房地产市场热点汇总(2015年8月).docx

1、全国首套房平均利率降至5.18% 超五成银行可有折扣全国首套房平均利率降至5.18%超五成银行可提供折扣利率随着政策发力,住房信贷利率水平不断降低。国内最大的在线金融搜索平台融360最新监测数据显示,受到6月28日央行降息影响,全国首套房平均利率降至5.18%。本月,绝大多数城市首套房贷款政策继续保持宽松的走势,优惠利率占比增至50.85%,比上月增长1.7个百分点,全国超过五成银行可提供折扣利率。超五成银行可提供折扣利率融360最新监测数据显示,本轮降息后,除深圳因房价暴涨致使银行收紧房贷政策以外,绝大多数城市首套房贷款政策继续保持宽松的走势,优惠利率占比增至50.85%,比上月的49.14%增长1.7个百分点,全国超过五成的银行可提供折扣利率。从首套房利率的优惠力度来看,本月全国527家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有32家,比上月增加7家,占比6.07%,主要分布在北京、上海、广州、重庆、天津、青岛等13个城市。昆明的富滇银行针对VIP客户能够提供最低7折的优惠利率,目前为全国最低利率折扣,其次为9家银行提供的8.5折优惠利率,其中北京和宁波各占2家。融360分析认为,目前首套房的优惠力度空前,多数城市的调整已基本到位,未来可下调的空间和幅度有限,部分城市可能还会继续下行。二套房贷款利率首现9折优惠受6月28日降息影响,本月二套房平均利率为5.92%,环比上月的6.21%降了0.29%,略高于本轮降息的0.25%,平均利率浮动从上月的1.1倍,微降至本月的1.097倍。从同比来看,去年同期二套房利率高达7.51%,本月同比降低1.59%,比四次降息累计的1.15%,还要多出0.44%,利率浮动也从1.147倍降至1.097倍,相当于下浮了5%。可见,伴随着本轮降息的影响,二套房不仅利率随之下降,而且利率浮动倍数也有所松动,下行趋势明显。融360数据监测显示,本月二套房利率出现松动的银行有38家,相比上月增加15家,其中济南的青岛银行二套房贷款利率刷新最低折扣至9折,天津的华夏银行、沈阳的民生银行和天津的兴业银行二套房利率低至9.5折,加上上月调整的长春农业银行,二套房利率低于基准利率的银行已经达到5家。融360分析,如果这一优惠继续扩大,广大改善型需求购房人群也能够申请到9折优惠,则二套房与首套房基本享受到同等待遇,对于需求端的刺激是不言而喻的,但是目前多数银行对二套房政策还相对保守,要结合银行的风险控制考虑来调整其利率政策。融360监测数据显示,全国527家银行中,执行“330”新政下调首付比例的银行已增加至452家,执行率达86%,相比上月的82%再涨4个百分点。其中明确执行二套房首付4成及以下的银行共有288家,占比54.65%。执行4.5成、5成、6成及7成的银行数分别为50家、46家、50家和53家,分布较为均匀。执行首付7成的银行占比仅占10%,比上月11%的比例下降了一个百分点。二套房利率还有下行空间对于未来房贷走势,融360分析认为,受上半年各种利好政策的影响,部分购房需求被提前释放,7-8月又是楼市的淡季,楼市将承受一定的压力,而短期内也不是一个出台新的楼市刺激政策的好时机。但是二套房利率还有较大的下行空间,未来可提供二套房基准利率甚至优惠利率的银行会越来越多。在楼市方面,融360房贷分析师认为,受宏观经济运行趋稳的影响,房地产市场整体向好,但城市间分化将加剧。一线城市因其有巨大的人口和买房需求支撑,房价将稳中有升,二三线城市则要靠城镇化率的进一步提升,改善型住房需求的增长,各城市差异较大,预计有涨有跌。三四线城市房价堪忧,极有可能继续下跌。2、成交量上涨去库存加速 下半年市场或稳健向上自“330”政策发布以来，房地产市场经过4个月的发酵，再度迎来新一轮的回暖，确立了上升态势。统计局最新数据显示，6月份房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为92.63，比上月提高0.2点，这是国房景气指数在连续16个月下降后首次回升。对此，业内人士认为，景气指数的回升，确立此轮房地产市场调整拐点显现，下半年市场将进入常态化的上升通道。市场 回暖楼市“三速”分化近日，深圳市龙岗法院发出首个对“330”新政之后关于二手房交易违约诉讼的判决，原因是房主因深圳市场房价暴涨，多次违约提高售卖价格。据悉，4月下旬，购房者以220万元与房主签署购买合同，但在随后两个月内，房主从一开始加价40万元，再度要求加价50万元，两次加价后，该房价格也从初始的220万元涨至310万元。肆意违约、加价售卖在深圳火爆的楼市中屡见不鲜。在“330”新政第二天，便有房主反悔，本确定98万元购买深圳前海片区一套32平方米住房的张林，在新政第二天，房主便通知涨价7万元。值得注意的是，深圳房地产市场火爆是此轮楼市回暖后一线城市的一个缩影。但在热闹的背后，岳阳、宜昌、秦皇岛等地的住房却乏人问津，当问起市场是否有所好转时，当地开发商无奈地摇头，表示虽然市场有所改观，但与一线城市的火热景象比起来相去甚远。国家统计局最新数据显示，70个大中城市住宅销售价格已从1月64个城市下降，2个城市上涨，转变为5月的20个城市上涨，43个城市下降，而6月上涨城市个数再增至27个城市上涨，34个城市下降。