量呈上升态势，2015年全年商品房供过于求，全年成交价格呈上涨趋势，第四季度较为平稳，其中12月的供应量、成交量和成交均价为年内最高。数据来源：市场调研数据（2）2015年商品住宅成交户型与面积特征2015年香河商品住宅仍以首置、首改为主,从成交主力户型上看，集中在两居、三居，其中两居成交9300套，占比37%，三居成交8500套，占比34%，从成交面积区间看，成交主力面积为80-135，其中80-95成交9300套，占比37%，95-135成交8500套，占比34%。数据来源：市场调研数据成交单、总价特征2015年香河商品住宅成交单价主要集中在6000-7000元/，成交11100套，占比44%，其次6000元/以下，成交5000套，占比20%，单价8000元/以上共成交3000套，占比12%。数据来源：市场调研数据2015年香河商品住宅成交总价主要集中在60-80万元，成交13000套，占比52%，总价80万元以上成交3000套，占比12%，总价50万元以下成交5100套，占比20%。数据来源：市场调研数据（3）2015年商品住宅存量特征 2015年内商品住宅存量持续增加，在11月底达到峰值，这使2016年去库存压力依旧，并在一定程度上抑制价格上涨。数据来源：市调调研数据（4）商品住宅排名表： 2015年商品住宅销售套数排名前5名名次项目名称区域套数面积()均价(元/)金额1富力新城城北区域4000390000600023.4亿元2孔雀城温莎郡城北区域3880329800580019.1亿元3荣盛白鹭岛 城北区域2246202140585011.8亿元4香汐安平区域1846157000750011.8亿元5五矿万科城城北区域1591143190850012.2亿元数据来源：市场调研数据三.2015总结&2016展望（一）2015年楼市总结北京市聚焦通州 带来区域成交爆发 政策环境：今年政策利好数量是历史之最。先后：放松限购、限贷、限价、限签、限售、限外；降息、降准、降首付；放宽公积金、二套房，放开二孩等等等等。而政策力度也与08年相仿，唯一不同的是4万亿没有再来，所以资金没有到泛滥地步，楼市虽在众多利好下复苏，但房价却没被大幅推高。尽管全国大松绑，但一线城市仍非常谨慎，北上广深+三亚坚持限购，最终证明5个地方政府的选择对了，至少2015年4地（除深圳）房价都没出现暴涨。而广州更是5个限购政策限制政策最严的，二套房首付统一7成，外地人购房须缴纳3年以上社保等。所以广州复苏也是相对缓慢，全年基本平稳。土地市场：持续火热，呈量价齐升态势。2015年受到政策、市场等利好政策影响，土地市场放量进一步放大，价格也水涨船高，土地成交金额、住宅楼面单价均有较大上升幅度。商品房市场：理性回归，先冷后热，受政策利好各业态下半年出现反弹。去年930新政后楼市复苏脚步就没有停下，成交量和去年同比大幅攀升（因去年太低），而今年上半年成交较低，下半年受政策利好影响，个月开始大幅反弹。总体而言全年消化情况较为理想，整体基本呈稳定上涨态势。 （二）2016年楼市展望银根持续放松 楼市持续稳步回温宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资宏观经济方面，2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场