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，房地产市场回暖明显，但分城市来看，房价分化依然非常明显。一线城市需求较旺，新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二、三线城市。但另一方面，二线城市与三线城市也展现了不同趋势，二线城市房价总体平稳，涨幅仍然较小。三线城市房价依然下降，但降幅继续收窄。从数据来看，一二三线楼市形成了三种速度的回暖态势。以统计局6月数据为例，在多数城市仍处于回暖初期时，有部分城市已快速回暖，深圳上涨7.2%，上海上涨2.4%，北京、广州涨幅达1.6%，杭州涨幅也达到1.3%。因此，在深圳领衔下5个城市月涨幅超过1%，进入快速上涨阶段，成为此次回暖的第一梯队。天津、沈阳、大连、温州、无锡等31个城市房价6月小幅上涨，涨幅平稳，涨幅低于1%的部分二、三线城市则形成第二梯队。而剩余34个城市房价虽有小幅下跌，但跌幅有所收窄，成为此次回暖的第三梯队。以秦皇岛、丹东、包头为例，其房价分别从5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%、1%、1%。在各地房价涨幅呈现“三速”同时，成交量也有类似趋势。据中原地产统计数据显示，6月前两周，全国54个城市合计住宅签约高达11.3万套，环比上月同期上涨3.1%。其中涨幅最明显的是一线城市，北京成交3449套、环比上涨11.6%，上海成交8113套、环比上涨超过30%。而同策咨询研究部数据显示，6月份监测的14个三、四线城市，商品住宅成交量为150.43万平方米，环比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%。压力 去库存成关键因素对于房地产市场出现的分化，多位业内人士认为，库存是此轮回暖的关键，库存较高的城市处于去库存阶段，在需求难以跟进的背景下，回暖速度较为缓慢。“三线城市因库存高企，所以短期之内不能迅速消化存量。”中国房地产业协会副会长任志强日前表示，目前全国房地产市场一、二、三、四线城市趋势已经拉开，一线城市反弹明显，二、三线城市特别是三、四线城市仍然持续下滑。易居房地产研究院数据显示，截至6月底，一、二、三线重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量26091万平方米，同比增长3.2%。其中，25个城市出现同比增长情况，具体来看，西宁库存同比增长高达33.3%，烟台与北海同比增幅也高达24.2%与22.1%。与此同时，从去化率来看，6月份，在一线城市存销比仅为11.6个月的同时，二、三线城市存销比分别高达15个月和20.5个月。值得一提的是，从国家统计局数据可以看到，虽然销售有所回升，但去库存压力并未有所缓解，1至6月份商品房销售面积同比增长3.9%，比1至5月份增速上扬了4.1个百分点；商品房销售额增长10.0%，增速提高6.9个百分点。但与此同时，截至6月末，全国商品房待售面积同比增长20.8%，总面积达到65738万平方米，这导致全国房地产去化周期提高了接近15%左右。而造成该现象出现的根本原因则是三、四线城市库存再度大幅增长。中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三、四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”后市 拐点显现下半年持续向好对于2015年下半年的市场走势，任志强表示，2014年这一轮下降的拐点已经出现，换句话说，该轮房地产调整已完成V字形的低谷，后面将是上升阶段。任志强说，过去在房地产政策出台后，所有城市政策影响明显，但现在不再是如此，而是有严重的滞后。在一线城市快速反弹的时候，二线城市还在晃悠，三四线城市还在睡觉。因此，在后半年，二、三线城市的房地产市场将受一线城市带动，呈现稳定上涨的态势。中原地产市场总监张大伟也认为，由于经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及库存不均衡、成交量不均衡、政策刺激作用不均衡等多方面因素，使三、四线城市并未同一线城市一样，但从目前来看，三、四线城市的成交量已基本平稳，整体市场恢复的趋势已经明显。中国人民大学国家战略与发展研究院执行院长刘元春提醒称，应避免房地产市场加速分化下可能带来严重的“虹吸现象”。他表示，分化中复苏一般是一种常态，但比较本轮与上几轮房地产复苏的指标可以看到，本轮分化的程度大大超越以往。深圳北京为首的一线城市出现暴涨的局面，房地产企业加速向一线城市进行布局，部分小房地产商却因固化在三线城市，业绩出现加速恶化。 “脆弱中加速分化的复苏存在着巨大的变数。”刘元春表示，因此后续调控，不能单边简单宽松导向，而应对一线城市进行适度控制，防止价格过度上涨。3、7月百城新建住宅均价环比上涨 延续回暖态势中国指数研究院8月1日发布7月百城住宅价格指数报告。7月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比继续上涨。中国指数研究院8月1日发布7月百城住宅价格指数报告。7月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比继续上涨。这已经是该价格连续3个月环比上涨，同比跌幅也较6月份有所收窄。中国指数研究院预计，未来市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善。环比继续上涨7月市场走势平稳，百城价格指数延续温和上涨趋势，环比涨幅与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。2015年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比上涨0.54%，已连续上涨3个月。46个城市环比上涨，53个城市环比下跌，1个城市环比持平。与6月相比，7月价格环比上涨的城市数量减少7个，其中涨幅在1.00%以上的城市有13个，较6月减少2个；7月价格环比下跌的城市数量增加7个，其中跌幅在1.00%以上的城市有17个，较6月增加5个。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19580元/平方米，环比上涨1.15%，涨幅较6月扩大0.06个百分点；同比在连续下跌7个月后，7月转为上涨，涨幅为1.30%。7月，环比涨幅居前十位的城市依次是深圳、湛江、东莞、武汉、北京、宜昌、保定、吉林、惠州、上海。深圳上涨9.73%，居首位。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价与2014年7月相比下跌1.38%，跌幅较6月收窄1.32个百分点。7月，住宅价格同比2014年7月上涨的城市个数为17个，上涨城市个数较上月增加4个。其中，深圳上涨25.24%，居首位。7月，住宅价格同比2014年7月下跌的城市个数为83个，较上月减少4个。延续回暖态势政策方面，各地政府基于地方市场运行情况灵活调整政策，降低公积金贷款门槛、加大购房补贴力度、定向微调住房限购政策、推进户籍制度改革等举措稳步实施，以保障房地产市场平稳健康发展。供应方面，7月以来楼市逐步进入调整期，房企推盘节奏有所放缓，供应量与上月基本持平。需求方面，各城市间表现分化，整体成交量趋于平稳。企业方面，在销售业绩稳步回暖的背景下，房企拿地热情日益升温。展望未来，中国指数研究院认为，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善。但因各城市库存去化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进库存去化，房价走势趋于稳定。4、28家房企7月份抛1400亿融资房企掘金债券市场有分析师表示，境内公司债发行速度加快，利率整体下行至资金成本维持在5%上下，目前已经成为民营房企的重要融资渠道。上市房企的境内融资规模出现爆发式增长！仅在刚刚结束的7月份，据证券日报记者不完全统计，28家上市房企发布了融资计划，涉及资金合计约为1397亿元，其中不乏150亿元的境内公司债大单。事实上，自今年1月份中国证监会放开内地资本市场的监管后，房企的融资动作即异常频繁。与此同时，中国证监会放宽境内债券发行主体限制后，由于整体资金成本下行，发行周期与房地产企业开发周期相吻合，境内公司债发行规模爆棚。对此，中信证券分析师陈聪、付喻在研究报告中表示，“对于行业来说，公司债加速发行，将造成企业的负债长期化，资金成本下降，不同企业（尤其是国企和民企）之间资金成本差距缩小，能取得廉价美元债务的境外红筹公司竞争优势下降。在此背景之下，我们预计未来房价更有可能稳中有升，具备开发能力和规模优势的企业或能领先一步。”房企扎堆融资“储粮”据证券日报记者不完全统计显示，仅从7月份来看，28家上市房企公布融资计划，合计融资高达1397亿元。其中，恒大、万达商业、龙湖、万科、金融街、首开股份、荣盛发展、嘉凯城等公司抛出的融资计划均超过50亿元。7月7日晚间，恒大地产集团有限公司披露，公司已发行第二批境内公司债券，总规模为人民币150亿元；7月24日，华夏幸福发布其债券发行预案公告称，本次公开发行的公司债券规模为不超过75亿元(含75亿元)。7月24日，万达商业宣布，公司拟发行总额不超过人民币150亿元的中期票据，已向中国银行间市场交易商协会正式注册。万达商业表示，该次募集资金中人民币122亿元用于发行人本部及其子公司归还金融机构融资，拓宽融资渠道、降低财务成本；人民币28亿元用于商业地产项目建设。7月27日，龙湖地产宣布，集团成功完成发行第二期共计40亿元人民币的境内公司债券。龙湖地产表示，“截至目前，就中国证监会授予的80亿元境内公司债发行额度，集团已使用其中的60亿元”。7月30日，碧桂园宣布，中国证券监督管理委员会已批准公司有关建议向合资格投资者分批发行上限为人民币60亿元的国内公司债券，首批30亿元的国内债券已确定票面利率为4.2%。值得一提的是，据兰德咨询统计，中国登陆A股和H股资本市场的房地产企业总计197家，而从上述融资动作来看，7月份以来，平均一天抛出一个甚至多个融资计划，其密集程度可见一斑。那么，为什么房地产企业如此集中且大规模抛出融资计划，尤其千亿元级房企积极性更高？证券日报记者注意到，对于融资用途，一方面是标杆房企用于拿地，扩张规模，尤其在一、二线城市下重金布局的企业，资金需求规模更大，更需要为其未来扩张提前做资金储备；另一方面，战略转型前期需要大量资金的投入。 “转型是房企加大融资规模的背后原因，利润率的整体下滑，已经导致房企需要压低融资成本控制财务成本，同时加快战略转型。”中原地产首席分析师张大伟向证券日报记者表示，无论房企的规模大小，如果依然坚持原有的盈利模式，其利润空间将进一步被挤压。而一份来自中国指数研究院的研究报告也指出，部分房企定增募集资金通过增资、股权收购、参股投资等方式，借机跨界转型多元化，拓展新的盈利模式，其中金融业务是其重点布局的产业领域。值得注意的是，证券日报记者还注意到，仅从7月份单月来看，上市房企发行境内公司债的动作、规模都呈现出爆发式增长，而且完成发债的速度也在加速。境内公司债发行规模超2000亿元据中国指 数研 究院监测，2015年，资本市场政策放开、银行间发债条件持续放宽，国内上市房企把握有利时机通过发行中票、公司债等融资动作频频。2015年上半年，54家企业发布债券融资预案，涉资1800亿元，28家企业债务融资成功实施，融资总额549亿元。此外，有媒体报道称，截至7月29日，年内房企公司债融资总额超过2000亿元。 “公司债正在扮演越来越重要的角色，这是目前被各大中型上市公司普遍采用的融资品种”。陈聪表示，公司债发行有加速的迹象。据陈聪在报告中的统计数据显示，2015年发行的，已上市的地产企业公司债有13种。而目前待上市的地产企业公司债就有14种，均为2015年6月份之后启动的发行。2014年发行的地产企业公司债只有12种。2014年之前发行，目前仍在上市交易的，只有8种。另外，公司债已成为民营企业获得重要的融资渠道。2015年之前，只有5家民营企业发行的公司债现在还在上市交易，占2015年前发行的，当前还在交易的地产企业公司债总个数的25%。2015年后，已发行的公司债有10种来自民企，占地产企业公司债总只数的37%，其中恒 大一家公司分成了3次发行。“中国债券市场正在发生深刻变化。”某业内分析师向证券日报记者透露，今年1月份，中国证监会放宽境内债券发行主体限制，将发行主体由境内上市公司及境外上市的境内公司，扩大至所有公司制法人。在此背景下，尤其对房地产企业来说，规模的快速扩张致使一些房企信用评级提升，境内主体评级增加后，发行债券的难度和利率都将所有降低。以龙湖地产为例，7月7日，继2009年发行境内企业债之后，龙湖再次登陆境内公司债券市场，其20亿元5年期的公司债券，最终确定的票面利率为4.60%；随后，7月27日，龙湖地产发行的5年期20亿元债券的票面利率最终定于3.93%，7年期20亿元债券的票面利率亦低至4.2%，当时双双创下今年以来同年期房地产行业境内公开发债利率新低。无独有偶，据中国指数研究院监测，上述28家企业债券融资平均融资成本仅为5.49%，其中公司债平均成本在5%以下。据记者了解，以往一般房企的资金成本位置在10%左右，可见国内债券融资优势凸显。 “公司债往往带来资金成本的下降。尤其对于民企来说，公司债5%上下的资金成本，比起传统融资路径来说优势巨大。”陈聪表示，公司债是境内信用负债，和抵押贷款相比，公司债无须抵押品，其发行灵活程度更高；和境外信用负债相比，公司债在境内税收筹划方面有更大优势，且没有汇率风险。事实上，受在港上市的内地房企违约事件以及海外发债成本增加等因素影响，在港上市的内地房企海外融资规模和数量都大幅锐减，这也是境内公司债受到民企追捧的重要原因。中国指 数研究院的监测数据显示，2015上半年，共有18家房地产企业通过境外融资平台发行22笔债券，共募集资金约合人民币600亿元，同比缩减25%。值得注意的是，海外发债难度加大让一些大型房企退出了境外债券融资市场，而境内公司债虽然成本较低，但对没有好的信用评级的中小房企、国企和央企来说，再融资放开后，扩股融资是其找钱的更好的渠道。扩股融资全面加速“反观今年的A股资本市场，可谓异常活跃。”张大伟表示，再融资的放开为房企扩股融资提供了可能性，进而激发了上市房企抛出扩股融资计划的动力。据记者了解，2015年1月份，中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，内地资本市场监管再放开，再融资需求强烈，房企积极把握融资窗口期开展资本市场再融资。据中国指数研究院监测，据统计，2015上半年共有37家A股上市房企发布增发预案，融资总额达1600亿元，其中9家企业增发预案已成功实施，募资总额185亿元，房企股权融资已全面加速。此外，2015年上半年，共有23家房企在香港配股融资829亿港元，较2014年全年增长60%。其中，中海地产、华润置地、碧桂园、恒 大等房企扩股融资均超过60亿港元。无疑，楼市政策密集出台确实令市场对后市预期更加乐观，楼市回暖也为上市房企定增案募集资金增加了“底气”。不过，正如中国指数研究院研究报告所示，对于正在运作非公开发行的房企来说，未通过发审会的企业或将面临放缓、甚至搁浅的可能，目前一切均为未知数，仍需时间观察。突然恶化的资本市场融资环境为房企下半年的发展加大难度，但与此同时，宽松的货币政策和大量的股市资金的流入为内地房地产市场带来利好，企业需在下半年抓住时间加大推货量，提升去化水平，获取充裕的发展资金。事实上，有上市公司高管也曾向证券日报记者表示，增资扩股审批时间很长，若企业资金紧张，可能远水解不了近渴，但一旦获批，资金成本一般不会很高。无独有偶，原华远地产董事长任志强也曾向证券日报记者表示，企业提出增资扩股方案后，由于审批时间限制，很可能要一年半，甚至两年以后见，彼时的市场难以预料。5、库存分化加剧 八月房市难以高反弹3日，CRIC研究中心发布7月房地产市场简报，报告指出，经过连续3个月的发酵，7月房地产市场相对平稳，市场供求小幅下滑。但值得注意的是，在一线城市以及部分二线城市库存严重不足的背景下，部分三四线城市却仍面临着较大的库存压力，城市分化愈趋严重。数据显示，供应方面，经历5月、6月的供求高峰后，市场后劲稍显不足，7月重点城市商品住宅供应减多增少，整体供应量同比环比均大幅下滑。其中，一线城市增减参半，上海、广州供应量环比分别上涨2%与16%，北京、深圳供应则大幅下滑，环比下调幅度分别达24%与54%。此外，二三线城市下降也尤为明显，例如沈阳、长春、苏州、福州等城市，同比环比跌幅都超过30%。对于7月供应量下滑的原因，CRIC研究中心杨科伟表示，一方面，7月、8月为高温天气，购房者看房意愿和企业推盘意愿都相对较低，供应下降也在所难免；另外，大房企在半年度业绩冲刺后，根据目标完成情况会对各项目存量和销售安排进行梳理，下半年的营销铺排还没完全展开，因而放缓供应节奏。另外，二季度成交大涨，使得开发商对楼市乐观预期提升，部分城市甚至出现捂盘现象。在此背景下，销售成交量有所趋缓。CRIC监测的30个重点城市7月成交量环比下跌8%，整体跌幅较小，同比仍大涨38%。分城市来看，一线城市除北京成交量继续上涨外，其余全部下跌。其中，深圳打破持续上涨态势，7月小幅下降，但从成交量来看，仍处历史相对高位。在成交有所趋缓的同时，房价涨幅也有所放缓。近日中指院发布的“百城价格指数”显示，7月100个城市房价中，46个城市环比上涨，53个城市环比下跌，1个城市环比持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少7个，其中涨幅在1.00%以上的城市有13个，较上月减少2个。但北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19580元/平方米，环比上涨1.15%，涨幅较上月扩大0.06个百分点；同比在连续下跌7个月后转正，涨幅为1.30%。其中，深圳领涨，环比涨幅高达9.73%。对此，某研究院院认为，7月楼市逐步进入调整期，房企推盘节奏有所放缓，城市分化明显，整体成交量趋于平稳。值得注意的是，在成交平稳，供应减少的背景下，库存分化却继续扩大，以致部分城市房价存较大上涨压力。数据显示，在所重点监测的28个城市中，供求比继续维持低位。其中，深圳、贵阳、苏州等，供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期仅为7.4、7.1、7.0个月。但不可忽视的是，南昌、郑州、大连等城市供应量继续高位，供求比都在1.3以上，尤其是大连，本月供求比达1.5，大连、沈阳、西安消化周期则分别高达30.7、31.1、22.0个月，应谨防进一步激化本就高企的供求矛盾。另外，南宁商品住宅存量超760万平方米，是自2007年以来的最高值，市场压力不可小觑。对此，业内人士表示，一方面，在前期政策效应递减的背景下，8月市场大幅反弹可能性并不大；另一方面，二季度市场火爆使得前期需求得到充分释放，后市需求将趋于稳定，再加上股市暴跌带来购买力下降、部分城市供应断层影响，房地产市场整体将相对稳定。但对于部分供求失衡城市，则应控制好供应节奏。6、北京成交新房超九成都在五环外 创下历史纪录“城里新盘少，且大多是高端项目，新盘主要集中在五环以外。”中原地产最新统计数据显示，前7月，北京新建商品房市场五环外成交量占比超过9成，创下历史纪录。业内人士认为，新房成交聚集在五环外尚在意料之中，占比突破9成的速度却在意料之外。“啊五环，你比四环多一环。啊五环，你比六环少一环。”煎饼侠电影破10亿，五环之歌借势走红，五环，再次成为焦点。据中原地产昨日的统计数据，今年前7月，北京新建商品房市场五环外合计成交43280套，占新建商品房总量的92.44%，占比首次超过9成，创下历史纪录。其中，五环与六环之间成交占比57.31%，六环以外占比35.13%。以此来看，五环内的市场占比仅有7.55%。“九成是一个临界点，五环外商品房成交量超过九成，意味着五环以内基本没有什么房子了。其实以前大家都意识到商品房向五环外扩散是趋势，但没想到这么快五环内成交量就不足一成了。”中原地产首席分析师张大伟在接受北京晨报记者采访时表示，预计未来五环内商品房市场会呈现出高端化，六环以外或成为市场供应的主要部分。“从全市新建商品房成交价格来看，2015年五环内成交均价已经进入5万元以上，同比涨幅达到6.7%。”面包价格上涨主要源于面粉贵且稀少，业内人士指出，北京新增出让的土地大多集中在五环外。中原地产数据显示，在过去五年时间，北京累计供应244宗住宅用地，合计建筑面积4160万平方米，其中完全的商品房住宅只有1574万平方米，相当于新增加供应商品房住宅12万套。而从市场实际交易情况来看，北京近五年成交的商品房住宅高达30万套。“供需结构失衡，预计在2016年市场表现更加明显，自住房的供应挤占普通住宅市场，商品房住宅高端化将成为趋势。”张大伟表示。7、楼市出现降温迹象 7月销售环比回落上市房企已陆续公布7月销售简报，透露出整个二季度的火爆行情似有降温之势，不论是销售金额还是销售面积，环比6月大多出现10%左右回落。而随着7、8月份楼市传统销售淡季的到来，全国各城市成交面积也环比全线下滑，较6月平均下降幅度为13%，尤其是上半年房价涨幅最为惊人的深圳，7月成交量已有明显收缩，价格虽仍处高位但回落压力渐显。不过，从全国整体看，虽然成交环比下滑明显，但较去年同期依然红火。业内人士预计，8月份应将延续7月走势，成交较二季度峰值继续下滑，但市场形势并不会立刻反转向下，三季度整体量价仍有望保持稳定。作为上市房企龙头，万科7月销售仍保持一定热度，但环比6月已出现回落。7月份，万科实现销售面积181.5万平方米，销售金额238.5亿元，同比分别增长32.77%及79.05%；但环比6月195.5 万平方米和251.9 亿元的销售业绩，已出现7%和5%的回落。富力地产7月销售亦出现同比增长、环比回落的情况。7月，富力集团合约销售总金额约为46.3亿元，合约销售总面积约为34.6万平方米，与6月相比，销售收入和销售面积分别增加9%和下降1%；与去年7月相比，销售收入和销售面积分别增加34%和7%。从数据可以明显看出，销售面积增加而销售金额下降，富力以价换量的策略明显。而以京津地区为主战场的首创置业7月环比回落更加明显，当月实现签约面积和签约金额分别为14.2万平方米和18.6亿元，环比6月分别下降了50%和30%；不过同比上升幅度仍然明显，分别上升了和24.7%和15.8%。事实上，房企7月销售业绩的回落与市场的降温保持同步。记者了解到，即便是楼市热度最高的一线城市，7月亦出现销售降温的情况；就连今年上半年市场回暖的领头羊、房价涨幅最为惊人深圳市场，7月实际成交量已有明显收缩，一手住宅成交环比下降14.4%，成交价格虽仍处高位，但高位回落的压力渐显。不少业内人士认为，8月份政策还将处于真空，从供应端看，众多楼盘准备在9、10月份的旺季上市，会使整个8月成交继续回落，市场热度也较二季度有所下降。但这些因素并不会导致市场形势反转向下，三季度整体成交仍有望保持稳定。8、十年楼市两茫茫：供需变天分化加剧2001年7月14日，北京申奥成功的第二天，身在莫斯科的王石说，北京申奥成功，受影响最大的是房地产业。历史经验表明，奥运级别的体育赛事将带来大量的基础设施建设投资，而自2003年开始，中国房地产市场进入“黄金十年”。14年后，北京再次获得了2022年冬奥会主办权。又一场国际体育赛事的举办，将给北京及周边区域房地产业带来哪些机会？能否造就新一轮房地产升势？继2008年成功举办第29届夏季奥运会之后，北京与张家口再次获得2022年第24届冬奥会主办权。届时，北京将成为世界上第一个既举办夏季奥运会，又举办冬季奥运会的城市。大型运动会不仅是体育的盛宴，更是地产资本的狂欢。2001年7月13日，北京获得2008年夏季奥运会主办权，年底成立组委会，奥运准备工作启动。2002年12月3日，上海获得2010年世博会主办权，次年上海世博会筹备工作正式启动。而2003年，正是国内房地产市场“黄金十年”的起点，这仅仅是巧合吗？北京再次申奥成功，能否造就新一轮房地产升势？黄金时代 “需求+政策”双重驱动国家统计局数据显示，19912013年，全国商品房平均销售价格从786元/平方米上涨到6237元/平方米，上涨了6.94倍，年复合增长率达10.16%。从2003年起，房地产市场更呈现出前所未有的繁荣。20042013年间，全国商品房平均销售价格由2778元/平方米上涨到6237元/平方米，年复合增长率达11.57%，超过1991年以来整个时期平均水平1.41个百分点。尽管自2005年起，为抑制市场过热的势头，房地产调控政策陆续出台，一度被戏称为“十年九调”，但这十年依然成为房地产市场发展最活跃的时期。财富证券研究发展中心分析师王群向每日经济新闻记者表示，房地产“黄金十年”归根结底还是“需求增长+政策指引”共同作用的结果。“中国在实施住房市场化改革之前，城镇居民住房实行实物分配制度。然而，相当长时间内国家对住房建设的投资规模都比较低，明显滞后于居民对住房的需求，导致城镇住房供给严重不足”，王群认为，随着中国购房人口群体增加以及人口从农村向城镇流动，民众对城镇住房的需求进一步增长，在住房需求积压、购房人口增加、农村人口向城市流动等因素叠加下，房地产需求端不断膨胀。与此同时，过去十年，在中国经济的“三驾马车”中，投资一直是重点。房地产业由于具有产业链长和行业面宽的特征，对整体经济发展具有明显的拉动作用。财富证券的统计数据显示，19912013年，房地产投资占全社会固定资产投资比重由6.01%增长到19.27%，尤其是2000年以来，这一比例保持在17.05%19.84%，房地产也长期被定位为中国经济支柱产业。白银时代普涨结束，分化加剧然而，牛市总有终结的一日。2014年，房地产市场在没有任何调控政策的背景下出现深度调整。尽管自2015年二季度起市场逐步回暖，但在多位行业人士看来，与2003年相比，支持房地产“黄金十年”的两个关键因素需求与政策正悄然发生改变。新城控股高级副总裁欧阳捷向每日经济新闻记者表示，经历了“黄金十年”，房地产需求已经得到了较为充分的释放，城镇居民对住房的需求正在下降，供求关系发生逆转。财富证券的统计显示，在目前世界主要国家中，人均居住面积最高的是美国，达到67平方米，这与其地广人稀的特点有关，其他国家的人均居住面积均在40平方米以下。2013年，中国城市人均住宅建筑面积达到34.7平方米，已经明显高于日本等国的水平，与法国、英国的差距也不到1个百分点，这意味着中国城市人均居住面积的上升空间有限。王群表示，2544岁的人口群体是中国房地产市场的主要消费群体。20042013年，该群体人口占总人口的比重由34.33%下降至32.57%。以2039岁、1534岁、1029岁和524岁的人口群体数量来推测未来5年、10年、15年和20年后的购房人口比重，测算结果分别是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，说明中国购房主力人口比重将逐步下降。但在供应层面，由于土地的过量供应，导致房地产库存居高不下。根据欧阳捷的预计，如果加上在建面积与土地储备，仅存量房地产便需要6年时间来消化，这意味着即使未来35年地方政府不再出让土地，也可以保证市场的足够供应。至于在政策层面，欧阳捷预计，伴随经济转型升级，经济增长模式将逐步由投资驱动向消费驱动转变。但由于新经济增长点的形成还需要时间来培育，为了保持整体经济稳定增长，政府将继续采取措施维护房地产市场的稳定，这也是自2014年以来国家相继出台多项政策来刺激房地产的主要原因。综合上述因素，国内房地产行业将难以持续过去的繁华，增长拐点已至，行业将进入中速而稳定发展的“白银时代”，房价普涨的时代终结，市场将出现明显分化。未来机会掘金城镇化、社区服务尽管房地产“黄金时代”已经终结，但在“白银时代”，房企仍有大把机会。 “首先，中国仍处于城镇化阶段，据测算，每年还将释放出10亿平方米的基本住房需求，这依然是一块很大的蛋糕”，欧阳捷向每日经济新闻记者表示，根据国务院去年发布的新型城镇化战略规划，到2020年要将常住人口城镇化率从当前的53.7%提高到60%左右，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，这将带来巨大的住房需求。但欧阳捷提醒，随着人均住房面积超过33平方米，面积改善型需求将大幅下降，剩下的是品质改善型需求。在房价单边上涨时代终结的背景下，房子的商品属性会更加明显，谁的产品品质好，谁就能抢到有限的客户，这将更加考验房企的“内功”。区域一体化是另一个机遇。王群认为，区域一体化在促进产业转移的同时，还能协调各城市间的产业布局，并促进人口的转移，从而为房地产带来新的机会。9、全国土地出让表现分化 次级市场无人问津2015年7月，全国300个城市共成交土地1591宗，环比减少24%，同比减少38%；成交面积6066万平方米，环比减少17%，同比减少31%。其中，住宅用地364宗，环比减少32%，同比减少42%；成交面积1731万平方米，环比减少31%，同比减少37%。从7月全国土地出让情况来看，一线市场与次级市场的土地交易继续出现分化。在北上广深等十个大城市中，品牌房企的聚集拿地现象愈发普遍，高溢价甚至地王的出现也频频发生。而在二线以及更次一级的土地市场整体仍然处于低迷状态，甚至存在有地推但无人问津的现象。一线城市品牌房企聚集据中国指 数研究院的统计显示，7月，国内一线城市共成交土地38宗，成交土地面积158万平方米，环比减少8%，同比减少40%；楼面均价为9154元/平方米，环比下降24%，同比上涨67%。由于品牌房企的聚集，一线城市的土地争夺越来越激烈。在7月，一线城市的土地出让的平均溢价率就达到29%，较上月上升14个百分点，比去年同期上升12个百分点。作为竞争最为激烈的北京。7月北京成交的5宗宅地全部溢价出让，平均溢价率为49%，较上月下降10个百分点，仍处近一年来高位水平。从土地拍卖的情况来看，7月的北京土地市场再现抢地潮，5宗宅地成交溢价率全部达到40%，其中4宗达到合理上限价格，保障房及自住房成交总建筑面积超28万平方米。而在整个7月，北京的住宅用地出让金总额就达到116.23亿元，是今年2月以来首次超过百亿元。而作为另一大土地热点城市。上海在7月共推出5宗住宅用地，分布在闸北区、金山区和崇明县，合计37万平方米，5宗地块全部在本月成交，宅地出让金为95.7亿元。其中，在上海的闸北区7月再拍高价宅地，上海火车站北广场以北地块以88.15亿元刷新年内总价地王，由金融街获得，这也是闸北区今年成功出让的第3宗总价超70亿元地块。至于广州，在7月共推出2宗住宅用地，均位于南沙区，合计12万平方米。广州成交的2宗住宅用地中1宗溢价出让，平均溢价率达到了36%，较上月上升32个百分点。广州宅地供应量自5月冲高后回落，7月继续下滑。但从目前国土局出让公告来看，下月南沙区及花都区都有推地，供地量将再度升高。成交方面，南沙自贸区首推宅地，吸引多家房企关注，最终以11.05亿元被碧桂园收入囊中。广州土地市场整体较活跃，商业用地表现抢眼，海珠区琶洲在6月底及7月中先后成交两批土地后，再挂5宗商地，成为关注焦点。宅地方面，花都区一商住用地将于下月出让，起始价26.88亿元。次级市场仍然低迷与一线城市土地市场的热力四射相比，次级城市的土地交易就显得非常的冷清。今年7月，二线典型城市土地成交建筑面积1140万平方米，环比下跌32.3%，同比下降19.7%；成交均价2157元/平方米，环比上涨1.6%，同比下降0.4%。成交量继上月冲高上涨后有所回落，但成交均价出现微幅上涨，整体市场依然处于低迷状态。有机构分析认为，次级市场的土地交易低迷，一方面是由于前几年的火爆行情拖累。据了解，在2013年9月至12月，部分二线城市出现地价大涨的市场火爆行情，最典型的是杭州，当时地王频出，以至于到现阶段，仍然有项目处于高位被套，亟待消化的状态中。而另一方面，部分二线城市，如西安、成都和重庆等地，由于房地产市场反弹乏力，地方政府在推地过程中较为谨慎小心，以免出现流拍现象。因此，截至目前，二线典型城市土地成交量并未明显上升。10、房企争抢养老地产“大蛋糕” 探索中国特色养老随着中国逐渐步入老龄化社会，养老地产也被许多亟需转型的房地产企业视为发展新机遇。包括万科、太阳城、远洋地产、花样年、保利地产等在内的多家房企近年来纷纷将养老产业作为未来企业的核心业务之一。远洋地产副总裁李建波6日在京透露，远洋已在北京开设两家养老机构，并且今年还会努力再开业两家。与以往“重地产”、“轻养老”或是以养老为名义“圈地”的伪养老地产不同，近两年多数房企表示更为看重养老产业的服务属性。“我们要打造一个高品质的服务老人的机构，这个和我们盖房子无关”，李建波指出，远洋地产在北京的两家养老公寓都不是自己开发的，而是租用已建成的楼房，运营关键变为打造一个规范的、可复制性的服务队伍。花样年控股董事局主席潘军也曾直言，目前一些动辄百亿的养老地产大盘必死，因为这样的模式并不适合中国老人和中国特色的养老。潘军也表示，花样年不会花一分钱去建房子，而是基于旗下的社区来进行养老服务。数据显示，截至2014年末，中国60周岁及以上人口2.12亿人，占总人口的15.5%，而且每年这个数字都在快速攀升。据官方测算，今年中国老年人仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模将超过4500亿元人民币，创造的养老服务就业岗位将超过500万个。养老产业已成为各界争抢的“大蛋糕”。虽然市场潜力十分巨大，但目前中国的养老地产尚未形成成熟的盈利模式，各大房企都在通过不同的方式“试水”市场反应。万科目前正在各地展开养老产业的实践，试水不同的模式。例如：万科在北京顺应“养老不离家”的传统观念，在社区附近配建养老中心；而在杭州则是开发销售高端的养老住宅。远洋地产则将地产与养老彻底分离开来，分别由各自的专业团队去操作，养老服务品牌单独成为“椿萱茂”，并且在养老领域达到很高的专业度。例如远洋在亦庄开业的首家椿萱茂以对老人提供生活照料为主；而在北京双桥开设的椿萱茂老年公寓是国内第一家建有专业失智(阿尔兹海默症)照护楼层的老年公寓。李建波在接受中新社记者采访时指出，失智在养老产业中是专业度非常高的领域，同时又是普通家庭居家养老非常难解决的，因而对专业机构的需求较强。他指出，目前的公开数据称中国有1000万失智老人，但实际上这个数字被大大低估了，许多老人有了失智症状但其家人却并未认识到或者进一步确诊。而这种疾病目前是没有有效的疗法的，只有通过专业的护理方式，使老人和老人的家庭能够在最大的程度上控制和防范，这些疾病对老人的物理和心理伤害。双桥椿萱茂与美国知名的失智照护运营商Meridian合作，对失智老人采用的主要护理方式包括认可法、音乐疗法、园艺疗法等。房企蜂拥而入养老行业，但能赚钱的企业非常少。业内人士指出，虽然目前中国很多大城市建成大量养老公寓，但入住率却并不理想。受到中国人养老观念、消费观念等因素影响，养老机构时常出现“低价开发商回不了本，但高价老人负担不起”的尴尬，养老公寓的盈利模式也依然在探索阶段。11、央企地产整合：巨无霸如何摆脱“大而不强”12年前，国务院国资委成立时共有196家央企，历经重组整合后，目前已缩减至112家。央企重组先后经过了自愿重组、国资委主导、“成熟一家重组一家”3个阶段。伴随这一轨迹，全国楼市一度“野蛮生长”，不少涉房央企曾赚得盆满钵满，甚至不惜巨资争抢“地王”，助长了房价的非理性上涨。为此，国资委向78家涉房央企举起了红牌，仅保留16家央企涉足房地产。虽然如此，不少被要求“退房”的央企至今仍在搞房地产，但如今楼市进入“白银时代”，涉房央企也出现了明显的分化。每日经济新闻记者注意到，个别央企近来动作频繁，试图在产业链整合、平台集中化或整体上市方面大施拳脚，引领新一轮央企变革的大幕。地产央企分化7月初，上海证大披露了一项价值35.13亿元的资产收购公告，标的资产是从中冶地王1号地块中拆分出来的11幅小地块，交易对手即为赫赫有名的中冶集团。中冶集团正是国资委旗下指定开发地产的16家央企之一，具体执行者为其子公司中冶置业。2010年，中冶置业曾以200亿元一举拿下南京下关1号城改地块，成为当时的全国“地王”。据媒体报道，因“地王”一事国资委还曾介入调查过该项目。但从去年起，上述南京“地王”却成了中冶集团的一个烫手山芋，试图早一点甩掉，但限于地块太大，最近才传出分割转手。早些年，很多央企曾经羡慕国资委给予中冶等央企地产身份，可以名正言顺地搞房地产，而他们似乎只能“暗渡陈仓”。2005年，国资委出于央企做大做强的考虑，要求央企在规定时间内完成主辅业分离，将辅业剥离出去，在房地产业务上，仅圈定了中建、保利、华侨城、中房、中粮、中铁、中铁建、电建、五矿、中冶、葛洲坝以及境外的华润、招商局、港中旅与南光等16家央企。按照国资委的计划，2008年北京奥运之后将重启停滞4年之久的央企房地产重组一事。但上述计划还未来得及实施，就赶上了席卷全球的金融海啸，稳定经济成为国资委眼中比退出房地产更要紧的事情。2009年，各地房价短期内触底反弹，部分城市甚至出现报复性上涨。在各地的土地竞拍会上，央企巨头携巨资吓退了不少地方企业，一时间“地王”频现，这也成了房价上涨的推手。针对当时那一轮房价暴涨，国资委在2010年重申了78家央企必须退出房地产，银监会也将部分央企列入了限贷名单，但部分央企动作较为迟